县房地产市场调研分析报告3篇县房地产市场调研分析报告 罗江县房地产市场调查报告 目录 一、前言 二、罗江地区的基本情况 1、罗江县概况2、罗江县经济简介 三、罗江县楼盘统计分析 一、前言本下面是小编为大家整理的县房地产市场调研分析报告3篇,供大家参考。
篇一：县房地产市场调研分析报告
县房地产市场调查报告目录
一、 前言
二、 罗江地区的基本情况
1、 罗江县概况 2、 罗江县经济简介
三、 罗江县楼盘统计分析
一、前言 本次对罗江县进行的房地产市场的调查研究，旨在了解罗江县房地产市场供应、市场需求等情况，把调查数据移交给管理人员进行统计分析，以得出相应的结论；并为自己今后在罗江的工作顺利开展做铺垫。
二、罗江地区的基本情况 1、 罗江县概况
罗江县（Luojiangxian ）位于成都平原东北边缘的德阳市的东北角，东接中江县，南连德阳市旌阳区，西靠安县，北与中国西部科学电子城绵阳市涪城区及绵阳国家级高新技术开发区相邻；县城罗江镇南距德阳市区 23 公里，北离绵阳市区 28 公里。宝(鸡)成(都)电气化铁路、 (四)川陕(西)公路(108 国道)、成(都)绵(阳)高速公路纵贯全境。
罗江是先作为江河名而见于隋朝，作为县名则始于唐朝。1996 年 12 月 10 日，罗江县正式挂牌建县。罗江县面积 447.88平方公里，辖罗江镇、文星镇、蟠龙镇、御营镇、金山镇、慧觉镇、鄢家镇、德安镇、新盛镇、略坪镇、大井镇、回龙镇、白马关镇、广富镇等 14 个镇和万安乡；农村有 161 个村民委员会，城镇有 23 个居民委员会。
2004 年全县总人口 24 万人。
罗江县的气候属亚热带湿润型，气候湿和，四季分明。罗江县的江河纵横，水源丰富。罗江县交通发达，已初步建成较为完
善的交通网络。县境内有宝成铁路和成绵高速公路、川陕公路、罗桂公路、谭秀公路等数条国道、省道，此外还有 127 条乡村公路。
罗江县的邮电通信设施完善， 已经全部实现乡镇电话程控化，移动电话、无线寻呼在全县范围实现无缝覆盖，并实现了村村通电话，基本建成光纤环状网络和邮运环状网络。邮政业务实现了通邮到村组。罗江的工业紧紧围绕提高经侪效益这个中心，不断推进技术进步，正逐渐步入良性循环的轨道。
罗江县是省级历史文化名城，旅游资源丰富。三国遗址白马关、庞统祠墓、诸葛点将台、换马沟、落凤坡、血坟、古驿道、到湾砾石，大霍山佛教文化万佛寺、宝镜寺、南塔寺、李调元故里醒园、云龙山李氏宗祠遗址、李调元读书台、奎星阁、景乐宫、李调元纪念馆、文昌宫、张任墓、潺庙遗址等旅游景点、潺事远眺、潺水秋风、纹江夜月、虹桥卧波、天台秀色、景乐瓮钟等景观令人流连忘返。
自然地理
罗江县的江河纵横，水源丰富，发源于安县鹿巴山的凯江由北向南纵贯文星、罗江县城；流经蟠龙，德阳市旌阳区的通江经中江县、三台县后汇入涪江支流。
凯江上游纹江纵贯全县 48．9 千米，绵远河流经全境 12．38千米。水源丰富，有利农灌和水产养殖基地的建立。
罗江能源供应充足，是全国重要的电力走廊，输变电能力居四川省首位 ，有 500 千伏变电站 1 座、220 千伏变站 1 座、350千伏变电站 7 座、110 千伏变电站 3 座，正在规划建设 500 千伏换流站和 1000 千伏超高压变电站。浅层天然气蕴藏丰富，总储藏量上百亿立方，年采输量 5000 余万立方，有 8 个乡镇通天然气。
罗江县气候属亚热带湿润型，气候温和，四季分明，年均气温 16—18℃，最高气温 36．6℃，最低气温－ 6．7℃；年均降水量 813 毫米；年无霜期 271 天；年均日照时数 1260 小时。主要自然灾害有干旱、洪涝、冰雹、低温、霜冻等。
历史沿革
罗江县以罗江而得名。罗江，隶属四川省德阳市，西晋曾设为万安县，距今已有 1700 多年历史；唐天宝元年，改名罗江。
罗江是先作为江河名而见于隋朝，作为县名则始于唐朝。
西晋时期设万安县于梓潼水尾万安故城，唐朝天宝元年 (742年)，改万安县为罗江县。
此后 1000 多年，罗江县管辖范围都在金山、罗江、湔水一带。
清顺治十六年 (1659)，罗江并入德阳县，雍正七年 (1729 年)复置罗江县，乾隆三十四年 (1769 年)罗江县再次裁撤，嘉庆七年(1802 年)又恢复罗江县。
这段时间，罗江县虽时并时置但全县疆域都比较明确，东西距 58 里，南北距 60 里。
罗江置县已有 1700 年，丰厚的历史文化积淀，使罗江县文物旅游具有独特的优势，其重要文物点早已为中外所瞩目。具有历史、艺术、科研价值的文物点 200 余处。
庞统祠墓，位于罗江县西五公里，古代由秦入蜀都最后一道关隘，为省级文物保护单位，是缀连在三国遗踪旅游线上的一颗璀璨明珠。“南临益州开千里沃野，北望秦岭锁八百连云，东观潼川层峦起伏，西眺岷山银甲皑皑 ”。祠墓为建安十九年 (公元 214年)庞统中流矢卒后，蜀汉昭烈帝刘备所建。三进四合布局，石木结构(石墙、石柱、石漫、石柱廊、石窗 )，古朴敦厚、肃穆庄重。依次排列着山门、 “龙凤”二师殿、“栖凤”殿、庞统陵墓。祠内存有庞统及诸葛亮雕塑像，历代匾联、碑刻、字画等大量珍贵文物史料。祠墓周围古柏参天、郁郁葱葱、自成方阵，如一块镶嵌在古蜀道上的巨大翡翠。祠墓旁有车辙深邃、长满苔藓的古驿道，有诸葛亮长子诸葛瞻与魏军邓艾浴血奋战尽忠的将台，奇石沟壑、溶洞山泉，堪称蜀汉遗迹之一绝。是怀古揽胜、观赏旅游、休闲娱乐、避暑度假的好去处
民国时期罗江县疆域沿袭清代，无甚变动。
民国 29 年(1940 年)全县辖 1 个镇 14 个乡，即：万安镇 (今罗江镇和万安乡 )、蟠龙乡、御营乡、文星乡、鄢家乡、新盛乡、回龙乡、金山乡、大井乡、慧觉乡、河清乡、宝林乡、略坪乡、白马关乡，直至民国 38 年(1949 年)。
1950 年至 1984 年管辖和隶属关系均有变动， 1952 年万安镇分置万安乡，从蟠龙乡分置通江乡，从金山乡分置马驰乡和狮子乡，虽其管辖乡镇增多，但范围不变。
1959 年，罗江和德阳并县后，又将所辖的河清、宝林两个乡划给安县，其余乡镇均并入德阳县。
1984 年，撤销德阳县建立德阳市市中区； 1996 年 8 月，国务院批准，撤德阳市市中区，建立罗江县和德阳市旌阳区； 1996年 12 月 10 日，罗江县正式挂牌建县。
1997 年，由罗江镇析出万安乡。
2000 年，罗江县辖 14 个镇、1 个乡。
2004 年，罗江县辖 14 个镇（罗江、略坪、金山、鄢家、蟠龙、德安、新盛、慧觉、御营、文星、大井、回龙、广富、白马关）、1 个乡（万安）。
风土人情
拉保保是一种汉族的生育习俗，又称拉保爷、拜干爹、闯拜、寄拜等，流行于四川各地。旧社会，人们迷信命运，为儿
女求神问卦，看自己的儿女好不好带，尤独子者更怕夭折，一定要拜个干爹，按小儿的生辰年月日时同、金、木、水、火、土，找算命先生算算命上相合相克的关系，如果命上缺木，拜干爹取名字时就要带木字，才能保险儿子长命百岁。此举一年复一年，久而盛开一方之俗，传承至今更名 “拉保保”。
2、罗江县经济简介 经济概况 罗江县 2008 年 GDP 略有增长 2008 年，在前 4 个月罗江县域经济发展取得良好开端的情况下，“5.12”地震灾害使县域经济的发展遭受重创，虽在后恢复重建稳步推进，但进入第三季度又因国际金融危机影响，县域经济再度滑坡，全年 GDP 仅略有增长。全年，实现地区生产总值（GDP）36.9 亿元（含树脂公司）
，按可比价计算同比增长 0.3% 。在 GDP 中：第一产业增加值 11.48 亿元，增长 3.1%；第二产业增加值 18.19亿元，下降 5.0%；第三产业增加值 7.23 亿元，增长 12.9 亿元。
GDP 的三次产业结构比为：
31.1：49.3：19.6 。按常住人口计算的人均 GDP 为 15627 元人民币。
罗江县 2008 年投资大幅增长 罗江县 2008 年固定资产投资随着在后重建和招商引资项目的大力实施，投资大幅增长，1-12 月完成全社会规定资产投资额达到 22.99
亿元（含板房投资），同比增长 32% 。其中基本建设投资额 7.45 亿元，增长1.72% ，更新改造投资额10.38 亿元，增长24.35% ，房地产投资 0.89 亿元，增长 5.2%（德阳市 2008 年度房地产投资 2 5.52亿元）
，农户实现投资 4.25 亿元，增长 379.8% 。
罗江县 2008 年社会消费品零售额实现快速增长 1-12 月社会消费品零售总额 7.52 亿元，同比增长 20.4%；其中：县的零售额 3.34 亿元，增长 24%：县以下的零售额 4.18 亿元，增长17.6% 。分行业看，皮零商贸业和餐饮业分别仅增长 24.3%和 12.2%。按经济类型分，国有经济增长 27.2%；集体经济下降 20.1%；个体和私营股份制及其他经济零售额分别增长 26.7%和 16% 。
罗江县 08 年财政税收形势欠佳 08 年罗江县全口径财政收入 33828 万元，增长 9.1%；实现地方财政收入 20273 万元，增长 56.2% 。在地方财政收入中，一般预算收入6254 万元，下降 20.5% 。全口径财政收入和地方财政收入能实现增长，主要原因是基金收入中土地款的拉动，全年土地款收入 13328 万元，比上年增长了 217.9% 。由于抗震救灾恢复重建资金的注入，财政支出巨增，全年财政总支出 173084 万元（含在后重建补助 87800万元），增长 3.78 倍；其中一般预算支出 154680 万元（含救灾、重建 70780 万元），加之转移支付、专项补助的增加，从而支出盘子很大，恢复重建补助很大部分款项是进入 2009 年使用，而且因灾 2008年允许财政赤字，县地方财政赤字达 25999 万元。
2008 年罗江县城乡居民收入继续增加
罗江县 2008 年实现城镇居民可支配收入 10630 元，比上年增加 506元，增加 5%，同比增幅回落 7.11 个百分点；实现农民人均纯收入 4683元，比上年增加 359 元(地震灾后补贴)，增长 8.3%比同期增幅回落 8个百分点。
另附：
在灾难中奋进 在重建中崛起——罗江县工业经济恢复重建发展综述（摘至德阳日报）
在 2008 年这个大喜大悲的非常时期，罗江县委、县政府以及县经济和商务局积极调整思路，以中央、省、市领导关于抗震救灾、恢复重建的指示精神为指导，全力组织企业抗灾自救、恢复重建，始终坚持走“三次产业互动，城乡经济共融”的发展路子，坚持大力推进工业强县战略，着力抓好责任落实、重点项目建设、招商引资和协调服务工作，努力将今年多次灾难造成的损失降到最低程度。
罗江县 2008 年预计完成工业总产值 53.7 亿元，占年计划71.6%；工业增加值完成 14.2 亿元，占年计划 73.57%；县属 79户规模工业企业预计全年完成总产值 38.7 亿元，占年计划70.36%。全县工业企业 1——10 月累计完成技术改造投入 8.08亿元，同比增长 23.92%。全县工业企业灾后重建项目共计 74 项，总投资共计 12.4 亿元。截至 11 月，已开工项目 74 项，其中竣工达 66 项，累计完成投资 27844 万元；全县累计引进项目 48 个，
协议引资 50.7 亿元，到位资金 15.7 亿元，其中引进工业项目27 个，到位资金 11 亿元。
围绕县委、县政府“凝心聚力，三年复兴；南接北扩，八年共荣”的重建目标，罗江县经济和商务局制定了相应的工业灾后重建规划及 2008——2011 年发展规划。恢复重建，罗江县奏响催人奋进的号角；规划未来，罗江县描绘再振雄风的宏图—— 3年后实现工业经济“三个翻番”，即工业总产值翻一番，规模以上企业数翻一番，利税总额翻一番。
面对灾难：挺起百折不挠的脊梁
2008 年，罗江县的工业经济接二连三地遭遇了前所未有的严峻考验：年初的雪灾，造成了企业停电停产、产品运输销路受阻的较大损失。“5·12”特大地震灾害，给全县工业企业造成了巨大的经济损失。全县 303 户工业企业都受到了不同程度的损毁，受伤人数 186 人，房屋坍塌面积 734441 平方米，设备受损数量 3811 台套，直接间接经济损失共计 29 亿元。其中规模以上工业企业直接间接损失 12.52 亿元。在世界金融危机的影响下，该县工业总产值、销售收入以及销售利润等重要指标都出现明显下降,金路树脂、川纤、信元公司等资源型、出口型企业受到了最大冲击。而抗风险能力较弱的中小企业受市场疲软、库存积压、信贷紧缩、融资困难等因素影响，生产经营运行也是举步维艰。
“5·12”特大地震之前，罗江县在上年累计完成工业企业技术改造投入 8 亿元，大批重大技术改造项目投产竣工，推动全县经济总量升级的基础之上，今年初的工业经济运行态势良好，各项指标稳步增长，实现了“开门红”，其中德阳万豪重锻有限公司 1——4 月实现工业总产值 3600 万元，实现销售收入 2700万元，利润 110 万元；热丰玻纤有限公司实现工业总产值 1700万元，实现销售收入 1500 万元，利润 39 万元；德阳伯康机械有限公司实现销售收入 2500 万元，利润 50 万元。川纤、蜀润、文星粮油加工厂等企业通过技术改造后，工业总产值、销售收入、利润均有较大幅度增长。
一场特大地震，在很大程度上阻碍了罗江企业的发展。
面对恢复生产、灾后重建的艰巨任务，罗江县委、县政府以及经济主管部门发扬众志成城、百折不挠的精神，积极组织企业打好恢复重建的攻坚战，到目前为止全县工业恢复生产已达 95%。他们会同相关部门落实专人对工业企业的用电、用水、用气、用地等方面实行动态跟踪，努力协调解决了双方的供需矛盾。他们积极争取和落实国家、省、市对灾后重建的政策支持，落实专人利用节假日加班加点申报国家、省、市援助项目，全县累计上报企业灾后恢复重建项目 84 个，收到了十分明显的效果。
恢复重建：奏响催人奋进的号角
根据县域总体规划，罗江工业企业主要分布在县城工业集中发展 A 区、金山工业集中发展 B 区和御营中小企业创业基地。到2007 年底，县城工业集中发展 A 区建成 1.7 平方公里，区内软、硬件设施齐备，入驻企业 14 家；金山工业集中发展 B 区于 2006年开始启动，基础设施建设已经全面完成，目前签约入驻企业15 个，已进场开工建设的 5 个，其他几个企业正在办理相关证照和做好入驻开工建设的准备工作； 2007 年 12 月，御营工业集中发展区正式挂牌成为“四川省小企业创业基地”， 已发展企业47 户，建成了以川树、川纤两大骨干企...
篇二：县房地产市场调研分析报告
兴国县房地产市场分析一、城市概况 1、地理位置 兴国位于江西省中南部赣州市北部东倚宁都东南邻于都南连赣县西邻万安西北界泰和北毗吉安市青原区、永丰县连接吉泰盆地距赣州市 82 公里、省会南昌 346 公里。
2、 行政区划 全县辖 25 个乡镇、1 个经济开发区304 个行政村。
3、 城市面积和人口 全县国土总面积 3215 平方公里总人口 78 万。目前兴国的县城人口数量为17 万。
4、交通状况 兴国位属赣州市一小时城市经济圈距赣州黄金机场、井冈山机场均 1小时车程京九铁路、南南宁泉泉州高速贯穿全县319 国道穿县境东西与赣粤高速公路、105 国道、323 国道、厦蓉高速公路、沪昆高速公路相连。正在建设中的城际高速铁路在兴国设有中转站可直达广东、福建。距广州黄浦港、深圳蛇口、汕头港、厦门港等港口城市路程均在 550公里以内且都有高速公路相连接。
5、优势资源 兴国县资源特产有土地资源、矿产资源、水力资源、人力资源、农林资源、五大优势。
5.1
土地资源 全县土地总面积 428 万亩其中山地 336 万亩耕地 47 万亩。25 度以下的缓坡山地 20 多万亩均适宜果业开发紫色页岩面积 41000 亩适宜发展烤烟生产。
5.2
矿产资源
目前已探明有一定储量的矿种就有 25 种矿床矿化点 160 余处主要矿种有金、钨、铍、钼、铀、铁、硫铁、莹石、石灰石、白云石、花岗岩、硅石、稀土、铅锌、水晶、高岭土、钾长石、泥炭、水海石、软玉、石棉、煤、矿泉水等其中莹石已探明储量为 1200 万吨储量积量和品位在全国居重要地位石灰石、花岗石储积量高达 2000 万吨居全省第二。
5.3
水力资源 年平均降水量为 1515.6 毫米地表水丰富。全县五大水系年平均径流深 835.9 毫米年平均总径流量为 26.87 亿立方米水能可开发量为 3.8万 KW。地下水可开发资源为日产 3.7 万吨。
5.4
人力资源 县内劳动力 40 万人潜在富余劳力近 20 万人18 万人到沿海经济发达地区打过工积累了一定的技术和基础管理经验。
5.5
农林资源 全县木材蓄积量 296 万立方米用材林 150 万亩松脂林 200 万亩毛竹 3 万亩果茶 23 万亩油茶面积 100 多万亩常年茶油产量达 300 万斤以上是江西最大的“绿色油库”之一。
兴国有 100 余个农副产品荣获名优产品称号。主要有茶油、细粒花生、茶园猪、灰鹅、红鲤鱼、甜橙、柿、茶叶、生姜、鱼丝。
二、经济发展概况
1、国内生产总值GDP分析2007-2010年GDP增长趋势图010203040506070802007年2008年2009年2010年 近 4 年来兴国的宏观经济取得了突飞猛进的发展2010 年的 GDP 比 2007 年的翻了近一番显示出兴国的整体经济健康快速发展的事实。这对投资者来说无疑增强了其信心强劲的经济增长有利于保证坚挺的房地产市场。
2、 房地产开发投资额分析
2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 固定资产投资 14.6 18.3 26.1 31.1 房地产投资 2.23 3.0 2.48 2.2 固定资产投资额及房地产开发投资额数据表 单位亿元
房地产投资占GDP比重00.020.040.060.080.10.120.140.160.182007年2008年2009年2010年 在国家政策支持下兴国的固定资产投资规模逐年增加其占GDP 总额已几斤 50%成为城市发展的核心动力构成而相对固定资产投资整体的快速增长 其中房地产投资则相对保持低位盘整 2009、2010 年连续两年出现负增长 直接表现为土地市场成交疲软。
4 年来兴国县房地产业占 GDP 份额相对保持稳定在 2007、2008 年两个连续峰值年过后目前兴国的房地产市场尚处于调整期。
三、兴国县未来发展规划 1县域总人口和城镇化水平预测 A、县域总人口2015 年为 82 万人2020 年为 92.85 万人。
B、城镇人口2015 年为 38 万人2020 年为 45.50 万人。
C、城镇化水平 2015 年为 42%2020 年为 49.00%。
2整体布局 主导方向是向东南和向西扩展为主北上、南下为辅。
规划形成“一心、两城、三轴”的空间布局结构。
“一心”——以行政中心为核心 包括周边配套完善的公共服务设施形成中心城区主中心。
“两城”——以氵岁水为界形成河东城和河西城。河西城对老城区现状公共设施进行整合伴随中心城区空间拓展形成一个集居住、行政、商贸、文化为一体的河西城。河东城伴随兴国工业园区的开发建设以及相关配套设施的完善结合现有农居点规划形成一个集工业、科研、教育、商业、居住等为一体的河东新城。
三轴一是将军大道洪门大道发展轴即原 319 国道形成中心城区内一条贯穿南北的发展主轴二是兴国大道潋江大道发展轴从火车站连接老城区中心直到城区北部三是模范大道发展轴基本位于城区中部贯穿河东、河西两个城区的一条发展轴线。
其次在中心城区内及周边形成“一区、三园”自然生态屏障。一区长冈旅游度假区——位于河东新城内兴国工业园以东借助于潋水两岸景观形成与长冈水库遥相呼应。“三园”——城北森林公园、城西森林公园、红色文化主题园。
四、兴国县房地产市场发展现状 1、房地产概况 一直以来兴国住宅价格一直处于赣州地区的洼底位置08 年以前同比周边县市仅为平均水平的 70-80%虽然说 07 年开始兴国房地产市场快速增长但是基于总量因素其开发品质较一般和单位规模较小很难形成“热市”效应但是这一情况自 2009 年开始被打破 随着总量的增加 单位项目的品质以及开发规模也得到大幅提升
2009 年到 2010 年均价实现了明显的提升由之带来的市场空间也相应提升可以说实现了市场的初步繁荣与周边县市的价格差距在快速拉近 据不完全统计 2010 年兴国主要楼盘销售均价将突破 2500 元/平方米一些准备预售的项目价格达到了 4000 元/平方米以上。
01000200030002007年2008年2009年2010年2007-2010年宁都住宅销售均价走势 2、主要楼盘
占地规模 总建筑面积 容积率 总户数 面积配比套数比 销售价格
预备推案规模 物业管理费 推出房源成交率
<90 90-100 100-110 110-130 >130 商业 住宅
东 方 丽都 141.00 169284.6 1.8 1610 0% 10% 0% 75% 15%
3500.00 3800.00 330.00 0.4-0.8 已 售 卡1500 张 清 华 名府 138.16 173242 1.88 1560 0% 0%
45% 55%
3800.00 4400.00 280.00 0.4-0.8 95% 京 都 豪
115590 2.0
5% 25%
48% 22% 7500.00 3600.00 300.00 0.4-0.8 65%
庭 85.00 982 4200.00 天 赐 龙港 149.93 180000 1.8 897
25% 10% 40% 25% 7500.00 2500.00 3800.00 250.00 0.4-0.8 95% 交 警 大队地块 296.54 514251.4 2.6
4200.00 800.00
3、商业市场分析 目前兴国县商圈主要分布在中山路和翠微广场。
1中山路沿线商圈分析 该区域即指沿中山北路、 中山中路、 中山南路构成的线型商业核心区涵盖了整个兴国的中心商业城区作为近几年城市商业发展的重点区域内商业氛围进行了大幅提升 借助老城区传统商业氛围以及部分
政府职能机构所在此区的商业价值快速提升此外还有美食街、腾达电器卖场等主力业态拉动。
◎主力价格范围 中山北路租金 30-40 元/㎡/月底铺
售价 5500-7500 元/平方米 中山中路租金 100-150 元/㎡/月底铺
售价 12000-15000 元/平方米
中山南路租金 35-50 元/㎡/月底铺 ◎主力房型及面积 50-200 平方米/单元 2翠微广场建材家居业态商圈分析 该区域即指沿登封大道广场北路所形成的回字型的建材家居业态集聚区 翠微广场作为政府新区的所在 周边规划了系列住宅小区以及沿街商业店铺但是一直以来沿街商业的经营较为困难自从广场北路登封大道的建材家居业态集聚区的形成 该区域的商业氛围较前有显著提升商业空置大幅下降但是从长远来看以小区底铺形式存在的建材家居集聚区 并且地处行政区内 其后市发展空间有限。
◎主力价格范围租界价格中包括市场管理费 登封大道租金 30-40 元/㎡/月底铺
售价 7500-12500 元/平方米 广场北路租金 30-40 元/㎡/月底铺
售价 7500-11500 元/平方米
内街商铺租金 20-30 元/㎡/月底铺
二层商铺租金 10-15/㎡/月实用面积 ◎主力房型及面积
60 平方米/单元
篇三：县房地产市场调研分析报告
市大方县房地产市场商业市场深度研究分析报告（上）12345
01宏观市场分析城市简介、城市交通、城市人口、城市旅游教育事业、城市经济
城市简介p 大方县位于贵州省西北部，隶属毕节市，东邻金沙县，南连黔西县，西接七星关区，地处贵州金三角核心地带，县城距省城贵阳150公里。宏观市场分析大方县辖3个办事处、10个镇、24个乡（其中18个民族乡）：由北朝南依次为：慕俄格古城街道、顺德街道、红旗街道。大方经济开发区是2012年8月经贵州省人民政府批准设立的省级经济开发区，总规划面积54.63平方公里现已建成核心区12平方公里，含一区三园：同心药品食品产业园、循环经济产业园、陶瓷工业园。
房地产市场分析城市区位七星关城区金海湖新区大方县
房地产市场分析城市区位七星关城区金海湖新区大方县区域分析：七星关区是毕节市的主要城市区域，但是由于城市周边石漠化严重，再加上毕节城市周边多山，不利于规划建设，因此城市发展缺乏纵深。2030年城市建设用地规划向东部金海湖新区偏移；金海湖新区是毕节重点规划发展区域，是大方县与毕节市的链接区域，但该区域的发展受到以下条件的限制：一、区域规划定位：该区域规划定位为物流、工业等专业市场；二、该区域经济基础薄弱，城市发展根基尚浅，短期内实现区域城市化困难；大方新城依托老城的城市人口和经济基础，政府将城市的重点规划方向向县城北部区域偏移，通过金海湖新区与毕节形成联动。大量学校新校区搬迁到此区域，对区域经济具有一定的带动作用，另一方面毕节飞雄机场、火车站位于大方县城范围内，可实现一定程度的外来经济拉动。
宏观市场分析城市交通p 不断完善的陆路交通、航空交通、轨道交通等基础设施建设将推动大方县成为“黔西经济圈”的核心枢纽地位；p 大方县“十二五”期间实现村村通水泥路，建成杜鹃大道、迎宾大道、九驿大道等城市景观大道，配合完成杭瑞高速、黔大高速、织毕铁路、飞雄机场等重点项目建设，启动同心大道等项目建设。p 到2020年全面完成322.46公里省道、297.5公里县乡道路建设目标，基本建立综合交通运输体系，推进毕节—大方城市轨道交通建设，
城市人口宏观市场分析Ø 大方土地面积3505平方公里，全县共36个乡镇（其中18个民族乡），居住着汉、彝、苗、白、仡佬等23个民族。Ø 县城由慕俄格古城、顺德、红旗三个办事处构成，主城区城市发展方向主要“由南向北，从东向西”发展。Ø 到2020年，力争县城建成区面积达到18平方公里，人口达到18万人，人口密度为277人/平方公里；年均增长率达到上万人，项目开发时机正是城市人口迅猛增长时机。到2030年聚居人口50万人。p 截至2015年末，公安机关统计人口总数为97.27万人，常住人口为64.95万人，十二五期间县城人口从9.9万人增加到12.5万人；庞大的人口基数为城市发展奠定了基础。
宏观市场分析城市旅游p 大方县拥有百里杜鹃、奢香墓、奢香博物馆、清虚洞、慕俄格古城等多个旅游景区，其中慕俄格古城被评为国家AAA级旅游景区，油杉河大峡谷获国家级森林公园，油杉河景区被评为“中国最美休闲度假旅游目的地”。Ø 2015年，全县共完成旅游收入45.19亿元、接待游客513.52万人次，旅游行业的发展带动区域内餐饮、住宿、娱乐等相关产业的发展。Ø 到2020年，全县旅游综合收入达100亿元以上，文化旅游产业增加值占生产总体比重达15%以上。
宏观市场分析教育事业Ø 2015年，大方县采取片区户籍登记制度服务制度，明确规划了各学校所属招生范围；Ø 2016年，大方县完成幼儿招生人数11422人；在校生人数达169150人。Ø 2017年起，投入资金20亿元全面夯实办学条件。大方一中、大方二中、五中、六小、七小、七中、贵阳一中等多所院校迁建至项目区域，预计建成后该区域在校人数约5万余人;Ø 2020年，全县实现基本普及十五年教育和实现义务教育基本均衡。p 大方县连续三年，大力推进教育事业的相关措施和政策，刺激房地产市场学区房概念逐渐显现，且未来各种学校将大量搬迁至城北区域；二中新校区大方七小一中新校区贵阳一中校区大方七中大方五中林福火小学本案
宏观市场分析城市经济p 十二五期间大方经济增长迅速，2010年到2015年，全县地区生产总值从71.6亿元增加到157.2亿元，年均增长16.19%；稳定的经济发展势头，为房地产发展提供基础保障。Ø 地区生产总值增速在毕节地区，从第4位，提升到第2位，在全省88个县中从第40位提升到34位，分别高于全国、全省、全市的平均增速；Ø 2016年地区生产总值达到179亿元，良好的经济发展为房地产发展提供基础保障。
宏观市场分析地产发展金科玉律：一个城市地产的发展取决于其生产总值的增长速度当GDP的增长速度超过8％时，房地产进入发展高峰期。大方目前GDP以16.19％的年增长速度增长，经济的快速发展激发了房地产市场的火热， 大方未来5—10年的房地产投资市场前景普遍被看好。衰退期 良性发展期 高速发展期
宏观市场分析城市产业发展p 十三五期间大方县深入推进工业强县战略，壮大县域工业经济。产业结构逐步以第二、三产业为主，推进大方经济开发区建设，重点打造民族医药产业，加快实现“方货出山”。Ø 大方经济开发区被省政府批复为省级经济开发区，规划面积63.42平方公里，建成标准厂房97.6万平方米，引进企业101家，其中建成投产60家，2016累计实现工业总产值78.58亿元，全县工业企业数从112个增加到735个，Ø 通过整体增速发现，第一产业增速明显低于第二和第三产业，十三五期间努力提升工业经济比重，打造工业强县升级版；指标名称 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年
地区生产总值 84.4 101.29 120.37 147.9 157.23
第一产业增加值 15.22 17.04 21.09 27.88 30.79
第二产业增加值 37.1 46.06 53.85 60.96 60.83
第三产业增加值 32.08 38.19 45.43 59.09 65.952011-2015年大方县三大产业数据明细
宏观市场分析居民消费水平p 大方县快速增加的人均可支配收入提升了居民的消费能力，居民对消费需求随之增加，推动房地产市场迅速发展。Ø 十二五期间全县城镇常住居民人均可支配收入从14135元增加到22320元，年均增长9.57%；农村常住居民人均可支配收入从3338元增加到6974元，年均增长15.88%。Ø 到2020年，全县农村居民可支配收入年均增长13%以上，城镇居民可支配收入年均增长11%以上。
宏观市场分析城市消费分析p 从2011年，市场社会消费品零售总额增速放缓，但总体仍然保持增长姿态；十三五期间社会消费品零售总额年均增长13%以上；小康实现程度95%以上。Ø 2015年全社会消费品零售总额完成24.18亿元，其中，零售业占主导，其次为批发业，餐饮业排名第三，最后为住宿业。
p 十二五期间大方县累计完成固定资产投资630.7亿元，年均增长36.6%，新城区建设累计完成固定资产投资68.6亿元。宏观市场分析固定投资Ø 2015年全县固定资产投资50万元及以上固定资产项目投资和房地产开发项目投资153.7亿元，比2010年增长3.75倍。Ø 十二五期间房地产累计完成投资75.69亿元，商品房施工面积191.87万平方米；其中，2015年商品房销售面积23.8万平方米，下降3.47%，房地产开发投资15.54亿元，比上年下降20.33%。
宏观市场分析金融机构存贷款情况p 大方县存款余额及贷款余额比例发生变化，贷款余额呈上升趋势，区域投资或经营意识有待引导和加强，强劲的居民储蓄总额显示着巨大的市场潜力。Ø 金融机构人民币各项存款余额为118.95亿元，同比增长24.48%。其中居民储蓄存款余额为82.59亿元，同比增长12.95%。年末金融机构人民币各项贷款余额为74.28亿元，同比增长26.79%。增长24.48%
增长12.95%
增长26.79%
宏观市场分析总结：Ø 毕节是国家“开发扶贫、生态建设”试验区的核心及示范窗口，从地形地貌分析，现毕节属于重度“石漠化区域”不宜于城市建设和居住；按照城市总归要求，毕节-大方“双城一体”建设方向。
七星关、大方、金海湖同城化建设为房地产业的发展指引了明确的发展方向和有力的政策保障；Ø 七星关区和大方县：产业结构方面重点发展能源业，装备制造及汽车工业，轻工、加工贸易及物流业，特色农产品及高原绿色食品，旅游产业，房地产、高端的稀土产业以及陶瓷、信息等其他产业。强有力的工、农、商、贸、旅等产业的发展势必拉动城市人口快速增长，刺激房地产业蓬勃发展；Ø 金海湖区和大方县：区位版块版块方面，金海湖区位于毕节和大方的中间枢纽地带，但是受区域产业结构定位（贵州第二大内陆港）的影响，以及该区域的城市底蕴深度问题，常住居民不足， 致使该区域无法聚集人气，只能起到中转和传输作用，是城市发展的重要纽带；未来大方快速的城市化进程和发展，可以最大化的覆盖和吸纳该区域的人气和资金流向；一、站在毕节看大方“汇集政治、经济、文化”的毕大中央商务引擎腾飞在即
宏观市场分析Ø 从九驿大道至金海湖新区和飞雄机场全程仅需半小时车程， 通过各种纵向和横向交通优势，未来将形成大物流、大商贸、大平台、大发展的格局。
为房地产业的发展创造了良好的交通基础条件；二、川滇黔区域中心，贵州第二大交通枢纽和现代物流中心”毕大半小时经济圈“Ø 大方古彝族生态旅游创新区，教育园区的建设， 拉动新区人口迅速增长的步伐，利用新区完善的交通配套，结合地方旅游特色综合打造聚集“文、旅、商、贸”为一体的新区特色；三、高速发展的旅游业、教育事业拉动新区文旅建设步伐Ø 大方县人均可支配收入2万余元，仅占到家庭收益总额的1/4 （一线城市可支配收入占家庭收益的60%，二三线城市占到50%，四五线城市占到40%）， 24亿的社销总额和超80亿的居民存款余额，暗示着城市社会消费和投资市场的巨大潜力，消费者和投资者迫切需求符合他们消费意识的全新商业形态。四、活跃的城市经济为区域房地产事业带来不可想象的市场前景
02房地产市场分析城市规划、土地市场，2016年市场销售情况房地产市场区域划分
p 按照毕节-大方城市总体规划（2010-2030）的方向，未来毕节老城区与大方县城整体统筹考虑，并与中部的新城区共同构成毕节市中心城区。p 规划七星关区和大方县范围内形成“一心、三区、四轴、多点” 的城镇体系空间结构。p 一心：七星关城区＋大方城区所形成的毕节市中心城市。p 三区：七星关区和大方县南部城镇经济区、北部农业生态区和东部旅游产业区。房地产市场分析城市规划
宏观市场分析城市规划p 为加快大方县城镇化发展的步伐，按照毕节“双百”城市总归的要求，大方县明确提出“东城西移、南城北进”以杜鹃大道、九驿大道为枢纽的毕节副中心城市发展战略目标。Ø 大力实施大扶贫、大旅游、大健康、大数据“四大战略行动”，突出抓好现代农业、做强新型工业、壮大城镇经济、培育主导产业、创建法治大方、保障民生事业“六大重点”，奋力实现产业提质、改革开放、民营经济、精准脱贫、人口控量提质“五大突破”，使大方成为毕节试验区“科学发展试验区、现代产业集聚区、创新扶贫示范区、生态文明先行区、多党合作示范区”的重要组成部分。红旗街道顺德片区慕俄格古城街道
房地产市场分析土地市场大方县2015年度国有建设用地供应计划表 （单位：公顷）县、区供地总量商服用地工矿 住房用地公共管理与服务用地合计 存量 增量 仓储用地 小计 保障性安居工程 商品住房用地大方县 249.56 58.75 190.80 24.47 24.95 124.82 16.04 108.79 75.31 大方县2014年国有建设用地供应计划表 （单位：公顷）县、区供应总量商服用地工矿 住宅用地公共管理与服务用地合计 存量 增量 仓储用地 小计 保障性安居工程 商品住房用地大方县 503.51 503.51 107.16 29.29 188.69 28.37 160.32 172.62 p 大方县14至15年总土地供应量15960亩，其中，商品房住宅用地4020亩，保障性住宅666亩；整体土地市场供需失衡，导致2016年大量土地流拍，市场紊乱，现土地市场主要以去库存为主。
房地产市场分析土地市场p 2016年，大方县通过土地市场进行招拍挂出让国有建设用地15宗，总面积480.01亩，成交总金额33938万元（其中商住、商服用地13宗，面积274.33亩，成交金额31135万元；工业用地2宗，面积205.68亩，成交金额2803万元），全年成交金额同比下降65%。序号 宗地编号 总面积 规划建筑面积 容积率 绿化率(%)建筑密度（%）层数 层高/米 建设年限 金额/万元 宗地位置2 2014DFSZ76 30056 105196 ≤3.5绿地≥30≤35 ≤33 ≤100 3 4075 顺德街白石村3 2014DFSZ77 10382 36340.35 ≤3.5绿地≥30≤35 ≤20 ≤60 3 1430 顺德街白石村4 2014DFSZ78 4881 17083.5 ≤3.5绿地≥30≤35 ≤8 ≤24 3 800 顺德街白石村5 2014DFSZ79 26431 92509 ≤3.5绿地≥30≤35 ≤33 ≤100 3 3865 顺德街白石村6 2014DFSZ80 33096 115836 ≤3.5绿地≥30≤35 ≤33 ≤100 3 4550 顺德街白石村7 2014DFSF52 6016 16845 ≤2.8绿地≥30≤35 ≤8 ≤30 3 1090 红旗街石关村8 2014DFGY90 100121 1925 黄泥塘黄泥村合计 142343 594114.35 24885
房地产市场分析商品房市场情况p 2016年起截至到目前主城区办理预售许可证9宗，预售面积23.5万，其中住房1208套15.7万㎡，非住宅7.8万㎡，整体趋势商业占比逐步提高；p 十二五期间，整个大方房地产累计完成投资75.18亿元，商品房施工面积191.87万平方米；商品房销售70.04万平方米；年均去化率仅14万平方米。p 2015年商品房销售面积23.8万平方米；预估，2016年商品房销售面积22.68万方，其中住宅销售面积18.58万方，商业销售面积4.11万方；商品房整体销售情况放缓...
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