城市建设与城市土地资源管理调研报告6篇城市建设与城市土地资源管理调研报告 我国城市土地管理中的问题及对策我国城市土地管理中的问题及对策 摘要： 本文对我国快速城市化进程中城市土地管理存在的不足进行了分析，并探下面是小编为大家整理的城市建设与城市土地资源管理调研报告6篇,供大家参考。
篇一：城市建设与城市土地资源管理调研报告
城市土地管理中的问题及对策 我国城市土地管理中的问题及对策摘要：
本文对我国快速城市化进程中城市土地管理存在的不足进行了分析， 并探讨了 相应的解决对策。
关键词：
土地管理；问题； 对策
中图分类号：
F301. 2 文献标识码：
A 文章编号：
城市不仅要建设， 而且要管理。
在走向 2020 年“全面小康社会” 的发展过程中， 我们面对城镇化加速的重大挑战， 政府如何转变职能、更充分提供公共产品、 促进社会和谐等已经成为社会普遍关注的焦点，城市规划、 环境改造、 征地拆迁以至小区建设都成了制度建设的迫切之需。
城市土地作为一种有限且社会发展不可缺少的重要资源， 必须得到全体人民尤其是土地管理者的重视， 土地使用者要合理利用和有效保护每一寸土地， 走绿色发展之路。
1 城市土地管理的研究背景
随着我国经济的发展和改革开放的进行， 城市化进程加快，城市与镇的规模扩大与数量增加， 城市用地相应增加与功能调整是社会发展的客观需要。
客观的变化必然要求我们主观上作出相应的调整。我国实行城市土地国有， 但所有权和使用权两者分离， 改变了我国计划经济条件下单一的划拨土地模式， 促进了我国土地市场的发育， 土地作为一种资产流入市场， 推进城市土地的优化配置， 同时也推动了我国城市化进程的加速和社会生产力的极大发展。
但我国当前城市土地管理的模式仍然是行政主导性， 城市政府和相应的职能部门是主要的管理主体， 管理主体单一不益于政府管理人员素质提高， 有些政府领导仍利用其行政权力干预土地优化配置， 城市土地使用缺乏整体规划和科学管理， 致使城市土地利用不充分或土地资源缺乏， 城市土地的真正所有者――公民的实体利益得不到维护。
探讨我国当前城市土地管理中存在的具体问题以及相应对策， 是我们实事求是解决发展中的用地矛盾与问题的需要。
2 我国城市土地管理中存在的问题
2. 1 土地管理受行政干预严重
《土地管理法》 第 8 条规定：
“城市市区的土地属于国家所有” 。
即城市土地和各种非农建设用地归全民所有。
同时《土地管理法》 第 2 条规定：
“国家所有土地的所有权
由国务院代表国家行使。
” 但在实践层面上， 国务院不可能亲自行使对所有城市土地的管理权， 于是国家又通过法律、 行政法规授权给地方政府土地管理部门。
土地管理部门隶属于同级政府， 在其刑事土地管理职能时， 往往会受到当地政府行政力量的干预。
我国现行制度规定， 商业类经营性土地使用权必须通过公开竞争的方式出让， 严禁行政力量的干预。
但在实践中， 政府个别领导仍利用其职权， 采用协议方式或直接打招呼、 批条子的方式指定供地对象、 供地用途和供地价格等， 严重扰乱市场对土地资源的配置。
2. 2 土地法制管理欠缺
土地法制管理包括土地法规的制定与实施管理， 土地执法监察， 土地违法案件的查处， 土地法规贯彻执行情况的监督检查等。
土地法制管理欠缺主要表现为与城市土地资产管理相关法律法规不完善。
土地产权登记缺乏一套完整的行为规范和制度， 直接造成国有土地资产的流失。
产权制度法律法规不完善， 国家对国有土地的所有权以及对这一权利的行使缺乏有力的法律依据， 致使国有土地资产所有权分散， 管理权模糊和经营权无法落实。
另一方面， 对建立于土地资产上的违法经济活动的处罚力度不够， 对国有土地资产流失的处置也无法可依， 无章可循， 使城市土地管理缺乏相应的程序依据和可操作性。
2. 3 地籍管理混乱
地籍管理混乱主要表现为对土地权属管理不明晰， 特别是对土地使用权主体关系的管理。
随着我国城市土地使用制度的改革， 从前我国国有土地使用无偿、 无期限、 无流动的模式转变为有偿、 有期限、 能流动使用。
在这个过程中， 由于行政机构的变更或企业的兼并、 破产等变动都会导致土地使用权主体不清。同时， 由于城市土地作为一种资产可以流动， 在市场经济条件下， 必然会有机会主义分子违法经营土地， 也造成了土地使用权主体复杂难分。
2. 4 土地利用管理失调
土地利用管理是土地管理的核心内容和目标。
包括土地利用规划和土地利用计划管理； 土地开发、复垦、 整治和保护管理。
其根本任务是合理组织土地利用， 实施土地用途管制和建设用地总量控制， 保证耕地面积总量平衡， 实施土地宏观调控和微观管理。
2. 4. 1 城市土地总量失控
城市土地总量失控主要表现为耕地大量被开发为城市用地。
耕地减少的主要驱动力是政府间利益分配。
国家作为土地所有者向各类国有土地使用者收
取地租地价， 在征地过程中向集体土地所以者支付地价， 同时作为管理者时向土地使用者征收地产税、 土地增值税， 土地收益成为政府主要收入来源。
2. 4. 2 土地规划不合理
土地规划不合理表现在两个方面一为土地利用总体规划不合理， 另一方面表现为土地开发整体规划不合理。
政府把全民所有的城市土地出让给私人开发商开发后， 没有对土地开发商提出容积率、 建筑密度、 绿化率提出要求， 而开发商往往为了企业自身的经济利益， 不会制定一个远大的整体的开发目标， 使城市土地可持续发展难以保障。
3 应对土地管理问题的对策
3. 1 树立正确的土地管理思路
树立正确的土地管理思路首先得提高全体人民尤其是各级领导干部正确管理土地的意识， 领导班子要抵制在市场经济条件下物质对其的诱惑、 腐蚀。
地方各级政府及土地管理部门， 既是国家土地资源的行政部门， 又是国有土地所有者的代表机关， 既然人民赋予其权利， 他们就应意识到享有权利的同时也有义务管理好全民所有的土地， 在服从社会政体利益的前提下， 保证城市土地利用效益最大化， 而不是将土地所有权私有化。
3. 2 合理分配政府间土地收益
土地资产在社会经济中发挥积极作用还是消极作用， 根本上取决于土地收益的分配是否适度。
合理分配各级政府土地收益， 比如城市增量用地有偿适用收入归属中央， 城市存量土地有偿使用收入、 地产税、 土地增值税收归地方财政， 有利于体现国家对土地统一管理，
管理者更能站在高瞻远瞩的位置， 制定有利于城市土地可持续发展的长远管理策略。
3. 3 政府宏观引导， 促进土地集约利用
土地集约利用的动力机制是利益， 城市土地作为一种资产， 需要在市场的竞争下， 通过市场竞争形成合理的土地价格， 从而实现对土地资源的优化配置。
政府及其土地管理部门首先应该利用地价杠杆， 改革征地制度， 适当提高土地取得成本。同时， 增加公开出让土地的比例， 建立合理的价格形成机制， 并及时进行地价调查， 更新基准地价和标定地价成果， 为市场交易提供指导。
3. 4 明晰土地产权。
一方面明确城市政府作为城市土地所有权主体的地位， 中央省级政府主要通过制定土地利用规划来体现对土地的管理和控制， 促进城市政府在管理、 配置土地时的行为对社会更具有长远发展的意义。
另一方面， 明确城市公众参与城市土地管理的权
利， 因为根本上， 城市土地是属于全民所有的， 公众参与城市土地利用管理有利于加强对政府管理的监督， 合理保障公民的合法利益。
3. 5 完善土地法制管理。
通过健全法律法规， 强化执法监察，严格对违法用地的查处， 防止土地作为一种资产流失。具体来说：
一，土地部门要与具有法律威慑力的法院、 公安等司法部门联合， 加大对土地违法行为的查处力度； 二， 加强执法队伍建设， 建立健全全国各城市土地执法监察网络， 全民参加对土地违法使用行为和政府管理不善行为的监督； 三， 将岗位责任制、 管理奖惩制度引入土地管理法领域， 充分调动管理人员履行职责的积极性， 做到责、 权、 利统一。
既有利于超经济的行政干扰， 又有利于城市土地资产的合理流动， 保证国有土地资产的收益不会流失。
4 结语
城市土地是城市一切社会经济活动赖以存在的载体， 也是城市社会经济发展的必要前提。在我国城镇化过程加快， 城市土地规模扩大的同时， 政府也必须更加努力探索科学管理及利用城市土地的途径， 使城市土地既能满足当代建设和消费的需求， 又可持续发展。
参考文献：
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篇二：城市建设与城市土地资源管理调研报告
土地资源经营情况调研汇报材料近期， 我们就城市土地资源经营情况进行了比较深入的调研， 并征求了北京、西安决策咨询特邀顾问的意见， 现将调研情况报告如下：
一、 我市城市土地资源经营现状 城市资源从广义上讲， 有自然资源、 人文资源、 人力资源、 无形资源（潜质资源）
、 实体特征资源、 价值特征资源等等。
在诸多资源中最主要的资源是土地资源。
土地是城市价值的主要载体， 经营城市资源在很大程度上就是经营土地资源。
也可以这样说， 只有经营好土地， 才能经营好城市。
1、 城市土地储备情况 城市土地储备是城市土地资源经营的基础。
我市土地储备工作启动实施以来，在法律规定模糊、 国家政策多变、 舆论环境趋紧的情况下， 艰难推进， 取得一定成效。
市政府出台了《关于加强城市规划区土地管理的意见》 （榆政发［］67 号文件， 为今后一个时期土地储备工作提供了刚性政策依据， 使土地储备出现了转机。
截止上半年， 市区累计储备土地 7000 多亩， 库存储备土地 4557亩。
储备土地已出让 2444 亩， 为城市拆迁安置和经济适用房建设提供土地 824亩， 节约财政资金 10 亿元； 以储备土地质押为政府贷款 20 多亿元； 利用储备土地筹集资金 4. 5 亿元， 解决了市毛纺厂等 15 户企业职工的安置问题， 并将企业土地收回储备。
按大口径计算， 连同榆横、 榆神工业区， 市本级累计库存储备土地 13. 23 万亩， 其中市区 0. 45 万亩， 榆横工业区 2. 54 万亩， 榆神工业区10. 24 万亩； 全市累计收取土地出让金 60. 33 亿元。
市财政局提供， 市、 县缴入国库土地出让收入 6. 3 亿元； 上半年， 全市缴入国库土地出让收入 4. 8 亿元。
今年上半年， 市区新统征储备土地 689. 4 亩， 榆神、 榆横工业区分别新统征储备土地 0. 66 万亩、 2. 96 万亩。
2、 城市土地经营规划状况 城市规划是重要的城市隐性资源， 城市土地资源经营必须坚持规划先行。
“十一五” 以来， 全市先后投入 8000 多万元， 用于各类规划的编制， 初步形成了由市域城镇体系规划、 总体规划、 各类专项规划、 详细规划和乡 村规划组成的城乡 规划体系。
中心城市面积由的 30 平方公里扩大到 52 平方公里， 人口由的 28万增加到 50 万。
以来， 在第四版城市总体规划的指导下， 我市加大了中心城市详细规划的编制力度， 共完成各类规划 70 余项。
先后完成了市总体城市设计，古城景观提升规划， 完成了榆溪公园、 河滨绿地修建性详细规划、 榆阳河及河岸景观整治规划、 榆溪河左岸滨河绿地广场规划及鸳鸯湖公园修建性详细规划； 完成了迎宾路景观整治规划、 大道街景规划、 长城路综合整治规划； 完成了新城一、 二片区控制性详细规划、 中心商务区修建性详细规划及 30 多个平房片区改造修建性详细规划。
此外还编制完成城区道路、 绿地、 广场、 创卫等专项规划 20 余项。
特别是规划编制工作无论是数量还是质量较前有了大幅度提升， 部分规划得到了全国权威专家的高度评价。
先后完成了空港生态园区规划、 大墩梁森林公园总规、 榆阳路街景规划、 长乐路片区控制性详规编制工作。
中心城区详规覆盖率由的 70%（三版总规）
， 提高到的 90%（四版总规）
，基本做到了有建设的地方就有详细规划指导， 规划滞后于城市建设的矛盾得以彻底解决。
规划引领、 指导城市建设作用彰显， 龙头地位得到确立。
3、 城市土地资源经营情况 城市投资经营集团有限公司是我市城市土地资源经营主体。
该公司于 3 月 7 日挂牌成立， 为市政府直属国有独资企业。
市政府确定公司有四大职能：
一是投
资融资。
根据市政府建设区域中心城市的实际需要， 多渠道、 多形式融资筹集城市建设资金， 代表市政府对外进行投资、 发债及担保。
二是土地开发。
代表市政府对城市规划区域内的土地统一收储和进行一级开发。
三是经营城市。
对城市经营性资产实施经营开发。
四是统建代建。
对政府投资的重大社会事业项目履行统建代建职能。
四年来， 公司坚持“投资城市、 建设城市、 经营城市、发展城市” 的经营理念， 组建运营了 6 个子（分）
公司， 即：
城投房地产开发公司、 中燃公司、 城投代建工程建设管理公司、 城投开发建设管理公司、 今创传媒文化公司、 国信担保公司， 将经营范围拓展到市政工程、 房地产开发、 天燃气、 文化、 信用担保等多个领域。
城投公司履行政府统建代建项目建设法人职责已历时四年， 代建项目建设有序推进。
已交付使用项目 6 个， 续建项目 6 个， 新项目 2 个， 年内拟新开工项目6 个， 开展前期工作项目 7 个， 待确定选址及建设规模的项目 2 个。
同时， 城投公司及时调整工作重心， 在稳步推进重大社会事业统建项目的同时， 重点落实自营项目的开发建设。
统建项目适当收缩战线， 项目逐个编制投融资规划， 资金落实一个开工一个。
自营项目已启动和加快， 旧机场、 空港区两个地标名片和城市核心区——金融广场 3 个项目建设为主线， 带动其他开发项目的实施。
一是启动了原体育中心 427 亩土地的商业策划工作， 高端打造城市核心区——金融广场。
今年积极探索尝试了新的融资模式， 在市二院项目建设上采用 bt 模式， 吸引了 20 多亿元民间资本投入我市公益事业建设。
并与西部机场集团达成友好合作关系。
三是启动了空港区的开发建设， 逐步形成城投公司发展的产业基地。
以体育中心、 会展中心、 会议中心三个中心起步， 同时规划建设大型空港物流商贸园区、 文化创意园和经济总部产业。
四是拓展其他领域的开发， 参股投资了通用航空项目， 控股投资城市“一卡通” 项目， 启动了全市 12 个县区污水处理等水务项目的整合研究工作， 积极开辟信息产业等新兴产业领域的发展。
二、 城市土地资源经营中存在的突出问题 城市土地资源经营中还存在诸多问题， 比较突出的问题有五个方面：
1、 城市投资经营集团有限公司存在两个明显问题， ①经营城市资源带有计划经济色彩， 对公司定位不够准确， 存在政府举债风险。
在市场经济条件下， 如何经营城市土地资源是个全新的课题， 也是摆在各级政府面前需要不断探索和认真研究的重大问题。
应该肯定， 市政府在组建市城投公司尝试经营城市资源的初衷是好的。
但由于多年来受计划经济的影响， 所以经营城市资源的理念难免带有计划经济的色彩， 对城投公司的定位不够准确。
按有关规定， 城投公司为四类企业， 政府不能承诺担保贷款。
但当初市政府确定城投公司的职能时决定， 对政府投资的基础设施建设和社会事业项目由城投公司履行统建代建职能， 建设资金没有采取市场化运作融资， 而是政府大包大揽， 结果给自己背上了沉重的包袱。
据调研， 政府经市人大批准为城投公司举债 28 亿元， 发行企业债卷 14 亿元， 共计 42 亿元， 占到本级政府经人大批准或合同约定债务总额90. 62 亿元的 46. 3%。
这些政府性融资贷款主要用于基础设施建设和社会事业项目本身没有收入来源， 还本付息全由市财政承担， 给财政造成很大压力。
据市财政局提供资料显示， 历年来市财政为城投公司投资本金利息和统建项目资金达 12 亿元， 其中 0. 56 亿元， 2. 37 亿元， 2. 12 亿元， 1. 03 亿元， 3. 2 亿元， 上半年已预借 2 亿元， 支付一季度利益 0. 4 亿元。
②城投公司管理体制、 运作方式、 多元化投融资格局和可持续发展等方面存在先天不足， 主要体现在“五个
不到位” 。
一是政府债务的偿还机制的建立和运转不到位。
市人大批准用于城市基础设施和重大社会事业项目建设的 28 亿元贷款额度时明确：
“市本级土地出让收入优先用于偿还商业银行贷款本息， 不足偿还时， 从市本级财政预算安排的还款准备金中解决。
但实际情况还本付息资金一直难以保障。
二是城市基础设施建设的投资回报不到位。
建设城市基础设施和重大社会事业项目， 完善城市功能， 带动城市及周边土地增值， 形成了土地级差收益， 而共享收益的县、 区不能及时和统一将土地出让金收入按规定上缴市财政， 市财政无力保障债务偿还机制正常运转。
三是土地储备整理和配套基础设施建设配合不到位。
往往在开发一些区域时急于先搞基础设施， 形成周边土地增值， 而土地储备整理在后， 使收储整理成本加大， 收储整理和开发工作难以开展。
四是应当给予城投公司组织后续资金流的相关资源和职能不到位。
城投公司先期开工建设和交付使用的项目全部在城市功能和社会效益上， 不能产生经济效益， 短期内无法依靠自身收益偿还巨额债务。
加之国发［］ 19 号文件禁止政府进行信誉担保， 而市上应当给予城投公司组织后续资金的相关资源没有到位，没有把银行举债和授权经营的资产相对应挂起钩来， 使融资工作难以进行。
五是政府各职能部门间的共识和联动不到位。
没有形成推动城投公司发展的合力。
以上“五个不到位” 使城投公司难以继续拉动在建和具备开工条件的政府项目群， 也难以达到和符合金融市场的运行规则要求。
2、 中心城区土地“六统一” 管理体制尚未形成， 条块分割、 多头管理现象严重。
市政府决定对中心城区土地“实行一规划、 统一征收、 统一储备、 统一开发、 统一供地和统一管理” ， 但“六统一” 管理体制至今尚未形成。
由于条块分割、 多头管理， 市中心城区涉及横山县范围的 50 平方公里未能纳入市上统一管理， 土地储备空间受到限制。
同时， 土地收益分别由市财政、 县、 区财政、开发区财政征收、 管理和使用， 统计口径不一， 征收标准各异， 财力使用分散。
3、 各自为政， 建设用地未全部纳入统征、 储备的主渠道， 没有实现垄断土地一级市场的目标。
榆政发［］ 67 号文件规定， 未经市政府统征的土地， 县区政府不得批准提供土地， 国土资源部门不得受理土地规划调整、 建设用地预审和用地报批申请， 市发改、 林业、 规划等部门不得办理项目立项、 使用林地、 规划选址等审批手续， 已办理使用林地等前置手续， 但未经市政府统征， 未办理用地批准手续的一律不得使用土地。
对按规定应通过招拍挂方式公开让土地的，发改、 规划部门不得先行给具体对象办理项目立项、 规划审批。
但这些规定并未得到严格执行， 致使未经市政府统征储备的土地进入审批程序。
另外， 违法用地、 违法建设屡禁不止， 一部分土地游离于监管之外， 没有进入统征储备的主渠道， 垄断土地一级市场的目标没有实现。
4、 土地储备工作阻力大， 储备土地变现难， 土地储备资金周转困难。
市政府67 号文件规定， 积极推行货币补偿与安排村民生活安置用地相结合的办法征收集体农用地。
政府在征收土地时， 根据村组人均土地、 住房及其他用地等情况， 给村组安排一定面积的村民生活安置用地， 其余土地由政府按片区征地补偿标准补偿后予以征收。
但阻力很大， 难以推进。
储备土地变现难， 建设项目用地和规划报批周期长， 土地储备资金周转困难， 财政资金难以落实， 受国家
调控政府融资平台政策影响贷款困难。
5、 土地出让收入缴入国库不及时， 没有严格实行“收支两条线” 管理。
一些县区不能及时足额将土地出让收入缴入国库， 没有实行“收支两条线” ， 导致土地出让收入数额土地部门征收数据和财政部门入库数据差距较大。
另外还存在不能严格执行土地出让收支管理的责任追究制度， 市级土地出让收入不规范的问题。
三、 推进城市土地资源经营工作的对策和建议 1、 加大榆政发［］ 67 号文件的落实力度， 着力解决条块分割、 多头管理问题 土地是政府经营城市、 建设城市的依托。
为了加强城市规划区土地统一管理、规范建设用地审批、 使用和管理行为， 切实解决多家管地、 多头供地、 违法用地、 炒买炒卖土地等突出问题， 加快推进区域中心城市建设， 市政府根据有关法律、 法规和政策， 出台了《关于加强城市规划区土地管理的意见》 ， 即榆政发［］ 67 号文件。
这个文件是加强城市规划区土地统一管理的纲领性文件， 具有严肃性和权威性。
据调研， 市政府对中心城区土地管理实行“六统一” 、 对土地一级市场高度垄断、 把新增建设用地全部纳入政府统征储备主渠道等重大问题难以落实和推动的主要原因是， 城市规划区土地涉及众多管理主体， 利益碰撞已成为障碍。
条块分割、 多头管理、 各自为政是主要阻力。
建议市委、 市政府能于近期召开专题会议， 集中研究解决这些问题， 理顺管理体制， 采取得力措施， 加大市政府 67 号文件的贯彻落实力度。
同时建议， 鉴于市政府主要领导变动， 应尽快调整由市长任组长的市规划区土地管理工作领导小组， 以加强对这项工作的具体领导和指导。
2、 加大依法统征储备土地工作力度 省上下达我市建设用地指标 15500 亩， 实批 34000 亩， 说明我市土地供需矛盾突出。
随着城市化的推进和我市经济社会跨越式发展， 建设用地需求进一步增大。
我市有 46 处平房片区和城中村需改造， 将增加大量土地， 为征收储备土地提供了有利条件。
人总行在土地储备贷款名单式管理中将西安、 两市列为可贷款对象， 这为我市扩大融资提供有利条件。
所以， 我市要加大统征储备土地的工作力度， 排除阻力， 以土地管理法律法规为依据， 以理顺管理体制， 合理分配收益为切入点， 以严格管理、 垄断土地一级市场为主要手段， 坚持土地储备和出让金征管两手抓， 创新思路和工作方法， 努力实现土地收益增加、 土地管理规范、 城市快速发展， 广大群众受益多重目标。
要主抓一体两翼， 辐射带动县区， 即市上重点抓好城区及工业集中区的土...
篇三：城市建设与城市土地资源管理调研报告
科技大学硕士学位论文我国城市化进程中的城市土地政策研究姓名徐金礼申请学位级别硕士专业土地资源管理指导教师马彦琳20061030华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文
I
摘
要 土地作为人类生存和发展的物质载体在人类社会发展进程和国民经济中的地位是不言而喻的。城市是一个历史范畴它是生产力发展的结果。从城市发展进程来看城市化是社会生产力发展到工业化的必然产物。随着中国经济的崛起、工业化进程的加快、经济体制及行政管理体制的改革, 资金、技术、人口向城市聚集, 大量农村剩余劳动力涌入城市, 我国城市化步伐加快。
在未来一段时间内, 我国城市化将步入高峰时期, 届时城市人口数量将翻一番, 对城市土地提出更高的需求。而由于土地供给的刚性和中国人多地少的国情, 城市建设用地的需求及土地供给的矛盾将日益突出。因此, 对城市土地利用和管理的研究是非常重要的。
土地政策就是土地管理的重要手段之一 在调节人地关系中起着重要的作用。
随着我国城市化进入加速时期 我国政府出台的城市土地政策越来越频繁更加注重城市土地政策在宏观调控中发挥的功能提高土地政策的效率。但城市土地政策的制定和实施过程中也存在很多不尽如人意的地方 城市土地政策的实施效果也难以评价因此有必要结合国内外城市土地政策现状和实施情况对我国城市土地政策发展演变过程进行系统的理论研究和实证分析。
本文以城市土地政策为研究对象。首先将我国城市土地政策划分为三个阶段无偿划拨阶段、两权分离阶段、土地参与宏观调控阶段介绍了我国城市土地政策的发展与演变。然后结合土地政策的评估标准对我国城市土地政策的发展演变做了评析。接下来介绍了美国及台湾、香港地区的城市土地政策评析得出了值得借鉴的经验及其借鉴。最后结合目前我国土地政策直接参与宏观调控的现状运用政策分析的方法和技术路线对今后我国土地政策的发展方向作了展望。
关键词城市化城市土地政策政策评析
华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文
II
Abstract City is a historical category, which is the result of productivity development. From the city development process, the course of the development city is inevitable outcome that social productivity develops into industrialization. With increasing of Chinese economy, acceleration of the industrialization, reformation of the economic and administrative management system, as a result, fund, technology, population gather into the city, a large number of surplus rural labor pour into the city, the pace of urbanization of our country accelerates. Within future period, the urbanization of our country will be at the peak, the urban population will double when the time comes, and put forward higher demand to the urban land. And because of the rigidity for land supply and civil fundamental situation that we have a large population and insufficient land, the contradictions between land demand of construction and land supply become more conspicuous. Sothe research of land utilization and the management is especially important. Land policy is the one of the important means of land management, which plays an important role in regulating person and land relation. As the urbanism of our country enters acceleration period, the government of our country enacts city land policy more and more frequently, which emphasize that city land policy plays more functionally in macro-control and raise the efficiency of land policy. But it still has a lot of defects that can’t meet people’s demand in the enforcement and the establishment of city land policy course. The enforcement of city land policy effect is also hard to appraise. Therefore it is necessary to combine domestic and international present situation and enforcement condition of city land policy and carry out systematic theoretical research and really certificate analysis in the city land policy development of our country.
This paper is taking city land policy as research object. First, the article divides the city land policy of our country into 3 stages: free transfered stage, two rights splited stage and land participated in macro-control stage and has introduced the
华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文
III development of our country’s city land policy. Second, it comments the development of city land policy combining the assessment standard of land policy. Then, it introduces America, Taiwan and Hong Kong’s city land policy and reaches its reference and the experience. Finally, with technical route and the method of policy analysis, it makes prospect for the land policy of our country develop direction combining the situation that the land policy of our country directly participates in the macro-control at the present.
Key Words: urbanizationcity land policypolicy assessment
独创性声明
本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知除了文中特别加以标注和致谢中所罗列的内容以外论文中不包含其他个人或集体己经发表或撰写过的研究成果。
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1 1
绪论
1.1 问题的提出与研究意义 城市化、工业化是人类社会发展和进步的必然趋势是社会分工发展到一定历史阶段定会产生的社会现象是实现社会现代化的客观要求和必由之路。根据国际上通用的诺瑟姆城市化进程曲线证明当前我国城市化水平为 30%正处在城市化的加速发展阶段。众所周知土地是人类赖以生产和生存的基本资源和环境是一切社会经济活动的载体和城市社会经济发展的必要前提。由于土地位置不可移动和非再生性等特征在城市化进程加速与城市发展空间不断扩大下人口增长和经济发展对土地的需求日益增长土地问题与土地管理己成为当今世界令人瞩目的重大社会经济课题。
我国人口多人均资源少特别是土地资源少。目前我国又是处于城市化、工业化化进程中最大的发展中国家占用了大量的城市土地城市土地开发粗放浪费严重土地利用率低严重威胁到我国经济社会的可持续发展。面对如此严峻的现实必须加强土地资源特别是城市土地的管理。
1.1.1 问题的提出 在我国土地管理的重要任务之一就是贯彻落实党和国家的各项土地政策土地管理实践须臾离不开土地政策的指导。
作为为实现土地资源优化配置而制订地计划或行动准则的土地政策是所有国家治国安邦的重要政策在土地管理实践中起着举足轻重的作用。因为任何社会制度下的国家都根据统治阶级的意志从维护统治阶级的利益出发制定一系列政策、法规并借助这些政策的导向功能、 协调功能和控制功能 调整土地关系 合理组织和监督土地利用及土地开发、整治与保护力图对土地资源实行最有效的管理。
城市土地是最大的存量资产是城市经济运行的载体是城市建设与发展的重要物质基础也是“经营城市”发展战略的重要支持基础。城市土地政策建设是我国土地政策建设的重要组成部分也是我国经济体制改革的主要内容之一。随着我国城市化进入加速时期我国政府出台的城市土地政策越来越频繁更加注重城市土地政策在宏观调控中发挥的功能提高土地政策的效率。但城市
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2 土地政策的制定和实施过程中也存在很多不尽如人意的地方 城市土地政策不完善有时自相矛盾其实施效果也难以评价。因此有必要结合国内外城市土地政策现状和实施情况 对我国城市土地政策发展演变过程进行系统的理论研究和实证分析。
1.1.2 研究的意义 土地政策是政府调节土地资源配置效率的重要手段。在人类经济社会发展过程中土地政策始终都在扮演着最重要的角色。在农业社会时期土地是人类生存与发展的最主要资源土地政策深刻影响着经济社会的发展到了工业社会时期城市土地政策在工业与城市发展中的作用受到了重视可持续发展和建设和谐社会战略目标的确立城乡共同发展的土地政策目标被提到战略高度。在当今世界经济一体化、市场化的大的趋势中中国正面临着城市化、工业化高速发展的特殊国情 如何更有效地发挥城市土地政策在土地资源配置中的作用就变的更为紧迫和重要。而这些的实现都必须建立在对城市土地政策研究的基础上。
改革开放前我国长期实行计划经济体制土地资源合理配置的科学决策没有得到应有的重视土地政策学的研究几乎是空白。建设社会主义市场经济目标的确立使研究政策如何促进土地资源的市场化配置以提高资源配置效率研究政策如何在土地资源市场配置中进行合理调节以进一步提高资源配置效率显得十分迫切与重要。
本选题的理论意义在于分三个阶段全面系统介绍了我国城市土地政策内容及演变过程分析了不同阶段城市土地政策的特殊背景与特定政策的功过得出城市土地政策的科学性与科学决策的重要性并从具有代表性的美国、台湾和香港等国家和地区城市土地政策的分析研究中总结出城市土地政策发展的共同过程剖析土地政策演变的一般规律丰富了土地科学和政策科学的研究领域。
本选题实践意义在于对我国城市土地政策发展演变进行评析结合分析某些发达国家和地区的城市土地政策以提供对我国城市土地政策的借鉴希望对我国土地政策的制定和研究有所裨益。
1.2 国内外研究概况 土地政策因对“可持续增长、良好治理及城乡居民尤其是穷人的生活福利及获取经济机会至关重要” 而在整个发展政策框架中具有突出的地位。[1] 因此国内外政治家、学者都对土地政策问题进行了深入的剖析和研究
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3 但真正现代意义上的土地政策研究不过百余年的历史。
1.2.1 国外研究概况 19世纪末 20世纪初的学者诸如马克思、列宁对土政策的研究主要侧重于宏观方面的探讨到 20 世纪三、四十年代一些学者诸如伊利、拉特克利夫等则开始转向对土地政策微观方面的研究。
马克思是第一位比较系统地研究土地问题的经济学家他在《资本论》中研究了土地所有权政策在《论土地国有化》中论述了土地国有化政策。
《共产党宣言》是一部“原则性的和策略性的纲领” 在这部与恩格斯合著的鸿篇巨著中触及了土地所有制改革政策。
西方学者对现代土地政策的研究始于 20世纪二、三十年代。1924年美国经济学奠基人之一、土地经济学的鼻祖伊利(1854—1943 年)率先在全世界第一次撰写了《土地经济学原理》一书该书对美国土地利用、土地产权、地土估价、土地使用、土地开发、土地移垦、土地课税等经济的、政策的问题进行了深人地研究从而开创了一个崭新的学术领域。伊利认为 “为达到土地利用的某些目标而制订的计划就是土地政策” 。个人为了谋求最大的纯收益而利用土地并不总和社会利益一致因此不得不对此加以限制运用国家干预通过经济杠杆和政权、立法等手段以达到土地利用的社会目标。
1984年加拿大学者歌德伯戈出版了《城市土地经济学》(与 P・钦洛依合著)对土地政策、包括住房政策问题进行了论述。他认为经济学尤其是土地经济学提供了研究城市政策的关键要素。对城市土地市场的研究应从其外在因素分析开始并要把重点放在城市土地政策上以减弱控制各种土地利用活动的不利因素。
1958 年美国土...
篇四：城市建设与城市土地资源管理调研报告
技术 综述
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第 第 5 5 卷 · 309 ·
对土地资源管理利用方法的探究
秦海玲 山西省运城市国土资源局盐湖分局，山西 运城 044000
摘要：城市化进程的加快使得土地资源的规划和利用面临着较为严重的挑战，因为人口的迅速扩张必然导致土地资源的使用量上的遗乏。实行科学的土地管理，提高其综合利用率才是解决人口和土地矛盾的有效途径。本文通过土地资源管理利用存在问题及产生原因的论述，指出了加强土地资源管理所采取的一些措施。
关键词：土地；资源管理；利用 中图分类号：F301
文献标识码：A
文章编号：1671-5586（2016）5-0309-01
引言
土地资源管理环节的优化，有利于提高我们日常土地资源的利用率，有利于提高土地资源的可持续利用率，土地资源管理系统对于我国经济建设是很重要的环节。
1 土地资源管理利用存在问题及产生原因
1.1 土地管理体制没有完全理顺
（1）供地管理主体没有集中的力量，部门之间没有相互作用，宏观调控比较缺乏。
（2）土地配置机制仍需完善。在土地供应市场化的过程中，公开化程度不高，这样的话，土地资产在运作的过程中，容易出现问题，腐败现象也就随之而生。
1.2 土地管理和利用关系没有完全协调
现有土地用地规划不够先进，《土地利用总体规划》在很早就编制出来了，相关用地指标已不符合现实用地的状况，可是城市建设的任务还是要继续，所以，就会出现不断地拆除民房，然后再建民房，这样的话，造成的损失是很严重的。
1.3 征地补偿及配套政策没有完全到位
伴随着不断增加的公共设施用地，征用民地的时候越来越多，这类人群陷入了三无的环境，补偿农民也没有很多，而且给予农民的补偿都没有统一的标准，就算是国家要求建设的一些公路、铁路等重点项目，所给予的补偿也不能保证是 100%的，从而农民在接受征地之后，也不会得到应得的利益，所以，会出现很多农民去上访闹事，农村的发展和经济建设肯定会受到严重的影响。
1.4 依法打击非法用地和违章建筑力度不够
在城市建设中，进行用地建设的时候常常会出现建超出范围，非法用地和乱搭乱建现象，在城郊或农村这种问题就更为严重。造成这种现象的主要原因其实就是没有严格的规章制度，并且在执行的时候，力度也不够，也会出现以罚代建的情况，只要罚款交到了，事情也就算是解决了。
1.5 集约用地不高，土地利用率低
我国人多地少，耕地资源稀缺，当前又正处于工业化、城镇化快速发展时期，建设用地供需矛盾十分突出。因此，切实保护耕地，大力促进节约集约用地，走出一条建设占地少、利用效率高的符合我国国情的土地利用新路子，是关系民族生存根基和国家长远利益的大计。
2 土地资源管理利用的有效措施
2.1 加强土地管理，充分利用土地资源
在土地资源分配利用的过程中，对于建设使用者要深化自身的集约、节俭用地的观念，在建设过程中，能够严格按照国家的相关政策执行，以充分利用所占用的土地。在土地资源利用中要落实各项基本原则，如布局的合理性与经济的可行性，对于各项的控制顺序也要严格要求。在土地资源分配过程中要做到统筹控制、协调管理，要避免在建设过程中出现盲目投资现象，以及常出现的建设超前及重复建设的土地资源浪费。对于闲置土地的处治，国家也颁布了较为全面的处理政策。政策规定土地闲置满两年的，必须要依法进行相关部门的收回，且是无偿性的收回。
2.2 完善管理体制，惩治违法用地行为
对于健全的管理体制则要在相应的管理过程中不断对其进行完善，逐步实现土地资源分配及使用的规范化与程序化，要严格执行征地听证及公告制度，真正依法维护人们对土地的集体所有权与承包经营权，将土地征用的知情权与参与权彻底的交到人们手中，大力实现土地征用的透明化工作运行。对于土地资源的社会保障方面，要适当的提高农民基本的生活保障，尽量妥善处理好在征地的过程中所遗留下来的问题，尽量减少由于土地资源的占用而但来的社会不良影响等，且要在土地管理的过程中对于违法行为给予严厉的惩处，让不法的招商单位得到应有的法律制裁，从全面来带动经济的告诉发展。
2.3 加强土地规划的调控职 能
在建设用地中通常会存在着一些不符合要求的非法占用及不合规划的利用，必须要在土地利用的总体规划中确定相应的建设用地范围。只有不断的强化管理以及对执行力的大幅深化才能真正将土地与其规划的严肃性与权威性提升上去，也彻底避免在建设过程中对项目总体计划的无视与盲目性，在建设的过程中要切实将规划落实到建设项目的施工过程中，建设初期以规划制图，在建设的过程中以图纸来规范施工，严格把关，层层落实。彻底加强在规划的过程中的职能调控，实现对经济可持续发展的全面推动。
2.4 强化网络信息技术，提高土地资源管理水平
在土地资源的管理过程中，借用网络信息技术进行土地资源管理带来的好处是显而易见的。因此就现阶段的实际情况而言，我们还需不断提高技术人员的业务水平，逐步提高他们的管理技能，在提高技能的同时逐步完善数据库功能，使得其能够适应日常管理的需要。与此同时，将信息化建设普及到一线群众中，加大宣传和教育力度，让更多的人体会到信息技术对土地资源管理利用带来的好处。
2.5 保护耕地，控制建设用地
首先，建立健全耕地保护的相关法律法规，大力宣传，以提高全民的耕地保护意识，设立耕地保护区；其次，要加强农田的基础设施建设，以提高农业生产力。农田基础设施建设主要要做好以下几方面工作：农田基本水利建设。完善、修复、更新现有的基本水利设施。要建设一批大型骨干调水灌溉工程。同时，也要加大力度推广节水灌溉技术，以节水增效，缓解用矛盾；改造中低产田。提高耕地质量是改造中低产田的目标，改良土壤、培肥地力，去除限制土地生产能力发挥的因素，最大程度发挥土地的生产潜力；加快农田装备现代化的进程。
3 结语
综上所述，可知对土地资源的合理利用与管理进行研究十分必要，因为这正是我国现如今急需解决的问题，国土资源管理部门要积极主动服务，不断提高土地管理工作水平，各有关部门要密切配合，加强统筹协调，形成工作合力。要严格遵守土地管理法律法规和法定程序，依法管地用地。要深入进行土地资源国情和土地法律法规宣传教育，普及保护耕地和节约用地基本知识，使全社会都深刻认识我国国情和保护耕地的重大意义，使保护耕地、节约用地观念深入人心，广泛形成保护耕地、节约用地的良好社会氛围。
参考文献
[1]王德军.关于土地资源管理利用的探讨[J].科技致富向导，2011（07）：112-113. [2]崔宝峰，丁微.土地资源管理利用存在问题及产生原因[J]中小企业管理与科技（上旬刊），2009（12）：210-211
[3]周鹏，李冰.论城市土地资源管理的现状和对策[J].黑龙江科技信息，2011（06）：99-100.
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第 第 5 5 卷 综
述
工程技术
完善不动产统一登记制度的建议
陈艳芳 鹤壁市不动产登记中心，河南 鹤壁 458030
摘要：我国实行不动产统一登记制度是市场经济发展的内在需求，也是城镇化发展背景下的必然趋势，同时也是与国际不动产登记制度的逐步契合。然而在实施不动产统一登记时面临着各种各样的问题，为了有效地应对和解决这些问题，应该立足现状，采取有效措施来保证不动产统一登记的顺利实施。
关键词：不动产统一登记；阻力；完善建议 中图分类号：D923.2
文献标识码：A
文章编号：1671-5586（2016）5-0310-01
引言
自《物权法》颁布以来，不动产统一登记经历了搁浅和难产后，终于付诸实施。受长期多部门登记弊端的影响，不动产统一登记在实施的过程中，面临着种种的挑战和困难。不动产是不动产登记的标示物。目前国际上对不动产主要有两种观点：一种观点认为不动产是不能移动的物，或移动必然导致其形态损毁或者降低其经济价值；另外一种观点则认为不动产是以性质不可移动、用途不可移动、权利客体不可移动、法律规定不可移动的财产。两种观点的区别在于前者指的是特定物，后者则认为不动产不仅包括物，并且包括附着在物上的权利。就中国大陆而言，《不动产暂行条例》明确指出，不动产是指土地、海域及其房屋、林木等定着物等，但仍未给予明确的界定。所以笔者认为中国的不动产更接近于第一种观点。
1 不动产统一登记的作用
1.1 实行不动产统一登记可以使登记过程更加便捷
将过去需要在几个部门进行的产权受理、办证、入档、发证等流程整合为一站式服务，提高登记效率的同时也减少了工作中人为错误的可能，降低了政府的行政成本，社会公众也因此节省了时间。
1.2 实行不动产统一登记可以使登记信息更加透明
实行不动产统一登记之后能真实快速地查询不动产信息，降低伪造证件、偷税漏税、诈骗等违法行为的发生，同时对腐败有很好的警示和调查作用，让社会的公正性得以体现，提高政府公信力和公示力。
1.3 实行不动产统一登记可以使登记成果更加统一
虽然我国法律法规越来越完善，但这些法律法规在处理问题时不尽相同。随着《不动产登记暂行条例》的实施，可以避免因法律法规间的互相冲突而带来的社会矛盾。登记档案也可以按照统一规则重新编码分门别类，提高登记的工作正确性。
2 不动产登记的 现状及其实施的阻力
2.1 不动产登记的现状
中国现行的不动产登记采用的是“多部门登记”和“分级登记”相结合的管理体制，主要体现在不同类型的不动产物权由各自分管的部门负责登记，而这种分类管理的模式在某种程度上会驱使各部门首先从本部门的利益出发，造成不动产登记物权的重复甚至冲突。这就给不动产登记的结果造成了一系列的弊端。比如：权属纠纷、重登或漏登等，这都将会损害权利人的利益。这些存在的弊端都会阻碍不动产统一登记的实施。
2.2 阻碍不动产统一登记实施的问题
（1）缺乏统一的法律依据。不动产统一登记局的成立为不动产统一登记提供了现实的物质可能性，但基于现状，不动产登记并没有统一的法律依据，登记机关的权力界限不明显，导致权力交叉，极易造成登记错误；另外权属的确定是不动产进行交易的前提，由于权力边际划分模糊、权属不清晰，这样既不利于当事人权益的保护，也不利于不动产的交易。
（2）现行的不动产体制导致的权力界限不明的现状与社会主义市场经济大环境下要求的权责明晰存在根本上的矛盾。
（3）技术上不成熟。
3 完善不动产登记制度的建议
（1）建立健全法律法规。在宪法的大框架下，制定以物权公示原则为基础的统一的不动产登记法，建立起一个有明确界定各不动产类型的范围，明晰其产权的物权登记体系。这样不仅可以有效地减少或者消除不动产登记中由于重复登记造成的登记错误，同时保护了权利人的合法权益。
（2）不动产统一登记的目标主要是建立统一的数据系统，保护权利人的合法权益，保障交易安全。所以对于不动产登记中如何减少或者消除不动产登记错误也应该有妥善的处理方法。具体采用什么样的方法，笔者认为可以以管理学的理论为指导采取控制方式的措施，具体如下：一是前馈控制，即在不动产登记工作之前，对不动产登记所需的资料认真审核，对整个登记过程保持着严谨负责的态度，从不动产本身来看，明晰其权属，从根本上消除不动产登记中可能出现的错误隐患。二是中期检查，即在不动产登记的过程中，对登记出现的问题要时时检查，一旦出现问题或者偏离不动产实际情况，快速采取有效措施，在实施过程中避免错误的产生。三是反馈控制，即在登记错误产生后要采取补救措施来维护权利人的合法权益。比较世界其他国家较为可行的做法来看，很多国家设有专门的补偿基金，笔者认为中国也可以采用类似措施，把不动产登记费用按比例提取注入到补偿基金，作为由不动产登记错误造成的一般损失进行补偿，对于损失较大的由登记责任人和补偿基金两部分按比例提取进行补偿。
（3）在技术上建立统一的登记平台，实行信息化管理。大量的登记数据信息分管于各个登记部门，这样有必要尽早建立起一个集不动产统一登记的发证系统和不动产档案资料查询的管理系统于一体的不动产管理系统，加强不动产登记的信息化管理，实现信息的整合和共享。采用现代技术，比如 GIS 技术、互联网技术等作为支撑，建立起一套完整的不动产数据库系统，实现不动产管理的内外联动，确保不动产登记的准确性。此外，提高人员的综合素质，建立起一个完整的考试-培训-考核体系。有学者建议专门开设不动产登记专业，学习不动产统一登记知识。笔者更注重理论和实践相结合的方法，可定期对其进行全面系统的培训，并对其工作效果进行评价考核，考核结果与其工作绩效直接挂钩。这样不仅能提高人员素质，还可以促使登记人员保持谨慎、负责的工作态度。
4 结语
综上所述，为了保证不动产统一登记的顺利进行，一定要抓住现阶段这个过渡时期的主要矛盾，采取有效措施，逐步实现不动产统一登记的目标，建立不动产统一登记体系，保护好权利人的合法权益，保证市场经济条件下不动产的交易安全。
参考文献 [1]王小波.论我国不动产登记制度的问题与完善[J].山西青年管理干部学院学报，2013（09）. [2]王履华，孙在宏，彭英.不动产登记信息数据整合及管理基础平台建设研究[J].技术应用，2014（11）. [3]历团结.统一设置不动产登记机构的可行性分析[J].法制与社会，2011（06）.
篇五：城市建设与城市土地资源管理调研报告
农业信息 对策建议I：叁鲞 我国城市土地利用存在的问题及解决对策 邱婧 雯，高小博 (东北农业大学资源与环境学院，黑龙江哈 尔滨 150030) 摘 要 ：近年来 ，随着我 国工业化和城市化快速推进 ，城市土地逐渐变成一项稀缺资源。在城市 化孕育的同时出现了很多负面影响如环境污染、用地紧张、土地浪费、乱占耕地、郊区土地等。要提 高城市人居环境质量 、优化城市化进程 ，必须合理 、高效地利用城市土地 。文章分析当今我国城市土 地利用中存在的问题，同时提出了关于控制城市工业、城市旧城改造和土地规划等方面的思考性解决 对策。
关键词 ：城市化 城市土地利用 问题 对策 近年来 ，我国经济发展速度不断加快 ，城市化进 程也不断推进 ，由 1978年的 17．9％ 发展到 2012年 的 47％，随之而来的是城市面积的逐 日扩张和城市人 口 数目的不断增加，人多地少的格局使得城市经济发展 对 自然及生态环境 的要求越来越多 ，其中最为 明显和 突出的是土地资源 问题。城市土地是人类 活动最为集 中的区域 ，离开土地 ，任何经济建设都是空中楼 阁， 故城 市土地 也是城 市 中最 为稀 缺 的资源之 一。近 年 来 ，我国城市用地 的扩张速度 已远远超过单纯 的城市 化速度 ，城市土地供不应求 的矛盾成为经济建设进程 中越来 越难 以回避 的问题之一 ；与此 同时 ，对 已占有 建设用地控制和管制的不足导致城市土地利用效率低 下、用地结构失调，不合理及低效的利用是对土地资 源极大的浪费。如何节约和保护土地资源 、节约和集 约利用城市土地资源成为如今社会城市问题研究的热 点之一。针对实际情况 ，文章 以促进土地资源集约利 用与城市生态经济系统发展为 目标 ，分析城市土地利 用 中存在的主要问题 ，提出对城市土地利用规划 的对 策与建议。
1 城市土地利用中存在的主要问题 1．1 城市用地规模扩张过快 ，利用效率不高 国内很多城市仍以 “摊煎饼”的模式和速度发展 着 ，由于城郊地价相对较低 ，城 中心新城区开发和旧 城 区改造成本过高 ，使得 占用大量郊 区和农村 的土地 的现象越来越 明显 ，城市边缘逐渐侵蚀着郊区。2002 年 ，发达 国家城 市人均建设 用地为 82．4 I11。，发展 中 国家为 83-3 m ，而中国城市人均建设用地 已接近 100 m ， 说 明我 国城市 土地利用 浪费现象严 重。这 种发 展模式首先会激化农村 的人地矛盾 ，很多优质农 田被 改造为建设用地，土地资源透支，使得人与地的矛盾 更加 突出；其次 ，城市化扩 张将伴 随着农村 、郊 区土 地的城市化改造，路面硬化、植被破坏等改造会更进 一步加重城市热岛效应 ，影 响城市环境 ，降低生活质 量 ；再次 ，郊 区和农村的开发会直接导致城 区内的土 地难以被完全利用 ，不利于发挥城市土地的载体和资 产作用，绝大多数 的城 区内都会或多或少有一部分 闲 置地或废弃地。据国家有关部门统计，目前全国城市 有 闲置土地 、批 而未供土地 约 26．67万 hm ，占建设 用地总量的 7．8％，由于旧城改造速度 明显慢于新城建 设速度 ，大量旧城 区的土地利用效率都很低 ，不利于 城市内部存量土地 的盘活利用 ，建设用地的利用相对 粗放低效。据相关资料显示 ，2005年我国城市化率达 43％，平均年增长 l％，而城市土地 的增长速度却趋近 于 8％，远远快于城市化的速度。
1．2 城市土地利用结构不合理 。功能重复 有关 统计 数据显示 ，现 阶段 我 国城市 土地利用 中，居住用地 占 33％，工业用地 占 21％，公共设施用 地 占 12％，绿化用地 占 8％，道路广场 占地 9％，交通 占地 6％，仓储及特殊用地 占 8％，市政公共设施用地 占 4％『1]。从 以上数据 中可 以看 出，城市中工业用地比 例过大 ，居住用地 比例比重偏低 ，并且部分工业用地 占用了城市 中区位较好 的土地 ，影响了城市功能区的 合理划分，影响了土地资产作用的发挥，也使得居住 环境整体质量下降；而且道路面积不足，绿化面积也 中国农 业信 息 ／2017．06(下 )23
决策·参考i对策建议 很小 ，一个城 市道路设施 的比重 代表该城市经济发展 的程度 ，要想提高城市综合经济效益 ，必须增加城市 道路设施 占比；而绿化面积则从侧面反映了城市 的宜 居指数，植物带来的空气净化、降噪、调节气温、涵 养水源等作用，都是我国经济发展的现阶段弥补不了 的生态损失 。商服及市政设施 占比也较小 ，反映了城 市基础设施长期缺乏且不配套 的现状 ，影响城市人居 环境，不利于城市土地有效利用。很多相邻的城市规 划时不考虑宏观格局，只考虑自身微利需要，从 自身 的狭小视角规划利用土地，使得很多城市服务功能相 互覆盖 ，造成浪费 ，是一种低效利用行为。
1．3 城市土地集约度低 ，总体粗放和部分紧张并存 我国城乡建设用地总量约为 24万 km ，城市人均 建设用地面积 133 m ，超 出国家标准 100 1TI
，是其 1．33 倍 ，远高于发达国家人均 82．4 I TI。，是其 1．61倍，高于 其他发展中国家人均 833的水平，是其 1．60倍。建设 用地强度偏低与耕地资源高度紧张并存 ，使得 土地经 济产出偏低。我 国正面临着人多地少和土地利用不合 理的系列 问题 ，所 以土地集约化利用是土地城市化的 必然结果 。而在我国很多经济发达区 ，土地利用又 以 高密度和高容积率为特点 ，城市 中心的黄金地段寸土 寸金 ，直接导致了土地的超强度开发。北京 、上海等 大都市容积率甚至超过 7，城市病呈现白热化发展态 势 ，基础设施不堪重负，建筑配套绿地面积急剧压缩 ，
公共设施 如停 车场 、文体场所面积缩水 ，人居质量极 低 ，环境质量无从保证 。
1．4 城市土地的规划、管理机制还不够完善 我 国的土地 利用规划 体 系按 规划性质 的不 同可 以分为土地利用总体规划 、土地利用专项规划和土地 利用 详细规 划 ，其 中土地 利用详 细规划 又分为城 市 (镇 )土地利用规划和乡村土地利用规划 皿]。但 目前 我国的土地规划主要进行 的是土地利用总体规划 ，对 其他规划 的关注程度较小 ，尤其是详 细规划。城市土 地管理机制不健全，缺乏统一性和整体性，很多城市 各 自为政 、自成体系，产业结构趋同 ，基础设施重复 建设 ，管理权限划分不 明确 ，在浪费土地 的同时也不 利 于社会经济发展 【]】。
目前 ，我 国城市规划以行政 干 预为主要手段，有很多的地方政府领导者盲 目追求 自 己的业绩 ，不顾土地市场的有序发展 ，大肆招商引资 ， 扰乱了土地市场的秩序，造成了很多土地不合理利用 现象 24 中国农业 信息 ／2017．06(下 ) 2 解决措施 2．1 控制工业中的行业用地 城市经济 发展 与土地集约 利用 的重点控 制对象 是工业 ，要根据经济发展 的要求 ，从项 目容积率 、建 筑密度、投资强度、草地率等方面对工业中各个行业 用地进行控制，根据 自身情况给不 同区域制订和 自身 情况相契合 的指标标 准，并将各类 园区的标准适 当提 高。对于新 建 、改建项 目及各类 进驻 项 目实行准 人 制 ，无法达到指标标准的则不予准入 ，长此以往 ，使 得城市用地总体效益逐渐达到最佳状态 [4-5]。
2．2 挖掘老城区存量土地潜力 老城区的旧城改造速度明显慢于新城建设 速度 ， 大量旧城 区的土地利用效 率都很低 ，不利于城市 内部 存量 土地 的盘活利用 。有很 多 旧城 区 的地 理位 置较 好 ，但 由于改造需要付出的成本和精力过大 ，导致改 造成本高于价值量的增加，政府在旧城改造方面应该 多 出台政策和方案 ，完善政府对城市土地市场的干预 手段，确保改造资金到位，用有形的手去推动无形的 手发挥作用 。旧城改造一方面可 以使旧城 区适应城市 化 的进程 ，提升城市整体形象，提高居 民生活满意度 ； 另一方面也能充分利用有限的城市土地资源创造出更 多的价值 ，带动整体城市经济发展。
2．3 加强城市土地市场体 系建设 健全土地市场体系可以有效地优化土地资源配 置 、提高土地利用集约度 。对我国的经营性用地 ，应 严格执行 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》 中的 内容 ，同时各市 、县 国土资源管理部 门、土地储 备机构要积极参与制定土地计划，使当地的土地市场 向着合理而有序的方 向建设 [6-7]o同时也要发展市场的 作用 ，通过市场机制调节土地 的合理分配与使用 ，按 照市场经济原则合理使用土地 。
2．4 加深城市土地规划的科学性 土地利用总体规划是对一定时期内各类土地利用 做出的综合协调和统筹 ，其视角是全局和长远的，所 以总体规划的科学性是实现土地集约利用的必要条件 和前 提。科学合理 的规划包括对城市性质的定义 、城 市空间结构的布局、基础设施建设的规模、公共服务 设施提供的数量、交通体系的建设等方面 】，既要满 足城市当前 的发展需求 ，也要将长足发展考虑在 内， 既为城市的发展留出合理空间，又要把握对城市土地 资源的节约利用 。
中国农业信息 各地农业I决策·参考 成县核桃专业合作社存在问题及发展建议 朱义选，王明霞 (成县核桃科技服务中心，甘肃陇南 742500) 摘 要：成县是 国家林业局命名 的 “中国核桃之乡”，核桃栽植面积的不断扩大使核桃专业合作 社这一模式呈现出快速发展的势头。但成县农业发展滞后 ，农业基础设施薄弱 ，大多数果农文化素质 普遍较低，导致合作社在发展过程中出现了很多问题。文章对成县核桃专业合作社发展中存在的问题 进行 了分析 ，提出了今后核桃专业合作社的发展建议 。
关键词 ：核桃专业合作社 发展建议 成县 成县是国家林业局命名的 “中国核桃之乡”，近 年来，随着核桃栽植面积的不断扩大，核桃专业合作 社这一模式呈现 出快速发展的势头。截至 目前 ，已累 计有注册 80多家 ，入社农户 已超过 1 o00多户。部分 合作社发展势头 良好 ，有的种植专业合作社被评为 国 家级示范合作社和省级示范合作社，合作社为农民致 富提供 了新门路 。但是 ，由于成县农业发展滞后 ，农 业基础设施 薄弱 ，大多数果农文化素质普遍较低 ，导 致合作社在发展过程中出现 了很多问题。
1 成县核桃专业合作社发展 中存在的问题 1．1 投资资金不足 成县合作社资金主要来 自合作社成员的资金 。大 多合作社经济实力不强。一方面成县地处偏僻 ，地方 政府对核桃专业合作社投入较少。另一方面 ，金融机 构对农村经济方面的金融 支持力度不够 。由于发展资 金的不足，导致核桃专业合作社发展缓慢滞后。
1．2 经营管理制度和运行机制不健全 目前大多数核桃专业合作社虽然成立 了，但 内部 管理和运行机制很不规范。很多核桃专业合作社 的规 章制度形 同虚设。还有很多合作社 “名存实亡 ”，成立 后并没有业务运作 。部分核桃专业合作社多是 由当地 核桃大户注册成立 ，对合作社成员没有或很少开展过 “合作”的业务，合作社部分成员更没有获得盈利分 配 。
1．3 专业人员的缺乏 目前，核桃专业合作社发展上主要是人才的缺 少 ，人才总量缺少 ，懂专业技术又懂经营管理的更少。
合作社理事长和成员基本都是农民，大多数合作社财 务账 目混乱 、经营机制不健全 、技术推广缓慢 、信息 接收不积极 ，制约了其进一步 的发展。
1．4 合作社业务层面低 与 国内发达省份的核桃专业合作社相 比，成县核 桃专业合作社参与农业产业化经营的层次还很低 ，主 要都是初产品的生产和流通 ，其本身缺乏精深加工能 力 ，不能实现核桃 的更高价值 。
2 成县核桃专业合作社的发展建议 虽 然成县核桃 专业合作社 的发展还处 于初级 阶 段 ，但是一定程度上解决 了目前全县核桃生产分散 的 参考文献 [1】
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篇六：城市建设与城市土地资源管理调研报告
市国有自然资源资产管理工作情况的调研报告
根据年度工作安排，市人大常委会组成调研组，采取实地查看、听取汇报等方式对全市国有自然资源资产管理情况进行了调研。现将有关情况报告如下：
一、我市国有自然资源的基本情况 近年来，全市上下坚持以习近平生态文明思想为指引，以生态优先、绿色发展为导向，在摸清自然资源家底、促进集约节约利用、保护资源生态环境等方面，做了大量扎实有效的工作，为推动全市经济社会高质量发展奠定了坚实基础。
（一）资源分类和底数情况。全市自然资源主要包括土地资源、水资源、矿产资源、森林资源、湿地资源等。根据第三次全国国土变更调查统计结果，截至 XX 年底全市国有
土地 X 公顷（X 亩）；全市多年平均降水量为 X 毫米，多年平均水资源量 X 亿立方米（地表水资源量 X 亿立方米，地下水资源量 X 亿立方米）；全市矿产资源主要有煤、地热、矿泉水、建筑石料用灰岩等，煤炭资源累计查明储量 X 亿吨，已出让 X 亿吨，未出让 X 亿吨，保有储量 X 亿吨；截至 XX年底全市森林总面积 X 公顷（X 亩），其中国有森林总面积X 公顷（XX 亩），森林覆盖率 X%；全市共有 4 个湿地公园，总面积 X 公顷（X 亩），具体为：XX 湿地公园。
（二）资源开发利用情况。XX 年全市共供应各类建设用地 X 宗、面积 X 公顷，成交金额 X 亿元；截至目前，XX年全市共供应各类建设用地 X 宗、面积 X 亩，成交金额 X亿元，其中市本级完成供应 X 宗、X 亩，成交价款 X 亿元；XX 年出让探矿权 1 宗、出让收益 X 万元；“十三五”期间全市共实现贫困县“增减挂钩”节余指标流转 X 亩，交易金额 X 亿元，有力支撑了经济社会发展。“十三五”期间省下达我市的单位 GDP 建设用地使用面积目标下降率为 X%，实际下降率达到 X%，位居全省第三位，超额完成省下达任务，XX-XX 年最近三个考核年度，下降率均位居全省第一。严格落实水资源有偿使用制度，X-XX 年，我市水资源费共征收 X 万元。强化取水许可监管，积极开展全市取用水管理专项行动，针对取水计量设施不完善、无证取水等问题，建立了取水口整改台账。全面加快推进取水许可电子证照应用推
广工作，取水许可纸质证 100%转化为电子证照，实行取水许可政务服务“一网通办”。
（三）资源生态保护情况。扎实推进废弃矿山生态修复，认真贯彻落实《在建与生产矿山生态修复管理暂行办法》，持续推进矿山地质环境治理修复。截至 XX 年底，全市废弃矿山 X 座，面积 X 公顷，已完成治理 X 座，治理修复面积X 公顷。强化林业资源保护，全面启动江淮运河生态廊道建设，完成廊道两侧 X 公里范围内增绿扩量造林，积极推进林拥城建设，努力打造城市生态屏障保护修复的 XX 样板。积极创建国家园林城市，XX 年以来已建成城市公园 X 个、街道游园 X 个，新增绿地 X 万平方米，完成绿道建设 X 公里。实行古树名木挂牌保护，强化对 X 棵市级保护的二级古树的复壮、抢救、保护和修复。有力开展污染防治攻坚战，“十三五”期间，我市水环境保护工作成效明显，XX-XX 年连续三年在水环境质量改善或水污染防治考核方面位居全省第一，水环境质量改善幅度较大，纳入国家考核的 X 个国考断面（XX 义门大桥）均达到考核要求。XX 年全面消除劣 V类水体，近三年共获得省级地表水生态补偿资金 X 万元，全市 36 条城市黑臭水体全部完成整治。
（四）法治体系和制度体系建设情况。按照守住生态保护红线、环境质量底线、资源利用上线总体要求，落实最严
格的耕地保护制度。积极开展自然资源“双随机、一公开”监管，认真推进采矿权人履行矿山地质环境保护和治理义务情况等重要事项的监督检查。严格落实自然资源调查监测制度，根据上级部署完成了国土“三调”工作，全面查清了全市土地利用现状、土地权属状况和土地资源变化情况。依法开展自然资源调查监测、用途管制、资源确权等工作，探索落实自然资源统一确权登记制度，计划利用 4 年时间基本完成全市自然资源统一确权登记，XX 年底前全市计划完成 20条河流的确权登记（市本级 X4 条、XX2 条）。认真落实自然资源资产有偿使用制度。充分发挥市场配置资源的决定性作用，按照公开、公平、公正和竞争择优的要求，扩大国有土地有偿使用范围。鼓励工业企业以长期租赁、先租后让、弹性年期供应、作价出资（入股）等方式供应工业用地。扎实推进自然资源行政执法三项制度落实，严格自然资源执法监察，制定了《XX 市 XX 年卫片执法工作方案》，印发了《XX 市 XX 年土地例行督察问题整改工作方案》。
二、当前存在的主要问题 （一）资源价值量化标准不够清晰。通过第三次全国国土调查，基本摸清了各类型自然资源的实物量底数，但针对各类型自然资源资产价值量问题，由于还没有统一的指标体系、计算方法、标准规范和技术规程等，导致资产价值量还
没有完全摸清。同时还存在不同部门之间数据交叉重叠、口径标准不统一等问题，导致在现有资料条件下无法真正准确掌握自然资源资产底数。
（二）资源管理责任不够明确。土地、矿产、水等自然资源的管理涉及多个部门，需要上下联动、部门互动，但由于分类管理、多头管理的现状，导致政府作为自然资源所有者代表和作为公共利益管理者的职能边界不清、执法边界不清，管理的合力还没有完全形成。同时，国有自然资源资产管理涉及调查监测、登记发证、用途管制、开发利用、保护修复等，还存在规划不协调、审批周期长、管控作用弱等问题。
（三）自然资源相关制度建设不够完善。有的政策衔接不够、相互冲突；有的政策在强调严管严保的同时，统一性和差别化的关系把握不到位，如土地审批法律法规不完善、时间长，导致一些重点建设项目在急于开工建设的情况下程序性违法；耕地的保护利用政策与现代农业、乡村振兴等发展的需求还不相适应；地方和用地单位节约集约用地的动力不强等。
（四）资源有效利用不够优化。节约优先理念树的还不够牢，节约意识还没有变成日常行为自觉。集约利用要求还没有得到全面落实，各用地单位还普遍存在粗放利用情况，
单位土地产出效益较低。循环发展理念还没有树立，各用地单位还没有按照减量化、再利用、资源化的要求，从源头上减少能源资源消耗和废弃物产生，还没有彻底改变传统发展模式和资源利用方式。
（五）资源宣传工作不够深入。国有自然资源资产管理法治宣传还不够广泛，宣传形式还较为单一，内容还不够不丰富，全社会关心、支持和配合国有自然资源资产保护的良好舆论氛围和社会氛围还没有真正形成，违法用地、违法取水等行为时有发生。
三、有关意见建议 加强自然资源统一规划，统筹保护与利用，维持良好生态环境，是保障经济社会永续发展的重要基础和内在要求,是增进民生福祉的优先领域和普惠产品。为此，提出如下建议：
（一）提高意识，树立生态文明思想。贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念。遵循“保护优先、合理利用”原则，统筹资源保护和开发利用，不断增强合理利用和有效保护自然资源的主动意识和内在动力，切实履行保护和利用的法定义务。大力发展绿色经济、循环经济、低碳经济，优化资源利用结构，推动形成绿色发展方式和生活方
式，坚定不移走生产发展、生活富裕、生态良好的文明发展道路。
（二）摸清家底，强化国有自然资源资产基础工作。按照国家自然资源调查制度、标准和规范，建立健全国有自然资源资产台账，完善动态更新机制，建立健全自然资源资产清查统计制度，及时跟踪掌握自然资源变化情况，摸清国有自然资源资产底数。探索建立自然资源资产核算评价制度和价值量核算方法体系，努力编制自然资源资产负债表。加快自然资源管理信息化建设，推动新一代信息技术与自然资源管理深度融合，提升部门间数据共享水平。
（三）规划引领，完善国有自然资源资产开发利用与保护修复格局。加快推进国土空间规划编制和村庄规划试点工作，全面落实“多规合一”，加大全域统筹力度，建立统一的空间规划体系和协调有序的资源开发保护格局。积极推进《XX 市国土空间生态修复规划（XX-2035 年）》编制工作，有力推进重大生态修复工程落地见效。严格落实自然资源开发利用标准体系和产业准入政策，研究低效用地认定标准和处置细则，加大低效用地处置力度。深入推进建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场工作和自然资源信用体系建设。加强森林资源保护利用监管，继续深化新一轮林长制改革。
（四）严格执法，提高监管执法效果。结合 XX“一都一区一基地、一城一市一中心”的目标定位，加快制定和修改完善土壤污染防治、固体废物污染防治、排污许可、资源综合利用、生态环境损害赔偿等方面的法律法规和政策文件，形成对市场主体的有效约束，逐步实现市场化、法治化、制度化；根据资源消耗、环境损害、生态效益重要指标，落实主体责任，明确目标任务，制定考核实施细则。健全多部门联合执法机制，加大违法犯罪行为打击力度，严肃查处各类破坏自然资源、生态环境的违法犯罪行为，防止国有自然资源资产流失。要积极开展自然资源法治宣传教育，加强执法队伍建设，配强专业人才，提升执法队伍政治素养、业务能力和执法水平。
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