土地出让经验交流3篇土地出让经验交流 58Mar. 2021实务Practice2020年10月29日，党的第十九届五中全会通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四下面是小编为大家整理的土地出让经验交流3篇,供大家参考。
篇一：土地出让经验交流
Mar.2021实 务 Practice2020 年 10 月 29 日，党的第十九届五中全会通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，将优先发展农业农村，全面推进乡村振兴，坚持把解决好“三农”问题作为全党工作重中之重。这是我国全面建成小康社会、实现第一个百年奋斗目标之后，乘势而上开启全面建设社会主义现代化国家新征程中，在发展农业农村领域制定的具体战略目标。农村产权流转是农村要素资源配置的重要方式，十七届三中全会提出 ：在自愿和不改变土地用途的原则下，农民的土地承包经营权可以实现流转 ；十八届三中全会提出 ：要建立健全农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。2014 年 12 月 30 日国务院办公厅下发了《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》 （国办发〔2014〕71 号），将农村产权流转交易市场建设的原则、形式、运行和监管等进一步明确。如何发挥产权市场尤其是农村产权流转市场作用，全面推进乡村振兴目标的实现，本文做以探讨。1
产权市场在提高农业质量效益和竞争力方面的作用农村产权流转交易市场在提高农业质量效益和竞争力的作用主要体现在以下四个方面 :1.1 有利于落实完善耕地保护制度实施耕地保护是我国的一项基本国策，早在 2013 年中央就提出来 18董传军发挥产权市场作用全面推进乡村振兴[ 摘要 ]党的第十九届五中全会通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，将优先发展农业农村，全面推进乡村振兴，坚持把解决好“三农”问题作为全党工作重中之重。如何发挥产权市场尤其是农村产权流转市场作用，全面推进乡村振兴目标的实现，本文从产权市场在提高农业质量效益和竞争力、深化农村改革以及实施乡村建设行动等方面的作用进行了探讨。[ 关键词 ]产权市场作用 乡村振兴
59Practice共享空间万亿亩耕地保护的红线。即全国耕地总数目要至少保持在 18 亿亩以上，决不能因为城市化、及工业化过程而使耕地大量减少。据农业农村部发布的《2019 年全国耕地质量等级情况公报》显示，2019 年我国共有 20.23亿亩耕地，耕地保护虽取得一定成效，但耕地保护的任务依然艰巨。近年来，随着农村产权流转交易市场不断增多，功能不断完善，通过盘活耕地指标流转在耕地保护方面取得了良好成效。如重庆农村土地交易所积极开展地票和耕地占补平衡指标交易，截止到 2019 年，已累计交易地票 30 多万亩、交易额 600 多亿元，通过开展指标类交易，通过市场发现耕地指标价值，引导耕地复垦，从而达到了有效保护耕地目的。1.2 有利于农业水利设施建设近年来，我国农业水利设施建设有了明显进步，但总体还处于较低水平。部分农村缺乏生活供水设施，农田水利基础设施相对落后，水利建设资金投入不足，缺乏合理规划。农村产权流转交易市场有利于在农业水利设施建设过程中通过市场方式引入专业第三方机构，采用融资、股份合作等机制，建立符合现代农业发展的有效机制，综合提高农业水利设施效能。1.3 有利于建设智慧农业和丰富乡村经济业态智慧农业是在现代信息技术革命的红利中探索出来的农业现代化发展新模式，是集集约化生产、智能化远程控制、精细化调节、科学化管理、数据化分析和扁平化经营于一体的农业发展高级阶段。当前由于我国高素质农民匮乏、科研体系不健全、农业科技推广不力以及基础设施落后、农机设备现代化程度较低等原因，智慧农业建设水平较低。建设智慧农业可充分发挥农村产权流转交易市场的作用，利用市场平台在典型案例推广、技术经验交流、数据化分析等方面发挥作用。如不久前在广东省交易控股集团与黑龙江省产权交易集团在广州联合举办的 2020 年“龙粤 + 产权交易机构间交流会暨‘三农’资源要素
60 Mar.
2021实 务 Practice市场化配置创新发展论坛”上，许多专家学者针对促进“三农”资源要素市场化配置以及农业现代化发展的新模式提出了不少建设性意见，为丰富乡村经济业态创造条件。1.4 有利于拓展农民增收空间农村产权流转交易市场对于拓展农民增收空间也可以提供帮助，如e 交易农特产商城就是江苏易交易信息科技有限公司同农特产原产地生产商、经销社等机构合作，打造来源可追溯的 B2B 农特产电商交易平台，通过农特产品展示交易，有效提高了农民收入。2
产权市场在深化农村改革中的作用产权市场在深化农村改革中的作用涉及内容较为广泛。具体涉及以下方面 ：2.1 推动城乡要素平等交换、双向流动，增强农业农村发展活力长期以来，我国高端技术、人才和资金主要集中在城市，城乡在经济、技术等领域差别较大，但在广大农村地区却隐藏有巨大资源，据全国农村集体清产核资结果显示 ：截至 2019 年底，全国清查核实集体账面资产 6.5 万亿，资源性资产总面积 65.5 亿亩，盘活这笔庞大的资产，需要城乡要素平等交换、双向流动，以增强农业农村发展活力。农村产权流转交易市场是农村要素资源交易平台，可在推动城乡要素平等交换、双向流动，增强农业农村发展活力方面发挥独特优势。2.2 加快培育农民合作社、家庭农场等新型农业经营主体，健全农业专业化社会化服务体系农民合作社、家庭农场作为新型农业经营主体在广大农村地区越来越多，但这些经营主体的经营产品和模式不尽相同，但健全农业专业化社会化服务体系的方向是一致的。在农业经营向集约化专业化社会化转移的过程中，农村产权流转交易市场既可以指导规范农民合作社、家庭农场的组建，又可以与其合作引导其股份、资产（宅基地、承包地）等合理流转，还可以提供专业化社会
61Practice共享空间化服务培训。2.3 健全城乡统一的建设用地市场，积极探索实施农村集体经营性建设用地入市制度我国城市土地市场比较成熟，农村集体经营性建设用地入市制度才刚刚起步，用城市比较成熟的土地市场交易经验，盘活农村集体经营性建设用地，可发挥农村产权流转交易市场作用。中共中央、国务院近日印发了《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》明确指出，引导和规范农村集体经营性建设用地入市，在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价，加快建立农村集体经营性建设用地产权流转和增值收益分配制度。目前许多农村产权流转交易市场已经建立了完善的农村集体经营性建设用地转让的规则、流程，初步实现了农村集体经营性建设用地市场与城市统一的建设用地市场。2.4 深化农村集体产权制度改革，发展新型农村集体经济深化农村集体产权制度改革是党中央、国务院的重要决策部署。2016年 12 月 26 日，中共中央 国务院下发了《关于稳步推进农村集体产权制度改革的意见》，对深化农村集体产权制度改革做出了全面部署安排。农村集体产权制度改革的目的是构建归属清晰、权能完整、流转顺畅、保护严格的农村集体产权制度，保护和发展农民的合法权益。具体涉及农村集体经济组织成员身份确认，清产核资，通过组建新型经济组织，落实农民对集体经济活动的民主管理权利等。多年来产权交易机构在企业混改、事业单位转制等方面积累了丰富经验，许多机构也参与了都市村庄改造工作，其与农村集体产权制度改革中的具体做法有许多相似、相近的地方。比如河南省产权交易中心曾组织策划了郑州周边多个都市村庄改造工作，通过对村资产进行清产核资、核实村集体成员身份、划分资产、入股组建公司等，将村集体组织和公司制形式进行有效结合，盘活集体资产，取得了较好的经济和社会效益，保障了村民权益。这些经验可运用到农村集体产权制度改革中，达到发展新型农村集体经济的目的。3
产权市场在实施乡村建设行动中的作用在实施乡村建设行动方面产权市场可以在两个方面发挥作用。3.1 有利于统筹县域城镇、村庄规划建设随着城市化建设的不断提高，农村人口向城市逐步转移。一方面城市建设规模不断扩大 ；另一方面农村出现了空心村现象，但占用宅基地数量并未减少。如何处理好城市建设用地的增加和农村建设用地不减的矛盾，统筹县域城镇和村庄规划建设显得至关重要。农村产权流转交易市场可通过规范宅基地有效流转、引入乡村振兴及特色建设的战略投资者在村庄规划建设，保护传统村落和乡村风貌方面发挥作用。3.2 有利于实施河湖水系综合整治实施河湖水系综合整治主要包括重点中小河流综合治理、小型水库建设、功能区排污口综合整治和农村水权资源配置等内容。按照《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》精神，小型水利设施使用权，包括农户、农民合作组织、农村集体和涉农企业等拥有的小型水利设施使用权的流转交易是农村产权流转交易市场的一项主要交易品种。农村产权流转交易市场可以在小型水利设施使用权交易和水权资源配置方面发挥作用，也可发挥其信息交流和融资优势为河流综合治理、小型水库建设寻找合作方。另外，产权市场还可以在推动特色产业可持续发展和完善对口支援、社会力量参与帮扶等机制以及健全农村金融服务体系等方面发挥作用。产权市场积累了大量投资人信息，和金融服务机构建立广泛联系和有效地合作模式，这些经验可以合理借鉴到广大农村地区，在全面推进乡村振兴中发挥作用。（作者为河南省产权交易中心副主任）
篇二：土地出让经验交流
交流 黄浦江畔一朵美丽的花 — —记全国土地“二调”先进个人、上海市地籍事务中心主任庄澜 卢为民 李 毅 一头干练的短发、阳光而充满活力 的笑容 、谈及工作时炯炯有神的双眼 ⋯ ⋯眼前这个40岁出头的爽朗女子 ，就 是上海市地籍管理领域响 当当的人 物—_庄澜，第二次全国土地调查工作 先进个人、上海市地籍事务中心主任。自 从参加工作以来 ，她在地籍管理岗位一 干就是23年。她从—个一线基层技术员， 经过23个春秋的风吹雨打，成长为一名 优秀的中层管理干部，用辛勤的汗水和 脚踏实地的干事创业精神，为上海地籍 管理的转型升级立下了汗马功劳，成为 全国地籍领域绽放的一朵绚丽之花。做测量写报告 ，从一线 调查员成为地籍专家 地籍是土地管理的基础。今天的土地 测量虽然用上了高科技仪器，但上高山蹬 溪流仍然是基层地籍调查员的“得意技”。
刚刚入行时，这个学测绘的小姑娘就将这 份繁琐和沉重的工作做得游刃有余，让同 事刮目相看。在土地调查一线，她不畏严 寒酷暑，跑外业搞测量，并常自告奋勇参 与写报告和编方案。
正是靠着这股拼劲，庄澜很快就掌握 了土地i同查的基础业务技能，积累了丰富 的土地管理知识和实践经验。在工作之余，
她结合所学知识，编写如前(后)方交会、细 部放样、坐枥对博 等小程序，大大提高了一 线捌 周查的 嘟 质量。由于莺 日 学、 勇于创新，庄澜从地籍管理这个大舞台上 脱颖而出，在上海市房地产权籍管理信息 系统研发、上海市土地清查以及第二次全 国土地胡瑶 工作中担{壬主力，逐渐 成长为—名熟业务、懂理论、通管理的综合 型地籍专家。在她的主持下，“城市地下空 间开发建设和权属管理”课题网葫 果获 得了国土资源部科技进步二等奖，根据这 —研究成果拟订的 《匕海市城市地下空间 建设用地审批和房地产登记若干规定》及 下空间管理的 规范性文件。她所倡导的独特地籍管理理 念—— ‘源于地籍、归于地籍”，成为了具有 搞研发编手册 ，书写地 籍规范化管理新篇章 当计算机等新技术应用于土地管理 业务时，庄澜敏锐地意识到，地籍管理信 息化时代即将到来。作为技术骨干，她紧 跟时代步伐，以精益求精的态度、敢为人 先的精神，全身心投人到上海市土地调查 业务软件的研发之中，通过无数次攻关，
凝聚了她和同事们智慧和汗水的地籍管 理焦息系统问世了，开创了上海地籍管理 信息化的先河，使全市房地产调查和管理 方式发生了根本陛的变化。庄澜没有就此 满足，她卯足劲，又一次投入到实现上海 市土地权属调查规范化实践中，制定出 《上海市房屋土地调查工作程序》，编写了 《上海市房屋土地权属调查规范化手册》， 为上海市土地调查开启了规范化的新征 程。在上海市土地清查工作中，庄澜首次 提出了“地籍规范化建设”的新理念，并以 新的理念指导土地利用现状数据更新和 流程再造。在短短3年内，庄澜的“地籍规 范化建设”理念和地籍管理规范化体系就 在黄浦江畔落地生根，开花结果。2006~， 上海市地籍管理部门荣获了“‘十五’期间 全国地籍管理先进集体”称号。
走基层重服务 。以身作 则踏实做事清白做人 2ooe,，庄澜走上了新的岗位—一 匕 海市房屋土地资源管理局地籍处，履新伊 始，她将士地调查管理工作的重 转移到 增强地籍管理基础性、科学性、服务性职能 上。长期积累的地籍调查—线经验和丰富 的地籍管理实践经验，使她既对矬壤和攻策、 规定、口径等熟记予 ，成为了地籍管理的 “百事通”。在实际工作中，她时时刻刻把基 层—线工作人员的所需所盼放茧 上。尽 心尽力为基层排忧解难。在 E海市第二次 全国土地调查实施前，她就在尽力减轻基 层的负担。每—次到区县指导工作，庄澜总 会花 匕很长时间，想清楚要去做什么、怎么 做。有人曾不解问她，你是土地调查的老行 家，有必要次次都花长时间准备吗?庄澜 听后笑着说：“我想让基层的同志能听到 点‘货真价实’的东西，也想尽量把工作考 虑周详些再讲，千万不能误导他们，让调 查工作走了弯路’’。她牵头制定“二调”成果 检查验收评分细则，把定向指标转化为定 量分值，直观量化成果质量。在她的带领 下，上海市“二调”工作配合默契、衔接顺 畅，进展迅速，成果显现。功夫不负有心人， 在庄澜和同事们的努力下，上海市二次调 查成果的精细、准确得到了国土部和全国 土地调查办的—致认可。
(下转第4颂 )
电王墓一_讯"2015年第21期
工作研究 数量质量双平衡。同时，全面完成市县两 级第三轮矿产资源规划编制工作，统筹勘 查开发保护，助推矿业经济企稳向好；扎 实推进找矿突破战略行动，抓好新兴能源 和有色金属等优势矿种的勘查，加强重要 矿山深边部地质找矿，增加发展后劲；提 高矿产资源开采准入门槛，深入整顿规范 矿产资源开发秩序 ，推进重点矿产、重点 矿区资源开发整合，提升资源综合开发利 用水平，不断发展和壮大矿业经济。此外，
推进数字县市区、数字乡镇建设，加强对 数字娄底地理信息公共服务平台的运维 管理，积极推广平台在各政府部门、企事 业 位及社会公众的应用，促进地理信息 产业发展，培养打造新的经济增长点。
— —要 用好 “经 营提效 益 、调 控促 节约”的新手段。开展新一周期节约集 约模范县市创建活动，清理处置各类闲 置用地 、低效利用土地 ，实施建设用地 和产值 、税收“双挂钩”，提高土地经营 效益。按照新型工业化、城镇化建设和 城乡统筹发展要求 ，科学调控用地计 划，把握和分析新经济增长点和新型业 态用地的特点 ，优先保障新能源、新材 料、节能环保等新经济增长点 ，基础设 施用地 ，传统优势产业转型升级，民生 工程和扶贫开发项 目用地 ，对高消耗、 高污染项 目，限制或严格禁止土地供 应；根据土地市场变化适时调整土地供 应计划 ，把握供地时机和节奏，强化市 场运作 ，不断增强市场活力 ；探索工业 用地弹性年期出让 、租让结合、先租后 让的供应政策，推广标准厂房模式 ，切 实发挥土地报批参与产业结构调整的 宏观调控作用。
-— —要 坚持 “建 设 法治 国土 、以人 为本”的底线思维。国土资源工作与百 姓生产生活息息相关，要坚决践行党的 群众路线，把保障民生要求落到实处。
要坚持“民生大于天”的理念 ，抢抓历史 机遇，实施调查评价 、监测预警、搬迁避 让、工程治理和能力建设等工程 ，夯实 防灾工作基础；做好重点矿区地质灾害 治理和地质环境恢复治理工作，改善矿 山地质环境；加强地质灾害群测群防网 络建设 ，落实防灾责任 ；稳妥推进征地 制度改革，严格执行征地补偿标准 ，维 护被征地农民权益；按照“诉访分离”和 “依法逐级走访”要求 ，引导群众依法理 性表达利益诉求 ，强化工作措施 ，化解 重点疑难积案，维护社会稳定 ，让群众 共享改革发展成果 ，提高群众幸福感 、 归属感。
在改革中积极引领新常态 在深入分析新常态下国土资源管理 发展趋势的基础上，更加注重用改革创 新的办法破解保护资源与保障发展的难 题，不断开创国土资源工作新局面。
— —加强调查研究 。提 高土地矿产 管理水平，推动从重审批向重监管转变。
围绕深化改革要求，对事关国土资源事 业改革发展的重大课题加强调查研究。
加强对年度目标责任考核的调研，制订 相应的实施办法，推进齐抓共管；继续深 化国土资源行政审批制度改革，精简审 批资料，优化审批流程，严格限时办结 ，
提高审批效能 ；学习《不动产登记暂行条 例》，推进不动产登记前期工作，加快农 村集体土地所有权、宅基地使用权、集体 建设用地使用权等确权登记发证工作 ，
逐步完成不动产登记职责整合，组建不 动产登记机构 ；创新国土资源行政执法 体制 ，健全国土资源执法监察共同责任 机制，加快建立“发现在初始、解决在萌 芽”的源头防范机制，加大对违法用地、 超深越界开采的打击力度和安全生产的 监督力度；强化卫片执法检查 ，加大案件 查处力度，公开通报和挂牌督办一批重 大典型案件，维护法律权威。
— —夯实工作基础 ，提 高依法行政 水平，推动从松散型向高效型转变。以建 设法治国土为契机 ，全面推进国土资源 管理业务依法高效开展。加强法治培训 ，
提升全系统干部特别是领导干部的依法 行政能力 ，建设一支执法严明、服务高 效、清正廉洁的国土资源管理干部队伍。
坚持法定职责必须为、法无授权不可为、 法有禁止不得为，严格执行权力清单和 责任清单制度，明确权力责任边界。坚持 以公开为常态、不公开为例外原则，推进 国土资源管理决策公开、执行公开、管理 公开、服务公开和结果公开，不断规范权 力运行。强化法制宣传，在全社会营造保 护耕地、依法用地、节约资源的浓厚氛 围。坚决执行中央八项规定和省委九项 规定，铁腕治“四风”，推动作风建设常态 化、长效化，筑牢为民务实清廉形象。
(上接第伽 )庄澜也因为突出的工作表 是在房地产交易中心、信息中心、地籍处 投入数据汇总。为了保质保量完成调查任 现而获评第二次全国土地调查工作先进 还是地籍事务中心，庄澜始终充满着干事 务，她常常一天十几个电话询问相关区县 个人。
创业的激情和活力，就像迎风飞扬的旗 领导调查工作完成情况。每天下班时，手 帜，风越强劲，飘扬得越有力。庄澜对工作 提包全是满满的材料⋯⋯尽管如此 ，她 强责任增干劲 ，率先垂 执着、严谨的态度让领导和同事们深深钦 每天始终带着爽朗的笑声，用十二分的热 范做地籍工作领路人 佩，并鼓舞着身边许多人。在负责上海市 情来对待工作，对待生活。这就是庄澜，黄 土地“二调”办公室的3年时间里，她没有 浦江畔绽放的一朵绚丽之花。
23年如一 El，无论是最初在外实地 休过一天假，常常是放下会议纪要，又马 (作者单位：上海市规划和国土资 勘测，还是后来悉心管理地籍事务；不管 上拾起技术方案；刚刚完成调查汇报，又 源管理局) 电王鎏曩_讯-2015年第21期
篇三：土地出让经验交流
bile Research Activites of ETRIMobile Research Activites of ETRI及法律风险防范及法律风险防范及法律风险防范及法律风险防范土地一二级联动开发操作实务土地一二级联动开发操作实务土地一二级联动开发操作实务土地一二级联动开发操作实务- 0 -主讲人：董振武
讲师介绍董振武北京卓越众鑫企业咨询管理有限公司总经理北京市国联律师事务所高级合伙人北京市国联律师事务所房地产部主任北京大学法学硕士房地产管理MBA房地产管理MBA- 1 -建筑房地产专业律师人力资源管理师中国房地产专业培训网高级培训师首届“京城地产人力资本战略联盟” 发起人中央电视台《法律讲堂》 节目主讲嘉宾中央电视台《为您服务》 节目受邀法律专家
社会活动讲师介绍- 2 -中央电视台《法律讲堂》《为您服务》 特别节目“维权路上我的家”大连亿达集团内训董律师为中大恒基中高层管理人员进行法律风险防范培训江苏新城地产精英培训“动力1 00”建设行业信息化论坛
曾任某国际投资集团人力资源部总监， 总裁办主任， 董事会秘书。从业经历讲师介绍- 3 -8年建筑房地产专业律师诉讼和非诉经验； 4年大型房地产集团公司、 投资集团管理经验。现任北京市国联律师事务所房地产部主任， 北京卓越众鑫企业管理咨询有限公司总经理。
讲师介绍房地产非诉业务 在研究、 比较、 分析全国各地数十家房地产标杆企业的发展历程、 管理精髓、老板个性、 团队成员、 制约因素以及有效调整的基础上， 总结、 提炼出房地产企业业务特长- 4 -独特的“管理之道” ，完整地形成了房地产企业各个管理模块的管理模板， 精心研制而成极具针对性的房地产企业培训课程。 能够为房地产开发全过程提供专业的法律服务， 为房地产企业量身定作科学的管理咨询方案、 法律风险防范及应急处理预案， 帮助房地产企业防患于未然， 快速有效地化解现存问题。
讲师介绍经典案例1、 “重庆市江北区观音桥农贸市场扩建土地联合整治” 一、 二级联动开发项目法律顾问， 具体包括土地一级开发政府谈判与交流提纲拟定、 换文执行《协议书》 拟定等。
（项目标的近50亿元人民币）
。22、“天津北辰区宜兴埠旧村改造项目” 7#及8#地块项目收购天津北辰区宜兴埠旧村改造项目具体包括项目法律尽职调查项目收购方案房地产非诉业务- 5 -7#及8#地块项目收购， 具体包括项目法律尽职调查、 项目收购方案拟定、 项目收购谈判交流、 项目合作协议书的拟定等。
（项目标的20余亿元人民币）
。3、 “天津市塘沽区渤海度假村项目” 项目收购法律顾问。
（项目标的近10亿元人民币）
。4、 福建仙游“中国古典家具生产交易中心项目” 土地一、 二级联动开发项目法律顾问。5、 深圳惠州“小金口土地一级开发项目” 一二级联动开发法律顾问。6、 大连“普湾新区5000亩土地项目” 一级开发法律顾问。7、 北京“马池口项目” 土地一级开发法律顾问。8、 北京“马池口项目” 土地一级开发法律顾问。
组织结构制度流程人力资源管理从管理角度看房地产企业法法律风险防范与应急预案房地产企业风险防范体系最好的不一定是最适合的最适合的才是最好的- 6 -投资决策阶段土地获取阶段规划设计阶段建设施工阶段销售物业阶段战略计划经营计划目标管理从法律角度看房地产项目开发流程关键管控点与解决之道
土地一二级联动开发操作实务及法律风险防范土地一二级联动开发操作实务及法律风险防范 一、 土地一级开发失败案例的教训和警示 二、 土地一级开发流程关键管控点及相关文件- 7 - 三、 土地一、 二级联动开发需要注意的法律问题 四、 土地一级开发成功案例及法律相关文件
一、 土地一级开发失败案例的教训和警示 1、 房地产通常拿地方式 2、 失败案例- 8 -
土地获取一、 房地产企业通常的拿地方式- 9 -土地市场（招拍挂）资本市场（收购）二级市场一二级联动直接进行项目转让股权收购部分收购全部收购（收购项目公司）商品房包销承包经营
一、 土地一二级开发失败案例的教训和警示 浙江义乌土地一级开发失败案例1、 情况反映2、 土地使用权出让合同3、 催款函- 10 -
二、 土地一级开发流程关键管控点及相关文件1、 土地一级开发概况2、 土地一级开发基本概念3、 土地一级开发模式及比较4、 土地一级开发的主体w w w .fd claw yer.com .cn5、 土地一级开发过程及流程6、 土地一级开发中的热点、 难点7、 国家及主要地方的土地一级开发相关法律法规、 政策及解读
土地一级开发概况土地一级开发概况北京土地一级开发现状1全国土地一级开发产生及基本情况w w w .fd claw yer.com .cn
土地一级开发概况一、 全国土地一级开发产生及基本情况1（一）
我国城市土地一级开发产生的背景1.土地储备制度的建立， 为土地一级开发提供了制度基础。w w w .fd claw yer.com .cn2.
我国城镇化进程不断加快， 城市建设和发展迅速， 迫切需要新型的土地开发模式。3、 我国房地产企业发展迅速， 已经具备了承担土地一级开发的能力。
一、 全国土地一级开发产生及基本情况1（二）
我国城市土地一级开发的发展历程1、 萌芽期（1996 年至 1999 年）这一阶段， 文献或文件尚未明确提出“土地一级开发” 的概念， 土地一级开发的概念还土地一级开发概况w w w .fd claw yer.com .cn不是很明确。1996 年上海、 杭州等地率先开展的土地整理活动， 可以说是土地一级开发的雏形。1999 年以前， 土地储备工作主要还停留在由开发商和用地单位自由组合阶段。土地一级开发的相关法律法规也尚未出台。这一时期土地储备开发工作还比较混乱， 土地一级开发和房地产开发均由获得土地使用权的房地产开发商来完成。
一、 全国土地一级开发产生及基本情况1（二）
我国城市土地一级开发的发展历程2.
发展期（1999 年至 2002 年）这一阶段是土地一级开发走向正规的发展过渡阶段。
由于经营性用地“招拍挂” 制度的实施实施， 协议出让土地逐渐减少， 开发商拿地的门槛和难度越来越高， 一些开发商迫于市场化协出让土地渐减少发商拿地的槛和难度越来越高些发商迫市场化土地一级开发概况w w w .fd claw yer.com .cn的竞争压力， 开始转向专门从事土地一级开发， 这些公司的主要任务就是在完成具体地块的土地一级开发（包括征地、 拆迁和基础设施建设等）
之后将土地交还给政府， 再由政府统一向社会出让熟地。
但在这个时期， 土地一级开发公司主要是通过政府划拨等形式来确定取得土地， 虽然针对性和专业性比较强， 但由于缺少市场竞争， 使得土地一级开发工作未能达到理想的效果。
这种情况的典型案例是中关村科技园区的土地一级开发。从全国范围来看， 由于土地储备开发工作逐渐升温， 有条件的城市大都建立了土地储备制度， 成立了土地储备机构， 并由土地储备机构专门承担土地一级开发工作。
二、 北京市土地一级开发情况11 、 土地储备和市场建设的相关政策办法基本完善。2、 建立了市区两级土地整理储备机构。3、 推动了土地储备制度的实施。4、 探索了政府储备土地一级开发的管理模式。、 探索了政府储备土地土地一级开发概况w w w .fd claw yer.com .cn级开发的管理模式5、 建立了政府储备土地和入市交易土地联席会议制度， 推动了 新的供地制度和建设项目的顺利实施。6、 筹措了土地储备和开发资金。7、 建立了土地交易市场， 推动了经营性土地入市交易。北京市率先在全国尝试采用公开招投标方式选择土地一级开发主体。
土地一级开发基本概念2一、 土地一级开发的内涵w w w .fd claw yer.com .cn二、 土地一级开发的内容三、 土地一级开发的性质和特点四、 土地一级开发与二级开发的关系
土地一级开发基本概念一、 土地一级开发的内涵21、 内涵关于土地一级开发的内涵有不同的提法。
首次提到土地一级开发的正式文件是2000 年12 月北京市《中关村科技园区条例》 ， 其四十八条中规定：
“中关村科技园区的土地一级开发， 应当服从中关村科技园区建设的统一规划……” 。
但该条例并未对土地一级开发的涵义w w w .fd claw yer.com .cn做出界定。2002 年《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》 中提出中关村科技园土地一级开发是指政府对中关村科技园区范围内的国有土地， 统一进行拆迁、 市政基础设施建设的行为。《北京市土地一级开发管理暂行办法》 (京国土房管出字[2002]
1100 号) 对土地一级开发的涵义做了较为详细的界定， 提出土地一级开发是指政府委托市土地整理储备中心及分中心，按照土地利用总体规划、 城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划， 对确定的存量国有土地、 拟征用和农转用土地， 统一组织进行征地、 农转用、 拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。
土地一级开发基本概念一、 土地一级开发的内涵22005年颁布的《北京市土地储备和一级开发暂行办法》 第二条 规定， 本办法所称土地储备和一级开发， （以下简称土地储备开发）
是指政府依法通过收购、 收回、 征收等方式储备国有建设用地， 并组织实施拆迁和市政基础设施建设， 达到土地供应条件的行为。有观点认为土地一级开发是指在土地出让前， 对土地进行整理和投资开发的过程。w w w .fd claw yer.com .cn有观点认为土地一级开发是指通过征地、 拆迁和大市政建设， 使建设用地达到宗地内平整、市政配套管线铺设到宗地红线的状态。还有人认为土地一级开发是指国家组建、 授权委托或以招标方式确定土地一级开发企业，由土地一级开发企业按区域总体规划、 详细规划和土地利用规划的要求， 对一定区域内的城市国有土地和农村集体土地进行统一的征用、 拆迁、 补偿、 安置、 城市基础设施建设和社会公共设施建设， 使区域内的土地达到“三通一平” 、 “五通一平” 、 “七通一平” 或需求者要求的建设条件（熟地) ， 根据城市经济发展对土地需求或政府的土地供应计划， 以招标、 拍卖或协议的方式出让或转让土地使用权的行为。
土地一级开发基本概念一、 土地一级开发的内涵2对土地一级开发较为一致的看法：w w w .fd claw yer.com .cn必须符合城市规划的要求，应对土地进行基础设施的建设和投入；土地一级开发的结果， 应达到可以熟地出让的要求。
土地一级开发基本概念一、 土地一级开发的内涵22、 土地一级开发内涵的三要素w w w .fd claw yer.com .cn利益协调的平台调控土地的手段123权属流转的过程
土地一级开发基本概念二、 土地一级开发的内容2土地一级开发的内容， 主要包括：1、 征地补偿、 拆迁安置；2、 土地平整；w w w .fd claw yer.com .cn3、 市政基础设施和公共配套设施建设；按期达到土地出让标准的土地开发行为。
土地一级开发基本概念三、 土地一级开发的性质和特点21、 土地一级开发的性质我国实行土地的社会主义公有制， 决定了 政府必须垄断土地一级市场。
我国宪法明确规定， 城市的土地属于国家所有； 农村和城市郊区的土地， 除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。
国家为了公共利益的需要， 可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给w w w .fd claw yer.com .cn予补偿。城市规划区内集体所有的土地， 经依法征用转为国有土地后， 方可用于房地产开发经营。土地一级开发是政府代表国家以土地所有者的身份运营土地， 参与房地产市场活动， 是政府有计划主动供地以实现经济持续健康发展的一种宏观调控手段。
政府要正确履行经济社会管理职能， 加强土地规划、 计划和城乡 建设规划管理， 加强城乡 建设用地管理， 严格规范农村集体土地转为城市建设用地， 大力推进节约用地、 合理用地。
可见， 土地一级开发是政府行为。
土地一级开发基本概念三、 土地一级开发的性质和特点22、 土地一级开发的特点土地一级开发所涉及的征地、 拆迁、 市政基础设施建设， 都是政府对某一范围内土地使用规划的落实， 是一级开发商受雇于政府的行为， 一级开发的结果当然要由政府承担。
政府作为社会公共利益正式代表， 其公共性特点， 也必然在一级开发活动中有所体现， 这就致使作为社会公共利益正式代表， 其公共性特点， 也必然在w w w .fd claw yer.com .cn级开发活动中有所体现， 这就致使土地一级开发与其他建筑业存在显著的区别。（1）
政治性（2）
财政性（3）
全局性
土地一级开发基本概念四、 土地一级开发与二级开发的关系2在城市中， 土地开发有一级和二级之分， 土地二级开发通常是指房地产开发； 土地供应是土地一级开发与二级开发的分界点， 供应之前的开发属一级开发， 之后为二级开发。一级开发开发商取得一级开发权， 只是受政府委托从事“三通一平” 等工作， 并未享有该片土地的使用权。
一级开发完成后， 想要对同一片土地进行二级开发， 必须再到市场上通过招片土地的使用权。级开发完成后， 想要对同w w w .fd claw yer.com .cn片土地进行级开发， 必须再到市场上通过招拍挂， 通过竞争取得二级开发权。一级开发二级开发
土地一级开发模式及比较土地一级开发模式及比较二二、 主要模式（以土地一级开发实施主体为准进行划分）
及比较主要模式（以土地级开发实施主体为准进行划分）
及比较3一、 当前全国土地一级开发的主要模式w w w .fd claw yer.com .cn
土地一级开发模式及比较一、 当前全国土地一级开发的主要模式31、 从空间上来讲， 成片（或连片）
开发及分片开发两类。2、 ...
