商铺改公寓房经营可行性报告9篇

商铺改公寓房经营可行性报告9篇商铺改公寓房经营可行性报告　房地产公寓项目可行性研究报告1、项目背景与概况1.1项目名称呼和浩特市XX地块公寓项目1.2项目地址XX地块公寓项目地处呼和浩特市玉泉下面是小编为大家整理的商铺改公寓房经营可行性报告9篇,供大家参考。

篇一：商铺改公寓房经营可行性报告

产公寓项目可行性研究报告 1、 项目背景与概况 1.1 项目名称 呼和浩特市 XX 地块公寓项目 1.2 项目地址 XX 地块公寓项目地处呼和浩特市玉泉区，北临鄂尔多斯大街、西依六中前街，现况为 XX 的办公楼用房、锅炉房和库房。

　1.3 项目承办单位概况 XX 建设集团有限公司（简称 XX 集团）是以房屋建造、房产开发、交通路桥、新材料开发为主要经营业务的上市企业，具有鲜明特色的现代大型企业集团，是全国质量管理奖单位、全国文明单位、全国 500 强大型企业、全国 50 强民营企业。

　XX 集团坚持质量兴业，倡导“每建必优、精细管理”的方针。连续多年被评为全国优秀建筑企业、全国用户满意施工企业、重合同守信用单位和 AAA 级信用企业。

　北京 XX 置业投资有限责任公司，是 XX 建设集团有限公司为拓展北方房地产市场而成立的股份制房地产公司。

　北京 XX 置业投资有限责任公司坚持“诚信、务实、创新、领新”的核心理念，推行“每建必优、精细管理”的经营方针，以完善的科学管理和优质的配套服务，继承 XX人的精神，将为西部大开发做出杰出的贡献。

　北京 XX 置业投资有限责任公司今后发展的目标是大力开拓内蒙、天津、河北和东北市场，业务发展势头强劲，2008 年前开发面积要达到 80 万平米，为取得良好的社会效益和经济效益。

　1.4 本可行性研究报告编制依据

　 建设部 2000 年发布的《房地产开发项目经济评价方法》；

　 国家计委、建委 1993 年发布的《建设项目经济评价方法和参数》；

　 国家发改委审定发行的《投资项目可行性研究指南》。

　2 项目提出的理由

　2.1 符合呼市国民经济发展、城市建设和《呼和浩特市城市总体规划》的需要 大型的房地产开发项目,不但与普通的商业设施建设有很大的差别,而且也不同于小型的房地产开发活动,其中一个重要的方面就是其成功与否在很大程度上取决于同城市国民经济发展、城市建设和城市总体规划的适应程度。XX 地块公寓项目一个最根本的特点就是适应了呼和浩特市国民经济发展、城市建设和《呼和浩特市城市总体规划》的需要。

　呼和浩特是内蒙古自治区的首府，是内蒙古自治区政治、经济、文化的中心，是中国实施西部大开发战略中重要的中心城市之一，是沟通西北各省区与内地的陆路通道和与东欧各国进行经济贸易往来的重要桥梁。经过 50 多年的建设，呼和浩特已成为一座经济繁荣、民族团结、社会进步、科教发达、交通便利，具有鲜明民族特色和时代风貌的新型城市。

　呼和浩特是一座历史文化名城，是华夏文明的发祥地之一，具有悠久的历史和塞外名城的神韵。呼和浩特处于内蒙古“南粮北牧、东林西铁、遍地宝藏”丰富资源的中心地带，境内山川秀美、资源富集、物产丰富，煤炭、电力、天然气等资源丰富，是内蒙古自治区资源丰富区、重要旅游区和重点开发建设地区。

　呼和浩特是一座沿边开放城市，是"草原丝绸之路"的枢纽。目前，呼和浩特已同世界上 26 个国家和地区建立了广泛的经济、技术合作和文化交流关系，形成了外向带动发展，全面开放的新格局。

　《呼和浩特市城市总体规划》（1996-2010 年）确定了呼和浩特市的城市性质是内蒙古自治区首府和政治、经济、文化中心，国家历史文化名城，我国北方沿边开放地区重要的中心城市。2010 年城市人口规模 110 万人，城市建设用地 114.4 方公里。

　（1995年城区居住人口 82.1 万人，城市建设用地 84.65 平方公里）。

　《呼和浩特市城市总体规划》规定呼和浩特市城市总体布局采取的是“集中组团式”布局形态。依托铁路、主干公路、航空港等重大设施，总体上向南发展，适度向城区东西两翼扩展，控制向北发展，远景在大、小黑河之间预留发展空间。突出城区的行政、商贸、金融、信息、科技、文化、教育功能。把一些不适宜的职能向外围组团和城镇扩展。

　呼和浩特抓住国家实施西部大开发的良好机遇，把发展作为第一要务，坚持与时俱进。在加强生态建设和基础设施建设的同时，积极推进工业化、城市化和农牧业产业化

　进程，不断提高人民生活水平，促进了经济社会全面协调可持续发展。

　呼和浩特充分发挥首府城市经济基础雄厚、科学技术发达、交通通讯便捷、服务功能完善的优势，加快工业化、城市化、信息化进程，努力促进首府经济跨越式发展和社会的全面进步。呼和浩特坚持改革，促进发展，使各种潜在的资源优势变成现实的经济优势，经济建设和社会事业呈现出健康、快速、高效的发展势头。

　2001—2005 年，呼和浩特市经济增长速度连续五年位居全国 27 个省会城市第一，平均增速超过 31％。2005 年经济总量在全国 5 个少数民族自治区首府城市中位居第一，固定资产投资呈快速增长态势。2005 年，全市地区生产总值按可比口径计算将实现 800 亿元，财政总收入比 2000 年的 20.45 亿元翻了两番，达到 81.8 亿元。2005 年城镇居民人均可支配收入达到 12150 元，比 2000 年增加 6957 元，年均增长 17.6%；农民人均纯收入达到 4631 元，比 2000 年增加 2092 元，年均增长 12.8%。城乡居民储蓄存款余额达到 379.6 亿元，比 2000 年增加 227.1 亿元。

　呼和浩特城市国民经济和社会发展取得巨大成就，工业、对外贸易、对外经济技术合作、交通、旅游、金融、保险业、教育、科技、文化、商业高速增长，乳业、电子信息业、电力、生物制药、冶金化工、机械制造等具有特色和核心竞争优势的支柱产业已经或正在形成，批发零售贸易和餐饮业快速增长势头迅猛，特别是房地产业呈建销两旺态势，房地产投资增长非常迅猛。

　呼和浩特始终坚持实施外向带动战略，形成了全方位、多层次、宽领域的对外开放格局。对内对外开放相互促进，国际经济技术合作快速发展，外向型经济已成为国民经济的重要组成部分和极富生机与活力的增长点。2005 年呼和浩特市实施的国内项目479 项，引资总额达 276 亿元；实施的国外项目 50 项，引进境外资金达 4.04 亿美元。

　呼和浩特进行了大规模的城市改造建设，建成区面积由 2000 年的 83 平方公里扩展为目前的 149 平方公里，拉开了城市的框架，拓展了城市发展空间，扩大了城市容量；与此同时，引黄入呼、天然气入呼、“两河一库”、电网改造、道路、给排水、集中供热等一批基础设施建设步伐不断加快，使城市面貌有了极大改观，促进了城市功能的不断完善，提高了城市承载能力和持续发展能力；加大旧城改造力度，积极推进新市区建设，加强城市管理，不断提升城市品位，增强了呼和浩特作为区域中心城市的辐射力和带动力。同时，坚持“大中小”协调发展的方针，依托旗县所在地加快发展小城镇，促进人口和产业向城镇集中，城镇化水平不断提高。

　呼和浩特为加快实施以提高城市整体服务功能和文明程度为核心的现代化首府城市建设工程，把 21 世纪的开元之年定为"首府城市建设年"，确定了"拉开城市框架、拓展城市空间，打通城市干道、完善配套设施，加快改造旧城、迅速发展新城，实现城市美化、亮化、绿化、硬化、净化，建设文明城市"的城市建设基本思路。大力改造旧城区、建设玉泉区，两年来已先后投资近 60 亿元人民币。开工建设了引黄入呼、集中供热、天然气引入、污水处理、城乡电网改造、主次千道改造、市区广场、二环路建设等重点工程，加快了城市道路及供水、排水、供电、供气、供热、通讯、住宅等城市设施建设的步伐，改善了呼和浩特的投资环境。到目前，城市道路总长度已达 500 多公里，日平均供水能力 30 多万吨，日排污水量 28 万吨，市区燃气气化率达 77.1％，城市人均建筑面积 19.7 平方米。

　呼和浩特市加大城市基础设施建设力度。天然气输配工程已累计完成 500 公里的管网改造建设，天然气置换用户和新增煤气用户 8.8 万户，管道燃气用户近 14 万户。集中供热二期等工程顺利完工，热力三期正在抓紧建设。机场路、新华东街等 36 条主次干道新建和改扩建工程全部完工。两河改造进展顺利，东河一期 3.1 公里改造全部完工，成为城市景观新亮点。中山路商业街改造建设初具规模，总建筑面积达 59.4 万平方米。

　呼和浩特交通便捷，邮电通信顺畅，电力充裕，土地资源丰富，各级开发区众多，劳动力素质较高， 服务配套周到，十分有利于生产要素迅速转化成生产力优势，是中国中西部投资环境最好的地区之一。2005 年呼和浩特市已成为“经济发展最具活力”的 10 个城市之 。

　呼和浩特市地理位置优越，东距首都北京 490 公里，北距内陆开放口岸二连浩特490 公里，西至包头 150 公里，距准格尔大型能源基地 100 多公里，西南距鄂尔多斯天然气田 48 O 公里。呼和浩特是国家 45 个公路主枢纽城市之一，京兰铁路、京兰高速公路、110 国道、2 09 国道横贯全市，呼准铁路、呼准高速公路的建设，成为沟通北京，通往大西北的重要通道。同时呼和浩特还是内蒙古中西部地区辐射冀、晋、陕部分地区面向全国和世界市场的重要商业流通中心，并以沿线城市、中心城市、资源富集地区的三大优势占据了中西部发展的有利地位。呼和浩特机场是国家二级航空口岸机场，有通往国内主要城市的航线 40 余条，有达蒙古国首都乌兰巴托和俄罗斯赤塔的国际航线两条，通往俄罗斯和东欧诸国的货用包机航线，有通往香港的直达航线。2 005 年 3月，呼和浩特成功地开通了呼和浩特至德国法兰克福铁路专列，由呼和浩特至俄罗斯、

　东欧、西欧的物流运输仅 15 天，运输费用与海运相差不多，是各类企业立足国内、开辟东西欧及俄蒙市场的首选投资地区。

　作为自治区首府的呼和浩特市科技发达、人才荟萃，集中了众多大中专院校和科研院所，各类人才聚集，现有各类科研院所 1 37 所，高等院校 17 所，中等专业学校 34所。专业涉及农牧林水、化工、电力、冶金、电子信息以及社会科学等各个领域。全市约有各类专业科技人员 9 万余名，占自治区全部科技人员总数的 30％以上。呼和浩特每千名职工中拥有自然科技人员 11 7.6 人，在全国 37 个大中城市中居第二位。这为呼和浩特市的经济和社会事业的发展，促进与国内外的交流、合作，提供了可靠的科技支持和智力支持。

　呼和浩特作为少数民族地区和沿边开放城市，享有中央赋予的特殊优惠政策。呼和浩特市十分重视改善投资“软环境”，在贯彻执行国家有关政策法规的同时，呼和浩特市人民政府陆续出台了多项地方性法规、行政规章及政策性文件，确保投资商合法投资权益的法律、政策环境已经基本形成。

　根据《呼和浩特市城市总体规划》，呼和浩特市在第三产业方面，重点发展物流、旅游、房地产、金融、科技教育、社区服务等行业。房地产业将按照城市各功能区的定位，借助外力在商贸流通、城市道路、基础设施建设、城中村改造等方面取得快速发展。同时加速产业重组，引导组建房企集团，建立以大开发商为主导的房地产行业结构，铸造呼市房地产企业的“品牌效应”。另一方面，适应居民住房需求多样化的要求，不断完善和发展城镇住房供应体系，加大经济实用住房的建设力度。高标准、高质量建设一批功能齐全、设施完善的商品住宅小区和一批标志性高层建筑。

　为强化呼和浩特市作为内蒙古自治区首府和政治、经济、文化中心的地位，促进呼和浩特市经济繁荣发展和城市现代化建设，北京 XX 置业投资有限公司投资建设 XX地块公寓项目，在呼市建设功能齐全、设施完善的高档公寓社区、成为城市标志性建筑，是在追求自身经济利益的同时，也是适应了呼和浩特市国民经济、社会发展和《呼和浩特市城市总体规划》建设的需要。

　 2.2 符合《呼和浩特市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（草案）》的要求 “十一五”时期(2006～2010 年)是呼和浩特市贯彻落实科学发展观，加速推进新型工业化和城市化进程，构建和谐呼和浩特的关键时期，对于全面建设小康社会，加快

　社会主义现代化首府城市的建设进程具有重大的战略意义。

　根据《呼和浩特市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（草案）》的要求，“十一五”时期呼和浩特市经济社会发展的总体要求是：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观统领经济社会发展全局，以改革、开放、创新为动力，继续大力推进农牧业产业化、新型工业化和城镇化进程，加快社会主义新农村建设步伐；以加速发展优势特色产业为支撑、以建设现代化首府城市为总目标，把呼和浩特建设成为具有较高现代化水平和层次品位、浓郁民族文化和草原特色、良好环境质量和适宜人居、较强综合服务功能和辐射带动力的草原大都市；不断提高人民群众物质文化水平，改善政府公共服务，努力构建社会主义和谐首府，力争综合经济实力进入西部省会城市前 3 名、达到全国省会城市中等偏上水平，人均地区生产总值力争达到 10000 美元。

　“十一五”时期呼和浩特市经济社会发展的主要目标是：实现经济持续快速健康发展，在优化结构、提高效益的基础上，人均地区生产总值年均增长 18%以上；资源综合开发利用水平明显提高，单位生产总值能源消耗比“十五”期末降低 25%左右；产业结构和产业布局明显优化；财政收入年均增长 22%以上；固定资产投资年均增长20%以上；人民生活水平和质量稳步提高。中心城市功能明显增强，与首府相适应的现代化基础设施框架初步形成，城市建设实现“大变化”目标。全面建设小康社会的各项目标基本实现，城乡统筹的社会保障体系基本建立。争创国家环境保护模范城市，城乡生态环境明显改善。科技、教育、文化、卫生、体育等社会事业得到较快发展；精神文明和民主法制建设跨上新台阶，市民的综合素质有较大提高；社会安全保障有力，应对公共危机的应急机制较为健全，进一步强...

篇二：商铺改公寓房经营可行性报告

地产开发可行性研究报告 目

　录 报告摘要 .................................................................................... 3 1

　项目基本情况 ........................................................................... 6 2 投资环境、 宏观经济市场与商业市场分析 ....................................... 6 2.1

　北京市概况及投资环境分析 ........................................................... 6 2.2 北京市宏观经济发展基本情况 ....................................................... 6 2.3 北京市商业发展现状分析 .............................................................. 6 2.4 北京市商业地产市场的基本情况 ................................................. 1 2 2.5 北京市商业地产市场发展总结 ..................................................... 1 9 3 商业地产项目开发的政策、 法律及规划依据 .................................. 1 9 4立地开发条件 ........................................................................... 1 9 4.1

　项目立地条件 .............................................................................. 1 9 4.2 项目地块基本指标 ....................................................................... 20 4.3商业区位及道路交通 ..................................................................... 20 4.4 附近商业及生活配套 ................................................................... 29 4.5 市政基础及公建配套设施 ............................................................ 30 4.6 立地综合评述 .............................................................................. 31

　5 项目所在区域商业地产的开发、 出售、 出租经营情况 ...................... 31

　5.1 供给分析 ....................................................................................... 31

　5.2 需求分析 ..................................................................................... 34 5.3 租售分析 ..................................................................................... 38 5.4 对项目所在区域的商业地产开发的总体评价 ................................ 41

　5.5 商业用房项目SWOT分析 ............................................................. 42

　 6 项目定位及设计建议 ................................................................ 44 6.1

　市场定位 ..................................................................................... 44 6.2 产品定位 ..................................................................................... 50 6.3 目标客户定位 .............................................................................. 54 7 项目综合分析 ......................................................................... 57

　报告摘要 1 、 项目概况 XX项目是北京XX房地产开发公司在北京XXXX地区开发的大型商业地产项目，占地46亩， 通过前期初步设计， 计划建设面积约为6万平方米， 拟建成东部地区的一个标志性的购物中心。

　2、 项目分析结果 通过对项目的自身条件与市场环境的分析， 对本项目判断如下：

　2.1 项目优势 2 项目位于规划中的环四环商业带上， 交通的通达性和通畅性均好；

　3 项目周边已经有一定规模和层次的居民住宅落成， 形成基本消费；

　4 项目西靠CBD商务人群， 东接垡头边缘集团， 未来顾客数量充足；

　5 燕莎OUTLETS的开业形成初步且能够互补的商业氛围和充足客流；

　6 项目前期良好的规划设计， 将能充分灵活地满足商家和商户的需求；

　7 开发商的商业物业持有经营原则使得本项目商业运营管理更易成功。

　2.2项目劣势 3 项目虽在四环路边， 但由于周边建筑和道路问题造成了展示性不佳；

　4 项目自身及周边目前正处于待开发阶段， 商业成长需要一定的时间；

　5 项目周边的基础设施相对不完善， 窑洼湖桥的改善需要一定的时间；

　6 项目现有的商业规划体量稍小， 难以形成具有震撼力的规模化优势。

　2.3项目机会 2 商业发展的良好形势与WTO的开放， 四环商业带正初现端倪；

　3 项目位于快速成长的环四环商业带， 将成为四环重要商业设施之一；

　4 项目处于规划中的CBD东扩范围和重点区域， 未来区域潜力巨大；

　 5 与OUTLETS等商业的业态错位互补， 将可能形成“1 +1 >2”的效果；

　6 项目区域的四、 五环间的商业空缺， 可能通过本项目的成功开发填补；

　7 未来项目周边众多楼盘的兴建和人口入住， 将使本项目基本商圈扩大。

　2.4项目威胁 1

　未来东边三、 四、 五环之间商业发展的竞争关系将造成一定的威胁；

　2 处于城市节点中心的华贸中心20万平方米商业对本项目的分流作用；

　3 项目周边楼盘商业（如XXXX城）

　对本项目客流具一定的分流作用。

　综上所述， 我们的结论是：

　项目区位未来发展方向良好， 潜力巨大， 本项目将拥有良好的发展空间。

　3、 项目定位建议 3.1 项目整体定位 通过分析， 我们建议项目的定位是：

　为北京东南区域居民提供餐饮、 娱乐和购物服务的休闲娱乐型购物中心（Shopping Center）。

　项目将立足于基本商圈的消费人群， 规划满足居民基本消费需求的大型综合超市（HYPERMARKET）， 同时充分利用环四环的交通区位优势及与OUTLETS的错位及互补性定位， 引入符合商圈需要且辐射能力极强的业态如餐饮娱乐、 家居建材等，以吸引二三级商圈的商务人群与高收入阶层， 从而建成东南四环区域的地标性的休闲娱乐购物中心。

　3.2 项目规模定位 根据商圈消费力的估算， 我们建议本项目的总面积在9万平方米左右， 其中包括约2万平方米的停车场和7万平方米的商业面积。

　3.3 项目功能建议方案 根据我们对本项目区位条件、 市场定位及商圈内竞争状况的分析； 并以经营内容选择原则为尺度而提出的两种可供选择的方案，其中每种方案必备的基本业态为：大型综合超市、 各种专卖专营店、 大型影城、 KTV、 大型餐饮、 健身康体中心。

　 1

　方案一：

　特色业种为大型影城和家居建材城；

　2 方案二：

　特色业种为大型影城和电子数码城。

　我们认为第一种相对比较适合。

　 1 项目基本情况 XX项目是北京XX房地产开发公司在北京东四环窑洼湖地区开发的大型商业地产项目， 项目占地46亩， 开发商通过前期设计， 计划建设面积约为6万平方米， 拟建成东部地区的一个标志性的购物中心。

　为了更好的对XX项目进行定位和规划， 北京XX房地产开发公司委托北京世纪华夏资产管理有限公司作为顾问方， 对项目进行调研分析， 并根据分析结果对项目进行定位， 提交可行性研究报告。

　 2 投资环境、 宏观经济市场与商业市场分析 2.1 北京市概况及投资环境分析 详细内容见附录二 2.2 北京市宏观经济发展基本情况 详细内容见附录二 2.3 北京市商业发展现状分析 我们认为北京市的商业发展有以下主要特征：

　5 城市商业吸引力巨大， 作为国际性的大都市， 无论是出于战略发展要求还是对庞大购买力的追逐， 北京的商业吸引了国内外诸多商家的进驻， 可以说北京的商家数量之多和种类之全在全国都是领先的。

　6 商业持续快速成长， 从商业增长速度来看， 近几年， 北京市商业的年平均增长速度均在1 5%左右， 这要比同期GDP平均增长速度高出约1 /3左右。而从业态发展来看， 近几年， 以大卖场和超市为代表的先进商业业态在北京得到了年均增速30%以上的高速发展。

　7 商业重心逐步迁移， 伴随着北京的城市化进程与住宅开发， 商业发展的重心正在逐步从环三环区域向环四环区域迁移， 西、 北四环的商业发展已经初现端倪。

　未来几年， 环四环商业经济带将迅速崛起。

　8 商家战略布点加速， 在商业发展的良好形势下， 借助2004年年底商业领域全面开放的机会， 国内外知名商家纷纷加速在北京的战略布局。

　三环、 四环甚至是部分五环区域商业项目都成了商家竟相角逐的对象。

　2.3.1 影响商业发展的需求因素分析

　 影响一个城市商业发展的主要因素是人口、 收入水平、 支出水平和消费习惯，其中城市的消费水平除了受消费习惯等其它因素影响外， 最主要的是受消费者规模与消费购买能力的影响。

　本节将分别阐述分析。

　2.3.1 .1

　巨大且不断增长的人口规模是商业发展的基石 截止2003年末， 北京市常住人口1 456万人， 其中户籍人口1 1 48.8万人。

　外来人口307.2万人， 如果加上规模庞大的流动人口， 无疑将形成一个巨大的消费市场规模。

　与此同时， 伴随着北京房地产市场的开放和户籍身份的淡化， 越来越多的相对富裕人口开始涌入北京置业与就业（北京有的楼盘甚至有超过50%以上的购买者是外地人）， 这使得北京人口的数字更加庞大。

　而持续扩张的人口基数也使得北京的消费规模达到一个令商家垂涎的地步， 为商家的成功经营奠定基石。

　2.3.1 .2领先全国的购买力水平是北京商业真正繁荣的关键 近几年， 北京市居民的平均购买力水平持续排名全国前四名之内， 居民收入水平持续增长。

　2003年， 北京的城镇居民人均可支配收入更是达到1 3882.9元， 生活费支出达1 1 1 23.8元。

　同时， 居民消费结构变化明显， 生存性消费比重下降， 享受性和发展性比重上升。

　住房和购车成为新的消费热点， 特别是私家车消费正处于加速阶段， 2002年北京市居民私家车保有量约为80万辆， 而到2003年年底已经达到1 04万辆， 汽车消费的高速增长带动了相关产业的发展， 同时也从根本上扩大了居民的行动半径， 进而使其消费习惯得到质的改变。

　当然， 对商家的商业设施的停车设施的建设也提出了新的要求， 与本项目特征类似的北京金四季购物广场的火爆原因中， 1 500辆的免费停车位起了关键作用。

　2.3.1 .3消费习惯

　 一方面消费习惯对现有的商业发展起着指导作用； 另一方面， 通过正确引导，消费习惯也可以做到逐步调整。

　消费者的调查结果请见附件， 下面将对一些关键性

　 的条件进行分析：

　交通方便因素占据重要地位，  交通条件成为居民购物时越来越重视的因素， 这一点与北京的住宅区域扩大化及私家车进入家庭普遍化密不 可分。

　同 时， 停车场在顾客考虑因素中的地位也越发重要，  成 为影响选择某些类别的消费场所的关键因素。

　交通方式中公共汽车仍占主要地位， 但私家车的比例在逐渐提高。

　这就对商业项目周边的公交系统提出要求，  尽可能停靠更多的车次。

　消费产品中餐饮位列三甲，  体现出消费层次的高端性。北京居民的休闲娱乐与餐饮方面的消费占到日 常总消费的60％左右（其中餐饮更是占到了40%左右）。

　而 高收入阶层在休闲娱乐方面的支出占比更高，  月收入6001 至8000元收入阶层休闲娱乐消费比重最高为40.88%。

　所以在高收入居民聚集的地方， 休闲娱乐餐饮业一般有着更好的发展前景。

　总之，

　北京庞大的人口规模与高端的购买力水平为其奠定了良好的商业发展基础。

　同时， 消费习惯中私家车与餐饮娱乐的重要性也越来越明显。

　2.3.2 影响商业发展的供给因素分析 供应方面， 购物中心、 大型超市、 大型专业店在2004年上半年的供应都有所上升。

　开业的购物中心， 主要分布在木樨园、 亚运村、 中关村等新兴的商业中心。

　大型超市和大型专业店方面， 外资品牌扩张的势头不减， 如家乐福中关村店和双井店、易初莲花朝阳店、 百安居九龙店和来广营店在新兴住宅区相继开业。

　为增强在市场的竞争力而重新包装定位的旧项目， 也开始投入市场， 比如恒基中心和西单文化广场。

　跨国零售企业对大型超市、 主力店店址的需求仍然强烈， 如美国沃尔玛、 英国百安居、 法国的欧尚和家乐福， 都竞相在北京选址开店。

　此外， 很多国外品牌， 也相继进入大陆市场和计划扩张其业务。随着政策的逐步放开和北京消费水平的提高，一些国外知名品牌也加快了进入北京市场的步伐， 如杰尼亚、 克里斯汀迪奥分别落户东方新天地和国贸商城， 世界顶级品牌的入驻标志着当地的消费水平的提高， 并

　 对其他品牌起带动作用。

　餐饮和服装方面的品牌店、 大卖场式的主力店仍是主要力量。

　另外， 北京商业市场也吸引着外地大型零售商的青睐， 对商铺需求构成一支重要力量， 如上半年山西华宇集团的华宇时尚购物中心、 云南盛兴集团的盛兴购物广场都已正式开业。

　2.3.3各商业业态的竞争性分析 2.3.3.1

　零售业市场分析 7 各大连锁企业集团纷纷把在北京选址开发列为重中之重， 开店热潮正在北京各地展开， 并且开店位置已经逐渐从城内向四环、 五环和郊县扩散。

　从发展趋势来看， 各大零售集团近几年内仍然会把北京作为在中国发展的重点区域， 因此可以预计这股开店热潮仍将持续相当长的时间， 估计在5年之内还会不断有新店出现。

　8 便利店的发展启动， 预计到2008年北京人均GDP达到6000美元， 标准化、 连锁化便利店将成为发展较快的业态。

　目前国际大品牌企业已经纷纷在酝酿进北京发展便利店。

　9 传统业态中百货地位受到挑战， 处于转型期， 百货企业发展一部分继续巩固百货市场， 另一部分则利用...

篇三：商铺改公寓房经营可行性报告

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　录

　一、

　项目 概况…………………………………………………………………3 1、 项目 概况…………………………………………………………………3 2、 项目 公司…………………………………………………………………4 二、

　市场分析与预测………………………………………………………… 5 三、

　项目定位分析与优劣势分析…………………………………………… 8 四、

　商业裙楼定位策略……………………………………………………… 9 五、

　项目建设周期及工程进度安排…………………………………………13 六、

　投资估算与资金筹措……………………………………………………15 七、

　项目损益表及静态盈利能力……………………………………………18 八、

　项目 财务效果评价………………………………………………………18 九、

　资金使用和资金回笼时间计划…………………………………………18 十、

　结论………………………………………………………………………20

　 审核通过， 归档资料。受控资料， 禁止外传！

　 一、

　项目 概况 1、

　项目 概况 本项目位于西部 xx 市， 地处西部 xx 市市繁华的商业副中心---“xx 商业圈”， 本项目在建工程建筑面积 80250. 95 ㎡， 土地使用权 5615. 12 ㎡， 它是双塔超高层建筑物， 地下三层 7995. 94 ㎡， 地上裙楼五层 27900. 12 ㎡， 为框架结构， 主楼六层至四十二层为筒体结构 30848. 80 ㎡， 次楼六楼至十九层剪力墙结构 13506. 09 ㎡。

　原来主楼设计为宾馆或酒店式公寓， 副楼设计为写字楼或公寓， 裙楼设计为商场。

　另为工程配套附属用地 1785. 34平方米， 为绿地和停车场用地。

　项目 原为西部 xx 市 x 集团公司投资开发的项目 ， 由中国xx 设计院设计， 由 x 建筑工程公司承建土建施工。

　大楼设计为一座双塔式的现代化和具有国际水准的商业大厦， 1994 年 11 月开工修建， 主体于 1997 年 6 月 封顶， 目 前是西部xx 市第一高楼。

　我司于 xx 年 x 月 x 日 在拍卖会中竞买成功， 取得项目产权。

　本项目于 2005 年初正式复工， 目 前已完工的项目有钢结构、 加固、 主副楼内隔墙、电梯定制、 主楼外装修等， 正在施工的有副楼外装修、 消防、 给排水、 通风、 空调等， 即将进场施工的有电梯安装、 主楼内装修等， 项目 整体进展顺利， 各项工程都在有条不紊地进行， 明年 9 月 底前完工应该不成问题。

　本项目主楼共 684 套酒店式公寓， 于 05 年 3 月 正式开盘销售， 至 10 月末， 已实现销售 500 余套， 销售额超过 1 亿元， 资金回笼 6200 多万元， 目前正以每天 3-5 套的速度进展，总体销售形势一片大好。

　副楼也将于 11 月底推出销售， 目前已有 100 余组的客户储备， 预计销售期为 3 个月。

　本项目 1-5 楼为群房， 设计用途为商业， 总面积为 27900. 12 ㎡。

　2、

　项目 公司 西部 xx 市 xx 房地产开发有限公司成立于 2003 年 8 月 4 日， 由 xx 公司(注册地: 英属维尔京群岛) 独立投资设立的外商独资企业， 注册资本 xx 万元人民币， 已到位 xx 万元，经营范围包括在西部 xx 市范围内从事房地产开发、 经营和新型建筑材料研发、 制造等，

　公司注册地址为西部 xx 市。

　公司现有员工 29 人， 具体有工程部、 商务部、 营运部、 开发服务部、 财务部和行政部。

　组织架构图如下：

　 3、 启示 依托周边规划并结合本案的立地条件， 本项目可塑性强， 未来发展潜力较大。

　工程部 开发服务部

　二、

　市场分析与预测 2004 年， 对西 部 xx 市 房地 产市 场而 言是变局 迭出 的 一年， 先 是土地 政策阳 光 化 ， 接着银行信贷门 槛抬高， 政策和 金融的 双重规 范象两只 大 手， 重重地 拧 着 房 地 产 行业的 水分。

　但同 样 的 政策却 出 现 了 冰火两 重天的 局 面。2004 年住宅 价格猛涨、 销 量大增， 甚至 一举消 化 了 积 年的 空置 住宅 商 品 房 ，住宅 类的开发商 是春风得意 。

　而 商业地 产市 场就显得相对冷清 ， 投放量放大程 度 较 高 ，空 置 面 积 上 升 ，供 需 矛 盾 日 渐 突 出 。

　2003 年 的 竣 工 销 售 率 为72. 3%， 2004 年的 竣 工销 售率低到 了 47. 6%。

　从 2001 年商业地 产需 求的 突然 放量， 到 2002 年商 业地 产的 大面积竣 工 ，以 及 2003 年的 空前发展， 形 成 商业地产 的相 对过剩。

　至 2004 年西部 xx 市市区累 计供应商 业用 房面积 127. 44 万平方米， 同 比 增长 32. 63%， 销 售 面积81. 38 万平方米， 同 比 增长 6. 34%， 这说明 2004 年西部 xx 市 商业用 房市 场供应增 长较快而 需 求相 对疲软。

　2004 年 1-10 月 ， 市 区 商业用 房 供应过量34. 98 万平方米， 1-11 月 供应过量 40. 55 万平方米， 而全年(1-12 月 ) 供应过量 46. 05 万平方米， 由 此 可见 ， 西 部 xx 市 市区 的商 业用 房已 经相对过剩 ，且由 于 供应过快， 需 求与 供应之间 的 差 距已 经越来越大。

　相 对过剩 的 直接后 果便是 商 业用 房 的 空置 面积 不断上涨。

　2002 年商 业营业房 的 空 置面积就达到 历史 新高 41. 18 万平方米， 接近当 年商业营 业房 的销售面积。

　2003 年商 业营 业房 在建规模达到 323. 5 万平方米， 其空 置更攀总经理 行政部 营运部 财务部 副总经理

　高到 43. 06 万平方米。

　2004 年空 置面积更大幅增长了 26. 5%， 达到 了 54. 92万平方米。

　历年商业用 房 统计数据 如 下 ：

　出现这一现象的主要原因是商业用房的投资开发增长过快造成的供应相对过剩。主要是产品结构单一、 同质化问题突出、 市场定位不尽合理等， 低层次重复建设严重，恶性竞争影响到整个商业地产市场的发展。

　 本项目 周边商铺售价

　序号 项目 名称 项目 地址 销售面积 产品定位 售价（元/m²）

　1 A 01 3 万 m² 产权商铺 1F29000 元； 2F14800元 1F25000 元； 2F18000元 1F26000 元； 2F18000元 1F 上 34000 元； 1F 下23000 元 22000 元 1F20000 元； 2F9000元 1F28000 元； 2F11000元 2 B 02 4 万 m² 产权商铺 3 C 03 6000m² 产权商铺 4 D 04 23 万 m² 产权商铺 5 E 05 6000m² 产权商铺 产权商铺 6 F 06 2 万 m² 7 G 07 6500m² 产权商铺

　三、

　项目定位分析与优劣势分析 （一）

　项目 优势

　 项目位于城市核心区域， 区位价值较高。

　 XX 区域是西部 xx 市传统的商服繁华区， 该区域目 前已有：

　家乐福、 太平洋百货等大

　型商业企业入驻， 为区域良好商业前景奠定了基础， 本案区域商业价值较高。

　 本案主塔楼高达 42 层， 目 前为西部 xx 市第一高楼， 这是本案营销的独有优势。

　 本案作为西部 xx 市著名的烂尾楼之一， 在西部 xx 市有较高的知名度， 营销工作具有一定基础。

　 CBD 的规划有利于本案区域前景价值的提升， 对物业价格能形成直接支撑。

　 （二）

　项目 劣势

　 本案作为一个综合性的建筑物业， 在销售初期没有树立起一个整合的形象。

　 项目临 XX 路（快速通道）， 处于 XX 商圈的边缘， 商业消费人流较少， 不利招商工作的开展。

　 塔楼作为住宅， 在设计上没有考虑居住功能的完善， 特别是生活阳台的设置等。

　产品相对与居住型消费者缺乏吸引力。

　 当前宏观政策调控大， 房产投资行为被抑制， 投资市场活跃度的降低对本案形成了一定的负面影响。

　 （三）

　项目 机会

　 XX 路目前开始改造， 取消单行道的限制。

　改造后本案以前商业死角的情况将得以消除。对招商工作的开展有促进作用。

　 区域内大型商业楼盘的陆续启动， 招商的成功， 区域商业面貌可能出现根本性的改观，为本案商业带来机遇。

　 XX 国际等项目 将拉升区域项目价格， 为本案价格提供支撑。

　本案如能建立相应优势，则可能获得较好市场反应。

　 本案区域是西部 xx 市规划的 CBD 区域， 商务氛围浓厚。

　（四）

　项目 威胁

　 西部 xx 市商业物业开发量近年持续上升， 在市场容量有限、 商业企业资源有限的情况下， 商业物业对消费者、 商业企业的争夺日趋白热化。

　四、 商业裙楼定位策略 1、 商业裙楼的意义

　——利润的重要来源 ——项目 增值举措 ——展示价值 与裙楼平台园林结合， 营造商务休闲共享空间

　四大公共空间体验 1 时尚都市体验

　  主题特色店（吸纳西部 xx 市最顶级的品牌商家， 营造西部 xx 市消费制高点， 抬高项目定位； 如宾利· 西部 xx 市 4S 店、 XX 春天、 哈根达斯、 亨利表行等）

　 有会员制或俱乐部服务（成立西部 xx 市首家游艇俱乐部或华侨俱乐部， 同时招募“时代英雄” 入会， 重要城市商家入会等）

　 提供店铺装修设计顾问服务 四大公共空间体验 2

　文化体验

　  个性化装修  有会员制服务  对精神食粮的全新体验（世界知名建筑、 传统文化、 饮食、 旅游、 汽车、 烟酒类等品味主题文化区）

　四大公共空间体验 3

　休闲娱乐体验  消解购物街单一功能,

　实现真正休闲驻足功能（“商业家乐福” 概念， 业态丰富， 最大限度聚集人气）

　 形成共同兴趣人群的聚会交流地点（XX 影院、 商务主题吧、 贵族女人馆、 康体会馆等）

　商业四大空间体验 4

　异国饮食文化  统一品位， 一体化装修（西部 xx 市异国风情街， 日本料理、 意大利批萨、 韩国烧烤、各国风情水吧等）

　 集成空间（裙楼平台园林商务吧）

　2、 商业裙楼的定位一

　CBD 国际时尚消费区（mode shoppingmall）

　购物中心产业经营比例：

　零售 52%

　 娱乐 30%

　 餐饮：

　18% 定位支撑：

　 XX 商业圈是谁在消费？

　在 XX 商业圈大约有 85%的消费群体是白领阶层， 他们的消费特征是追求时尚， 享受生活， 与金钱无关的消费。

　 XX 商业圈是谁在经营？

　 零售业：

　家乐福、 太平洋百货等； 医疗：

　省市人民医院； 金融：

　中行、 工行等大型银行机构， 同时还有部分知名娱乐和餐饮行业， 但目前未出现特色商业中心。

　 XX 商业圈有没有商业中心？

　Xx、 xx 目前来看是 XX 商业圈的商业经营中心， 而且体量巨大， 并有品牌百货商家入驻， 对我项目商业冲击较大， 故在定位上尽量规避重叠。

　 我项目 商业的定位需出奇制胜！

　 在 XX 商业圈商业战场争夺白热化的阶段， 需要的定位是本区域从未出现的， 我们的时尚消费概念将由顶级品牌卖场+前沿娱乐+主题商务+风情餐饮+文化展场构成立体的循环消费体系， 依托本项目的外观形象， 打造 XX 商业圈首席时尚 MALL、 一个纯粹的城市前沿领地。

　购物中心招商目 标：

　业态规划：

　 一层规划：

　顶级消费品牌店（如宾利西部 xx 市 4S 店、 仁和春天、 哈根达斯、 亨利表行等汽车、 服饰、 西式快餐、 品牌钟表、 珠宝首饰、 化妆品、 工艺品店 ）、 银行、 邮局、旅行社… 二层规划：

　百货、 书市、 家电、 音像制品、 家居用品、 童装童玩、 体育用品、 健身器材… 三层规划：

　主题文化会馆、 贵族女人馆、 商务吧、 风情水吧、 康体会馆、 美容美发、 艺术摄影 … 四层规划：

　餐饮城、 娱乐城、 KTV… 五层规划：

　数码影城（可与华协影城整合， 或招“蛾眉影院” ）、 风情水吧… 裙楼平台：

　主题园林商务吧兼会员俱乐部 购物中心招商目标分布 零售设施

　核心主力店 西部xx市顶级消费品牌店（汽车、 珠宝、 服饰等）辅助主力店 时装、 电器、 家居、 书店、 音像店等各类专业店配套辅助店 不同地区商品特色店 文化娱乐设施

　核心主力店 大型影院、 歌城、 主题文化展览等 辅助主力店 康体会馆、 美容美发等 配套辅助店 艺术摄影、 旅行社、 商务网吧、 电玩城等 核心主力店 中餐、 西餐、 风情酒水吧等 餐饮设施

　辅助主力店 快餐类、 风味小吃类 配套辅助店 快速银行、 邮局、 诊所、 等

　负 1-3 层规划：

　地下停车场

　租金（使用面积）：

　GF 100－150 元/月

　 一层 200－350 元/月

　 二层 100－150 元/月

　 三层 50－80 元/月 售价（套内面积）：

　一层 3. 5－5 万元/㎡

　 GF 1. 5－2. 5 万元/㎡

　 二层 2 万元/㎡

　 均价 1. 3 万元

　3、 商业裙楼的其他定位 定位二：

　餐饮主题的综合性商业楼 一层规划：

　建议引进两至三家如麦当劳、 必胜客、 塔克钟等知名的饮食机构， 一方面可以聚集人气， 另一方面也将发挥品牌效应， 带动整个商场的销售和租赁。

　二层规划：

　引进巴西、 法国、 美国、 印尼、 泰国等极富异域风情的美食餐厅， 为消费者提供高品位、 高档次的美食新天地。

　比例按地域 20%分配。

　三、 四层规划：

　引进高档大型中餐、 海鲜餐馆等。

　主要设置包间式的消费场所。

　两层分别引入一家该类大型餐饮企业。

　五层规划：

　引进如宾诺、 良木缘等咖啡屋及酒吧， 为消费者提供舒适的聊天、 休闲的空间。比例：

　名典 50%、 左右吧 50%、

　负 1-3 层规划：

　地下停车场 规划宗旨：

　动静相容、 统一档次、 风味规划， 以特色及风味为核心。

　缔造高品位风情饮食、休闲、 文化新空间。

　 定位三：

　以高档次音响为主的专业市场 一层规划：

　音像品牌设备专卖场， 可划分为品牌音响设备区、 DVD 数码区及时尚音乐设备区三个区域。

　比例：

　品牌占 50%。

　时尚占 30%。

　数码区 20%。

　二层规划：

　纯音像制品专卖场， 可划分为欧美流行前线、 港台旋风、 内地潮流三个区域。

　比例：

　欧美 30%。

　港台. 30%。

　内地 40%。

　三、 四层规划：

　设置专业视听室、 影吧、 网吧、 休闲书咖厅等配套服务， 为消费者提供“视听一站式” 音像服务。

　比例：

　视听室 30%、 影吧 40%、 网吧 10%、 休闲区 20%。

　五层规划：

　引进如宾诺、 良木缘等咖啡...

篇四：商铺改公寓房经营可行性报告

泰信息广场 D 座酒店式公寓可行性分析 一、 项目介绍 海泰地产推出的海泰信息广场项目中， 欲把 D 座建为酒店式公寓。

　酒店式服务公寓的概念， 始于 1994 年 “酒店式的服务， 公寓式的管理”， 既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式， 又吸收了信息时代写字楼的特点， 集住宅、 酒店、 会所等多种功能于一体。

　酒店式公寓具有“自用” 和“ 投资” 两大功效。

　与传统的酒店相比， 在硬件配套设施上毫不逊色， 而服务更加家庭化。

　由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处， 因此， 备受投资人士以及在我国工作的外籍商务人士的青睐。

　近年来， 酒店式公寓具有回收成本快、 风险小的特点， 作为房地产开发产品一种的酒店式公寓逐渐增多。

　其一， 它类似公寓， 拥有居家的格局和良好的居住功能， 客厅、 卧室、厨房和卫生间， 一应俱全。

　其二， 它配有全套的家具电器。

　同时， 能够为客人提供酒店的专业服务， 如室内打扫、 床单更换以及一些商业服务等。

　它既有公寓的私密性和居住氛围， 又有高档酒店的良好环境和专业服务。

　四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到， 如北京建国酒店， 它的服务就包括餐饮、 娱乐、 洗理、 游泳、 复印、 传真、 打印、 翻译等。

　酒店式服务公寓市场潜力巨大， 它之所以能吸引客户主要原因是：

　第一、 有利可图， 投资风险小，转让出租回报大。

　第二、 住得舒服。

　由于它吸收了传统酒店与传统公寓各自的长处， 因此一经推出即备受商务人士欢迎。

　第三、 产权问题。

　拥有产权可以让业主居住得安心、 放心。

　必要时还可以出让自己的产权， 回收投资， 无疑降低了投资的风险。

　酒店式服务公寓与传统的酒店相比， 最本质的区别在于这种物业可将每个单元出售给个体买房者， 由拥有产权的业主或者委托酒店物业管理公司统一出租经营， 所以可以认为它是拥有私家产权的酒店。

　项目名称 时代奥城 仁爱豪景国际 D 座 座落区域 奥运版块 奥运版块 华苑产业区 类别 酒店式公寓 酒店式公寓 待定 用地性质 商业 住宅 商业 总面积 约 54000 m2 约 60000m2 酒店式公寓约 30000 m2 一室、 二室 45 m2—76 m2 公共部位中高档装修，室内毛坯 24000 m2 主力户型 一室、 二室 46 m2—72 m2 室内 外高档装修， 带家具、 电器等 43 m2—150 m2 装修标准 公 共 部 位 中 高 档 装修， 室内毛坯 删除的内容: post-at-2013-02-17删除的内容: fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、 最专业、 更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了 数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。删除的内容: post-at-2013-02-17删除的内容: fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、 最专业、 更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了 数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。

　 配套服务 与住宅区共用 所有配套服务 与住宅区共用所有配套服务

　服务标准 超五星级酒店管理 五星级酒店管理

　层高 首层：

　4.5 米 二层：

　5.1 米 标准层：

　3.3 米 首层大室：

　8.7 米 二层：

　7 米 标准层：

　3.6 米 首层：

　6 米 二层：

　4.2 米 标准层：

　3.9 米 顶层：

　4.2 米 一、 二层商铺 三—十六层办公用房 层数 一层大堂 二—二十八层酒店公寓 一、 二层商铺 三—十四层酒店式公寓管理运营 国际酒店管理集团运营 英国酒店管理公司管理 9600 元 /m2— 12000 元/m2， 三—二十八层递增，戴德梁行物业顾问 自营管理 6300 元/m2—8400 元/m2， 三—十四层递增，南北向差异500/m2左右 价格区间 其中 邻水上座阳 面比阴面高约 300-500 元/m2

　物业管理费 5 元/月/ m2 2.8 元/月/ m2 暂定 3 元/月/ m2 预期出租价格 12 美金/月/ m2 约合 3.3 元/天/ m2（人民币）（可代租）

　56 元/月/ m2 约合 1.87 元/天/ m2（人民币）（可代租）

　 装修配套 时代奥城 1、 外檐涂料， 局部玻璃幕墙， 铝合金外窗。

　2、 公共部位：

　地面：

　石材或高档地砖。

　楼梯间：

　1-2 层地砖； 2 层以上水泥压光； 墙面乳胶漆。

　3、 户内：

　国产复合木地板；

　卫生间防水石膏板， 墙面瓷砖；

　室内轻钢龙骨石膏板， 墙面乳胶漆；

　灯具：

　吊顶区域配筒灯；

　厨房：

　高档橱柜， 配不锈钢洗槽；

　洁具：

　ToTo 或科勒 开关面板：

　梅兰日兰、 西门子或奇胜 家电：

　索尼、 三星或飞利浦 25 寸电视（一室）；

　二室以上配 29 寸； 史密斯或阿里斯顿热水器；

　家具：

　电视柜、 床、 床头柜、 沙发、 茶几、 写字台及椅子、

　衣柜、 餐台；

　4、 户内设施：

　电话：

　预留接口， 赠送电话机；

　电视：

　有线、 卫星；

　宽带：

　预留；

　空调：

　大金中央空调（新风）；

　保安：

　自动报警；

　删除的内容: post-at-2013-02-17删除的内容: fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、 最专业、 更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了 数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。删除的内容: post-at-2013-02-17删除的内容: fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、 最专业、 更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了 数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。

　 水：

　自来水， 中水入户（商业）；

　电：

　一户一表（商业）

　电梯：

　蒂森电梯；

　安防：

　多重安防设施。

　1、 外檐：

　（玻璃、 石材、 铝板）

　幕墙 2、 楼体保温：

　中空玻璃幕墙 3、 公共部位：

　电梯间：

　石材地面， 墙面乳胶漆， 石膏板吊顶；

　楼梯间：

　地面地砖， 墙面乳胶漆；

　4、 户内：

　毛坯， 水泥沙浆麻面， 墙面罩白；

　5、 供热：

　地板采暖（民用）

　6、 供电：

　市网（民用）

　7、 电视：

　预留有线、 卫星 8、 电话：

　预留 9、 宽带：

　预留 1、 外檐：

　新型外挂材料、 幕墙 2、 外檐窗：

　中空玻璃， 铝合金窗 3、 公共部位：

　石膏板、 铝塑板吊顶（大厅）

　石膏板吊顶（其它部位）

　4、 卫生间：

　高档洁具 5、 空调：

　中央空调（新风系统）

　6、 水：

　市政给水、 中水（商业）

　7、 电：

　一户一表（商业）

　仁爱豪景国际 D 座

　二、 市场容量分析

　 酒店式公寓作为一类新兴的高端商务建筑， 在全国范围内的发展方兴未艾。

　酒店式服务公寓的购买客户中， 投资者占绝对大多数。

　根据北京中原的调研结果分析， 投资客户主要可以分为两大类型。

　第一类为纯投资型客户， 主要有个人投资者和机构投资者组成， 个人投资者年龄在 25－35 岁范围内， 机构投资者主要是具备一定经济实力的中、 小型企业。

　他们购买酒店式服务公寓的主要目的就是看中了酒店的增值潜力， 他们的预期投资回报率一般在 8％－15％。

　这部分客户占整个客户总数的 60％左右。

　第二类客户为养老型客户， 以个人投资者为主， 年龄普遍在 40 岁以上， 购买的目的主要是希望退休后能够得到丰厚、 稳定的经济来源。

　这类客户的投资风格比较稳健， 经济实力也比较强， 多投资于 100 平方米以上的较大户型， 预期投资回报率多在 10％以下， 最看重项目的发展潜力， 占客户总数的 15％左右。

　除投资型客户外， 其他客户也有相当比例， 包括以自主兼投资为主要目的的私营业主、办公族和以满足内部需要为目的的海外跨国集团客户等等。

　天津作为北京经济发展的重要辐射地带、 面向东北的主要经济枢纽， 许多企业在天津都删除的内容: post-at-2013-02-17删除的内容: fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、 最专业、 更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了 数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。删除的内容: post-at-2013-02-17删除的内容: fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、 最专业、 更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了 数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。

　 有驻地、 加上近年来天津开开发区的建设、 企业的扩张再建、 往来沟通的增加， 天津同样拥有越来越广泛的客户资源。

　酒店市场开发度相比同级别城市， 目前天津高级酒店供应相对较少。

　四星级以上酒店运营情况尤其良好。

　五星级酒店更是相对缺乏， 随着天津经济的高速发展， 众多国际酒店集团纷纷看好这块市场， 未来天津酒店市场发展空间巨大。

　• 天津酒店式公寓市场租赁火爆 • 外来投资持续增加带来大量目标客户 • 天津高级酒店运营状况及未来预期看好 天津市真正意义上的酒店式公寓市场供应量不大， 整体市场不够成熟， 因此真对当前市场动作较成熟的三个项目进行分析， 来描述天津市场的供应情况。

　项目对比分析 项目名称 地理 位置 酒店管理 公司 星级 标准 总建面 投入 时间 交通环境商业环境商务 环境 泰达会馆 南开区复康路 9 号 泰达国际酒店有限公司 五星 6． 07万 2002．9． 28 便利一般一般 周遍仅有泰达会馆酒店 天津奥林匹克大厦 和平区西康路、 成都道、 昆明路交口 新加坡雅诗阁集团 四星 4. 2万 1998 便利较好较好 紧邻五大道 利顺德大厦 和平区台儿庄路 33号 利顺德酒店管理 四星 1. 15万 1999．11． 27便利好 较好 紧临小白楼 CBD 中央商务区

　老城厢 11 号地酒店价格分析

　 折扣价 折扣价 折扣价 面积 日租 日租 项目名称 户型 (人民币元／月）

　(美圆／月）

　(美圆／天）

　(平米/套)(美元/日/平米）

　(人民币／平米/天）

　二居室 24000

　2902

　97

　118. 50 0. 82

　6. 75

　泰达会馆 三居室 28000

　3386

　113

　185. 02 0. 61

　5. 04

　一居室 14886

　1800

　70

　70. 00 0. 86

　7. 09

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　 二居室 21213

　2565

　116

　118. 50 0. 72

　5. 97

　二居室 22329

　2700

　121

　141. 00 0. 64

　5. 28

　天津奥林匹克大厦 三居室 32377

　3915

　185

　209. 50 0. 62

　5. 15

　三居室（复式）

　41681

　5040

　234

　256. 00 0. 66

　5. 43

　四居室（复式）

　43169

　5220

　233

　315. 00 0. 55

　4. 57

　一室一厅 13500

　1632

　54

　58. 00 0. 94

　7. 76

　二室一厅 16500

　1995

　67

　85. 00 0. 78

　6. 47

　利顺德大厦 三室一厅 25500

　3083

　103

　155. 00 0. 66

　5. 48

　此信息依据为２ 005 年３ 月２ ４ 日实地调查。

　 平均价 0. 71

　5. 91

　南京路项目：

　1、

　主要指标

　 ① 总用地面积：

　1. 57 万平米 ② 总建筑面积：

　约 18 万平米

　 其中 地上：

　14 万平米

　 地下：

　4 万平米 ③ 分区面积：

　A 区：

　总面积 约 63463 平米（其中销售面积 约 21237 平米）

　楼层 1—24 层 25—32 层 33—38 层 总面积 42226 平米 12137 平米 9100 平米 物业类型 国际五星级酒店 产权酒店式公寓 产权高级服务公寓 套数 约 350 套 约 176 套 约 66 套 单套面积

　约 60—80 平米 约 100—160 平米

　 B 区：

　总面积 约 40936 平米（均销售）

　物业类型 层数 单层面积 总面积 单层套数总套数 SOHO 办公 8 层 1125 平米 9000 平米 6 套 48 套 标准办公（2 栋）

　16*2 层 998 31936 平米7 套 224 套

　 C 区：

　总面积 约 30000 平米 （自用办公， 不销售）

　临街商铺：

　总面积 约 9590 平米（裙房 1—2 层， 部分销售）

　 ④ 项目重要时间节点：

　 2006 年 7 月中旬

　 项目达到±0

　2006 年 9 月中旬

　 1—4 层裙房主体完工

　2007 年 1 月底

　 B 区 U 型写字楼主体完工

　2007 年 9 月上旬

　 A 区主体完工

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　 三、 D 座酒店式公寓竞争力优势分析

　1、

　天津海泰信息广场所处的天津新技术产业园区华苑产业区， 地理位置优越， 从城际交通来看， 园区地处京沪高速公路天津入口、 京冀福高速公路、 津静公路和京津塘南通道交汇处、 比邻和天津机场。

　来往的商旅都可以成为直接的客户。

　D 座更是处于要塞， 首先，D 座作为信息广场楼群的重要组成部分， 面向天津市重要交通要道之一的复康路， 而且直通地铁， 是市内交通的黄金地带。

　 2、

　周边环境优越， D 座所在的海泰信息广场是一个准 CBD 项目， 其周围本身就是一块工作、生活、 娱乐的优质地， 但是却没有市中心的喧闹。

　商务方面， 各类企业进驻园区， 从而带来大量的商务人口流动， 他们大都是代表企业形象的重要商务人员， 频繁的商务交流必然需要得到便捷高质的食宿服务。

　D 座酒店室公寓与企业办公点和客户经常光顾的园区管理委员会临近， 也成为吸引顾客的一个优势。

　园区附近的 2008 北京奥运会天津比赛场馆、 周邓纪念馆、 水上公园等旅游景点也会使这里成为重要的人口集散...

篇五：商铺改公寓房经营可行性报告

业管理资源中心http://www.cenerp.com

　商商 商业业业经经经营营营项项项目 目 目 投投投资资 资可可可行行行性性性报报报告告告

　 （模板）

　NOV 08, 2003

　 商业经营项目投资可行性报告 第 1 页 目

　录 目

　录................................................................................................................................................................. 1 第一章 商业经营项目的市场分析..................................................................................... 3 1. 1 国内商业经营项目市场 .......................................................................................................... 3 1.1.1 供给市场........................................................................................................................ 3 1.1.2 需求市场........................................................................................................................ 3 1.1.3 供求分析........................................................................................................................ 3 1. 2 青岛商业经营项目市场 .......................................................................................................... 3 1.2.1 供给市场........................................................................................................................ 3 1.2.2 需求市场........................................................................................................................ 3 1.2.3 供求分析........................................................................................................................ 3 1. 3 商业经营项目的市场前景分析........................................................................................... 3 第二章 市场定位 ............................................................................................................................... 4 2. 1 商业经营项目的市场定位 ..................................................................................................... 4 2. 2 商业经营项目的目标客户 ..................................................................................................... 4 第三章 商业经营项目的 SWOT 分析.................................................................................. 4 3. 1 优势与劣势..................................................................................................................................... 4 3.1.1 优势................................................................................................................................ 4 3.1.2 劣势................................................................................................................................ 4 3. 2 机会与风险..................................................................................................................................... 4 3.2.1 机会................................................................................................................................ 5 3.2.2 风险................................................................................................................................ 5 3.2.3 风险规避........................................................................................................................ 5 第四章 投资收益分析 ................................................................................................................... 5

　 商业经营项目投资可行性报告 第 2 页 第五章 商业经营项目规划 ....................................................................................................... 5 5. 1 选址..................................................................................................................................................... 5 5.1.1 选址要求........................................................................................................................ 5 5.1.2 目标地址........................................................................................................................ 6 5. 2 视觉识别系统................................................................................................................................ 6 5.2.1 店面及大堂布置............................................................................................................ 6 5.2.2 核心卖点的表现形式.................................................................................................... 6 5. 3 功能配套 .......................................................................................................................................... 6 5.3.1 配套一............................................................................................................................ 6 5.3.2 配套二............................................................................................................................ 6 5.3.3 配套三............................................................................................................................ 6 5.3.4 配套四............................................................................................................................ 7 第六章 整合营销规划 ................................................................................................................... 7 6. 1 经营项目 .......................................................................................................................................... 7 6.1.1 项目一............................................................................................................................ 7 6.1.2 项目二............................................................................................................................ 7 6.1.3 项目三............................................................................................................................ 7 6.1.4 项目四............................................................................................................................ 7 6. 2 经营方式 .......................................................................................................................................... 7 6.2.1 方式一............................................................................................................................ 8 6.2.2 方式二............................................................................................................................ 8 6.2.3 方式三............................................................................................................................ 8 第七章 核心价值体系 ................................................................................................................... 8 7. 1 品牌的培养和连锁经营的方向........................................................................................... 8 7.1.1 品牌的培养.................................................................................................................... 8 7.1.2 品牌连锁........................................................................................................................ 8 7. 2 资源整合平台................................................................................................................................ 8 7.2.1 资源整合........................................................................................................................ 8 7.1.2 战略结盟........................................................................................................................ 9

　 商业经营项目投资可行性报告 第 3 页 第一章 商业经营项目的市场分析 1. 1 国内商业经营项目市场1.1.1 供给市场 正文。

　1.1.2 需求市场 正文。1.1.3 供求分析 正文。

　1. 2 青岛商业经营项目市场1.2.1 供给市场 正文。1.2.2 需求市场 正文。

　1.2.3 供求分析 正文。

　1. 3 商业经营项目的市场前景分析

　 商业经营项目投资可行性报告 第 4 页 第二章 市场定位 2. 1 商业经营项目的市场定位 正文。

　2. 2 商业经营项目的目标客户 正文。

　第三章 商业经营项目的 SWOT 分析 3. 1 优势与劣势 正文。3.1.1 优势 正文。

　3.1.2 劣势 正文。

　3. 2 机会与风险 正文。

　 商业经营项目投资可行性报告 第 5 页 3.2.1 机会 正文。

　3.2.2 风险 正文。

　3.2.3 风险规避 正文。

　第四章 投资收益分析

　第五章 商业经营项目规划 5. 1 选址 正文。

　5.1.1 选址要求 1.

　地理位置 2.

　交通条件 1）

　良好的路况。

　正文正文。

　2）

　便捷的交通网络。

　3）

　充足的停车场。

　 商业经营项目投资可行性报告 第 6 页

　3.

　环境 5.1.2 目标地址 5. 2 视觉识别系统 正文。

　5.2.1 店面及大堂布置

　5.2.2 核心卖点的表现形式 正文。

　5. 3 功能配套 正文。

　5.3.1 配套一 正文。

　5.3.2 配套二 正文。

　5.3.3 配套三 正文。

　 商业经营项目投资可行性报告 第 7 页 5.3.4 配套四 正文。

　第六章 整合营销规划 6. 1 经营项目 正文。

　6.1.1 项目一 正文。

　6.1.2 项目二

　6.1.3 项目三

　6.1.4 项目四

　6. 2 经营方式 正文。

　 商业经营项目投资可行性报告 第 8 页 6.2.1 方式一 正文。

　6.2.2 方式二

　6.2.3 方式三

　第七章 核心价值体系 7. 1 品牌的培养和连锁经营的方向 正文。

　7.1.1 品牌的培养 7.1.2 品牌连锁 7. 2 资源整合平台 正文。

　7.2.1 资源整合

　 商业经营项目投资可行性报告 第 9 页 7.1.2 战略结盟

篇六：商铺改公寓房经营可行性报告

单身公寓调查报告

　一、 概论 （1）

　项目实施背景 根据内外部市场的需求， 进年来有些开发商推出了带厨房的功能更为健全的单身公寓楼盘， 这种房型不仅在建筑面积方面增大到 50 平方米—80 平方米， 而且在房屋结构方面还增加了厨房、 客厅、 餐厅、 阳台等。

　 单身公寓走俏的原因一方面取决于市场的需求。

　年轻人员逐渐增多， 但由于处在创业阶段， 还没有足够的经济实力购买大套住宅， 单身公寓面积小， 功能齐全， 对上班族来说非常方便。

　（2）

　市场现状的分析 由于普通住宅大多是大面积， 总价奇高。

　而单身公寓因低租金有优势， 且大学毕业后追求独立的年轻人。

　从大学毕业到成家立业， 其中大概有 5 年左右的过渡期， 这个阶段比较追求生活的独立性， 对于私密空间、生活质量也有一定的要求，于是就给单身公寓住宅市场提供了销售空间。

　故在当下的建峰市场， 只要供应量及价格合理， 其前景会风光无限。

　（3）

　产品供需预测 单身公寓以其小面积、 功能全不但会受到单身青年的喜爱同时也会受到房屋紧张的居民喜爱。据了解， 以前推出的单身公寓面积一般在 25 平方米至 45 平方米，如今随着市场需求， 单身公寓向着更加精致和方便的方向发展， 把单身公寓的整体建设成一个小户型公寓， 包括必须的厨房、 客厅、 卫厨和阳台等， 不但成为单身青年的理想选择也可作为临时周转房的理想选择。

　另外， 单身公寓的灵活性也可以让它受到市场的欢迎“先过渡一下， 以后换房”

　 （4）

　市场风险分析 1、 不少年轻人表示， 现在租一个好点的房子， 每月大约要花费几百元， 几年下来也要几万元， 还不如自己买套小户型房屋， 把现在的租金拿去付月供， 这样不仅有了属于自己的独立自由空间， 也为自己选择了一个不错的投资理财产品。

　2、 集团范围内租赁价格的比较， 租赁价格高入驻率较低， 租赁价格低资金利息难以回收。

　二、 场址选择及建设条件分析

　（1 ）

　检修公司压力容器制造厂（七区）

　该场地占地面积为 15192. 527 平米， 地势平坦， 基础建设费用投入较小， 有一定规模， 建成后可与七区商品房集中管理， 形成一个封闭的小区， 管理费用较低。影响因素是压容厂搬迁（建议将压容厂搬迁至原机修厂房内）

　（2）

　原修配厂 该场地占地面积为 9910. 406 平米， 地势平坦， 基础建设费用投入较小， 建成后可以形成独立小区， 管理费用较高。

　（3）

　三区木工房 该场地占地面积为 5281. 84 平米， 地势低洼平坦， 基础建设费用较高， 建筑规模小， 管理费用较高。

　影响因素是太平间搬迁（建议搬迁至八区）

　三、 建设规模及建设内容 （一）

　建设规模 （1）

　压容厂， 一层六户， 按每户套内面积 50 平米设计， 可建（7+1）

　层 1—8栋， 框架 （2）

　修配厂， 一层六户， 按每户套内面积 50 平米设计， 可建（7+1）

　层 1—4栋， 框架 （3）

　木工房， 一层六户， 按每户套内面积 50 平米设计， 可建（7+1）

　层 1—3栋， 框架 （二）

　建设内容 （1）

　请相关单位对此项目进行策划及可行性研究， 并提出详实的可行性研究报告。（原则上除家具、 家电、 厨具外其余按标准修建）

　（2）

　通过议标确定地质勘探和设计单位， 地质状况进行勘探， 提出地质勘探报告交设计单位进行施工图设计（土建、 水、 暖、 电、 消防）。

　（三）

　工程设计方案 该项目严格按照国家颁布的现行各种设计规范及重庆市有关城市规划、 消防和环保以及交通要求， 并按照设计任务书所确定的条件进行设计。

　最大限度地减少工程量， 降低造价。

　五、 投资估算 （一）

　估算范围 投资估算包括； 土方开挖基础工程、 主体结构、 消防设施、 水电安装及设备采购配备、 就近配套水线、 电路等。

　按每平米 1500 元控制。

　（二）

　投资利息回收方案 1、 租金以建筑面积收取， 按每平米 6 元.

　2、 物业服务费按每平米 0. 4 元收取 六、 建议 1、 建议如修建方案落实后， 可采取先报名再确定修建量 2、 单身公寓也可以面向社会及职工家属进行出租

　物业分公司

　 二 0 一三年元月

篇七：商铺改公寓房经营可行性报告

　 录

　 1、 项目背景与概况 .................................................................................................................... 1 1.1 项目名称 ............................................................................................................................. 1 1.2 项目地址 ............................................................................................................................. 1 1.3 项目承办单位概况 ............................................................................................................. 1 1.4 本可行性研究报告编制依据 ............................................................................................. 2 2 项目提出的理由 .................................................................................................................... 2 2.1 符合 XX 市国民经济发展、城市建设和《XX 市城市总体规划》的需要 ................... 2 2.2 符合《XX 市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（草案）》的要求 ............. 8 2.3 符合 XX 区城市建设和经济发展的迫切需要 ............................................................... 12 3 项目建设依据、场地条件、项目区域市场分析和项目定位设想 ................................... 17 3.1 项目建设依据 ................................................................................................................... 17 3.2 项目场地条件 ................................................................................................................... 18 3.3 项目区域市场分析 ........................................................................................................... 18 3.4 项目定位设想 ................................................................................................................... 19 4 酒店式公寓市场分析 .......................................................................................................... 20 4.1 酒店服务式公寓 ............................................................................................................... 20 4.2 酒店式公寓的特点和优势 ............................................................................................... 20 4.3 酒店式公寓购买对象分析 ............................................................................................... 21 5 项目市场定位 ...................................................................................................................... 22 5.1 项目市场定位 ................................................................................................................... 22 5.2 商业配套 ........................................................................................................................... 24 5.3 物业管理 ........................................................................................................................... 24 6 项目建设目标，和项目带来的经济优势 .......................................................................... 25 6.1 项目建设目标 ................................................................................................................... 25 6.2 项目建成后将给 XX 市带来的区域经济优势 ............................................................... 25 7 项目建设方案 ...................................................................................................................... 26

　7.1 主要技术经济指标 ........................................................................................................... 26 7.2 项目功能组成与规模 ....................................................................................................... 27 7.3 项目总平面布置 ............................................................................................................... 27 7.4 建筑设计 ........................................................................................................................... 28 7.5 结构设计 ........................................................................................................................... 29 7.6 给水设计 ........................................................................................................................... 29 7.7 排水设计 ........................................................................................................................... 30 7.8 采暖与通风 ....................................................................................................................... 31 7.9 动力 ................................................................................................................................... 31 7.10 电气 ................................................................................................................................... 32 7.11 弱电系统 ........................................................................................................................... 33 8 市政配套工程条件 .............................................................................................................. 34 9 节能节水篇 .......................................................................................................................... 35 9.1 节约能源 ........................................................................................................................... 35 9.2 节能设计 ........................................................................................................................... 35 9.3 节约电能 ........................................................................................................................... 35 9.4 节水 ................................................................................................................................... 35 10 消防篇 .................................................................................................................................. 36 10.1 设计原则 ........................................................................................................................... 36 10.2 消防道路 ........................................................................................................................... 36 10.3 建筑与结构的消防设计 ................................................................................................... 36 10.4 消防水系统 ....................................................................................................................... 37 10.5 消防用水量 ....................................................................................................................... 37 10.6 室外消火栓 ....................................................................................................................... 37 10.7 楼内消火栓 ....................................................................................................................... 37 10.8 自动喷淋系统 ................................................................................................................... 37 10.9 防烟、排烟系统 ............................................................................................................... 38 10.10 防火卷帘 ........................................................................................................................... 38 10.11 火灾自动报警系统 ........................................................................................................... 38 10.12 紧急广播 ........................................................................................................................... 38

　10.13 建筑物灭火器 ................................................................................................................... 38 10.14 应急照明与疏散指示 ....................................................................................................... 38 11 环保篇 .................................................................................................................................. 39 11.1 概述 ................................................................................................................................... 39 11.2 关于大气污染与防治 ....................................................................................................... 39 (1) 本项目建成后对大气污染 ............................................................................................... 39 (2) 大气污染的防治措施 ....................................................................................................... 39 11.3 关于水污染的防治 ........................................................................................................... 40 (1) 本项目建成后对水的污染 ............................................................................................... 40 (2) 水污染的防治措施 ........................................................................................................... 40 11.4 噪声与固体废弃物 ........................................................................................................... 40 (1) 噪声的防止 ....................................................................................................................... 40 (2) 固体废弃物 ....................................................................................................................... 41 11.5 环保其它措施 ................................................................................................................... 41 12 交通与停车篇 ...................................................................................................................... 41 12.1 对交通的影响 ................................................................................................................... 41 12.2 交通组织 ........................................................................................................................... 41 13 项目实施进度 ...................................................................................................................... 42 13.1 项目实施安排 ................................................................................................................... 42 13.2 项目进度计划 ................................................................................................................... 42 14 项目资金平衡测算 ...............................

篇八：商铺改公寓房经营可行性报告

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　 商商 商业业业经经经营营营项项项目 目 目 投投投资资 资可可可行行行性性性报报报告告告

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　目

　录 目

　录 ................................................................................................................................................................. 1 第一章 商业经营项目的市场分析 ..................................................................................... 3 1. 1 国内商业经营项目市场 .......................................................................................................... 3 1.1.1 供给市场........................................................................................................................ 3 1.1.2 需求市场........................................................................................................................ 3 1.1.3 供求分析........................................................................................................................ 3 1. 2 青岛商业经营项目市场 .......................................................................................................... 3 1.2.1 供给市场........................................................................................................................ 3 1.2.2 需求市场........................................................................................................................ 3 1.2.3 供求分析........................................................................................................................ 3 1. 3 商业经营项目的市场前景分析 .......................................................................................... 3 第二章 市场定位 ............................................................................................................................... 4 2. 1 商业经营项目的市场定位 ..................................................................................................... 4 2. 2 商业经营项目的目标客户 ..................................................................................................... 4 第三章 商业经营项目的 SWOT 分析 .................................................................................. 4 3. 1 优势与劣势 ..................................................................................................................................... 4 3.1.1 优势................................................................................................................................ 4 3.1.2 劣势................................................................................................................................ 4 3. 2 机会与风险 ..................................................................................................................................... 4 3.2.1 机会................................................................................................................................ 5 3.2.2 风险................................................................................................................................ 5 3.2.3 风险规避........................................................................................................................ 5 第四章 投资收益分析 ................................................................................................................... 5

　第五章 商业经营项目规划 ....................................................................................................... 5 5. 1 选址 ..................................................................................................................................................... 5 5.1.1 选址要求........................................................................................................................ 5 5.1.2 目标地址........................................................................................................................ 6 5. 2 视觉识别系统 ................................................................................................................................ 6 5.2.1 店面及大堂布置............................................................................................................ 6 5.2.2 核心卖点的表现形式.................................................................................................... 6 5. 3 功能配套 .......................................................................................................................................... 6 5.3.1 配套一............................................................................................................................ 6 5.3.2 配套二............................................................................................................................ 6 5.3.3 配套三............................................................................................................................ 6 5.3.4 配套四............................................................................................................................ 7 第六章 整合营销规划 ................................................................................................................... 7 6. 1 经营项目

　.......................................................................................................................................... 7 6.1.1 项目一............................................................................................................................ 7 6.1.2 项目二............................................................................................................................ 7 6.1.3 项目三............................................................................................................................ 7 6.1.4 项目四............................................................................................................................ 7 6. 2 经营方式 .......................................................................................................................................... 7 6.2.1 方式一............................................................................................................................ 8 6.2.2 方式二............................................................................................................................ 8 6.2.3 方式三............................................................................................................................ 8 第七章 核心价值体系 ................................................................................................................... 8 7. 1 品牌的培养和连锁经营的方向 .......................................................................................... 8 7.1.1 品牌的培养.................................................................................................................... 8 7.1.2 品牌连锁........................................................................................................................ 8 7. 2 资源整合平台 ................................................................................................................................ 8 7.2.1 资源整合........................................................................................................................ 8 7.1.2 战略结盟........................................................................................................................ 9

　第一章 商业经营项目的市场分析 1. 1 国内商业经营项目市场1.1.1 供给市场 正文。

　1.1.2 需求市场 正文。1.1.3 供求分析 正文。

　1. 2 青岛商业经营项目市场1.2.1 供给市场 正文。1.2.2 需求市场 正文。

　1.2.3 供求分析 正文。

　1. 3 商业经营项目的市场前景分析

　第二章 市场定位 2. 1 商业经营项目的市场定位 正文。

　2. 2 商业经营项目的目标客户 正文。

　第三章 商业经营项目的 SWOT 分析 3. 1 优势与劣势 正文。3.1.1 优势 正文。

　3.1.2 劣势 正文。

　3. 2 机会与风险 正文。

　3.2.1 机会 正文。

　3.2.2 风险 正文。

　3.2.3 风险规避 正文。

　第四章 投资收益分析

　第五章 商业经营项目规划 5. 1 选址 正文。

　5.1.1 选址要求 1.

　地理位置 2.

　交通条件 1）

　良好的路况。

　正文正文。

　2）

　便捷的交通网络。

　3）

　充足的停车场。

　 3.

　环境 5.1.2 目标地址 5. 2 视觉识别系统 正文。

　5.2.1 店面及大堂布置

　5.2.2 核心卖点的表现形式 正文。

　5. 3 功能配套 正文。

　5.3.1 配套一 正文。

　5.3.2 配套二 正文。

　5.3.3 配套三 正文。

　5.3.4 配套四 正文。

　第六章 整合营销规划 6. 1 经营项目 正文。

　6.1.1 项目一 正文。

　6.1.2 项目二

　6.1.3 项目三

　6.1.4 项目四

　6. 2 经营方式 正文。

　6.2.1 方式一 正文。

　6.2.2 方式二

　6.2.3 方式三

　第七章 核心价值体系 7. 1 品牌的培养和连锁经营的方向 正文。

　7.1.1 品牌的培养 7.1.2 品牌连锁 7. 2 资源整合平台 正文。

　7.2.1 资源整合

　7.1.2 战略结盟

篇九：商铺改公寓房经营可行性报告

、营业房项目

　可行性研究报告

　x xxx 有限公司

　摘要

　 该商铺、营业房项目计划总投资 3492.66 万元，其中：固定资产投资 2834.30 万元，占项目总投资的 81.15%；流动资金 658.36 万元，占项目总投资的 18.85%。

　达产年营业收入 6421.00 万元，总成本费用 5033.84 万元，税金及附加 64.18 万元，利润总额 1387.16 万元，利税总额 1642.67 万元，税后净利润 1040.37 万元，达产年纳税总额 602.30 万元；达产年投资利润率 39.72%，投资利税率 47.03%，投资回报率 29.79%，全部投资回收期 4.86 年，提供就业职位 120 个。

　提供初步了解项目建设区域范围、面积、工程地质状况、外围基础设施等条件，对项目建设条件进行分析，提出项目工程建设方案，内容包括：场址选择、总图布置、土建工程、辅助工程、配套公用工程、环境保护工程及安全卫生、消防工程等。

　商铺、营业房项目可行性研究报告目录

　 第一章

　总论

　一、项目名称及建设性质

　二、项目承办单位

　三、战略合作单位

　四、项目提出的理由

　五、项目选址及用地综述

　六、土建工程建设指标

　七、设备购置

　八、产品规划方案

　九、原材料供应

　十、项目能耗分析

　十一、环境保护

　十二、项目建设符合性

　十三、项目进度规划

　十四、投资估算及经济效益分析

　十五、报告说明

　十六、项目评价

　十七、主要经济指标

　第二章

　项目建设及必要性

　一、项目承办单位背景分析

　二、产业政策及发展规划

　三、鼓励中小企业发展

　四、宏观经济形势分析

　五、区域经济发展概况

　六、项目必要性分析

　第三章

　项目市场空间分析

　第四章

　项目建设内容分析

　一、产品规划

　二、建设规模

　第五章

　项目选址

　一、项目选址原则

　二、项目选址

　三、建设条件分析

　四、用地控制指标

　五、用地总体要求

　六、节约用地措施

　七、总图布置方案

　八、运输组成

　九、选址综合评价

　第六章

　土建工程说明

　一、建筑工程设计原则

　二、项目工程建设标准规范

　三、项目总平面设计要求

　四、建筑设计规范和标准

　五、土建工程设计年限及安全等级

　六、建筑工程设计总体要求

　七、土建工程建设指标

　第七章

　工艺先进性

　一、项目建设期原辅材料供应情况

　二、项目运营期原辅材料采购及管理

　二、技术管理特点

　三、项目工艺技术设计方案

　四、设备选型方案

　第八章

　环境影响说明

　一、建设区域环境质量现状

　二、建设期环境保护

　三、运营期环境保护

　四、项目建设对区域经济的影响

　五、废弃物处理

　六、特殊环境影响分析

　七、清洁生产

　八、项目建设对区域经济的影响

　九、环境保护综合评价

　第九章

　安全生产经营

　一、消防安全

　二、防火防爆总图布置措施

　三、自然灾害防范措施

　四、安全色及安全标志使用要求

　五、电气安全保障措施

　六、防尘防毒措施

　七、防静电、触电防护及防雷措施

　八、机械设备安全保障措施

　九、劳动安全保障措施

　十、劳动安全卫生机构设置及教育制度

　十一、劳动安全预期效果评价

　第十章

　项目风险评价

　一、政策风险分析

　二、社会风险分析

　三、市场风险分析

　四、资金风险分析

　五、技术风险分析

　六、财务风险分析

　七、管理风险分析

　八、其它风险分析

　九、社会影响评估

　第十一章

　项目节能说明

　一、节能概述

　二、节能法规及标准

　三、项目所在地能源消费及能源供应条件

　四、能源消费种类和数量分析

　二、项目预期节能综合评价

　三、项目节能设计

　四、节能措施

　第十二章

　项目进度计划

　一、建设周期

　二、建设进度

　三、进度安排注意事项

　四、人力资源配置

　五、员工培训

　六、项目实施保障

　第十三章

　项目投资规划

　一、项目估算说明

　二、项目总投资估算

　三、资金筹措

　第十四章

　项目经营效益

　一、经济评价综述

　二、经济评价财务测算

　二、项目盈利能力分析

　第十五章

　项目招投标方案

　一、招标依据和范围

　二、招标组织方式

　三、招标委员会的组织设立

　四、项目招投标要求

　五、项目招标方式和招标程序

　六、招标费用及信息发布

　第十六章

　项目评价

　附表 1：主要经济指标一览表

　附表 2：土建工程投资一览表

　附表 3：节能分析一览表

　附表 4：项目建设进度一览表

　附表 5：人力资源配置一览表

　附表 6：固定资产投资估算表

　附表 7：流动资金投资估算表

　附表 8：总投资构成估算表

　附表 9：营业收入税金及附加和增值税估算表

　附表 10：折旧及摊销一览表

　附表 11：总成本费用估算一览表

　附表 12：利润及利润分配表

　附表 13：盈利能力分析一览表

　第一章

　总论

　 一、项目名称及建设性质

　（一）项目名称

　商铺、营业房项目

　（二）项目建设性质

　该项目属于新建项目，依托某经济合作区良好的产业基础和创新氛围，充分发挥区位优势，全力打造以商铺、营业房为核心的综合性产业基地，年产值可达 6000.00 万元。

　二、项目承办单位

　xxx 有限公司

　三、战略合作单位

　xxx 集团

　四、项目提出的理由

　“十三五”时期是改革的攻坚期和深水区，加快转变政府职能，提高政府公信力和行政效率，坚持市场在资源配置中的决定性作用，深化财税金融改革、户籍制度改革、垄断行业等重要领域和关键环节的改革，大力发展混合所有制，实现有效的市场和有为的政府的协调统一。

　某经济合作区把加快发展作为主题，以经济结构的战略性调整为主线，大力调整产业结构，加强基础设施建设，积极推进对外开放，加速观念创新、体制创新、科技创新和管理创新，努力提高经济的竞争力和经济增长的质量和效益。该项目的建设，通过科学的产业规划和发展定位可成为某经济合作区示范项目，有利于吸引科技创新型中小企业投资，吸引市内外、省内外、国内外的资本、人才、技术以及先进的管理方法、经验集聚某经济合作区，进一步巩固某经济合作区招商引资竞争力。

　五、项目选址及用地综述

　（一）项目选址方案

　项目选址位于某经济合作区,地理位置优越，交通便利，规划电力、给排水、通讯等公用设施条件完备，建设条件良好。

　（二）项目用地规模

　项目总用地面积 10305.15 平方米（折合约 15.45 亩），土地综合利用率 100.00%；项目建设遵循“合理和集约用地”的原则，按照商铺、营业房行业生产规范和要求进行科学设计、合理布局，符合规划建设要求。

　六、土建工程建设指标

　项目净用地面积 10305.15 平方米，建筑物基底占地面积 7718.56平方米，总建筑面积 11953.97 平方米，其中：规划建设主体工程7250.62 平方米，项目规划绿化面积 813.14 平方米。

　七、设备购置

　项目计划购置设备共计 55 台（套），主要包括：xxx 生产线、xx设备、xx 机、xx 机、xxx 仪等，设备购置费 1296.08 万元。

　八、产品规划方案

　根据项目建设规划，达产年产品规划设计方案为：商铺、营业房xxx 单位/年。综合考 xxx 有限公司企业发展战略、产品市场定位、资金筹措能力、产能发展需要、技术条件、销售渠道和策略、管理经验以及相应配套设备、人员素质以及项目所在地建设条件与运输条件、xxx 有限公司的投资能力和原辅材料的供应保障能力等诸多因素，项目按照规模化、流水线生产方式布局，本着“循序渐进、量入而出”原则提出产能发展目标。

　九、原材料供应

　项目所需的主要原材料及辅助材料有：xxx、xxx、xx、xxx、xx 等，xxx 有限公司所选择的供货单位完全能够稳定供应上述所需原料，供货

　商可以完全保障项目正常经营所需要的原辅材料供应，同时能够满足xxx 有限公司今后进一步扩大生产规模的预期要求。

　十、项目能耗分析

　1、项目年用电量 764352.20 千瓦时，折合 93.94 吨标准煤，满足商铺、营业房项目项目生产、办公和公用设施等用电需要

　2、项目年总用水量 3407.22 立方米，折合 0.29 吨标准煤,主要是生产补给水和办公及生活用水。项目用水由某经济合作区市政管网供给。

　3、商铺、营业房项目项目年用电量 764352.20 千瓦时，年总用水量 3407.22 立方米，项目年综合总耗能量（当量值）94.23 吨标准煤/年。达产年综合节能量 40.38 吨标准煤/年，项目总节能率 24.05%，能源利用效果良好。

　十一、环境保护

　项目符合某经济合作区发展规划，符合某经济合作区产业结构调整规划和国家的产业发展政策；对产生的各类污染物都采取了切实可行的治理措施，严格控制在国家规定的排放标准内，项目建设不会对区域生态环境产生明显的影响。

　项目设计中采用了清洁生产工艺，应用清洁原材料，生产清洁产品，同时采取完善和有效的清洁生产措施，能够切实起到消除和减少污染的作用。项目建成投产后，各项环境指标均符合国家和地方清洁生产的标准要求。

　十二、项目建设符合性

　（一）产业发展政策符合性

　由 xxx 有限公司承办的“商铺、营业房项目”主要从事商铺、营业房项目投资经营，其不属于国家发展改革委《产业结构调整指导目录（2011 年本）》（2013 年修正）有关条款限制类及淘汰类项目。

　（二）项目选址与用地规划相容性

　商铺、营业房项目选址于某经济合作区，项目所占用地为规划工业用地，符合用地规划要求，此外，项目建设前后，未改变项目建设区域环境功能区划；在落实该项目提出的各项污染防治措施后，可确保污染物达标排放，满足某经济合作区环境保护规划要求。因此，建设项目符合项目建设区域用地规划、产业规划、环境保护规划等规划要求。

　（三）

　“ 三线一单 ” 符合性

　1、生态保护红线：商铺、营业房项目用地性质为建设用地，不在主导生态功能区范围内，且不在当地饮用水水源区、风景区、自然保护区等生态保护区内，符合生态保护红线要求。

　2、环境质量底线：该项目建设区域环境质量不低于项目所在地环境功能区划要求，有一定的环境容量，符合环境质量底线要求。

　3、资源利用上线：项目营运过程消耗一定的电能、水，资源消耗量相对于区域资源利用总量较少，符合资源利用上线要求。

　4、环境准入负面清单：该项目所在地无环境准入负面清单，项目采取环境保护措施后，废气、废水、噪声均可达标排放，固体废物能够得到合理处置，不会产生二次污染。

　十三、项目进度规划

　本期工程项目建设期限规划 12 个月。认真做好施工技术准备工作，预测分析施工过程中可能出现的技术难点，提前进行技术准备，确保施工顺利进行。

　十四、投资估算及经济效益分析

　（一）项目总投资及资金构成

　项目预计总投资 3492.66 万元，其中：固定资产投资 2834.30 万元，占项目总投资的 81.15%；流动资金 658.36 万元，占项目总投资的18.85%。

　（二）资金筹措

　该项目现阶段投资均由企业自筹。

　（三）项目预期经济效益规划目标

　项目预期达产年营业收入 6421.00 万元，总成本费用 5033.84 万元，税金及附加 64.18 万元，利润总额 1387.16 万元，利税总额1642.67 万元，税后净利润 1040.37 万元，达产年纳税总额 602.30 万元；达产年投资利润率 39.72%，投资利税率 47.03%，投资回报率29.79%，全部投资回收期 4.86 年，提供就业职位 120 个。

　十五、报告说明

　可行性研究报告，简称可研，是在制订生产、基建、科研计划的前期，通过全面的调查研究，分析论证某个建设或改造工程、某种科学研究、某项商务活动切实可行而提出的一种书面材料。

　十六、项目评价

　1、本期工程项目符合国家产业发展政策和规划要求，符合某经济合作区及某经济合作区商铺、营业房行业布局和结构调整政策；项目

　的建设对促进某经济合作区商铺、营业房产业结构、技术结构、组织结构、产品结构的调整优化有着积极的推动意义。

　2、xxx 科技发展公司为适应国内外市场需求，拟建“商铺、营业房项目”，本期工程项目的建设能够有力促进某经济合作区经济发展，为社会提供就业职位 120 个，达产年纳税总额 602.30 万元，可以促进某经济合作区区域经济的繁荣发展和社会稳定，为地方财政收入做出积极的贡献。

　3、项目达产年投资利润率 39.72%，投资利税率 47.03%，全部投资回报率 29.79%，全部投资回收期 4.86 年，固定资产投资回收期4.86 年（含建设期），项目具有较强的盈利能力和抗风险能力。

　4、中共中央、国务院发布《关于深化投融资体制改革的意见》，提出建立完善企业自主决策、融资渠道畅通，职能转变到位、政府行为规范，宏观调控有效、法治保障健全的新型投融资体制。改善企业投资管理，充分激发社会投资动力和活力，完善政府投资体制，发挥好政府投资的引导和带动作用，创新融资机制，畅通投资项目融资渠道。

　综上所述，项目的建设和实施无论是经济效益、社会效益还是环境保护、清洁生产都是积极可行的。

　十七、主要经济指标

　 主要经济指标一览表

　序号 项目 单位 指标 备注 1

　占地面积

　平方米

　10305.15

　15.45 亩

　1.1

　容积率

　 1.16

　 1.2

　建筑系数

　 74.90%

　 1.3

　投资强度

　万元/亩

　183.45

　 1.4

　基底面积

　平方米

　7718.56

　 1.5

　总建筑面积

　平方米

　11953.97

　 1.6

　绿化面积

　平方米

　813.14

　绿化率 6.80%

　2

　总投资

　万元

　3492.66

　 2.1

　固定资产投资

　万元

　2834.30

　 2.1.1

　土建工程投资

　万元

　905.29

　 2.1.1.1

　土建工程投资占比

　万元

　25.92%

　 2.1.2

　设备投资

　万元

　1296.08

　 2.1.2.1

　设备投资占比

　 37.11%

　 2.1.3

　其它投资

　万元

　632.93

　 2.1.3.1

　其它投资占比

　 18.12%

　 2.1.4

　固定资产投资占比

　 81.15%

　 2.2

　流动资金

　万元

　658.36

　 2.2.1

　流动资金占比...

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