房地产领域的苗头性问题5篇房地产领域的苗头性问题 精品文档2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创 1/18 房地产投资现状及存在问题分析房地产投资现状及下面是小编为大家整理的房地产领域的苗头性问题5篇,供大家参考。
篇一:房地产领域的苗头性问题
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房地产投资现状及存在问题分析 房地产投资现状及存在问题分析作者�佚名 时间�2008-3-22 浏览量�
房地产投资现状及存在问题分析
1993 年到 2003 年�我国房地产开发投资从亿元�增长至亿元�10 年间增长了倍�平均
每年增长%�尽管比同期全社会固定资产投资增长率低约个百分点�但却远远超过了同期 GDP 的增长
速度。2004 年 1-5 月�房地产开发投资同比增长速度虽然逐月回落�但是 1-5 月同比增长仍达 32%�占固定资产
投资的比例为%。在新一轮的投资增长中�房地产业占有非常突出的位置�在进入统计的 19 个行业中�房
地产业占固定资产投资的比重仅次于制造业居第二位。
与此同时�我们面临着以下两种形势�一是全国各地商品房库存量高达近亿平方米�房地产开发过程中
普遍存在的拖欠民工工资、违规占地�暴力征地等现象仍时有发生�多数地区住宅价格与居民收入的比例关
系失衡�二是投资高增长引发了自 2003 年下半年以来的钢材、水泥、煤炭、电力等原材料和能源供应紧张�
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目前仍没有得到根本缓解。在这样的背景下�如何认识、调控和引导房地产业健康发展便成为一个很值得关
注的问题.
房地产开发投资的基本趋势
1.资金向大企业集中
中国房地产大中型企业完成的投资额占大部分�而中小企业完成的投资额相对较少�同时这种相对集中
的趋势仍在加强。2001 年�规模在 5000 万元以上的开发企业完成的投资额占全部房地产开发投资的%�
2002 年这一比例上升到%�绝对额达到亿元�而规模在5000 万元以下的中小企业完成的投资额总计
亿元�占全部房地产投资的%。在大中型企业中�以规模 1-5 亿元的企业完成的投资最多�占全部
房地产投资的 38%。
2.所有制结构日益多元化
截至 2002 年底�中国已经拥有各类房地产开发企业32618 个�其中�国有企业 5015 个�集体企业 2488 个�
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港、澳、台资企业 2884 个�外商投资企业 1077 个。从企业数量上看�私人企业占%居首位�国有企业占
%居第二位�港、澳、台资企业占%居第三位�集体企业占%居第四位�外商投资企业占%居第五
位。与 1999 年相比�国有和集体企业有明显减少�相应地私人企业的数量迅速增加�3 年中国有企业个数减少
了 2355 个�减幅为 32%�集体企业减少了 1639 个�减幅为 40%�私人企业增加了 11229 个�增长了 113%。
房地产开发投资的主要问题
1.资金结构存在严重缺陷�银行贷款和经营性欠款数量巨大
1997 年以来�房地产投资的各种资金渠道中�国家预算内资金、债券、利用外资以及外商直接投资均呈
现回落趋势�最低点分别出现在 2003 年和 2001 年。而国内贷款、自筹资金和其他资金则迅速上升。2003
年�国内贷款、自筹资金和其他资金占当期房地产开发投资总额的比例高达%�3 项总计亿
元。2004 年 1-5 月�国内贷款、自筹资金和其他资金占当期房地产开发投资总额的比例上升到%�而
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银行贷款和经营性欠款两项合计就达亿元�占全部资金的%。
2.资金投向结构不合理�经济适用房建设投入不足
1997-2003 年�住宅开发投资稳定增长�2003 年达到亿元�占当年房地产开发投资的%�虽然
经济适用房的开发投资规模在各类住宅建设中所占的比例并不是最低的�但是与我国的收入结构比�这一比
例明显偏低。2004 年 1-5 月,在房地产和住宅开发投资增长分别高达%和%的同时�经济适用房开发投
资的增长只有%。因此造成供给与需求的结构性矛盾有加剧之势。一些城市普通商品房和经济适用房供不
应求�高档商品房却不同程度地空置积压。据统计�截至 2004 年 6 月末�全国各地商品房空置面积高达 9697 万
平方米�其中空置一年以上的商品房达 5673 万平方米�占空置商品房总面积的%�全国商品房空置面积同
比增加%。
房地产开发投融资体制面临挑战
1.降低国内贷款和预售筹资比例带来的融资渠道相对
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5 / 18 收缩
长期以来�中国房地产开发企业的资金主要于银行贷款和预售货款�企业自有资金在开发投资中只
占很小的一部分。这种依靠银行贷款和预售款进行房地产开发的做法不仅没有受到质疑�反而成为一种通行
的模式。但随着中国银行体制改革�房地产投融资体制发生了很大变化�特别是随着中国人民银行总行出台
的关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款的限制性文件的进一步落实�各家银行对房地产开发贷款将更为慎重。
另外�
房地产投资现状及存在问题分析作者�佚名 时间�2008-3-22 浏览量�由于期房销售受到限制�依靠预售房款筹集开发资金的渠道也越来越狭窄了。上述变化表明�我国房
地产投资体制正在发生变化�将扭转长期以来房地产开发过度依靠银行贷款和预售货款�从而加大金融风险
的局面。另一方面�由于贷款难度加大�使开发商面临开发资金紧张和还贷的双重压力�不仅会迫使开发商
调整价格策略�以维持企业的有效运转�同时也推动有关方面加大金融创新的力度。上述制度性变化所产生
的效果已经显现出来�据有关人士透露�目前已经有
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6 / 18 一些处境困难的小房地产公司�为了避免破产而积极寻
找大企业收购。
2.自筹资金比例居高不下�债券融资拓展缓慢
1997 年以来�自筹资金占房地产开发资金总额的比例不断上升�2003 年占到当年房地产开发资金来
源的%�2004 年 1-5 月占比上升到%。债券融资在房地产开发资金中所占的份额一直很低�而且
1997-2001 年一路下滑�2002 年虽然有较大反弹�但是 2003 年却下降到 1997 年以来的最低点�绝对值为 3400万
元�仅占当年资金总额的%�2004 年 1-5 月绝对值为2300 万元�占比仍是极低的�这与我国房地产
业的发展阶段是不适应的�应当大力拓展债券融资的空间。2004 年伴随《国务院关于推进资本市场改革开放
和稳定发展的若干意见》出台�国家对于债券融资的态度会有实质性改变�因此房地产开发企业的债券融资
空间将会增大。
3.经营性欠款数量巨大�其中蕴藏的风险需要及时化解
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统计表明�我国房地产开发企业的经营性欠款自 1997年以来一直处于上升中�1997 年经营性欠款占当年
资金总额的%�到 2003 年这一比例上升到%。由于 2004年以来各地清缴拖欠工程款的力度加大�
加之有关部门对房屋预售做出了相对严格的规定�促使经营性欠款的比例有所下降�2004 年 1-5 月经营性欠款
占下降到%�比例仍偏高。经营性欠款的主要部分表现为待出售的房地产项目�但是由于价格原因�供给
和需求在低水平上维持均衡�短期内似乎难以改变�因此及时降低这部分比例成为一段时间内的重要内容。
4.房地产业应对国际、国内冲击的能力亟待提高
1997-2001 年我国房地产开发利用外资额持续走低�2002 年这一数字开始回升�2004 年 1-5 月外商直接投
资同比增长%。结合中国金融业对外开放步伐的加快�这预示着外商对中国房地产的投资有可能持续回升
�并成为我国房地产开发投资的重要力量�从而必然对我国的房地产发展产生一定程度的影响。因而外资以
何种形式进入我国房地产市场�必须加以注意�以便妥为利用�并防范其负面影响。
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种种迹象表明�近一段时间以来�流入中国的国际投机资本一部分存在银行�另一部分则进入到房地产
市场�并已形成对房地产健康发展的干扰。分析表明�我国几个主要城市的房地产价格大幅上涨同境外资金
的涌入有直接关系。因此说�防范国际资本对我国房地产业的冲击已经成为我国必须面对的一种现实。尽管
目前投机资本的相当数量只是进入房地产二级市场�但是其对房地产开发投资的影响仍不可轻视�尤其是"热
钱"的投机性给我国房地产业发展带来的整体性风险必须加以防范。
除了境外资本的大量进入�国内游资对房地产的投机也值得关注�目前一些省份的游资有千亿元之巨�
如何利用其有利的一面�防范其负面影响�也是有关各方不可忽视的问题。
结构性矛盾源于体制与制度的不完善
1.体制弊端造成管理秩序混乱�成为房地产开发畸形发展的根源之一
首先�管理部门之间缺乏有效的沟通。有关管理部门政
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9 / 18 策、政令的颁布实施缺乏必要的征询程序�部门
之间的长效对话协调机制没有建立起来�因此对于政策实施后可能引起的各种结果考虑不足�政策之间的连
接不好�断档与冲突多有存在�结果造成一些政策出台后副作用过大�反而引起市场秩序混乱�许多地方甚
至政策刚刚颁布就又不得不收回。凡此种种�加剧了市场的不确定性�造成理性预期难以形成�引起市场秩
序的混乱。
其次�政府不当参与和干预过多�使得市场配置资源的基础作用难以充分发挥。当前国内的房地产开发
投资中相当比重是各级政府部门的政绩工程�这些工程并不代表多少市场信号�反而对正常的房地产开发投
资造成挤压�扭曲了投资结构。加之操作中各种违规违纪现象的普遍存在�其危害远远超出了房地产行业。
再次�政府监管缺位�助长了开发商违规行为的蔓延。在政府干预过多现象存在的同时�还存在政府监
管缺位的现象�应该加以监管和规范的行为得不到有效规范。例如�房地产开发、交易行为不规范问题�商
品住宅建设中的质量问题
房地产投资现状及存在问题分析作者�佚名
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10 / 18 时间�2008-3-22 浏览量��市场监管体系不健全、市场信息系统不完善的问题。再比如�房地产开发中普遍
存在的靠巨额银行贷款或变相集资开发楼盘的现象�一直没有得到有效治理�而国际上已有成功经验的房地
产金融创新却得不到支持。
2.法制不健全导致房地产开发行为失范
房地产开发必须有法可依�然而直到目前�中国房地产开发投资方面的法规还很不完善。这势必造成无
法可依、有法难依甚至有法不依的混乱局面。
首先�涉及房地产开发、交易的法律规定少�体系不健全�且不够具体。历年出台的涉及房地产开发投
资的法律、法规�多为原则性规定�在执法过程中难以把握合理的尺度�客观上造成有关各方的无效博弈�
增大了交易成本�并产生严重的不确定性�最终导致投资的市场配置失灵。不仅如此�有些亟需出台的法规
尚未酝酿成熟�比如�由于我国关于财产税的法规不健全�使得持有财产不需要承担税负�长时间以来我国
土地、建筑物等资源的呆滞状态与此有直接关系�客
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11 / 18 观上造成资源配置无效和严重浪费。
其次�身份歧视导致垄断�破坏了公平的市场竞争机制。我国房地产开发投资的政策法规带有明显的所
有制歧视、地方保护主义色彩。例如�在许多地方由于有关政策的规定�外地房地产开发商无法以同等价格
水平获得必要的土地�而本地一些开发商却可以凭借某些政策获得大量廉价土地�这种不公平破坏了市场经
济要求公平竞争的原则�从而诱发许多违规、违法和腐败现象。
再次�对于诸如土地交易、资金投向缺乏明确合理的规范。一段时期以来�我国房地产开发中普遍存在
的非法侵占、征用土地的现象得不到有效治理�不仅对于合法开发土地资源、保护正当开发产生严重消极影
响�而且造成严重的社会问题。其重要原因就是法律规定不合理。另外�对于开发商擅自改变投资方向的现
象�法律缺乏相关的明确规定�造成监管不利。
3.金融市场不完善降低了市场总体效率
�1�金融市场体系尚未建立起来。一个健康的房地产
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...
篇二:房地产领域的苗头性问题
5经营
之
道企业改革与管理 2014年4月下摘要:改革开放以来,我国的房地产业出现了前所未有的变化,住宅商品化的深度和广度正在不断地发展,众所周知,企业只有通过成功的销售才能获得投资收益,并在激烈的市场竞争中求得生存和发展,因此对房地产企业而言销售管理是至关重要的。本文通过对房地产销售环节中经常出现的一些问题进行分析,针对性地提出了相应的解决对策。关键词:房地产销售;问题;建议一、房地产销售管理中存在的主要问题1.销售人员轻易承诺在房地产行业特别是二手房行业存在不少这样的现象:客户问“你们这有多少平米的几居室吗?”无论经纪人手头有还是没有,你听到的回答只有一个:有;可以看吗?可以。不少经纪人存在这样的心理,无论有或没有都说有,这样客户就不会丢失,即使现在没有回去可以及时去找,或者询问同事,现在没有可能以后会有,今天没有明天就可能有,如果说没有客户就丢失了,永远不会成交。在当今房地产市场特别是一线城市,购房是要受到国家或地方政策严格控制的,例如现在在北京明确规定北京市民最多可以拥有两套房子,外地人口必须要有五年的社保或五年的纳税证明才可以买房子,但是有些不符合要求的顾客会说我的纳税不够,我给你钱你帮我补办纳税证明吧,不少新人在不明确是否能办的情况下,急于求成害怕客户丢失就随口答应下了。结果,销售人员轻易承诺了客户,到时却无法履行,或者出现了各种问题,导致企业信誉及形象受损。2.销售人员专业知识欠缺房地产销售无疑比一般商品的销售复杂的多,房地产产品的特殊性要求销售人员应该具备较丰富的产品知识与专业知识。产品知识和专业知识是销售人员自信的基础,也是销售技巧的保证。例如销售商品房的条件,哪些情况需要办理房地产转移登记,申请抵押登记应提交什么文件,什么是套内建筑面积,期房,现房,过户网签等等。这还只是一些专业术语,最基本的罢了,作为一个合格的经纪人,不仅要知道这些,还要时刻关注国家的法律法规,对国家新出台的一些政策及时掌握,但是很多的经纪人连最基本专业术语都不是很明白,至于国家政策、等更是一知半解。3.销售人员服务态度不好销售人员的态度很大程度上决定了事情的成功与否。销售行业普遍存在的一个弊端就是“虎头蛇尾”,在成交之前服务态度特别好,但是一旦签完合同到售后的时候那就不是原来的他了,之前客户是上帝,成交之后销售人员是客户的上帝,是客户的衣食父母。举一个房屋租赁的例子,不少中介有理房通的业务,它的内容大致是帮助客户定期的清洁房间,签合同的时候说的很好,但是在联系清洁工或小时工的时候,客户电话打了一遍又一遍,办事效率极低。还有一种常见情况是销售人员习惯以貌取人,经纪人对客户爱答不理,感觉客户虽有购买欲望但是没有购买力,例如客户开的车不是什么高档车,穿的不是什么品牌的衣服,这时经纪人就会对客户爱答不理,冷落客户。4.销售人员之间缺少合作精神房地产销售中有很多需要同事间彼此合作的时候,例如,客户要求看房,需要你的同事帮忙取钥匙,帮你去约房,需要同事帮你拿鞋套等等,如果回到门店,你需要同事帮着给客户倒水等。在房地产销售这个行业,客户不会随随便便就决定买你的房子,他会考虑你提供的房子是否满足他的要求,你的人品做事的细节,还有你公司的形象等等。可以这样说,在这个行业,没有合作很难成交一套房子。可是,现实中会发现,很多员工往往为了一己私利,为了自己多一点业绩,彼此拆台,不是自己的客户便不管不问,很大程度上损害了公司的整体形象。二、解决问题的建议1.改善轻易承诺问题的措施对于这种随意答应客户要求的问题,公司首先要有明确的规定,并且要求员工严格遵守。具体有以下建议:(1)确实了解公司的各项规定,遇到不确定的情况,向现场经理请示。(2)明确规定,若逾越个人权责而造成了损失,由个人负全责,这样当经纪人承诺的同时也肩负了一定的责任与风险。2.加强从业人员的专业知识培训对销售人员要定期不定期的组织培训,并建立科学的考核制度和奖惩措施,对不同层次的员工要做到分类培训,切记不可一锅烩。最后要求销售人员认真学习所负责楼盘的一切知识,时刻关注国家最新出台的一些房产政策,确实了解及熟读所有资料;多讲多练,不断修正自己的措辞,在不懂的时候及时向周围的人请教,做到不断更新知识,及时学习。3.改善从业人员服务态度要想改善从业人员的服务态度,首先要明确从业人员服务态度不好的原因,是遇到刁钻的客户,还是从业人员自身素质的问题。例如,对于刁钻的客户或是难缠的客户,可以转给公司经验丰富的员工,或者与他们合作,于此同时,不断加强自身的专业知识和处世技巧,让客户感觉你是最好的,要通过提升自己素质去征服客户。如果是销售员自身素质的问题,应该在招聘环节严格把关,事后发现的可以给予一定的提醒或适当的处罚。企业还要建立对工作和服务的考核评价体系,把工作和服务效果落到实处。4.注重培养销售人员之间的合作精神在日常的工作当中,公司要注重培养员工的协调合作精神,例如在做客户追踪的时候大家可以依照列出的客户名单协调主动追踪,避免漏失与重复。鼓励合作,奖励合作,多组织一些团队活动,让员工建立起合作的意识,久而久之同事之间通过不断地合作,增加了默契,也就协调起来了,工作效率也会大幅度的提升了;还可以让员工自己讲一些合作成功的例子,让发生在自己身边的真实案例鼓舞自己,与此同时也讲述一些失败不正当竞争的例子让员工明白其中的坏处。房地产销售环节是楼盘整体营销计划和营销策略中的一个重要环节,建立和健全企业的销售管理制度,是企业自身的需要,也是企业面对市场风险与挑战的需要,房地产企业在内部管理方面还存在一些问题,不过发展前景很大,通过对企业目前的销售管理状况进行分析,提出合理的建议对策,希望房地产公司会有更好的发展。房地产销售中存在的问题及建议分析张丽丽(河北建材职业技术学院,河北
秦皇岛
066000)作者简介:张丽丽,女,河北建材职业技术学院现代服务管理系,本科,经济管理方向。
房地产销售中存在的问题及建议分析房地产销售中存在的问题及建议分析作者:张丽丽作者单位:河北建材职业技术学院,河北 秦皇岛,066000刊名:企业改革与管理英文刊名:Enterprise Reform and Management年,卷(期):
引用本文格式:张丽丽 房地产销售中存在的问题及建议分析[期刊论文]-企业改革与管理 2014(8)2014(8)
篇三:房地产领域的苗头性问题
现 代 交 际 • 2 0 1 7 年 1 3 期当前我国房地产市场存在的问题及对策探析周媛媛(沈阳师范大学马克思主义学院辽宁沈阳110034)摘 要 :自党的十八届六中全会以来,我国转变了房地产市场调控思路,房地产市场调控机制中的行政干预 逐步弱化,市场手段越发明显。随着我国房地产市场的迅速发展,结构性矛盾日益彰显,并伴有地区差异、供 需失衡、监管失控等现象。本文通过对上述问题进行分析,提出了相应的解决对策,以求为当前及未来我国房 地产市场良好发展有所助益。关 键 词 :
房地产市场存在问题优化对策中 图 分 类 号 :
F 2 9 3 文 献 标 识 码 :
A 文 章 编 号 :1009-5349 (2017) 13-0032-02美 国 次 贷 危 机 带 来 全 球 金 融 危 机 的 历 史 教 训 是 值 得 深 思 的 。我 国 房 地 产 市 场 正 处 于 一 个 方 兴 未 艾 的 时 期 ,连续 几 年 来 我 国 房 价 居 高 不 下 ,政 府 陆 续 提 出 的 相 关 政 策 依 然 不 能 缓 解 房 价 高 企 的 状 况 。
因 而 ,我 们 有 必 要 挖 掘 房 地 产 市 场 发 展 中 潜 在 的 问 题 ,并 且 找 到 行 之 有 效 的 解 决 对 策 , 以 确 保 我 国 房 地 产 市 场能够健康而稳定地发展。一、我国房地产市场发展中存在的主要问题(一 )
地区发展不平衡近 年 来 ,我 国 房 地 产 市 场 发 展 规 模 与 增 长 速 度 的 地 区 差 异 愈 加 凸 显 。这 种 差 异 主 要 表 现 为 :与 中 部 地 区 和 西 部 地 区 相 比 ,东 部 地 区 的 房 屋 施 工 面 积 和 房 屋 竣 工 面 积 都 占 据 较 高 比 例 。笔 者 认 为 ,造 成 这 种 地 区 差 异 化 的 主 要 原 因 是 东 部 地 区 的 房 地 产 市 场 起 步 较 早 ,并 且 经 济 发 展 水 平 较 高 。而 中 部 地 区 的 增 长 速 度 虽 不 及 东 部 地 区 ,但 较 之 全 国 平 均 水 平 而 言 ,还 是 维 持 着 领 先 地 位 。在 这 种 地 区 差 异 的 影 响 下 ,东 部 地 区 的 土 地 储 备 状 态 越 发 紧 张 ,房 地 产 价 格 的 上 涨 与 竞 争 也 愈 演 愈 烈 ,一 些 房 地 产 开 发 商 陆 续 向 中 部 地 区 和 西 部 地 区 进 行 移 动 ,房 地 产 市 场 的 地 区 结 构 状 况 因 此 而 出 现 明 显 的 改 变 ,加 之 中 部 地 区 经 济 水 平 的 不 断 提 高 , 导 致 中 部 地 区 的 房 地 产 市 场 的 发 展 速 度 后 来 居 上 ,超越了 东 部 地 区 与 西 部 地 区 。(二 )
市场供需不对称我 国 房 地 产 市 场 在 迅 速 发 展 过 程 中 的 结 构 性 矛 盾 愈 发 明显。具 体 来 讲 ,产 品 结 构 与 市 场 供 需 不 对 称 ,低 价 位 的 经 济 适 用 房 供 应 量 较 少 ,而 高 档 商 品 房 的 数 量 过 多 、比重 过 高 ,由 此 导 致 了 高 档 商 品 房 供 过 于 求 的 状 况 。
以整体上 的 供 求 关 系 为 尺 度 ,经 济 适 用 房 的 供 应 数 量 明 显 短 缺 ,必 然 导 致 房 地 产 市 场 出 现 结 构 性 泡 沫 ,不 利 于 我 国 房 地 产 市 场 的 进 一 步 完 善 。另 外 ,在 推 动 我 国 经 济 持 续 、健 康 、稳 定 发 展 中 ,把 握 我 国 房 地 产 市 场 的 合 理 投 资 比 例 扮 演 着 不 可 或 缺 的 重 要 角 色 。基 于 我 国 房 地 产 市 场 的 现 阶 段 发 展 机 制 有 待 健 全 ,一 些 房 地 产 投 资 商 盲 目 的 投 资 行 为 ,造成我 国 房 地 产 市 场 投 资 比 例 失 调 ,也 严 重 影 响 了 当 前 经 济 形 势 的发展。(三 )
中介行为不规范我 国 房 地 产 市 场 的 完 善 与 中 介 服 务 息 息 相 关 。在我国 房 地 产 市 场 逐 渐 繁 荣 的 今 天 ,房 地 产 中 介 服 务 机 构 也 随 之而 进 步 。我 国 房 地 产 中 介 服 务 机 构 的 形 式 较 为 多 样 ,例如 房 地 产 咨 询 机 构 、房 地 产 价 格 评 估 机 构 、房 地 产 经 纪 机 构 等 。这 些 机 构 对 于 我 国 房 地 产 市 场 的 良 好 发 展 起 到 举 足 轻 重 的 作 用 。但 是 ,在 巨 大 的 利 润 驱 使 下 ,大 量 经 营 者 涌 人 这 一 行 业 ,也 由 此 引 发 了 许 多 问 题 。具 体 来 说 ,一 些 房 地 产 中 介 服 务 企 业 在 缺 乏 合 法 经 营 执 照 的 情 况 下 ,通 过 伪 造 信 息 来 谋 取 私 利 ,并以 提 高 标 准 收 费 价 格 的 手 段 中 饱 私 囊 。
在 制 定 合 同 内 容 方 面 ,以 模 棱 两 可 的 态 度 来 削 弱 合 同 的 制 约 作 用 。
以 上 现 象 都 充 分 反 映 了 中 介 行 为 不 规 范 对 我 国 房 地 产 市 场 发 展 的 不 利 影 响 。(四 )监管体系不健全针 对 近 年 来 房 价 居 高 不 下 的 现 状 ,国 家 陆 续 出 台 相 关 调 控 政 策 ,但 始 终 收 效 甚 微 。究 其 原 因 ,我 国 房 地 产 市 场 监 管 体 系 不 健 全 这 一 因 素 不 容 小 觑 。迄 今 为 止 ,在 我 国 房 地 产 市 场 监 管 体 制 亟 待 完 善 的 情 况 下 ,要 致 力 于 市 场 监 控 这 一 环 节 ,让 消 费 需 求 带 动 投 资 的 积 极 影 响 充 分 展 现 ,进 而 国 家 对 于 房 地 产 市 场 出 台 的 一 系 列 政 策 在 实 际 落 实 中 频 频 受 阻 ,加 之 一 些 房 产 企 业 在 利 益 的 驱 使 下 也 具 备 相 应 的 蒙 混 过 关 的 方 法 以 及 政 策 本 身 并 非 完 美 无 缺 。这 些 多 重 原 因 导 致 了 国 家 政 策 无 法 行 之 有 效 ,从 而 不 能 彻 底 地 改 善 房 地 产 市 场 的 现 状 。
由 此 观 之 ,健 全 房 地 产 市 场 监 管 体 系 势 在 必 行 。二、促进我国房地产市场发展的优化对策我 国 房 地 产 市 场 的 发 展 与 国 民 经 济 的 平 稳 运 行 密 不 可 分 ,必 须 给 予 重 视 。为 了 避 免 我 国 房 地 产 市 场 在 发 展 的 过 程 中 出 现 过 冷 或 过 热 的 情 况 ,市 场 运 作 与 政 府 干 预 必 须 两 手 都 要 抓 ,而 且 两 手 都 要 硬 。笔 者 认 为 ,要 想 推 动 我 国 房 地 产 市 场 持 续 、健 康 、稳 定 地 发 展 ,找 到 行 之 有 效 的 解 决 对 策 则 是 刻 不 容 缓 。(一 )完善土地供应制度基 于 近 年 来 土 地 市 场 供 求 失 衡 的 形 势 , 改 善 土 地 供 需 结 构 并 使 之 适 应 市 场 对 于 我 国 房 地 产 业 的 发 展 前 景 有 一 定 的推动 作 用 。因 此 ,政 府 健 全 土 地 供 应 体 制 ,转 变 土 地 供 应 结 构 尤 为 关 键 。
目 前 来 看 ,我 国 一 些 城 市 的 地 价 、房价 大 幅 攀 升 ,尤 其 以 北 上 广 等 经 济 发 展 迅 速 的 地 区 最 为 显 著 。
为 了 更 好 地 调 整 土 地 供 应 结 构 ,除 了 要 参 照 经 济 状 况 与 市 场 需 求 来 恰 当 地 把 握 土 地 供 应 数 量 , (下转第 3 1 页)作者简介 :
周媛媛,沈阳师范大学马克思主义学院,硕士,研究方向:马克思主义中国化研究
《热 河 日 记 》 中的长白 山民俗 31候 ,他 便 以 敏 锐 的 眼 光 观 察 了 边 陲 小 镇 的 牛 车 、交 通 、器 物 和 房 屋 等 方 面 ,真 切 地 感 受 到 清 代 文 化 优 于 朝 鲜 的 地 方 。
栅 外 ,“羊 豕 弥 山 ,朝 烟 缭 青 ”,栅 内 , “人 家 不 过 二 三 十 户 ,莫 不 雄 深 轩 鬯 ”。从这样的记载我们可以看得出来长白 山 区 百 姓 的 居 住 习 惯 :一 是 依 山 谷 而 居 住 。满 族 人 精 通 射 猎 ,以 采 集 和 捕 获 野 兽 为 主 要 生 活 来 源 ,当 他 们 由 长 期 的 马 背 生 活 转 为 定 居 之 后 ,依 然 不 能 改 变 的 是 其 传 统 的 生 活 习 惯 ,即 依 山谷而 居 的 习 俗 。二 是 以 栅 相 围 。长 白 山 地 区 是 猛 兽 出 没 较 为 频 繁 的 地 方 ,在 《渡江 录 》 中 朴 趾 源 记 载 了 这 样 的 事 情 :
“既黄昏 ……军 牢 吹 角 一 声 ,则 三 百 余 人 齐 声 呐 喊 ,所 以 警 虎 也 。
竟 夜 如 此 。” 这样的一种警虎行为是为了防范猛兽对人畜的 伤 害 ,因 而 用 木 材 联 成 栅 而 围 住 房 屋 也 是 比 较 有 效 的 方 法 。
这应 该 就 是 满 族 人 居 住 处 以 栅 相 围 的 一 个 重 要 的 原 因 。三 是 房 屋 多 高 大 ,屋 顶 覆 盖 苫 草 。朴 趾 源 在 文 中 多 次 记 载 了 长 白 山 区 的 房 屋 以 苫 草 覆 盖 高 大 房 屋 ,如 :“栅门覆 以 苫 草 ,板 扉 深 锁 。” “至 栅 外 ,望 见 栅 内 闾 阎 皆 高 起 五 梁 ,苫 草 覆 盖 … …” 这 与 长 白 山 区 满 族 为 主 的 居 民 勇 敢 、 强 悍 而 豁 达 的 性 格 有 着 很 大 的 关 系 ,形成了 “屋 脊 穹 崇 ”“雄 深 轩 鬯 ” 的 建 筑特点。四是大量饲养猪。长 白 山 区 百 姓 有 养 猪 和 放 猪 的 习 俗 , 其 中 如 “羊 豕 弥 山 ,朝 烟 缭 青 ” 等 记 载 充 分 说 明 了 这 一 点 。《后 汉 书 》 记 载 :
“挹 娄 ,古 肃 慎 之 国 也 ……好 养 豕 , 食 其 肉 ,衣 皮 。” 可 见 ,养猪是长白山区先人生产生活的一 部 分 。从 满 族 人 喜 欢 食 用 猪 肉 的 习 俗 来 看 ,长 白 山 区 的 满 族 应 该 是 一 个 较 早 就 开 始 驯 养 猪 的 民 族 。以 上 是 对 《热河日记》 中 长 白 山 区 的 民 俗 进 行 的 简 单 概 括 ,这 些 多 姿 多 彩 的 民 族 风 俗 不 仅 折 射 出 了 当 时 的 历 史 和 社 会 的 多 种 形 态 ,更 是 一 份 宝 贵 的 生 活 艺 术 和 精 神 文 化 , 充 满 着 浓 厚 的 民 俗 风 情 。参 考 文 献 :[ 1 ] 朴 趾 源 . 热 河 日 记 [ M ] . 朱 瑞 平 校 点 .上 海 书 店 出 版 社 ,1997.[ 2 ] 许 明 哲 . 朴 趾 源 《热 河 日 记 》 的 文 化 阐 释 [ D ]. 延 边 大 学 ,2009.[ 3 ] 马 靖 妮 . 热 河 日 记 中 的 中 国 形 象 研 究 [ D ] . 中央 民 族 大 学 ,2006.责任编辑:杨国栋(上接第 3 2 页)还 要 遵 循 市 场 细 分 的 原 则 ,对 于 用 途 迥 异 的 土 地 在 供 应 量 和 储 备 量 上 进 行 适 当 的 调 整 ,进 而 来 改 善 土 地 市 场 供 需 不 对 称 的 情 况 。具 体 来 说 ,可 以 将 高 档 商 品 房 的 数 量 控 制 在 合 适 的 范 围 内 ,并 以 人 们 的 住 房 需 求 为 指 标 适 度 地 提 高 经 济 适 用 房 的 供 应 量 。(二 )
正确引导投资方向为 了 避 免 房 地 产 投 资 商 随 波 逐 流 ,造 成 房 地 产 市 场 投 资 比 例 失 调 、投 资 总 量 过 剩 的 不 良 后 果 ,引 领 房 地 产 投 资 商 明 确 投 资 方 向 ,妥 善 地 运 用 经 济 杠 杆 原 理 付 诸 实 践 ,加 之 政 府 政 策 的 引 导 和 制 约 ,从 而 着 重 于 房 地 产 市 场 的 宏 观 调 控 。针 对 高 回 报 率 吸 引 大 量 投 资 商 盲 目 地 进 行 投 资 ,导 致 我 国 房 地 产 市 场 在 投 资 比 例 和 投 资 总 量 方 面 出 现 一 系 列 问 题 ,政 府 既 可 以 凭 借 金 融 手 段 来 控 制 速 度 ,又 可 以 通 过 土 地 规 划 来 掌 握 规 模 ,还 能 够 利 用 经 济 杠 杆 的 原 理 来 平 衡 供 求 关 系 ,以居民住房需求来衡 量 房 地 产 业 的 开 发 量 。(三 )
规范中介机构行为近 年 来 ,我 国 部 分 地 区 的 房 地 产 市 场 发 展 趋 势 较 好 , 这 就 为 房 地 产 中 介 服 务 机 构 提 供 了 明 显 的 机 会 。然 而 ,一 些 中 介 服 务 机 构 的 工 作 人 员 素 质 较 低 ,利 用 不 正 当 的 手 段 谋 取 私 利 ,往 往 造 成 业 主 的 权 益 受 到 侵 害 。
由 此 可 见 , 中 介 服 务 机 构 在 其 工 作 人 员 的 选 择 上 要 严 格 把 关 ,最 好 能 够 进 行 职 前 培 训 。这 样 不 仅 可 以 丰 富 工 作 人 员 的 相 关 专 业 知 识 ;更 为 重 要 的 是 ,使 其 对 自 身 的 本 职 工 作 富 有 认 同 感 与 责 任 感 。另 外 ,完 善 我 国 涉 及 房 地 产 中 介 服 务 机 构 的 相 关 法 律 法 规 ,或 是 成 立 类 似 于 消 费 者 协 会 那 种 为 消 费 者 服 务 的 房 地 产 中 介 机 构 专 业 协 会 ,为 消 费 者 申 诉 提 供 一 个 妥 帖 的 平 台 ,严 惩 中 介 工 作 人 员 的 违 法 行 为 ,都 能 够 起 到 规 范 房 地 产 中 介 机 构 的 效 果 。(四 )
加强房价宏观调控造 成 我 国 房 地 产 市 场 过 热 、房 价 快 速 增 长 的 因 素 较 多 ,除了土地本身资源以外,房地产开发商借由政府政策的 弊端改变供给量使得供不应求来趁机提高房价等投机炒房行 为也是有迹可循。综 上 所 述 ,势 必 要 加 强 政 府 的 宏 观 调 控 , 以达到平衡房价的效果。一 方 面 ,要将土地价格和拆迁费用 调节到一个合理的范围内,也可以从信贷控制上来遏制房地 产 开 发商的投机行为;另 一 方 面 ,用 提 高 银 行 首 付 的 方 式 , 对 倒 房 、捂 房 、炒房等个人投机行为进行抵制。最 后 ,要引 导人们形成正确的住房观念、投资理念以及风险意识。(五 )健全监控管理体系加 强 对 房 地 产 市 场 的 管 理 和 服 务 工 作 ,进 一 步 健 全 我 国 房 地 产 市 场 的 监 控 管 理 体 系 ,对 于 房 地 产 市 场 中 存 在 的 违 法 违 规 行 为 进 行 严 厉 打 击 ,着 力 维 护 消 费 者 的 合 法 权 益 不 受 侵 害 ,并 使 房 地 产 市 场 运 行 井 然 有 序 。除 此 之 外 ,针 对 房 地 产 相 关 的 法 律 法 规 需 要 进 一 步 加 以 完 善 ,而 房 地 产 开 发 商 也 应 该 自 觉 规 范 其 自 身 经 营 行 为 ,可 以 设 立 房 地 产 开 发 企 业 信 誉 测 评 体 系 ,以 公 正 公 开 为 原 则 ,并 向 社 会 公 布 ,让 房 地 产 开 发 企 业 经 营 透 明 化 。如 此 一 来 ,不 仅 能 够 挖 掘 出 一 大 批 信 誉 良 好 的 房 地 产 开 发 企 业 ,还 可 以 对 一 些 信 誉 不 良 、经 营 不 善 的 房 地 产 开 发 企 业 进 行 整 顿 与 治 理 , 从 而 为 我 国 房 地 产 市 场 的 健 康 发 展 营 造 一 个 良 好 的 氛 围 。参 考 文 献 :[ 1 ] 倪 鹏 飞 .中 国 住 房 发 展 报 告 (2014-2015) [ M ].社 会 科 学 文 献 出 版 社 ,2014.[ 2 ] 陈 渝 文 .房 地 产 过 快 上 涨 的 原 因 与 房 产 政 策 之 刍 议 [ J ] . 财 经 论 坛 ,2010 (10).[ 3 ] 王斯琛. 我 国 房 地 产 泡 沫 现 象 的 成 因 与 对 策 [ J ]. 江 西 金 融 职 工 大 学 学 报 ,2010 (12).责任编辑:杨国栋
篇四:房地产领域的苗头性问题
房地产市场的发展现状、问题及对策1 一、 我国房地产市场的历史 二、 我国房地产市场的现状及存在的问题纲要2 三、 解决问题的对策
一、 我国房地产市场的历史 我国房地产市场的形成1998年我国住房货币化改革以来新近形成, 与我国股票市场一样是“政策市” , 政策决定了房地产市场的兴衰和未来的发展趋势, 也决定了地方政府通过房地产市场的手段发展地方经济发展地方经济。3
一、 我国房地产市场的历史 中国房地产市场发展的四个阶段第一阶段1998年-2003年第二阶段2003年-2007年4第三阶段2007年-2008年9月第四阶段2008年9月 -限购令出台
一、 我国房地产市场的历史 第一阶段1998年-2003年从计划经济向市场经济过渡, 解决居民 的基本住房条件; 以居民消费需求为主导的市场。5
一、 我国房地产市场的历史 第二阶段2003年-2007年2003的SARS事件使我国一些大中城市的经济发展停滞,特别是房地产市场受影响明显。政府出台18号文件, 将房地产作为支柱产业, 弥补因SA政府出台号文件将房RS造成的经济损失。中国各大城市成为世界最大的“工地” ; 房地产业前所未有的增长, 呈现过热局面。6产作为支柱产弥补因
一、 我国房地产市场的历史 2004年后出台“国六条” 、 “国八条” , 控制固定资产投资过热。
没能抑制局面。一线城市房价快速增长; 二线城市逐渐跟上7
一、 我国房地产市场的历史 第三阶段2007年-2008年9月2007年上半年深圳、 广州、 上海等城市的房地产市场8房价快速提高, 泡沫累积, 货币政策从紧,房价开始回落,住房消费为主导住房投资为主导
一、 我国房地产市场的历史 第四阶段城市落实限购令2008年9月 -2011年前后全国大多数雷曼兄弟银行倒闭雷曼兄弟银行倒闭政府救市政府救市, 货币政策宽松货币经济形势好转,经济形势好转,房价暴涨趋势明显限购令限购令9
二、 我国房地产市场的现状及存在的问题(从2011年开始) 总的来说, 我国房地产业的现状是:
国民经济支柱产业, 在政府的宏观调控下有望回归理性发展。 从土地 从土地、 房产两种市场上来分析房产两种市场上来分析1 0
二、 我国房地产市场的现状及存在的问题(从2011年开始) 土地市场的现状及问题1 、 严格的房地产市场调控政策及不断紧缩的货币政策, 有效地抑制了投资性需求, 促使土地市场降温, 城市地价增速放缓2001
年以来监测城市商住综合地价与商品房价格及增长率1 1来源:2012年3月2日中国国土资源报
二、 我国房地产市场的现状及存在的问题(从2011年开始) 2、 流拍流标现象频繁, 底价成交成市场主流。2011年以来, 全国重点城市经营性土地流标率不断走高,平均流标率为9. 65%。
房地产开发企业拿地更趋谨慎,“地王” 难以重现, 各地土地流拍流标现象频频出现。1 2今年2月北京出让土地为16块, 总出让建筑面积为116. 6万平方米, 土地出让金为42. 22亿元, 平均楼面价为3622.5元每平方米。
这16宗地块全部底价成交。报2012年3月2日)(来源:
中国证券
二、 我国房地产市场的现状及存在的问题(从2011年开始) 3、 土地出让金减少, 影响到地方财政土地出让金当中净收益10%用于保障房, 10%用于教育投资, 10%用于水利, 15%用于农业。
如果土地出让金减少,净收益减少, 这些所谓10%、 15%的投资也会减少, 就会影响到整个地方的开支响到整个地方的开支1 3
二、 我国房地产市场的现状及存在的问题(从2011年开始) 土地市场的冷清, 一方面是由于房企对调控不放松的预期强烈, 不敢轻易出手拿地; 另一方面是当前部分房企资金链相当紧张, 无力拿地。1 4
二、 我国房地产市场的现状及存在的问题(从2011年开始) 房产市场的现状及问题1、 在调控政策的作用下, 过热的房产市场已经开始降温万科 、 保利 、 恒大 、 金地、 招商、 富力、 碧桂园、合生创展八大地产龙头企业已经停止土储扩张, 放慢开发节奏, 开源节流。
同时限购令也一定程度上抑制了炒房投机需求(来源于11年12月30日, 上海证券报)1 5
二、 我国房地产市场的现状及存在的问题(从2011年开始)2、 楼市库存逼近历史高点, 二线城市库存增速更快。经过一年的调控(限购与限贷)
, 购房需求受限。京华时报2月17日资料显示, 青岛、 杭州、 宁波一年内库存增加量最大, 均已超过3万套。
多数二线城市库存量一年内涨幅大于一线城市其中厦门年内涨幅大于一线城市, 其中厦门、 杭州等二线城市几乎翻番。
一线城市中, 北京库存同比增幅25%, 排名第三。杭州等二线城市几乎1 6
二、 我国房地产市场的现状及存在的问题(从2011年开始) 3、 新增供应量和保障房供应量的供应力度都将进一步加大, 购房需求的逐步释放很难颠覆目前供大于求的格局自2011年年初以来, 全国多个一、 二线城市执行限购令已满一年一些外地购房者缴纳社保或纳税已超过一年已满一年, 一些外地购房者缴纳社保或纳税已超过一年,符合购房资格, 为市场增加了新的刚性需求。1 7
二、 我国房地产市场的现状及存在的问题(从2011年开始)4、 部分城市成交量偶有上扬, 但行业整体成交量跌多涨少,楼市依旧处于严冬2月份上海商品住宅周均成交面积同比约上涨30%。
世联地产公布, 2月20到26日, 武汉市主城区销售新房1300余套环比增幅32%(3月2日经济参考报)套, 环比增幅32%。(3月2日经济参考报)1 821世纪不动产分析师粟日认为, 2月中下旬部分城市楼市成交的回升, 是在原来基数很低情况下的增长, 基础很不牢固。
非回暖
二、 我国房地产市场的现状及存在的问题(从2011年开始)5、 部分地方政府大打政策擦边球, 以微调来抵挡限购令带来的财政损失(与土地出让金减少有关)如2011年末, 佛山放松限购政策; 今年芜湖也公布“微调” 政策1 9
三、 解决问题的对策 土地市场而言地价下跌, 影响地方财政与地方经济大局土地市场继续呈现成交冷清态势。
国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示, 今年全年的土地出让形势难言乐观建议各地方政府及时掌握市场需求乐观, 建议各地方政府及时掌握市场需求, 对出让地块合理定价, 尽量促进土地出让的成交。对出让地块合20
三、 解决问题的对策 对房产市场而言应从政府、 开发商及消费者三方面来考虑解决问题的对策政府方面:
已经做出了一系列有效措施政府方面已经做出了限购、 限贷2 月6 日至1 0 日, 国务院总理温家宝在中南海主持召开五次座谈会, 强调宏调的两个目标(合理回归、 长期稳定)21系列有效措施
三、 解决问题的对策2月15日发布《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》 (重点抓保障性安居工程为重点的住房用地供地, 与已供土地的开发建设; 调控政策坚决不动摇; 继续落实保障房建设; 重视集体土地建设租赁房试点; 避免市场大起大落, 既防高价地, 也防流标流拍市场大起大落, 既防高价地, 也防流标流拍22
三、 解决问题的对策李克强在2 月1 6 日出版的今年第4 期《求是》 杂志上发表《在改革开放进程中深入实施扩大内需战略》 , 指出逐步扩大房产税改革试点胡锦涛2月20日主持中共中央政治局会议。
指出今年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,实施积极的财政政策和稳健的货币政策,23
三、 解决问题的对策 开发商方面全国调控政策仍然从紧, 楼市调整的格局仍将持续, 降价求量才是开发商生存之道, 回笼现金, 熬过寒冬。24拿地开发, 提前规划、 量力而行伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为, 由于前期拆迁、 材料费用较高, 当前政府储备用地成本很高, 即便是开发商拿地积极性不高, 土地出让底价也不会随着房价的回落而大幅下调。
三、 解决问题的对策 适当放缓开发节奏虽然大多数房企已经停止扩张土地储备、 并积极的积累现金, 但是已购置的土地还是会被考虑开发, 由于市场不确定性较大, 销售情况较难预测, 所以开发商应根据销售情况确定项目投资额度情况确定项目投资额度25
三、 解决问题的对策 消费者理性看待政府与开发商的一切举措, 政府宏调是个中长期过程, no暴跌暴涨, 开发商楼市回暖炒作, “一成首付” 等,小心欺诈26
结束, 谢谢!27
篇五:房地产领域的苗头性问题
房地产企业存在的问题以及解决措施。‘‘。
臼“黄‘建邱敏芳( 华中师范大学经济学院湖北・武汉4 30 0 7 9 )摘要:
房地产业的迅速发展带动了我国的房地产企业的快速发展, 但房地产企业在发展过程中也出现了一些问题, 如企业规模小, 企业内部财务管理水平低, 企业品牌意识低等。
而且我国加入W T O 后, 外国房地产企业将会进入我国市场, 中国房地产企业在面对国内外的困境和挑战时, 如何才能在激烈的竞争中求得生存呢?本文将对这些问题进行恰当的分析, 并提出一些相关对策。关键词:
房地产企业企业规模财务问题品牌经营中图分类号:
c9 3文献标识码:
A文章编号:
10 0 7 . 39 7 3( 20 0 8 )0 7 . 128 - o i1我国房地产存在的问题随着我国住房制度改革的深入和国民经济的不断增长, 房地产产业迅速成长壮大, 成为国民经济的支柱产业。房地产业的迅速发展带动了我国的房地产企业的发展, 使得房地产企业数量增长迅速, 但在发展过程中存在一些问题:( 1)房地产企业规模小, 资金不足。
近几年我国房地产行业发展迅速, 房地产企业数量也在不断的增长。
据中国房地产行业企业信息发布中心的调查报告显示, 全国现有房地产开发食业已经达到58 7 IO 家, 而且还要不断增加当q J。但其中大部分房地产企业规模较小, 企业资金不足。
然而房地产企业属于资金密集型、 管理技术密集型、 人才密集型的企业, 如果企业由于资金、 人才实力的限制, 导致各方面投入较少, 特别是项目调研和策划工作投入的资金减少, 时问缩短, 就会大大的增加其开发风险。
如果市场出现较大的波动, 则可能导致公司陷入危机, 甚至倒闭破产。( 2)房地产企业内部财务管理水平较低。
近几年我国房地产企业发展迅速, 但企业内部财务管理存在许多问题,如企业通常采用传统的家族式管理模式, 即所有权与经营权的高度统一——企业的投资者同时又是经营者, 这就导致企业的财务管理和监督机制相当薄弱, 有的企业挺至形同虚设, 根本没有发挥出财务机构应有的作用。
日前, 大部分房地产企业财务管理还处于初始的会计核算阶段, 尚没有充分发挥财务管理在战略规划、 实施、 控制方面强有力的作用等等。
同时企业财务管理监督机制薄弱, 财务制度不健全, 财务管理多属被动反映型, 资金的筹措和使用没有计划, 缺乏现金流量管理观念。( 3)房地产企业品牌意识低, 创新能力差。
品牌是一种产品乃至一个企业区别于其他产品和企业的标志, 对企业而言, 它代表了一种潜在的竞争力与获利能力。
然而我国当前房地产企业普遍存在品牌意识低、 创新能力差的问题。2解决当前房地产企业存在问题的对策建议20 0 5年以来。
国家进行了持续的宏观调控政策, 从央行收紧银行贷款, 到国务院严控土地, 再到七部委联合发文稳定房价, 房地产市场受到强烈冲击。
逐步陷入“价量齐跌” 的调整态势, 房地产企业面临生死考验。
同时中国加入w T0 以后, 境外的房地产开发企业将会大批进入我国市场, 这会使当前竞争已经激烈的房地产行业出现更加严酷的局面。
然而我国相当数量的房地产企业无论是在资本金、管理水平方面, 还是在人才素质、 经营效益等方面, 都无法与境外同行业对手相匹敌。
房地产企业存在的上述的问题严重地阻碍了企业的发展, 不利于企业竞争力的提高, 从而势必会影响我国房地产行业健康持续地发展。
所以为了保证我国房地产健康持续地发展, 使我国房地产企业在面对国内困境和国外房地产企业的挑战竞争中立于不|败之地,求得生存, 就必须采取措施解决企业存在的问题:( 1)积极进行企业联盟, 建立企业集团, 实行集团化经营。
企业集团是指由一定数量企业以互相之间在经营方面形成稳定协作关系为基础, 在一个统一机构的协调下, 依据一定原则组成的企业群体。
它以一个或若干企业为核心,通过控股、 企业合同或其他方式, 使核心企业控制一系列从属企业, 从而形成众多企业的结合体。
房地产企业进行集团化经营, 有利于生产要素的合理组合, 使资源得到优化配置和合理利用, 从而形成企业的规模经济效益, 增强企业的活力, 同时企业走集团化道路, 能增强企业的融资能力, 扩大企业的规模, 降低企业经营的经营风险, 使企业能够更大程度的专业化运作, 提高企业的经济效益, 增强企业的核心竞争力。( 2)提升企业财务管理水平, 实现企业良性发展, 获得可持续性核心竞争能力。
我国房地产企业多属民营经济成分。
据有关资料显示, 企业平均寿命仅为三年左右。
很多企N k 之所以难以持续发展, 一个极其重要的原因就在于财务管理水平低下, 跟不上企业发展的需要。
因此, 房地产企业必须正视自身的财务背景; 大力规范财务管理体制, 加强财务管理工作。
首先优化管理模式, 建立现代企业管理制度,调动经营者和广大企业员工的积极性、 主动性、 创造性, 切实解决房地产企业传统家族式管理带来的规模小、 体制不顺、 机制不活、 管理混乱、 综合竞争力弱等问题其次构建完善的财务管理体系, 建立管理会计系统、 建立管理会计系统的主要任务是设立责任中, tl,、 健全预算会计体系, 实现财务管理预算化。
只有通过这些措施尽快提升房地产企业财务管理水平, 才能实现企业的良性发展, 使企业获得可持续核心竞争能力。( 3)加快推进企业进行品牌经营, 加大产品研究开发投入, 提高企业核心竞争力。
品牌经营是通过品牌实力的积累, 塑造良好的品牌形象, 从而建立顾客忠诚度, 形成品牌优势, 再通过品牌优势的维持与强化, 最终实现创立名牌与发展名牌。
我国房地产企业在- 面对国内外的挑战和困境, 就必须增强自身的品牌意识; 选准市场定位, 确定战略品牌;运用资本经营, 加快开发速度, 提高产品的质量。
同时企业在塑造自身品牌的时候, 也要注重诚信建设, 树立良好的企业形象。参考文献:[ 1]王浩. 提升企业财务管理水平[ J]. 合作经济与科技,20 0 8 年2)I( 总第339 期).[ 2]中炫国. 谢泗薪:
构筑房地产企业的战略制胜台阶[ J].中国房地产, 2006年6月 .[ 3]满孝青. 万君康. 发展我国房地产企业曲对策思考[ D ]. 武汉理工大学学报, 2003年8月 .[ 4 ]工庆春. 房地产开发概论[ J]. 东北财经大学出版社,2004年6月 .”‘。、曩协论坛・2 0 0 8 年第7 期( 下) 万方数据
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