关于公租房管理存在的问题及对策的思考9篇关于公租房管理存在的问题及对策的思考 企业导报2014年第13期公租房管理对策研究何佳晓（重庆社会科学院）摘要： 公租房有力地补充完善了我国传统的住房保障体系，对维持社会的下面是小编为大家整理的关于公租房管理存在的问题及对策的思考9篇,供大家参考。
篇一：关于公租房管理存在的问题及对策的思考
导报2014 年第 13 期公租房管理对策研究何佳晓（重庆社会科学院）摘要：公租房有力地补充完善了我国传统的住房保障体系， 对维持社会的稳定、 和谐发展发挥了重要作用。
但由于公租房的管理具有其特殊性， 同时在较短时间内将大量的社会 “夹心层” 群体汇集到这些小区内， 如何做好公租房管理就显得十分重要。关键词：
公租房； 管理； 对策一、 国内外相关研究述评Donnison(1967)指出世界上大多数城市的发展都面临着土地短缺和土地价格上涨的焦虑。Ohls （1975）
认为应该优先采取对低收入阶层提供住房补贴的政策， 增加低收入阶层的住房消费。Lund （2006）
也指出以社会保障体系的解释住房是基本需求。我国自很多地区兴建公租房以来， 不少学者都开始探讨这一政策实施的可行性和必须解决的问题。陈耿 （2011）
提出我国的公租房建设和运营应在财政资金的支持下， 大力拓展各种形式的融资渠道。杨玲 （2011）
、 刘玉峰和张琦 （2011）
对重庆公租房的管理问题做了研究， 刘玉峰等人指出必须加强政府在公租房建设过程中的监督管理。二、 公租房小区特点（1）
入住人员数量多。按规划， 公租房小区规模较大， 入住的人员数量多。
（2）
入住率高。由于承租公租房群体的特殊性，以及承租人无正当理由连续空置 6 个月以上的将解除合同并给予处罚的规定， 决定了公租房一旦出租， 承租者就要入住进去， 这会导致公租房的入住率很高。
（3）
出租房比例高。由于公租房政策的规定， 承租者要 5 年之后才能购买， 使得公租房小区内租房比例高于其它商品房小区， 在一定程度上给小区管理增加了复杂性。
（4）
入住人员素质参差不齐。
公租房住户范围广泛， 小区内入住人员背景复杂， 素质也参差不齐， 这也使得公租房小区的管理具有特殊性。三、 进一步优化公租房管理的对策建议（一）
完善公租房进入、 退出机制， 进一步做好动态监管。一是加强进入审查。香港房屋条例规定， 若住户虚报资料， 可终止其租约， 并可根据法律规定予以检控。如故意向房屋委员会虚报资料即属违法， 一经定罪， 可判罚款及监禁。这种做法能有效杜绝骗取公屋的行为。因此， 应进一步完善这方面的制度建设，从前期审查入手， 保证公平、 公正。二是租售房期间的监管， 加强审查，并以法律处罚条例来杜绝住户在房内从事非法活动、转租和出借。三是完善退出机制。鉴于审查不再符合租赁标准的复杂性， 应当将 “要求住户每 2 年都要向公租房管理局申报住房、 收入情况等” 改为每年申报， 同时公租房管理局还要加强对租户的不定期审查， 以确定租户是否还满足居住的条件。对于有意欺瞒者应当给予相应的经济和法律惩罚。四是进一步完善普通市民监督举报机制, 对举报骗租、骗购经查属实给予奖励。五是公租房规模大， 应设立租金专款账户， 实行租金信息化管理。参照购买商品还贷银行账户的做法， 与大型国有银行合作， 以户为单位为公租房小区住户免费办理银行卡， 住户应提前将足额的钱存进该账户， 银行每月到期自动扣除租金再转入统一的财政专户， 如果住户没有按时交租， 会自动产生违约纪录。该违约纪录将直接影响 5 年后是否能购买公租房， 以及今后购买商品房的银行贷款。这样通过信息化管理不但降低租金管理的成本， 提高了租金管理的效率， 还有效防止了住户的违约行为。（二）
提高物业管理公司服务的质量， 提升居民对物管的认同度和接受度。一是要加大对居民的宣传力度， 特别是像农民工等以前未住过有物管小区房的人群， 使其了解物业管理的重要性和必要性， 培养居民正确的物业管理消费意识， 从而提升居民对物业管理的认同度和接受度， 引导他们接受和支持物业管理。二是物业管理公司要进一步强化服务意识， 不能仅满足于提供基本物业服务项目， 要根据公租房的特点对小区住户的服务需求做好分析， 加强从事客服、 保安、 清洁等物业管理工作人员的培训， 全面提高服务技能、 改善服务态度。三是要建立起居民、 物业管理公司、 公租房管理局互访制度， 及时查找问题。要建立起物业管理公司和居民的互访制度，当居民对房屋、 小区管理等提出问题， 物管应及时处理， 并定期回访， 了解处理后的使用情况和居民新的需求； 要建立起公租房管理局和物业管理公司的互访制度，公租房管理局应定期回访物业管理公司，由于重庆公租房 “公” 的性质， 尽管其小区物业管理实行了市场化运作， 由租户承担物管费， 但政府必须对物业管理进行定期考核， 同时物管公司也应及时向公租房管理局反映物业管理的现状和存在的困难；要建立起公租房管理局和居民的互访制度， 居民可以向公租房管理局反映问题， 公租房管理局也主动定期开展问卷调查，直接了解居民的需求和小区存在的问题，以便出台有针对性的措施。（三）
加快超市、 医院、 学校等配套设施的建设， 推进小区安全管理。要加快超市、 医院、 学校等配套设施的建设， 保障居民生活与子女教育。要推进社区医院和药店的建设与管理， 扩大银行种类和数量， 新建公租房小区加快大型连锁超市的入驻和农贸市场的修建。每个公租房小区都应配备幼儿园和小学， 并加快开学进度和管理， 合理确定收费标准， 强化师资力量和教学设施设备， 保障教学质量。同时， 要推进小区安全管理， 为居民打造更加和谐的治安环境。一是针对小区居民安全感调查结（下转第 136 页）86
企业导报2014 年第 13 期通过几年的内审工作， 使我们对自己所从事的工作有了更深刻的认识， 也充分认识到内审工作在单位经济建设中的重要作用。随着审计环境的改善， 审计人员自身素质的不断提高， 内审工作必将发挥更大的作用。创建结合， 多管齐下， 综合整治， 扩大效果； 四是发现苗头及时调。
抓矛盾纠纷的调处， 必须善于抓动态、 抓苗头、 争主动。
村村设立纠纷信息收集员， 一旦发现矛盾纠纷的苗头， 要及时派人靠上做工作， 尽快将其消灭在萌芽状态。果并不太好的情况， 要设置门禁， 只有本小区的居民才能进入，在进出口和小区内合理规划安装电子监控系统， 同时物业管理公司加强安全管理， 对门卫进行培训， 加强夜间巡逻。每个小区都应设立社区警务室， 配备经验丰富的民警、 优秀文职人才和齐全的办公设备， 掌握社区的治安情况， 及时处理出现的问题。全概率公式与贝叶斯公式在信号传输方面的应用王雪明宋娜(黄淮学院数学科学系,河南驻马店463000)摘要：
全概率公式与贝叶斯公式是概率论与数理统计的主要内容， 它在现代经济学、 管理学及生物医学研究中的应用越来越广泛.本文主要研究全概率公式与贝叶斯公式在在信号传输方面的应用。关键词：
信号传输； 应用； 全概率公式一、 全概率公式与贝叶斯公式的基本思想和使用规则全概率公式的基本思想：要计算一个复杂事件的概率， 可以把该事件分解成若干互不相容的简单事件的并事件， 然后利用加法公式和乘法公式分别计算这些简单事件的概率 （即执因寻果）
。贝叶斯公式的基本思想：
已知试验结果， 要寻求某种原因发生的可能性(即执果索因)， 然后利用条件概率和全概率公式就可以求出.即贝叶斯公式告诉我们：列的 “原因” 概率求得。“事后” 概率可以通过一系全概率公式的使用规则如下：①使用全概率公式求解问题， 其随机试验具有层次性， 前几次试验结果的交叉为样本空间的一个分割， 最后一次试验的结果为目标事件。②使用全概率公式求解问题， 其试验数据具有对称性， 即与成对出现。由于贝叶斯公式的使用情景与全概率公式相同，因此， 全概率公式的使用规则也适用于贝叶斯公式。二、 全概率公式与贝叶斯公式在信号传输方面的应用若发报机以 0.7 和 0.3 的概率发出信号 “0” 和 “1” ， 由于随机干扰的影响， 当发出信号 0 时， 接受机不一定收到 0， 而是以概率 0.8 和 0.2 收到信号 0 和 l； 而当发出信号 1 时， 接收机以概率 0.9 和 0.1 收到信号 1 和 0。现求当接收机收到信号 0 时，发报机是发出信号 0 的概率。解：
把发报机发出信号 0 记为事件 A0， 发出信号 1 记为事件 A1， 接收机收到信号 0 记为 B0， 收到信号 1 记为 B1。当收到信号 0 时， 可能发报机确实发出的是信号 0； 也可能是由于干扰的影响， 发出的信号为 1 而收到信号为 0.可见， 导致事件 B0发生的原因只有事件 A0和 A1， 且它们互不相容， 因此构成了一 个划分。由题意可知 P （A0）
=0.7， P （A1）
=0.3， P （B0/A0）
=0.8， P （B1/A0）=0.2， P （B1/A1）
=0.09， P （B0/A1）
=0.1。当接收信号 0 时， 发报机发出信号 0 的概率为P渊A0冤P渊B0/A0冤1移P渊Ai冤P渊B0/Ai冤本文主要利用概率论中两个重要的公式——P渊A0/B0冤=i = 0=0.949.—全概率公式与贝叶斯公式， 借助计算机， 建立数学模型， 根据实际情况来解决信号传输中存在的诸多问题.在研究受随机影响的问题时， 需要用全概率公式和贝叶斯公式研究数据有效的收集、 整理、 分析以及对生物医学问题做出的推测和预测． 全概率公式与贝叶斯公式是统计学的基础， 为基础医学、 生物、 经济等领域采取决策和行动提供了重要的依据及建议， 从而促进社会进步.作者简介：
王雪明 （1992-）
， 平顶山市舞钢市人， 黄淮学院数学科学系信息与计算科学 1101 班学生。（下转第 70 页）（上接第 86 页）（上接第 87 页）（上接第 90 页）136
篇二：关于公租房管理存在的问题及对策的思考
住房保障工作， 解决城乡居民的住房问题，特别是解决城镇低收入家庭住房困难，是党和政府关注民生、推进社会和谐、维护国家长治久安的一项重要举措。自 ２００５年起大理州实施的保障性住房建设，其中，廉租房和公租房是大理州保障性安居工程的主要形式， 也是保障性住房建设和管理中的重点和难点。
本文拟通过分析大理州廉租房和公租房的现状和问题，进一步探寻大理州保障性住房管理的改进措施。一、 大理州廉租房公租房的基本特点１、建设规模不 断扩大。
从 ２００５年至 ２０１２年，大理州完成投资 ２４ ．７ ６亿元， 实施了城镇保障性安居工程 ５７ ０８２套， 其中廉租房 ２２８４ ９套 １１５万平米、公租房 ８９ ７ ０套 ４ ４ ．８万平米、 经济适用住房 ２２１８套 ２０．７ １万平米、各类棚户区改造 ４ ３９ ７户，共争取中央廉租房租赁补贴专项资金 １４ ９ ７ ４ ．１２万元， 已发放租赁补贴１８６４ ８户，结余资金 １０ ５０２．９ ３４万元，全部用于购买廉租房房源 １１５６套。２、保障对象不断增加。
根据调查情况，至 ２００８年底前， 全州需保障的城镇低收入住房困难家庭共有４ ５５２户；２００９年廉租房保障对象和范围扩大后，全州需保障的住房困难家庭共有 ２９ ６９ ９户、９ ９ ６５１人。３、租金标准统一规范。
大理州城镇区域的住房保障方式主要包括实物配租 （廉租房、公租房）
； 租赁补贴 （廉租房保障对象未实物配租的， 通过发放廉租房租赁补贴实现应保尽保）
和可购买产权的保障房 （经济适用房、限价商品房）
三种形式，目前主要实行的是实物配租和租赁补贴两种形式。
大理州廉租房实行分级定租的方式， 公租房租金水平， 由县市人民政府统筹考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素合理确定，并按年度动态调整。
公租房租金原则上不得高于同地段同档次市场租金的 ８０％。
廉租房的租金， 由各县市政府根据当地家庭平均住房水平、财政承受能力以及城市低收入困难家庭的人口数量、结构等因素，以户为单位确定了各自住房保障面积标准和租金标准。
除实物配租之外，大理州还采取租赁补贴的方式，对因条件限制不能享受廉租房的困难户进行货币补贴。４、组织机构逐步建立。
为切实加强对住房保障工作的组织领导， 州、县市两级都成立了由政府领导任组长，发改、财政、建设、国土等相关部门组成的领导组，在建设主管部门设立办公室，负责领导、协调日常工作。
目前，大理州住房保障和房产管理局已经成立，大理州廉租房公租房管理问题研究中共大理州委党校课题组（中共大理州 委党校， 云南大理671000）摘要：
做好住房保障工作， 解决城乡 居民住房问 题， 特别 是解决城镇低收入家庭的 住房困 难，是党和政府关注民生、推进社会和谐、维护国 家长治久安的一项重要举措。
通过多 年努力 ， 大理州 的住房保障体系已初步建立， 保障性住房管理取得一定实效， 但对廉租房和公租房的 管理还有很多 政策有待检验和完善， 管理中还存在着不少问 题。
本文在分析大理州 廉租房、公租房基本特点、管理现状和存在问 题的 基础上， 提出 采取加强队伍建设、规范制 度、完善管理体系 、强化监管、建立信用 评估等措施， 加强大理州 廉租房、公租房管理。关键词：
大理州 ； 廉租房公租房； 管理现状； 存在问 题； 管理对策中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：1671-2994（2013）06-0106-04收 稿 日 期：２０１３－ ０ ８－ １１课题组简介：
李锡鹏（１９ ６２－ ）， 男 ， 云南鹤庆人， 中 共大理州 委党校理论研究室主任、副 教授。
研究方向：
社会管理。
（课题组长、执笔）课题组成员：
董灿明 、王丽熔、高丽芝。中共云南省委党校学报The Journal ofYunnan Provincial Committee School ofthe CPC2013 年 11 月第 14 卷第 6 期Nov,2013Vol.14No．11１０６··
县市住房保障和房产管理局正在筹建当中。５、工作制 度不 断完善。
目前，大理州各县市均制定了低收入家庭住房保障方案和年度计划，住房保障规划和管理办法，建设用地保证供应、保障资金、资金专账管理等制度， 并出台了廉租房、公租房补贴管理办法、分配方案、入住须知，以及住房申请、轮候、公告等相关配套管理制度， 同时， 还建立了保障性住房档案和低收入住房困难家庭档案。二、 大理州廉租房公租房的管理现状１、固 定资产管理现状。
目前，全州廉租房、公租房房源筹集只有政府新建这种方式， 新建廉租房、公租房的土地由各县市政府行政划拨，建设资金在申请中央和省、州补助之后，不足部分由县市政府自筹。
已建廉租房土地使用权证和房屋所有权证，除云龙、漾濞、巍山、祥云 ４县正在办理外，其余县市都已经办理。
廉租房、公租房租金都已实行 “收支两条线”和专户 管理，但各县市均未健全资产核定、管理使用制度，廉租房、 公租房固定资产的管理主体和方式也不尽相同，主要有以下六种类型：第一类是廉租房、公租房固定资产权属明确为国资公司所有，由国资公司委托建设主管部门实施廉租房、公租房建设。
廉租房、公租房分配、建档、日常管理等工作由建设主管部门下属房管所负责，所收租金上缴财政， 主要用于物业管理和公共设施的维护修缮。鹤庆县、宾川县、云龙县属于此种类型。第二类是县市政府明确建设主管部门为廉租房、公租房项目建设实施主体，分配、建档、日常管理等工作由建设主管部门下属房管所负责，所收租金上缴财政，主要用于物业管理和公共设施的维护修缮。
大理市、永平县、剑川县、巍山县属于此种类型。第三类是由建设主管部门作为廉租房、公租房项目 建设实施主体， 并负责管理项目 建设资金和廉租房、公租房固定资产，民政部门作为政府廉租房、公租房行政管理机关， 负责组织廉租房、公租房的租赁及其他日常管理工作。
洱源县、南涧县属于此种类型。第四类是县市级成立廉租房、 公租房建设领导组， 并在建设主管部门设立领导组办公室， 负责实施廉租房、公租房建设及后期管理工作， 在房管所设立建设资金科目，建设和管理资金由办公室主任审批后运行，廉租房、公租房项目建设、小区管理、房租收缴、水电费代缴代收等工作均由房管所组织实施和协调完成，祥云县属于此种类型。第五类是廉租房、公租房由县城所在地镇政府负责建设，建设主管部门协助。
固定资产管理主体未明确， 分配、管理由负责实施的镇政府主办， 民政、建设主管部门配合，弥渡县属于此种类型。第六类是没有明确廉租房、公租房固定资产的管理主体， 由建设主管部门负责实施廉租房、公租房建设，分配、建档、日常管理等工作由建设主管部门下属房管所负责， 所收租金暂存建设主管部门， 租金收取后还未进行管理使用，漾濞县属于此种类型。２、动态管理现状。
（１）分配、建档情况。
根据廉租房、公租房管理相关规定， 各县市对申请住房保障家庭都进行了认真审查，并建立了档案。
相应的廉租房、公租房管理档案也已建立，但档案管理和档案制度不健全、不规范，没有建立专门的电子档案。
部分县廉租房、 公租房档案没有做到一户一档， 档案材料不全。（２）准入及退出 机制 执行情况。
根据中央和省、州要求，各县市分别制定了廉租房相关制度和措施， 对廉租房保障对象的申请、登记、审查、公示以及轮候、入住、跟踪管理、退出等工作作出了明确规定，并严格按照规定要求， 对廉租房实物配租对象实行动态管理。目 前，全州已建好的廉租房、公租房已经全部安排保障对象入住， 但由于廉租房、公租房制度实行时间不长，全州还没有保障对象主动退出实物配租。
（３）“先租后售 ”政策落实情况。
目前，除祥云县、永平县、宾川县正在积极组织外， 其他县市均未开展廉租房、公租房 “先租后售”政策相关管理措施和办法的制定工作，廉租房、公租房 “先租后售”制度在全州尚未真正实施。３、物业管理现状。
目前，全州廉租房、公租房物业管理工作正处在起步阶段， 各县市结合各自 工作实际，对不同的管理模式开展了积极探索。
（１）物业管理公司 专 业化管理模式。
大理市廉租房小区交付使用后， 由市房地产管理处聘用临时工 ６人进行管理，通过两年的管理摸索，从 ２０ ０８年 １月 起，委托大理三环物业管理有限公司和成建物业管理有限公司实行专业化管理。
祥云县廉租房物业管理也由县廉租办委托祥云县佳艺园林景观绿化有限公司管理。
（２）政府相关部门 集中 统一管理模式。
由县建设主管部门负责聘请人员统一管理， 租金收缴后全额上缴财政， 聘用人员工资、公共部分保洁、水电及维修资金等相关费用均从租金中支出，政府财政包底。
鹤庆县、洱源县、剑川县、宾川县均采用此种管理模式。
（３）政府主管部门指导下的业主自 我管理模式。
在建设主管部门的指导和帮助下， 通过选举产生廉租房、公租房物业管理委员会，义务对廉租房、公租房小区进行物业管理，收取的租金大部分用于小区管理。
永平县、云龙县、弥渡县采用此种物业管理模式。
巍山县则采取第一种和第三种模式相结合的物业管理模式；漾濞县则由房管所收取租金，物业未进行系统管理。中共大理州 委党校课题组：
大理州 廉租房公租房管理问 题研究１０７··
三、 大理州廉租房公租房管理中存在的问题１、固 定资产管理中 存在的 问 题。
目前，大理州各县市尚未制定相应的廉租房固定资产管理办法，资产核定、管理、使用制度尚未健全，廉租房固定资产日常管理机构和监管职责未具体明确，廉租房固定资产的管理方式不统一，全州大部分县市廉租房固定资产的日 常管理工作由建设主管部门下属的房产管理部门暂时负责，无具体的机构、人员和经费，且大多数工作人员属兼职或临时参与。
目 前， 全州累计完成投资２４．７ ６亿元，实施了城镇保障性安居工程 ５７ ０８２套，争取中央廉租房租赁补贴专项资金 １．４ ９亿元，发放租赁补贴 １８６４ ８户，利用结余资金 １．０５亿元，购、改廉租房１１５６套。如何有效地管好、用好这一重要资产，在服务社会和人民群众的同时， 最大限度地盘活国有资产，为住房保障制度提供有效的资金支持，已经成为关系国家住房保障政策措施全面落实和全州社会和谐、科学发展的重大问题。２、动态管理中存在的问 题。
虽然各县市按照中央和省、州的有关要求，分别制定了一系列管理措施，通过宣传发动、入户摸底调查、实地核实、三级审定、媒体公示等严格程序， 对廉租房进行了动态管理， 但仍存在诸多困难和问题。
（１）制 度不健全。
各县市虽然制定了许多切实可行的管理措施，但由于缺乏规范统一的政策法律体系支撑，导致在制定政策措施时不同程度存在监管责任部门职责不明确，擅自扩大保障对象范围，审查、申报程序不严谨，准入、退出机制不健全，合同条款不规范等问题，给日常的规范化管理带来了困难。
（２）供需矛盾大。
由于住房困难家庭较多，廉租房供应远远小于需求， 供需矛盾比较突出， 实物配租分配难度大。
（３）审核要求高。
申请入住廉租房、公租房的家庭情况错综复杂， 其家庭经济收入审核难度大， 特别是无稳定收入的家庭收入情况很难核准，收入核定的范围、构成不明确，人口、收入及住房等变动情况难掌握， 申请人自行申报情况与实际出入较大，且由于工作的不断深入， 保障对象范围、建设规模也在扩大，各县市原来制定的管理办法已不能完全适应实际工作， 导致部分收入已超出入住标准的人群，仍然租住着廉租房、公租房的现象。
（４）退出 执行难。
对入住对象在租赁合同到期后，其家庭经济收入状况难以全面掌握，住房保障机构在其是否应该继续享受实物配租和租赁补贴上很难作出科学判断。
除其经济条件改善、自 愿退出外， 会出现廉租房、公租房一次入住、终身保障的可能。
目前，大部分县市由于无专职的住房保障和管理机构， 未能按规定开展定期走访、抽查、调查访问等日 常管理工作， 无法及时掌握入住家１０８··庭的人口、收入及住房等变动情况。
对违反各级 《廉租房管理办法》有关规定，依法应当退还承租廉租房、公租房的住户执行难度大。
（５）档案不 健全。
各县市廉租房、公租房档案一户一档制度没有完全建立， 保障对象档案材料不全，影响了廉租房、公租房的动态管理。３、“先租后售 ”政策落实中 存在的 问 题。
根据 《云南省人民政府关于进一步加快保障性安居工程建设的实施意见》规定，廉租房、公租房保障对象达到规定入住期限，经济条件好转且具备一定支付能力的廉租房、公租房住户，可以实行廉租房定向销售政策，即廉租房、公租房 “先租后售”政策， 以 “成本价”出售给廉租房、公租房住户， 调动部分低收入住房困难家庭的积极性，迅速回笼资金投入廉租房、公租房再建设，达到节约政府住房保障管理成本的目的。
而大理州各县市对廉租房、公租房 “先租后售”政策的执行普遍存在等待观望的状态。４、物业管理中存在的问 题。
目前，全州廉租房、公租房物业管理正处在起步阶段， 各县市根据实际，主要进行了小区的日常管理。
除大理市、祥云县由物业管理公司管理外， 其他县尚处在建设部门指导、住户自发管理的模式。
从政策层面看，目前，还没有一个规范的、具有针对性、指导性的廉租房、公租房物业管理法规，也没有建立起一套行之有效的管理手段。
从管理上看，廉租房、公租房管理尚处起步阶段，管理主体和职责不明确， 后续管理难度大， 物业管理费用收取难度大，资产维护和物业管理经费不足，财政压力大，加大了政府对廉租房、公租房的管理难度。四、 加强大理州廉租房公租房管理的对策１、加强廉租房公租房管理机构和工作队伍建设。目前，州住房保障和房产管理局领导班子、办公场地、办公设备、工作人员已经全部落实， 县市住房保障和房产管理局组建工作基本完成，但是机构职能还需进一步规范和完善，工作人员的从业素质和专业技术水平也需全面提高。
为此，要组织保障性住房干部队伍开展政策法规培训和专业知识教育，全面提高工作队伍的管理能力和服务水平，为全州住房保障工作的制度化、规范化、专...
篇三：关于公租房管理存在的问题及对策的思考
房准入与退出管理的问题与对策研究——以重庆市为例 曹小琳， 余楚喜 （重庆大学 建设管理与房地产学院， 重庆 400045）
[摘要]：
以在全国率先建设发展公租房的重庆市为研究对象， 分析公租房的准入和退出机制、 管理办法等存在的问题， 并从租金、 监督管理、 收入审核、 轮候机制四个方面提出完善公租房准入和退出管理的对策建议， 旨在为进一步完善重庆市公租房管理并为全国公租房的建设与发展提供参考与借鉴。
[关键词]：
公租房； 租金； 准入与退出机制； 住房支付能力；
[中图分类号]
F293
[文献标识码]
A 建设公共租赁住房（以下简称公租房）
是政府解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个过渡性的解决方法。
目前， 我国公租房建设还处于起步阶段， 相关政策的制定有待完善， 特别是公租房准入和退出机制的构建都还处于探索阶段。
回顾近十年来我国廉租房和经济适用房的发展历程， 其准入和退出机制的管理一直是困扰我国住房保障制度的瓶颈因素。
李欣欣(2009) 、 李素贞(2009)、 何元斌(2010)等人在研究我国廉租房和经济适用房实施效果中都提到准入和退出机制已经严重制约我国保障性住房的发展[1-3]。
吴海瑾(2009)指出公租房是一种过渡性的解决办法， 政府所拥有的公共租赁住房资源比其他类的保障性住房资源还要稀缺,建立合理的公租房进入、 退出机制,尤其是退出机制,显得更加重要[4]。
2010 年初， 重庆市在全国率先大规模建设公租房， 第一批建成的公租房已于 2011 年上半年投入使用， 预计年内还将有 1000万平方米公租房陆续投入使用。到目前为止， 重庆市公租房建设量已居全国首位， 其建设发展模式也受到社会广泛关注。
本文以重庆公租房管理机制为研究对象， 分析公租房准入和退出机制中存在的问题， 并提出相应的对策建议， 以期为进一步完善重庆市公租房管理并为全国公租房的建设与发展提供参考与借鉴。
1
重庆公租房准入和退出机制 2010 年重庆市共开工建设了 1300 万平方米公租房， 2011 年还将有 1350 万平方米公租房开工建设。
目前已建成的公租房已有三批签约入住。
当前， 重庆实施公租房制度的主要依据是《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》 和《重庆市公共租赁住房管理实施细则》（以下简称《实施细则》）
展开， 对重庆公租房的准入和退出做了详细的规定。
1. 1 准入条件 凡年满 18 周岁， 在主城区工作的本市无住房或家庭人均住房建筑面积低于
13 平方米的住房困难家庭， 大中专院校及职校毕业后就业人员及进城务工、 外地来主城区工作的无住房人员， 均可申请公共租赁住房。
另外， 廉租房住户也被纳入公租房的保障范围。
1. 2 退出管理 根据《实施细则》 的规定， 退出情况可以分为两种：
一种是自觉退出。
不满足上述准入条件的人群， 应该退出公租房， 可给予三个月的过渡期， 过渡期内按公共租赁住房租金标准的 1.5 倍计收租金； 另一种是惩罚性退出。
公共租赁住房承租人和购买人有下列行为之一的， 解除租售合同， 收回公共租赁住房， 其行为记入信用档案， 5 年内不得申请公共租赁住房：
1． 提供虚假证明材料等欺骗方式取得公共租赁住房的；
2． 转租、 出借的；
3． 改变公共租赁住房结构或使用性质的；
4． 承租人无正当理由连续空置 6 个月以上的；
5． 拖欠租金累计 6 个月以上的；
6． 在公共租赁房中从事违法活动的。
7． 违法租赁合同约定的。
1. 3 重庆市公租房准入和退出管理的特点 重庆市公租房制度的主要特点是：
1.准入条件宽松， 是全国唯一一个不设收入限制的城市； 2.建设速度快， 供应体量大。
未来五年， 重庆市将完成 4000 万平方米公租房建设， 大体量的供应保证了准入条件宽松的可能性， 也避免了轮候时间过长而产生的供需矛盾； 3.公租房可以买卖， 但是只能卖给政府， 价格为购买价格加上同期银行存款利息； 4.退出管理的人性化， 正常性退出情况下， 收回公租房之前给予三个月的过渡期。
5. 承租人在租赁 5 年期满后， 可选择申请购买居住的公共租赁住房。
2 重庆公租房准入和退出机制存在的问题分析 就目前重庆的公租房准入和退出管理模式而言， 还存在下列主要问题。
2. 1 准入条件过于宽松 重庆公租房审核标准主要是住房情况， 不设收入限制， 并且承租者在住满 5年后可以以十分低廉的价格购买公租房。
过于宽松的准入条件促使很多本可以通过市场解决住房问题的人申请公租房， 他们的主要目的是以后能以低廉的价格购买公租房， 这些人并不是真正迫切需要保障房的人群， 容易导致福利资源的固化。
并且目前房地产行业还不规范，在利益的驱使下很难避免转租等一些违规腐败行为的发生。
同时， 福利大平均容易让一些有发展潜力的年轻人安于现状， 完全依赖政府的资助， 不愿意退出公租房， 形成“养懒汉” 的现象。
另根据相关数据统计， 重庆每年新增就业人员近
30 万人， 这部分人群里面大部分都是刚毕业的大学生和进城务工的农民工， 随着城市化进程的加快， 外来人员越来越多， 公租房这块“蛋糕” 将越来越小， 政府必须一直不断的提供公租房来保证更需要的人群得到保障， 如果供应不足， 又很难保证生活在底层的人群优先得到保障。
这样不仅增加财政负担， 还导致稀缺资源的极大浪费。
2. 2 租金补贴标准不合理 目前， 重庆市已经接受摇号申请的公租房租金为每月 9-11 元/平方米， 物业管理费为每月 1.03 元/平米， 即平均承租者每个月租房成本为 10.03—12.03 元/平米， 加上水电费， 交通成本， 承租者的住房成本基本上占到家庭收入的 30%左右。
公租房的面积越大， 相对于市场上出租的商品房的优势就越来越小。
例如，一套 80 平米的公租房租金并不比同地段的私人出租房优惠很多， 而市场的商品房基本上配备了家具家电， 基本生活设施完备， 租住不需通过复杂的申请流程，随时签约随时入住更能及时解决住房问题， 故家庭租住多半不愿选择公租房。
根据国际标准， 住房成本占到家庭可支配收入的 30%以上就属于住房支付能力不足。
公租房本为保障性住房， 公租房租金明显偏高。
根据政府调查的相关数据， 仅重庆主城各开发区有 10 多万农民工和大中专毕业的就业人员， 在政策不断放宽的情况下， 公租房面对的人群更多。
但是重庆公租房前三批审核通过人员仅 8 万人左右， 可见民众对于公租房的申请并没有那么积极。
纵使第三批审核通过人群明显增加， 也只是在政府不断放宽政策之后的“促销” 效果， 全国已经有多个城市甚至出现公租房被弃租的现象。
2. 3 承租者自觉退出公租房难 住房是生活必须品， 没有申请到公租房， 老百姓只能通过市场来解决住房问题——租住私人住房， 目前我国对私人租房市场并没有太多管制， 租房合同完全形式化， 承租者完全处于弱势地位， 房东可以随意进出住房， 甚至赶走承租者，租住私人住房毫无安全感和稳定感可言， 这就让许多人没申请到公租房就想方设法申请， 一旦申请到公租房就会想方设法长期占有， 给退出办法的实施造成障碍。
2. 4 惩罚性退出监督机制不完善 虽然《实施细则》 中明确规定公租房租住过程中的一些违规行为， 如转租、出借公租房， 可进行相应处罚， 但是公租房小区是一个开放型小区， 进出人员复杂， 不可能一一审核。
目前主要靠工作人员入户调查和群众监督， 这种监督办法在廉租房和经济适用房实施过程中可看出存在很多不足， 难以达到监管的效果，这就让转租、 出借等违规行为找到了契机。
3 完善重庆市公租房准入和退出机制的建议 3. 1 细分保障人群， 制定相应的准入机制 公租房是一种有限的政府保障资源， 在保障对象上应该充分体现其福利性，重点保障真正有需要的住房困难人群。
公租房建设初期， 始终处于供小于求的状
态， 而住房问题又是很迫切的需要立即得到解决的问题， 为了让那些无法通过市场解决住房问题的人群最先最快的得到保障， 就需要制定相应的准入机制， 建议：
1.根据收入审核划分人群， 对于收入较低的住房困难人群给予优先。
对于中高收入者在准入方面可设置相对较高的租金或者其他租房附加条件。
2.适当考虑申请时间的先后， 避免申请轮候时间过长。
在廉租房和经济适用房实施中， 就经常由于轮候时间过长而受到群众质疑。
并且住房是一种急需品，长期的轮候就失去了其保障意义。
3. 2 合理确定租金， 实现福利最优化 为了体现公租房的福利性又不至于过大增加政府负担， 建议在租金的定价应考虑以下几点：
1.居民的住房支付能力。
为体现公租房的公益性， 公租房的租金设定首要考虑的是不能增加居民的生活负担；
2.与廉租房保障范围的衔接， 避免形成新的“夹心层”。
重庆将廉租房的保障人群也纳入公租房的保障范围， 但是廉租房人群的收入标准限制很低， 这样就形成了新的“夹心层”。
针对这一问题， 可以采用剩余收入法[5]的思想， 假定家庭可支配收入分为基本住房支出、 人均基本非住房消费和家庭积蓄三种， 家庭收入表达式为：
CNFZI 其中， I 表示家庭可支配收入， F 表示家庭人均基本非住房消费， Z 表示家庭基本住房消费， N 表示家庭人口数， C 表示家庭积蓄。
不考虑消费偏好， 人均基本非住房消费 F 可以当成是一个定值， 剩余收入（Z+C）
即是所能承受的最大住房负担。
公租房的租金（R）
应该在扣除了 基本非住房消费NF 的基础上进行阶梯定价， 即 %30, 10)()(0IRPRiiCZiNFIR，；，
其中 P0表示市场租金， i 表示租金占剩余收入的比值， 公租房租金应该以市场租金和家庭收入的 30%为限。
公租房为保障基本生活质量而为中低收入者提供的住房， 并不是享受型住房， 故公租房应该以中低收入人群非住房消费作为非住房基准消费①。
以重庆为例， 据相关统计数据显示， 重庆市 2010 年中低收入人群人均月非住房消费 784.73元（不包括高收入人群）
见表 1， 即784.73()F 元 ， 则表 4 中各类人群剩余收 注：
○ 1 “非住房基准消费” 指的是家庭在其所在的社会中， 保障健康和有益生活所需要的除住房消费以外的最基本消费需求。
入（Z+C）
见表 2.
表 1. 重庆市 2010 年人均非住房消费和收入对比 项目 最低收入户（10%）
困难户（5%）低收入户 （10%）
中等偏下户 （20%）
中等收入户 （20%）
人均月非 住房消费 472. 21
412. 00 674. 57 784. 73
988. 16 人均月收入 762. 4
636. 27 1044. 58 1273. 99
1505. 46 人均月结余 290. 19
224. 27 370. 01 489. 25
517. 30 资料主要来源：
《重庆统计年鉴 2011》， 家庭人均人口数为 2.91 人。
表 2. 重庆市 2010 年各类家庭剩余收入 项目 最低收入户（10%）
困难户（5%）低收入户 （10%）
中等偏下户 （20%）
中等收入户 （20%）
人均月非住房基准消费 F 784. 73
784. 73 784. 73 784. 73
784. 73 人均月收入 762. 4 636. 27 1044. 58 1273. 99
1505. 46 人均剩余收入 -22. 33
-148. 46259. 85 489. 26 720. 73对于家庭剩余收入为负值的部分人群应该纳入廉租房保障范围， 租金按照廉租房保障标准收取； 对于家庭剩余收入高于市场租金标准， 则按照公租房成本定价或者按照市场标准收取； 对于高收入者租金甚至可以高于市场标准； 对于中间的“ 夹心层” 由此可得出公租房租金(784.73)RINCi ， 取 C=0， 则(784.73)RINi ， 调整 i 的取值， 最低为廉租房租金标准， 最高为家庭收入的 30%， 进行分段计取。
3. 3 规范私人租赁市场， 解除承租者后顾之忧 相关调查显示， 我国住房私有率为 85%， 说明我国大部分的住房掌握在许多中高收入者手中， 这部分房源构成了我国庞大的住房租赁市场。
对私人租赁市场的规范， 一方面能够为公租房吸收房源， 另一方面可以解决租住公租房的人群在退出公租房之后的后顾之忧， 能够完善城市供房体系， 保障住房市场持续有序的运行。
首先， 通过法律保护租房合同， 使租房合同成为真正约束租房各方行为的有效工具。
其次， 政府还可以通过政府信誉接收私人商品房出租者将自己的住房交给政府作为公租房房源“代租”， 这样不仅可以弥补公租房房源不足， 同时为不能申请到公租房的人在市场上租到合适的住房。
最后， 对于审核通过还在轮候期的公租房申请人， 可给予房租补贴直到入住公租房。
3. 4 建立相关配套机制， 保障应退则退 为了保障公租房准入和退出真正的实现， 做到应保尽保， 应退则退， 必须要有相配套的管理机制， 科学合理的为准入和退出政策的实施作依据。
3. 4. 1 建立收入审核系统 通过收入和消费两方面信息统计来衡量居民住房支付能力：
第一、 建立全国联网的个人收入申报系统， 鼓励居民如实申报个人收入、 资产等信息。
目前许多地方已经建立了地方性住房信息系统， 再综合统计银行、 社会保险、 公司等相关部门已有的数据信息， 成立专门收入统计部门， 构建全国网络信息共享平台， 建立动态监控数据库， 具体收入信息如图 1 所示； 第二、 通过消费习惯， 判断居民的生活水平。
由于隐性收入监测难度， 收入信息很难准确把握。
但是公租房审核可以通过调查消费水平， 银行存款变动情况， 日常生活中的出行， 家用电器等消费品等消费信息来作为参考信息， 如图 2。
图 1.收入信息统计
图 2.消费信息统计 3. 4. 2 建立个人租赁诚信档案管理 将惩罚性退出行为和正常性退出行为记入全国诚信档案,对于信誉良好的居民， 在全国范围内申请公租房给予优先权； 对于信誉差的居民， 可以限制其申请，情节严重者可以禁止申请公租房和其...
篇四：关于公租房管理存在的问题及对策的思考
荣，等：我国公租房政策实施中的问题及对策 城市规划与管理 我 国公租房政策实施 中的 问题及对策 郭宝荣 ，纪莹 ( 沈阳建筑大学 管理学院，辽宁 沈阳 1 10168) [ 摘要] 随着我国现代经济的发展 ，住房问题 已成为我国现代社会发展的一个主要 问题 。为了缓解我 国住房紧缺 问题 ，我 国政府开始实施公租房政策 ，有效地促进 了我国社会经济的稳定发展。本文就我 国公租房政策实施中的问题进 行了相关的分析，并针对存在的问题提 出了一些对策。[关键词 ] 公租房政策 ；问题 ；对策 [DOI] 10．13939／j．enid．zgsc．2015．17．147 1 引 言 在这个经济快速发展的社会里，人们的住房 问题 已经 变得越来越重要了，为了更好地满足当代社会及人们生活 的需求 ，我国住房政策也在不断改进。公租房政策作为我 国当前满足低收入家庭基本居住需求的保障，是我国现代 社会稳定发展的基础。然而在我 国公租房政策 实施 过程 中，受多种因素的影响，造成公租房政策实施不全面。在 当前社会发展形势下 ，为了更好地满足我国当代社会发展 的需求 ，在公租房政策实施过程 中，就必须认识 到其中存 在的问题，采取 有效的措施 ，保 障公 租房政 策的顺 利实 施 ，为我国现代社会经济的发展提供保障。
2公租房的概述 公租房是指 由国家提供政策支持 ，各种社会主体通过 新建或者其他方式筹集房源、专 门面向中低收人群体出租 的保障性住房 J 。公 租房作 为我国住 房体系 中的重要组 成部分 ，首先，公租房不归个人所有 ，是 由政府或公共技 工所有 ，其次，公租房一般为小户型房源 ，其建设 目的是 为了解决那些处于社会 “ 夹心层” 以及 中低收入人群 的 住房问题 ，住房条件和房屋租金具有较大的优惠 ，大部分 资金投入来 自政府和社会融资。近年来 ，我国城市化建设 不断加快 ，越来越多的人涌入到城市生活，增加了城市住 房压力 ，同时 ，毕业生的增加也会增加城市住房压力 ，而 公租房政策作为我国缓解住房压力的一项重要决策，我国 实施公租房政策有助于解决 目前我 国较为紧张的居民住房 问题 ，同时对于维护社会治安稳定和人 民的安居乐业 ，促 进我国现代社会 的稳定 、快速发展具有重要意义 ，也为我 国建设具有中国特色的社会主义现代化社会提供必要的基 础保障。
3我国公租房政策实施中存在的问题 3．1法律制度不完善 在公租房政策实施过程中 ，法律制度是公租房政策得 以顺利实施的保障，同时由于公租房具有较为优惠的租赁 价格 ，较低的租房准入条件，政府干预性等一系列特性 ， 故在公租房的租赁及政策实施过程中，为了保证过程的公 开、公正性 ，必然要制定相应的法律法规对相关实施环节 进行保护和保障。然而就当前社会发展形势而言，我国现 行的公租房法律制度主要体现在有关公租房的部门规章和 地方政府规章中。由于公租房是归政府所有，就会造成与 公租房政策相关的法律制度修改频繁 、内容重复等 问题 ， 进而使得公租房法律制度形式存在缺陷，在实际工作当中 难以把握和运用。同时 ，法律制度的不完善也会造成一些 违法行为的发生 ，不利于我国公租房政策的实行。
3．2融资渠道单一 从公租房的定义中可以看 出，公租房是归政府或公共 机构所有的 ，公租房的这种性质就决定了其主要是依靠政 府投资来进行建设 的，政府成为公租房资金 的主要来源 ， 许多信贷机构都不愿意参与到公租房投资 ，进而造成了公 租房建设资金不足 ，公租房建设项 目所需资金在实际融资 过程中遇到的各种 问题严重限制着公租房项 目的推广及公 租房优惠政策的贯彻实施。而在当前社会发展形势下 ，越 来越多的人涌入到城市生活，尤其是一些刚毕业的学生 ， 他们在城市中的住房主要是依靠公租房。为了更好地满足 我国当代社会发展的需求 ，拓宽公租房融资渠道 ，为公租 房建设提供充足的资金有着重要的作用和意义。
3．3监督管理机制不健全 在我国公租房政策实施中 ，我国监督管理机制的不健 全主要体现在以下几点。首先 ，公租房是归政府或公共机 构所有 ，而在这个 以利益为核心的经济时代里 ，许多政府 官员利用手 中的权力 ，以权谋私 ，知法犯法。其次，我 国 社会主义市场经济还不够完善 ，市场上一些恶性竞争行为 的发生对我 国公租房政策的实施会产生巨大的威胁。由于 我国公租房政策的制定和实施均处于探索试行阶段，政府 的监督管理机构和相应的监管机制难 以避免存在一定的问 题，同时公租房建设项 目在融资过程中的监管不到位，也 容易造成一些资金贪污、项 目质量问题等状况的出现，这 些都是 当前我国公租房政策实施中遇到的现实问题。
4我国公租房政策实施中存在 问题的应对策略 2015．4 眍
城 市规划与管理 中国市场 2015 年第 17 期 ( 总第 832 期) 4．1 完善我国公租房相关法律 在这个经济快速发展的社会里 ，法律具有强制性 ，法 律制度是我国现代社会发展的保障。随着我 国法制社会建 设 的不断开展 ，国家制定的各项法律法规正在不断地完 善，为此，在我国公租房政策实施中，为了保障公租房政 策顺利实施 ，解决我国现代社会住房问题 ，就必须建立完 善的公租房法律制度 J。首先 ，要制定完善 的公租房法 律法规 ，规定公租房申请 、审核等程序 ，同时制定相关法 律法规 ，明确政府在公租房政策 实施 中的法律责任和义 务。其次，要完善纠纷解决机制，以司法为保障，进而提 高公租房实施效果 。尽管我国的公租房政策起步较晚，住 房保障体系建设还存在一些问题亟待解决 ，但是 ，这些事 情顺利实施的重要保障就是要建立健全必要的法律制度， 从而推动我国公租房建设 以及住房建设进程的快速发展。
4．2拓宽公租房融资渠遵 我 国当前公租房建设资金的主要来源是政府 ，这种 单一的资金来源很难满足当代社会发展 的需要。为 了提 高公租房政策实施效果 ，不断拓宽公租房融资渠道有着 重要意义。政府可以采取一些优惠政策来拓宽公租房 的 建设资金来源 ，利用一些优惠政策来 吸引金融机构为公 租房提供贷款。同时还可 以采用银行统一筹集 、管理 和 使用保障性住房资金的方式，以 固定利息率 吸收社会 资 金。另外，公租房建设光靠政策 强制投入不是 可持续发 展的选择 ，因此需要设计合理 的补偿机制。政府可考 虑 在建造有一定规模的公租房小区时，适 当提高 商业配套 用房比例 ，将沿街的商业用房经营管理一并划 归公租 房 管理机构 ，用其长期稳定 的商业用房出租收益来 补贴公 租房的成本不足部分 。
4．3健全监督管理机制 在我国现阶段的公租房政策实施过程中，之所 以会 出 现政府官员以权谋私的问题 ，其最关键的问题就是我国现 有的监督管理机制还不够健全 。为了保障公租房政策的顺 利实施 ，更好地解决我国住房问题 ，健全我国监督管理机 制起着重要 的作 用 。首先 ，必须加强政府对公租房建 设的监督管理 ，对资金管理、土地供给进行集中管理，防 止公租房政策实施中出现以权谋私等问题 。其次，要建立 透明的公租房准入和退出机制 ，加强市场监管 ，对市场上 一些不合法的住房行为要给予坚决打击和严惩 ，进而规范 公租房政策实施环境 ，为我国现代社会的发展提供保障。
5结论 当前社会发展形势下 ，住房问题 已成为我国现代社会 发展的一个主要问题 ，为 了更好地满足我 国现代社会发展 的需求 ，缓解我国住房紧张问题，实施公租房政策已成为 我国现代社会发展的一项重要举措 ，公租房政策对我国现 代社会的稳定发展有着举足轻重的作用。为了更好地保障 我国公租房政策的实施 ，就必须完善法律制度 ，健全监管 机制 ，拓宽公租房融资渠道 ，进而不断提高公租房政策实 施效果 。
参考文献：
[ 1] 谢永康，杨刚，粱旭．基于数据包络对城市公租房制度效 率评价 [ J ] ．现代财经 ( 天津财经 大学学报 ) ，2014 ( 9) ：15 —21． [ 2] 吴翔华 ，张静 ，权艳 ．公共 租 赁住 房 政策 绩 效评 价 研究 [j ] ．建筑经济 ，2014 ( 5) ：81 —84． [ 3] 谢永康 ，梁旭 ，姚玲珍 ．我 国一线城市公 租房制度 效率 的 比较研 究 [ J ] 。现代管理科学 ，2014 (6 ) ：66 —68． [ 4] 张 俏 ，杨宏 ．我 国廉 租 房政 策 实 施 中 的 问题 研 究 综 述 [J ] ．中国集体经济 ，2013 ( 4) ：44 —45． [ 作者简介】郭宝荣 ( 1987一 ) ，男 ，山西忻州人 ，沈阳建筑 大 学管理学院在读硕 士。纪 莹 ( 1991一 ) ，女 ，辽 宁沈 阳人 ，沈 阳建 筑大学管理学院在读 研究生。
篇五：关于公租房管理存在的问题及对策的思考
市保障性住房存在的问题及对策建议的调研报告
根据市人大常委会 XX 年工作计划安排，结合市委部署开展的“查堵点、破难题、促发展”活动，我们城建环保工委在常委会分管领导 XX 副主任带领下，开展了我市保障性住房情况专题调研工作。通过向市政府相关组成部门了解收集相关资料；到 XX 项目等地现场调研，以及网上查找、借鉴兄弟省市有关保障性住房方面经验做法，形成了专题调研报告。现将具体情况报告如下：
一、XX 市住房保障基本情况 （一）相关文件政策法规情况
根据市住建局提供的有关资料，自XX年至XX年5月，我市共出台了有关保障性住房文件政策法规 X 件，其中现行
生效执行的文件政策法规 X 件，已废止的历史性文件政策法规 5 件。（详见附件一）
（二）保障房建设、分配情况
我市保障性住房主要类型有：配租型的公租房（含廉租房），配售型的经济适用房和限价商品房，以及一部分安置房，共三大类。截止 XX 年 5 月，各类保障性住房项目共 X个，累计开工建设各类保障性住房 X 套，建筑面积约 X 万平方米，总投资 X 亿元，累计完成投资约 X 亿元。按照“三级审核、两级公示”的审核程序，共分配保障性住房房源 X 套，其中公共租赁住房 X 套，经济适用住房 X 套，限价商品住房X 套，安置房 X 套（详见附表 1）。另，目前在建计划项目有 X 个，分别为海棠区创业人才项目、抱坡新城片区（南区）项目、XX 市南新农场安居工程项目，计划建设住房 X 套，其中保障性住房 X 套，安居型商品住房 X 套（详见附表 2）。根据省委省政府的工作部署和《XX 市人民政府办公室关于印发<XX 市安居型商品住房建设试点工作方案>的通知》要求，计划启动一批安居型商品住房项目建设（详见附表 3）。
（三）保障房运行管理情况
我市保障性住房由市住建局下属单位市住房保障管理中心具体管理，办理合同签订、租金收缴、房源退出、小区
维保维护等有关业务，同时联系物业公司加强对在管保障性住房小区的物业服务，做好安全保障、环境卫生等工作。
公租房租金全额缴入市财政局账户，由市财政局统一管理，市住建局承担租金催缴义务，对拒不缴纳租金家庭，依照有关规定予以处理。
后续管理方面。一是市住建局联合市资规局、市场监督管理局、市民政局、市人社局及市车辆管理部门对公租房租住家庭和租赁住房补贴领取家庭进行资格复核；二是不定期开展入户调查，对于不符合保障性住房申请条件的家庭，及时发现，及时取消其资格。对于退出的房源，统一从轮候家庭中，通过抽签、摇号等方式确定住房资格，进行再次分配。
（四）下一步保障性住房规划和建设情况
根据《XX 省人民政府办公厅关于开展安居型商品住房设试点工作的指导意见》，按照安居型商品住房工作要求，结合我市人口增长、引进人才和经济发展等情况，“十四五”（XX-2025 年）期间计划新建安居型商品住房 X 套。同时，省住建厅 XX 年下达我市 X 套安居型商品住房建设任务。经统筹，分别在布甫教师房项目、“同心家园”三十一期等项目中予以落实。
二、XX 市保障性住房规划、建设、管理方面存在的问题和不足 住房问题是重要的民生问题。保障性住房建设是国家解决中低收入群众住房困难，实现“住有所居”的重大惠民工程。近些年来，我市开展的住房保障工作，虽然做了大量工作，取得了一定成效，但仍存在一些问题和不足。
（一）保障房规划布局不尽合理，配套设施不完善
国家对保障性住房的规划布局有明确的政策规定，但实际很多保障性住房规划建设在偏远的城郊，相对城市主城区，生活配套设施滞后，交通、商业、学校、医疗服务站、垃圾中转站、农贸市场、公交线路等公共服务设施没能同步建设，建成后迟迟不能交付，造成保障家庭的生活、就业、看病、子女上学等方面存在诸多不便，并变相增加了生活成本，甚至造成有些保障房空置无人申请或是申请到了也没有去入住。比如位于吉阳区东北部的 XX 国际旅游岛人才创业基地。
( ( 二) ) 保障房建设制约要素多、征地拆迁难度大，交房周期长
近些年来，我市保障性住房建设资金的主要来源渠道偏窄，没有真正形成一种“政府主导、多方参与”的投融资渠道。一是保障性住房需求大，建设任务重，建设资金需要量
巨大，且回收周期长，有的资金支持难以到位，社会融资越来越困难，资金保障形势不容乐观，制约了金融支持保障性住房建设的可持续性。二是保障性住房实行政府定价、限价，利润微薄甚至没有利润，使得保障性住房建设的低收益与风险不相匹配，无法形成建设资金投入产出的良性循环，影响了社会资金和金融机构参与的积极性。三是在用地方面，普遍存在着规划选址难、征地拆迁难等问题，尤其是近年来征地拆迁户对补偿期望值高、要价高，协调难度大，拆迁周期长。前期的征地拆迁等支出和政策处理难度进一步加大，严重影响了工程建设进度，也增加了保障性住房成本。比如有市民网上反映 XX 申请通过的的公租房到去年已经 8 年了还没有分配到，XX 年申请通过的购买限价商品房到去年 7 年多了，也没有买到。
（三）保障房申请渠道单一，工作流程缺乏透明度
在历年开展保障性住房申报工作时，均只是收集纸质申报资料，后由人工登记审核，没有开展网上平台申请渠道，易造成材料丢失，同时工作效率较低。也存在申请公告发布时间过短，许多市民刚得知公告信息，申请就结束了的情况。比如有市民网上吐槽山林君悦小区人才房申请公告才一天，有的申请资料还未准备好、有的还在送资料的途中、有的还在排队等候递交资料，因先到先得、房源有限，就被告知申
请结束了。此举，引发部分市民质疑暗箱操作，提前知道内部消息的人员购买走了。
( ( 四) ) 保障对象界定难，准入与退出机制还不够完善
随着社会经济的发展，保障范围不断扩大，符合申请条件人员也日益增多。但现阶段，居民收入多样化，且不公开透明，社会诚信体系还不健全，住建、民政、金融、公安、税务、人社等相关部门之间信息共享不充分，隐形收入难以查证，非固定收入难以量化，只能采取入户调查、邻里走访、信函索证、张榜公示等传统方法认定家庭收入状况，给界定城镇低收入、住房困难家庭信息的搜集、核实和动态管理等带来了很大的难度，难以保证认定结果的科学性、准确性。从调研情况看，在实际操作中，表现在两个方面：一是家庭收入和住房面积都要按人均来计算，确定家庭人口数是关键问题。但大多数家庭都存在户口本、房产证登记的人口数与实际人口数不相符。如分家不分户、分户后父母由多个子女轮流或均摊赡养、女儿出嫁后户口不转等现象。个别家庭利用政策漏洞，通过增加人口数，降低人均收入和人均住房面积，以达到申请条件。二是保障对象家庭经济收入难核定。对有固定单位的保障对象，可深入其单位了解，准确掌握家庭收入情况。但对没有固定单位，又不定时定点从事一定劳动的保障对象，只能凭其本人申报的收入数量结合家庭生活
状况来评估，难以准确核定家庭收入。如有的经济条件还算可以的家庭为了纳入廉租住房保障范围，短期内压缩支出，所有现金都不存入银行，制造极度困难的假象，以达到补助目的，违背了中央政策的宗旨和公平原则。此外，保障性住房的退出机制也不够完善。以廉租房为例，我市廉租住房管理办法明文规定了退出的条件，但可操作性不强。特别是申请廉租房的人群中，部分家庭，即使生活稍有改善，但仍买不起房或不愿意买房，主管单位不能也无法将其硬性迁出，形成了“申请到廉租房等于获得了实物分房”，改变了廉租房的本来意义。还有一些廉租房，承租申请审核后，因承租户的联系方式改变，无法联系上承租户，已空房超过半年多，使得这些廉租房没有发挥应有的作用。
（五）后续运行管理还不够到位，公共基础设施作用发挥不充分
在一些经济适用住房小区，由于保障对象都是中低收入群体，租金收取缺乏强制手段，所缴租金有限，少数小区按时足额收取租金已存在困难，日常卫生、安保等物业管理难以为继。由于廉租房住户都是城镇困难家庭，廉租住房对象群体普遍受教育程度不高，加上宣传不到位、住户不理解，部分业主观念落后，用户对实行专业化的物业管理的作用不了解，总想只要服务不愿出钱，扰乱了正常的管理秩序，在
小区物业管理上存在很大难度。在一些配售型小区保障房和同小区商品房两者不共用园区，将保障住房与同小区的商品房隔开，不能共享配套基础设施和公共设施，如有市民网上反映位于XX迎宾路中段海螺岭路的同心家园12期保障房为万科湖畔项目，万科代建的保障房项目（万科湖畔三期 1、2、3 号楼）与其商品房楼盘（万科湖畔三期 4、5、6、7、8、9、10、11 号楼）用围墙和门禁隔离，导致保障房住户不能共享同一楼盘的公共基础设施。
（六）法规政策还不够完善，可操作性不强
我市虽然制定了一系列有关住房保障方面的文件法规政策，但在执行过程中还存在一些可操作性问题。安居型商品住房已纳入到保障房范畴，但还处在建设起步阶段，我市虽然根据《XX 省人民政府办公厅关于开展安居型商品住房设试点工作的指导意见》制定了《XX 市安居型商品住房管理暂行办法》，但这一房源类型的政策规定执行还需要时间和实践检验。
三、我们的意见和建议 住房保障是社会保障的重要组成部分，保障房已经成为政府在住房领域实施社会保障的重要载体。政府通过国家、社会等多种干预手段，解决困扰百姓的住房问题，不断改善
民生、改善人居环境、维护广大群众利益、促进社会和谐发展。XX 市作为建设 XX 自由贸易港排头兵，在打造标杆城市的过程中，不断增强市民的幸福感、获得感，为更好的解决市民心中的堵点、难点问题，推进我市住房保障工作，我们提出以下意见建议：
（一）加强研判，科学制定保障房建设规划，确保保障房建设数量和质量
一要加强对保障性住房制度的研究，进一步厘清保障性住房的概念与范围，促进各种保障方式之间的过渡与衔接，正确处理好政府与市场、保障房与商品房的关系，既要保障中低收入住房困难家庭的住房，也要促进房地产市场的持续健康发展。二要提高规划编制水平。建议市政府及有关部门在充分调查摸底的基础上，根据财政承受能力和我市城镇居民住房水平，按照“当前可承受、未来可持续”的原则，加快出台住房保障专项规划，合理确定建设规模、各类保障性住房构成比例和年度建设计划。三要探索多种建设模式。关于保障性住房建设模式问题，各地有着不同的做法。有的地方是“小集中、大分散”，有的地方是“大集中、小分散”，有的地方是在普通商品房中配建，有的地方是成片集中建设。建议市政府及有关部门根据我市的实际情况，不断总结经验，加紧研究出台符合我市实际情况的更有针对性的政策措施，
指导规范保障性住房建设。四要加大保障性住房用地供应力度。建议市政府向省政府有关部门反映，在下达保障性住房目标任务的同时，及早配套下达保障性住房用地专项指标。要科学编制用地计划，坚持集约节约用地的原则，合理利用存量建设用地，确保新增用地指标。建立保障性住房建设用地审批绿色通道，简化审批流程，优先保障保障房建设用地需求。选择多种方式重点供应保障安居型商品住房或公租房建设用地：一是在供应住宅用地时，优先保障安居型商品住房或公租房用地供应，专项用于安居型商品住房或公租房建设，安居型商品住房采取“限房价、竞地价”，通过“招拍挂”的方式出让；二是鼓励利用已供未用的存量商品住宅用地建设安居型商品住房或公租房，或将存量商品住宅转型为安居型商品住房；三是是通过购买或合作分成的形式将企业原有商业用地、公共服务用地，工业用地或交通用地，通过改变土地用途，变性为安居型商品住房建设用地。五要加强保障住房建设现场监督管理，增加现场工程质量监督工作力量，确保保障性住房工程质量，让受助者住得安全、住得放心、住得开心。
( ( 二) ) 拓 宽融资渠道，加大保障性安居建设工程投入力度和实施进度
在资金保障方面：要在认真落实保障性安居工程现有资金来源的基础上，进一步采取措施，拓宽资金渠道。一是加快投融资体制机制创新，吸引信贷资金、社保基金、保险资金、社会资金等多元化资金进入，拓宽融资渠道，满足大规模建设保障性安居工程的资金需求。二是创新财政支持方式，积极探索支持市城投公司成立专门负责建设、运营、管理公共租赁住房等保障性住房的分公司。通过投资补助、贷款贴息等方式，引导企业通过银行贷款、发行企业债券、社会投资等筹集建设资金，支持现有企业进行保障性住房建设、运营和管理，缓解财政资金压力。三是落实税费优惠政策，努力降低保障性安居工程成本，增加保障性住房建设利润，形成建设资金投入产出的良性循环，调动社会资金和金融机构参与的积极性。在加快实施进度方面：一要针对征地、拆迁等问题，做好项目前期准备工作，协调解决工作实施中的重点难点问题。要重视项目储备，提前筹划今后五年的项目。二要严格目标责任制，按照市委、市政府下达的建设指标任务和提出的时间节点要求，定期检查通报各保障住房建设进展情况、资金落实情况等，排查项目建设缓慢、基本建设手续不全等问题，规范项目资金使用，完善项目建设手续，加快推进工程进度，对工作推进不力者实行责任追究。三要建立协调工作机制。住房保障工作涉及到市住建局、市发展改革委、市财政局、市资规局等多个部门，各有关部门要进一
步明确工作职责，注重协调配合，加大财政支持、土地供应、工程质量、房源分配等各个环节的执行力度。
（三）充分利用网络平台等媒介，拓宽申请渠道
要贯彻落实“全国公租房信息系统建设工作座谈会”精神和相关要求，一是充分利用网络平台、报纸、广播、电...
篇六：关于公租房管理存在的问题及对策的思考
市保障性住房建设存在的问题及 对策建议的调研报告根据市人大常委会 XX 年主要工作计划，今年 4 月市人大常委会将听取和审议市人民政府关于 XX 市保障性住房建设情况的报告。为了全面了解我市十三五期间保障性住房建设的基本情况，市人大常委会组成以 XX 副主任为组长的调研组，从C月份开始，对我市保障性住房建设情况开展调研。调研组先后深入我市三县两区及市城投公司、市生态产业园区等棚户区、老旧小区改造、公租房项目现场进行实地调研，并召开专题座谈会，分别听取各县（区）人民政府关于保障性住房建设情况汇报，听取各方面的意见和建议。现将调研情况报告如下：
一、基本情况 十三五期间，我市认真按照国家和自治区关于住房保障工作的决策部署，着力加强住房保障工作，积极落实和推进
保障性安居工程建设，始终把住房保障工作作为改善民生的重点工作来抓，较好地完成了各项目标任务。据统计，十三五期间全市棚户区改造安置住房 X 套，公租房分配入住 X套，租赁补贴发放 X 户，城镇中低收入家庭居住条件得到了极大改善，初步建立了较为完善的住房保障体系。
通过调研了解到，经过十三五期间多年来的努力，我市保障性住房工作取得了明显的成效，主要体现在：
（一）棚户区改造规模化取得突破。十三五期间，我市棚户区改造建设任务共 X 套，已完成 X 套，完成率 X%，剩余 X 套为 XX 年国家任务，正在开展前期工作，预计今年内全面开工。通过大力推进集中成片、群众改造意愿迫切的老城区内脏乱差棚户区改造，广大群众特别是低收入住房困难家庭居住条件和居住环境得到了根本性改善，实现了住有所居，我市的棚户区改造工作取得了自治区住建厅的高度认可，近年来多次被自治区列为棚改工作先进市在全区棚改工作会议上做典型发言；多次获得自治区表彰，近几年连续被列为棚户区改造工作真抓实干、成效突出并予以表扬激励的市，获得自治区棚户区（危旧房）改造奖励资金 X 万元。
（二）公租房保障能力持续提升。我市通过公租房分配入住和发放租赁补贴两种方式实施公租房保障。十三五期间，我市公租房分配入住任务 X 套，目前已完成分配入住 X 套，
完成率 X%；租赁补贴发放任务 X 户，已完成发放 X 户，完成率 X%，未完成的 X 户中含有 XX 年的任务 X 户因租赁补贴中央财政补助资金尚未下达，目前各县（区）住房保障部门正在进行发放租赁补贴前的准备工作；剩下 X 户是 XX、X 年部分原计划领取租赁补贴的群众选择公租房实物配租。在确保解决城镇低收入困难家庭住房问题的基础上，全市约X 户新就业无房职工、稳定就业外来务工人员和青年教师、青年医生等各类新市民实现住有所居，约 X 户残疾人、优抚对象、计划生育特殊困难家庭、60 岁以上老年人获得优先保障，约 C 户环卫工人、公交司机等重点领域、重点行业困难职工实现定向分配和精准保障，圆了“安居梦”。
通过棚户区改造和公租房保障两种方式，共解决了全市约 X 万中低收入家庭人口的住房困难问题。其中还包括建设产业园区公租房X套，解决了约X多名产业工人的住宿问题，助推园区产业经济发展。保障性安居工程的建设，践行了执政为民的思想理念，提升了我市社会管理能力和水平，改善了我市低收入家庭的居住条件，提升了居民的获得感、幸福感、安全感；进一步完善了城市基础设施，提升了城市功能，推进了城市化进程。同时，有效拉动了房地产业、建筑业、运输等多个相关产业发展，促进新材料、新工艺、新技术的推广应用，促进全市经济的平稳健康发展。
二、当前存在的困难和问题 （一）征 拆和回迁安置工作进展不快。一是受项目地块征拆问题影响，部分棚户区改造项目只是面上开工、开工深度不够，主城区棚户区改造项目还有 X 亩建设用地没有完成征拆，整体进展还比较缓慢。二是回迁安置工作需加快。目前与群众签订拆迁补偿安置协议的不到 10%。
（二）保障性安居工程建设受资金问题影响。一是棚户区改造项目建设受隐性债务和融资政策的调整影响，八步区棚改项目资金缺口 X 亿元，XX 县棚改项目资金缺口 X 亿元，黄姚产业区管委会棚改项目资金缺口 X 亿元，广西东融产业园管委棚改项目资金缺口 X 亿元。二是公租房建设资金短缺。生态产业园公租房项目待建公租房 X 套资金缺口约 X 亿元，市职教中心教师公租房项目由于职业学院自身无力筹集建设资金，在积极申请中央和自治区专项补助和中央预算资金后，仍有资金缺口 X 亿元。
（三）公租房供应和规范化管理有待进一步加强。一是公租房需求不断上升。随着我市经济的不断发展，聚集越来越多的外来务工人员，对住房的需求不断增加。以现有的公共租赁住房资源，无法满足困难群众和外来务工人员的住房需要。目前全市公租房轮候库尚有 X 户已通过审核的家庭等待房源，并仍有上升的趋势。二是公租房规范化管理需进一
步强化。目前我市公租房租赁户的法律责任和义务不明确，缺乏有效约束力和制约作用，给住房保障部门管理造成较大压力，除教师公租房和卫生院公租房由所在学校和卫生院管理外，其他面向社会出租的公租房租户存在长期恶意拖欠租金的问题。并且经过多年运行，公租房的房屋主体和配套设施逐步老化，需要维护资金逐年增多，给公租房的运营管理带来了困难。
三、进一步加快保障性安居工程建设工作的意见建议 （一）加强领导统筹推进。保障性安居工程建设是一项党和政府为民办实事好事的民心工程和幸福工程，同时也是一项社会系统工程，各级政府及各有关部门要切实提高政治站位，强化责任担当，主动攻坚克难，要进一步加强组织领导，落实任务目标，建立健全工作机制，发挥部门联动工作合力，完善政策措施，加强督促检查，持续发力，以强有力的举措全力推进保障性安居工程建设，务求按时按质完成既定的任务目标。
（二）加大征拆和安置工作力度。通过实施 XX 年市本级征地拆迁攻坚战，全面推进棚户区改造和回迁安置项目等重点项目用地征拆和安置补偿工作，分区、分片逐地块逐片区铺开和落实征拆工作。进一步督导属地政府要发挥主导作用，结合棚户区改造项目实际，充分尊重群众意愿，尽快制
定出台各项目相应的征拆补偿安置方案，并组织项目所在乡镇（街道）人员加快开展入户动员宣传政策、与征拆户协议签订，及时发放补偿款和做好过渡安置等工作。
（三）多渠道筹集建设资金。一是主动加强和上级相关部门的沟通，积极争取政策倾斜和资金扶持，以减轻我市棚户区改造资金紧张的压力。二是做好棚改专项债的申报工作，积极争取棚改项目债券资金，发挥债券资金的支撑作用，解决棚改资金难题。三是采取财政补助、商业银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等办法多渠道筹集项目建设资金。
（四）加强公租房房源供应。一是加大公租房房源的筹集力度，市、县（区）两级综合考虑财政承受能力、政府投资能力和房源需求，通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集房源。通过使用住房公积金增值收益余额、土地出让收入、政府投资的保障性住房及其商业配套设施的出租出售收益等渠道筹集公租房建设资金。二是严格执行公租房准入退出管理制度，及时腾退不再符合公租房保障条件的租户，腾空房源分配给更多符合要求的城镇中等偏下收入和城市低收入家庭。三是加快产业园区公租房建设，根据园区的发展和进驻企业员工对住房的需求，大力筹集建设园区公租房，缓解员工住房压力，吸引高端就业人口，助力园区经济发展。
（五）完善公共租赁住房常态化管理机制。进一步建立完善守信激励和失信联合惩戒机制，加大对公租房申请、使用、退出等环节的审查管理，确保租赁户信息审核的准确性和规范性。严格执行年审制度，完善保障性住房的动态巡查管理机制，组织住建、民政、工商、税务、公安、社区、金融等多部门联合对公租房的使用情况进行动态管理，依法依规严肃查处转租、转借等违规行为，确保公共资源合理使用。进一步做好公共租赁住房租赁补贴工作，完善住房保障体系，深化住房制度改革，加快改善城镇住房困难家庭居住条件。
篇七：关于公租房管理存在的问题及对策的思考
公租房建设及管理过程中存在的问题及对策研究李乐 吴婧范子昊穆鑫郭金金(山东师范大学商学院，山东济南250014)【摘要】住房问题向来是我国居民最关心的问题之一。收入分配不均，使得“夹心层”现象在我国某些城市出现。我国为解决这批既没有能力购置经济适用房，同时也不符合廉租房申请条件的尴尬群体的住房问题，创造性地提出了公租房概念。本文就我国公共租赁房的提出、实施公租房政策过程中建设方面和管理方面存在的问题等方面进行讨论，并提出了科学建设和管理公租房的建议。【关键词】民生公租房建设管理政策一．公共租赁住房的提出近年来，我国经济呈健康发展趋势，势头良好，但同时国民收入两极分化问题依然存在，一部分中低收入居民无力支付日渐上涨的房价，居住较为困难。此时，公租房政策的推出使居民住房问题得以较好解决。公共租赁性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准和租金价格的住房，是对住房困难人群的过渡性解决方案。住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委6日对外公布《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房。由于公共租赁住房的便利性以及惠民性，近年来，公租房得到国家的重视，发展势头相当迅速。虽然如此，但就目前我国公租房政策的实施仍处于摸索阶段，而公共租赁房又是切实关系到城市内相当一部分人群的切身利益的项目，其相关方面的治理问题值得我们密切关注，需要我们认真分析，提出解决方案，让公租房住户得到更为人性化、专业化的管理和高质量的服务。=．我国公租房建设及管理方面的现状公租房项目从初步实施到现在的不断完善过程中，在我国北京、广卅|、上海、重庆等一线大城市得到了快速的发展，并形成各自完备的法律法规制度。近些年，我国保障性住房由于国家投入大量资金等原因，消除了部分“夹心层”的住房难题，得到了比较好的效果，这一举措非常有利于保障性住房的大范围甚至是全面性覆盖。但是在我国，公租房的发展仍然不及美国、英国等欧美国家完备，在融资、选址、建设质量、申请条件、分配、监督管理，等方面均要积极学习欧美国家经验。欧美各国的政府在公租房建设过程中高度支持并且进行干预；而且在住房模式上也随着住房发展的不同阶段进行改革(在住房紧缺的时候，提高公租房供给量。在住房问题得到缓解，又采用公租房补贴的方式)等措施，不仅减少投资成本，又可以是社会矛盾得到缓解⋯。(一)公租房在规划与建设过程中的问题1．居民对公租房的认识不足。我国自改革住房制度以来，改变了之前国家以分配为主要方式的住房制度，从而商品房在这种情形下进入人们的视线。但地方政府过度追求房屋自有率以及房屋产权，同时“买房子好于租房子”的观念深入人心，使得人们更倾向买房子。以深圳为例子，在政策颁布之初，由于深圳居民对公租房不够了解，导致深圳某些公租房的空置率高达70％。“政府在加快公租房建设步伐时，如果不能很好地打破观念壁垒，用完善的政策给群众吃下‘定心丸’，就会造成公租房闲置、空置的尴尬，很难真正为群众带来福利。”脚2．公租房建设融资的渠道较单一。举几个我国的典型例子：“重庆几乎全部依赖于政府投资；广州以政府投资为主，间接地采用国有企业和民间投资；上海则是主要依靠国有企业，其次是来自民间的投资。州由此可见，政府是公租房融资主要的提供人。公租房存在不能在市场上自由买卖、租金相对较低等现象导致资金回收速度较慢，因此银行等金融机构对共租房缺乏兴趣。3．公租房选址困难，选址与居住人群不匹配。由于市区内土地少而租金高，郊区可用土地租金低但配套不完善，公租房选址存在困难。“而转公租房过程中要考虑业主是否愿意出租、房屋安全性是否有保障等因素，同时合适的房源需要入户调查才能确定，必须考虑租金、价格指定转入、退出机制，房源补贴等问题需要完整的运作系统，而目前只能通过观测加以规范。喇同时由于建设地点过于偏僻，交通不便，商品配套设施不完善等方面的原因，部分申请到公租房的市民在衡量各种因素的影响后，选择在工作单位附近就近租房，使得有住房需求的人群无房可住，从而造成公租房资源的浪费。4．公摊面积较大，建设质量有待提高。济南部分公租房的租户反映，其租住的公租房公摊面积太大，一些小区的公摊面积高达百分之四十，而物业费的缴纳依据为建筑面积，因而接近一半的缴纳费用没有用于居民。并且房屋的质量差强人意，有居民反映，人住不超过半年，好多房间都发生过漏水现象，室内墙皮出现裂纹，门框损坏；冬天室内供暖不足。电梯从交房之日起就有问题。而物业在收到居民意见后处理不及时，一再拖延。由此可见公租房整体质量需进一步提高，满足住户基本生活需求。5．公租房配套不完善。济南市某些公租房居民反映，附近没有社区医院，居民的健康安全得不到保证。同时附近交通不方便，可使用的交通工具很少。小区周围更齐备的托儿所、幼儿园、中小学、肉菜市场和邮局等公共配套设施以及小区内的绿化、消防、市政、物管等配套设施有待完善。(二)公租房在管理环节的问题1．公租房准入与退出机制不够完善。公租房申请过程缺乏公开性、透明性，相关信息缺乏准确性、真实性，使得进入机制不完善，出现一些违反规定的行为，使得切实需要住房的居民得不到名额。比如：有一些资金条件高于居住公租房条件的人，由于关系等渠道，申请到公租房，却将其当作备用房。因此在有些公租房片区中，频繁有豪车出入的现象。而在退出机制方面，部分居民在居住公租房的期间存在升职、加薪等情况，已不再符合公租房居住条件，但由于政府信息传达滞后，退出机制不完善，缺乏法律制度的有效监管，使得这部分人仍在公租房内滞留，造成资源的浪费。2．政府推动立法方面责任缺失。由于内部职责分工不明确，细节方面缺乏制度安排，从而出现职能交叉，责任推诿，管理主体之间协调力度不够等问题。比如，济南多出公租房存在学生上学等方面配套不完善的情况，教育局工作人员认为，房屋产权未向教育部门登记，只有备案后才能划分学区，这是房屋产权引起的问题；而房管局就此问题等待上级决策，此事一拖再拖。3．公租房计划保障对象的覆盖范围小。很多有切实需求的人由于收入不符合公租房的申请要求或者户籍不合格而被列在保障范围之外，与公租房失之交臂。保障对象强调城市中低收入家庭，对于Times FLrmnce291万方数据农民工和外来务工人员开放程度较低，从而导致公租房服务大众的理念流于形式，阻碍了城市化的进程。4．公租房乱收费情况较为严重。在我们实地调研过程中发现，大部分公租房的配套设施缺失，使得居民生活质量难以得到保障。其中部分公租房片区的物业费竟然达到1．55元每平米，然而高档住宅小区的物业费也不过1．8每平米(虽然物业费也是分档收取，有的人由政府补贴，有的人则要自己支付，但是支付费用过于高昂)。还有居民反映，停车收费同样过高。政府在本着为人民谋福利的原则建设公租房，由于下级部门存在乱收费现象，使得公租房居民怨声载道。5．公租房空置率较高。例如：上海首批两个市筹公租房项目“试水”人市，首期申请率仅为四成。同样，武汉推出的首批899套公租房中，报名成功、拿到钥匙的市民仅317户。租金和补贴标准出台后，实际入住的户数，仅占首批房源的23％。相比较而言，郑州公租房的情况更为糟糕，其首批公租房空置率高达90％。济南市计划在“十二五”期间建设六万套公租房，政府为了调查公租房的市场需求，采取了预登记的办法，但结果只有四千多个家庭、六千多名单身职工做了登记，与六万套的计划相差甚远。以上虽然为个例，但可以看出空租房空置率高的现状较为普遍嘲。6．公租房社区构成人员复杂，管理难度大。入住公租房的大多是失业人员、外来务工人员、老弱病残等弱势群体。一些公租房小区，如重庆的民心佳家园总建筑面积108万平方米，约提供住房1．79万套旧，济南市清雅居提供6014套。像这种大面积规划的公租房社区，往往构成的成员越发复杂，从而给社区管理者管理社区造成很大的难题。三．公租房建设与管理的建议与对策(一)科学建设公租房1．从群众需求的角度进行选址和分配f7】。进行科学合理的地址选择，打破旧有的单一建筑模式，实行“混居”模式，促进社会融合，防止城市“贫民窟”的形成。同时应注重商服配套、交通等设施的完备，既可以解决公租房一定的空置问题，又可以使住户享受到生活的便利。2．改变住房保障思路，从“新建”转向“消化存量商品房”。2016年政府工作报告及十三五规划纲要中明确提出，新建保障房的高峰期结束，未来几年棚改规模维持在绝对高位。在去库存的背景下，住房保障思路已相应调整，重心从以往的“新建保障房”转向“消化存量商品房”，因地制宜化解房地产库存，合理利用房地产业闲置资源。3．积极拓宽公租房融资渠道，确保公租房工程有源源不断的资金投入。公租房资金来源大体如下：其一政府财政收入；其二土地转让收入；其三政府补助资金；其四公租房租金收入；其五，政府债券获益；其六，地方政府债券【8】。社会的多元化，也为公租房的融资渠道提供多样的渠道。资金是公租房工程的“新鲜血液”，只有保证资金的源源不断，公租房才能保质保量完工。(二)科学管理公租房1+完善准入、退出机制的管理。一是保证信息公开透明、便利核查，切实加大执法力度、政府部门的有效作为。二是对保障对象全面实施“动态监控”噌理，完善监督管理机制；三是政府严格制定公租房申请条件并增大规划覆盖面。全国各地在进行这方面的完善时，应该学习重庆市的具体做法。2．大力推进货币化安置政策并且加快实施互换建设。通过向有需求的市民发放租房补贴的方式，既可以使居民权利得到保障，又可以使居民在住房选址贴近其生活区域，促进房屋租赁市场的发展。在公租房领域加快实施像在廉租房中的互换建设，使得居民生活更加便利。3．积极吸取外国成功案例的经验，政府加强对公租房政策的法律约束。一是美国、英国、瑞典等国在公租房政策方面的发展是比较完善的，比如欧美各国的“补人头”，“加强对非营利性机构的利用”，美国的“组团基金”等政策。我国政府应该取其精华，从外国的成功经验中，寻找适合我们中国公租房的发展方向。二是法律完善是完成一切的一个基础。完善金融、建筑、税务、房屋产权等一系列有关法律，奠定坚实基石。(三)科学发展公租房1．中央政府加强对地方公租房建设的支持力度、监管力度。一是地方政府隶属于中央管辖的范围，中央加强对地方公共租房的督促和管理是职能所在。二是中央增加对地方公租房建设的拨款并积极监督，确保中央政府的拨款能够切实的用在老百姓的身上，别让老百姓“有房能够申，没钱不能住”，那么公租房不管是从质量还是数量会有一个“质”的改变。2．转变城市化发展观念，加速公租房的发展。一是从“以物为本”变为“以人为本”，注重人民切身需要，提高住户幸福感。二是积极转变住房观念，从“买房”转变为“租房”，积极发展租房市场，为社会的可持续发展从一个方面做出努力。三是提高城市市民化率，积极贯彻城镇化目标，解决户籍以及附在户籍上的社会保障问题。四是建立创新机制，为发展公租房提供多样的途径，多样的方式。四．结语公租房政策的实施，在对我国“夹心层”生活的改善方面做出巨大贡献的同时，也充分体现我国政府改善民生的决心。但是毕竟公租房建设还是处于摸索阶段，还应不断完善，让公租房住户得到更人性化，专业化的管理和服务。参考文献【1]张琪．欧美国家公共租赁住房建设经验与启示U】社会科学战线，2014，(03)：271—272．[21袁业飞．公共租赁房：你准备好了吗?——对各地公租房建设情况的考察Ⅱ]．中化建设，2010，(8)：18—23．【3】马秀莲．中国公租房建设和发展现状【R]．社会体制蓝皮书：中国社会体制改革报止(2015)No．3：122—136．[4】陈晶．济南约万套存量房可转公租房是否能转换要看具体情况【N】．山东商报，2015．10．23。【5】张高娃．公租房“遇冷”现象及对策研究Ⅱ]时代金融，2013，(18)：288—289．[6】潘雨红，庞家美，熊建华．重庆市公租房租金定制的难题与对策——以“民心佳园”项目为例Ⅱ]．建筑经济，2011，(12)：57—60．【7】陶承洁，吴立伟．对当前公租房规划建设问题的研究Ⅱ】现代城市研究，2011，(9)：78—80．【8】杨智璇．我国共租房建设资金融资渠道研究U】中国房地产，2012，(24)：53—62．【91代家丽．浅析我国公租房建设存在的问题及应对措施U】’商情，2013，(5)：148—148．基金项目：本文是山东师范大学2015年国家级大学生创新创业项目：公共租赁住房社区治理现状调查研究——以济南市为例的阶段性成果。(上接第288页)第九大最腐败的国家。据(q国民报》2016年3月报道，由于政府官员腐败，使委内瑞拉国库损失3500亿美元。如此严重的腐败程度，让民众对委内瑞拉政府失去信心，没有人再购买国债，短缺的资金只有通过印钞来解决，加剧通货膨胀程度。而经常性爆发的反腐败游292 TⅡnesFinance行，使委内瑞拉的政局动荡不安，加速经济危机。作者简介：黄莺娇(1992一)，女，汉族，福建宁德人，就读于福建师范大学，研究生在读，研究方向：金融学。万方数据
篇八：关于公租房管理存在的问题及对策的思考
学位论文原创性声明． ． ． ． ． ． …． ……． ． ． …． ． ． ． ． ． ． ． ． ……． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． …． ． ． ． ．学位论文版权使用授权书． ． ． ． ． ． ． …． ． …． ． ……． ． ． ． ……………………．１绪论． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． 。． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．１． １研究背景及意义． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．１． １． １研究背景． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． …． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． …． …． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．１． １． ２选题意义…． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．１． ２文献综述． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． …． …． ． ． ． …． …． ． …． …． ． ． ……． ． …． ． ．１． ２． １国内研究综述………． ． ． ． ……． …………． ． ． ． ． ． ． ………１． ２． ２国外研究综述． ． …． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． …． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． …． ． ． ．１． ３研究方法与思路． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．１． ３． １研究方法． ． ． ． ． ． …． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． …． ． ． ． ． ． ． ． ……． ．１． ３． ２研究思路． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．２有关公共租赁住房的理论基础…． ． ． ． ． ． ． …． ……． ． ………． …． …． ． ． ． ． ． ．２． １公共产品理论． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． …． ． ．２． ２住房过滤理论． ． ． ． ． ． …． ． ． ． ． …． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．３公共租债住房制度的产生及必要性． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． …．３． １我国住房制度的历史沿革以及公共租赁住房的产生． ． …． ． ． ． ． ． ． ． …． ． ． ． ． ．３． ２公共租赁住房制度在我国推行的必要性． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． …． …． ………． ． ．３． ２． １公共租赁住房的含义． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ……………． …． ． ． ． ． ． ．３． ２． ２公共租赁住房在我国推行的必要性． ． ． ． ． ． ． ……． ． …………． ． ．４我国公共租赁住房制度的现状与问题． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． …． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．４． １我国公共租赁住房的基本情况与现状． ………． ． ………． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．４． １． １资金来源． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．４． １． ２房源概况． ． ． …． ． ． ． ． ． …． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ……． ． ．４． １． ３租金租期． ． ． …． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． …． …………． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．４． １． ４供应对象． …． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． …． …． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．４． １． ５退出方式． ． ． ． ． ． …． ． ． ． ． ． ． ． ． ………………． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． …． ．４． ２我国公共租赁住房制度建设中存在的主要问题……………． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．４． ２． １房源所需资金不足． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． …． ． ． ． …………． ． ． ． ． ． ． ． ． ． …．４． ２． ２房源供不应求． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． …． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．４． ２． ３租金租期设计不合理……． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． …． ． ． ． ． ． ．４． ２． ４补贴方式比较单一． ． ． ． ． ． …． ． ． …． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． …． ． ． ． ． ．４． ２． ５覆盖面较窄． ． ． ． …． ． …． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． …． ． ． ． ． …． ． ． ． ． ． ． ． ． ．４． ２． ６管理监督机制不完善． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． …． ………． ． ． ． ． ． ． ． ……５我国公共租赁住房制度的发展思路与对策． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． …………． ． ． ． ． ……．５． １增加资金来源． ． ． ． ． 。
． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．５． ２拓宽房源渠道． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ……． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． …． ． ． ． ……． ． ． ． ． ． ．５． ３科学设计租金与租期． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． …． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ……５． ４逐步由实物补贴转向货币补贴…． ． ． …． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． …． ． ． ． ． ． ． ．５． ５扩大保障范围． ． ． ． ． ． ． ． …． …． …． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． …． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．５． ６完善管理与监督机制． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． …． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． …． ． ． ． ． ．６我国公共租赁住房制度发展前景分析． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．６． １公共租赁住房将逐步成为保障性住房的主体． ． ． ． ． ． ． ． …． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．６． ２公共租赁住房的保障范围将会逐步扩大． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．６． ３经济结构调整和城市聚集效应会加大公共租赁住房的需求…． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．结论． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．参考文献． ． ． ． ． ． 。
． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． １． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ２． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． １． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． １． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． １． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ２． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ２． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ２． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ３． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ４． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ４． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ５． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ６． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ６． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ７． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ９． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ９． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． １ Ｏ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． １ ０． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． １ １． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． １ ３． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． １ ３． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． １３． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． １ ３． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． １ ６． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． １ ６． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． １ ７． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ２１． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ２１． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ２２． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ２４． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ２４． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ２５． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ２６． ． ． ． ． ． ． ． ． 。
． ． ． ． ． ２７． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ２７． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ２８． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ２８． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ２９． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ３０． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ３０． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ３２． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ３２． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ３２． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ３３． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ３４． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ３５
致谢． ． ． ……． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． １攻读硕士学位期间发表的论文。
…。
． …． ． ． ． …． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． …． ． ． ． ． ． ． ． ． ． …． …． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． １
我国公共租赁住房制度运行中的问题及对策分析１绪论１． １研究背景及意义１． １． １研究背景当前， 在我国已经建立起以廉租房制度、 经济适用房制度和住房公积金制度为主要内容的住房保障体系。
并且为了解决低收入家庭住房困难问题， 我国政府设计了廉租房、 经济适用房、 限价房和棚户区改造等住房保障项目， 这在解决城镇居民住房困难问题的工作取得了阶段性胜利。
然而， 由于廉租房和经济适用房保障范围有限， 一些中低收入家庭既不符合廉租房的申请条件， 又买不起或买不到经济适用房， 即处于现行住房保障体系之外的“夹心层” 。同时我们发现另一个“夹心层” ， 即刚毕业的大学生或是刚进城务工的人， 由于我国各种保障性住房都具有户籍限制， 使得他们既买不到经济适用房， 又不能享受针对最低收入家庭的廉租房政策， 同时由于其经济能力有限， 他们通过自身力量在市场上购买或者租赁住房也比较困难。因此， 针对“夹心层” 人群， 温家宝总理在２０ ０ ９ 年的《政府工作报告》 中首次提出要大力发展公共租赁住房。
２０ １０ 年６月 ８ 同， 住建部、 发改委等七部委又联合出台了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》 （ 下称《指导意见》 ）。
指出当前发展公共租赁住房对满足城镇中低收入家庭、 完善我国住房租赁市场和住房供应体系都具有重大的意义。另外， 从世界各国的公共住房的实践来看， 公共租赁住房在解决住房问题上也发挥着重要的作用。
通过实行公共租赁住房， 可以有效解决当前我国住房制度所面临的阶段性困境。目前， 我国已有北京、 重庆、 大连和天津等多个城市开展了公共租赁住房试点工作。
我国当前迫切需要通过大力推行公共租赁住房制度， 来构建一个多层次的住房供应体系， 以解决不同群体的住房困难问题。
然而， 当前我国公共租赁住房还处于一个探索阶段， 正是在这种背景下笔者根据当前我国一些试点丌展的工作状况来分析我国公共租赁住房制度运行中的问题， 并针对性的提出了一些对策。
我国公共租赁住房制度运行中的问题及对策分析１． １． ２选题意义ａ ． 理论意义当前， 我国“夹心层” 的住房困难问题己经引起政府的广泛关注， 我国各个城市也都在不断探索， 希望通过公共租赁住房来解决这一问题， 但都缺乏对公共租赁住房制度系统深入的研究， 本文抛砖引玉， 希望推动关于公共租赁住房制度方面乃至社会住房保障体系方面的的理论研究。ｂ ． 现实意义公共租赁住房制度建设实质上要解决的是我国目６， Ｊ． 中低收入群体“夹心层” 的住房问题，它涉及到一个社会收入再分配的问题。
“夹心层” 群体的住房问题的解决对于促进社会稳定、深化住房体制改革、 完善住房保障体系和住房租赁市场都有着不可低估的作用。当前我国的公共租赁住房还处于一个探索阶段， 总结当前试点的成效和问题对现行试点的改进工作以及大面积推广公共租赁住房制度都有一定的意义。
通过本文的写作， 希望“央心层” 的住房问题能够进一步得到政府和社会各界的关注， 同时也希望能为政府制定相关政策及完善我国公共租赁住房制度提供参考。１． ２文献综述１． ２． １国内研究综述作为解决“夹心层＂住房困难问题的一种有效的途径， 公共租赁住房将成为今后我国住房供应体系的主要方向。
当前， 国内学者对公共租赁房主要从以下几个方面进行了研究。很多学者认为公共租赁住房的出现是必要的并且其未来发展良好， 文林峰（ ２０ ０ ９ ）认为从世界各国住房保障的经验来看， 公共租赁住房能有效的解决我国住房制度『Ｆ 面临的阶段性困境， 将会成为我国公共住房体系中的一个重要组成部分１。
曾国安和张倩（ ２０ １１）认为“在城镇未来的住房保障体系中， 公共租赁住房应该是城镇住房保障体系的主导” ２。
然而， 张齐武、 许燕雯（ ２０ １０ ）指出除非公共租赁住房能够引进有效的激励和监督机制， 否则采用公租赁住房只是扩大了保障房的覆盖范围并在一定程度上抑制了腐败， 但是却不能消除经济适用１文林峰． 发展公共租赁住房的现实意义和前景分析． 城乡建设． ２０ ０ ９ （ １０ ）． Ｐ ５９２曾国安、 张倩． 论发展公共租赁住房的必要性、 当前定位及未米方向． 山东社会科学， ２０ １ ｌ（ ２）． Ｐ ８５
我国公共租赁住房制度运行中的问题及对策分析房存在的缺陷， 甚至可能恶化住房保障水平３。在公共租赁住房的保障对象上， 学者们普遍也认为公共租赁住房应随着制度不断的完善而逐步的扩大其保障范围。
例如陈杰（ ２０ １０ ）认为公共租赁住房应该通过面向全社会丌放来化解现在社会上的租房矛盾， 并且有效满足住房困难群体过渡性的住房需求， 以降低市场房价压力， 并且缓解住房结构性的需求矛盾１。
魏雅华（ ２０ １０ ）认为公共租赁住房应当像公共汽车一样。
谁都可以上， 只要买票就成。
不需要查身份证调查户籍来确定有没有上车资格。
。在资金来源方面， 吴海瑾（ ２０ ０ ９ ）认为住房公积金对公共租赁住房制度的建设有着非常重要的作用６。
任宏伟（ ２０ １０ ）认为当前公共租赁房的建设资金存在缺口， 仅靠个人公积金或鼓励企业当主体， 而没有长期有效的金融体系作为支持， 不能够有效解决长期小额资金与短期巨额资金的平衡７ 。
文林峰（ ２０ ０ ９ ）认为未来政策性住房金融机构的主要责任是向公共租赁住房开发及建设单位提供长期信贷支持， 并且向中低收入家庭提供低息住房贷款” 。另外， 一些学者还分析了城市推行公共租赁住房的可行性模型并从经济学的角度提出租金定价模型。
总之， 当前国内学者主要针对了公共租赁住房的必要性、 保障对象、 资金来源、租金租期设计、 补贴方式、 管理运作机制以及建设标准等几个方面展开了讨论， 并结合了国外及香港地区的一些实践， 提出了公共租赁住房制度设计以及操作中的一些问题以及解决方案。１． ２． ２国外研究综述发达国家大多采取公共住房的形式来解决中低收入家庭的住房困难问题， 但在采取的具体方式上各有不同。
以下是学者们从不同的角度对公共住房的配租方式发表的不同的看法。Ｈ ｅ ｎ ｒ ｙＪ． Ａ ａ ｒｏ ｎ （ １９ ７ １）认为在补贴方式方面， 实物补贴不如货币补贴有效。
他通过运用一个替代效用函数， 得出跟现实较为符合的结论， 即房屋雇主和租用户的收入弹性大体一致，而需求价格弹性有所差异。
通过分析该替代函数以及相关的数据， 他得出住房实物配租的效率取决于补贴份额、 替代弹性和家庭总支出中用于住房的消费比重三个要素。
其中前两个因素较为重要， 而第三个的作用则微乎其微。
并且通过分析他还得出除非从被提高的房屋中获３张齐武、 许燕支． 经济适用房还足公共租赁房． 公共管理学报． ２０ １０ ． ７ （ ４ ）． Ｐ ８ ６４ 陈杰． 发展公共租赁住房的难点’ ｊ对策． 中国市场． ２０ １０ （ ２０ ）． Ｐ ５４５魏雅华． 公租房足破解地产困局的金钏匙． 中困房地产信息杂志． ２０ １０ （ ７ ）． Ｐ ４ ９６吴海瑾． 城市化进程中流动人ｕ 的住房保障问题研究． 城市发展研究． ２０ ０ ９ （ １２）． Ｐ ：
８ ４７ 任宏伟． 利用Ｒ ：
ｆ ． ｑ 资奉作为公共租赁住房建设资金的探ｔ，ｊ－ ． 中华民居． ２０１０（ １２）． Ｐ ２０２８ 文林峰． 发展公共租赁住房的现实意义和前景分析． 城乡建设． ２０ ０ ９ （ １０ ）． Ｐ ６２
我围公共租赁住房制度运行中的问题及对策分析得的外部效应被表现出来， 并且高收入者宁愿让穷人们提高住房条件而不是衣食等方面， 否则住房实物补贴并不是提高低收入者住房水平的最有效的方法９ 。然而， 一些学者却得到了相反的结论。Ｊａ ｍ ｅ ｓ Ｂ ｕ ｃ ｈ ａ ｎ ａ ｎ （ １９ ７ ５）指出利他主义会引发“Ｓ ａ ｍ ａ ｒ ｉｔａ ｎ ’ Ｓ ｄ ｉｌｅ ｍ ｍ ａ ” 现象， 即如果一个自私的人在知道某个利他者在未来会给他提供帮助的情况下， 为了从利他者那得到资源， 他就可能会通过采取某些过度行为而使自己的处境恶化１０ 。
Ｂ ｅｃｋ ｅｒ和Ｍ ｕ ｒｐ ｈ ｙ 指出因为如果受惠者收到利他主义者提供的现金补贴， 他们可能会利用这部分补贴来增加当前的消费而减少储蓄， 因此他建议利他主义者采取类似实物补贴的约束的资源转移。
Ｎ ｅ ｉ１ Ｂ ｒ ｕ ｃｅ矛Ｈ Ｍ ｉｃｈ ａ ｅｌ ｗ ａ ｌｄ ｍ ａ ｎ （ １９ ９ １）指出在政府的约束性转移中， 政府实际上在扮演利他主义者的角色， 此时政府采取实物转移会更有效率“。Ｃ ｈ ａ ｒ ｌｅ ｓＢ ｌａ ｃｋ ｏ ｒｂｙ Ｙ ｝１３Ｄ ａ ｖ ｉｄＤ ｏ ｎ ａ ｌｄ ｓｏ ｎ （ １９ ８ ８ ）认为作为一种分配给预期受惠者利益的方法， 实物补贴会比现金补贴更有吸引力， 但他们始终认为在不完全的信息条件下实物转移只是次有效的方法１２。以上是对国内外公共租赁房制度的研究现状简单的概述。
这些研究虽然涉及到了有关公共租赁房制度的各个方面， 但是目前我国国内关于公共租赁住房的研究在系统性、 可操作性等方面还存在欠缺， 而西方国家的成功经验与成熟理论因为国情不同也只能作为参考， 因此我国的公共租赁住房制度还需要进一步深入的研究。１． ３研究方法与思路１． ３． １研究方法１． 文献研究法：
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篇九：关于公租房管理存在的问题及对策的思考
城镇保障性住房体系存在的问题 及对策建议调研报告为认真贯彻落实习近平总书记关于住房城乡建设工作重要批示精神，市住建局坚持以人民为中心的发展思想，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度体系，满足住房困难群体多样化的住房需要，通过实物配租与租赁补贴相结合的方式，加大住房困难群体的保障力度，通过建设廉租房、公租房和发放租赁补贴等方式，着力解决城镇中等偏下收入家庭住房问题。在实际保障中，全市还存在政策执行不全面、保障范围不足、管理方式不科学等问题。结合XX 市城镇保障性安居工程建设、管理、运行实际，对进一步做好市城镇保障性安居工程思考如下。
一、城镇保障性住房现状和保障方式 XX 市已建成城镇保障性安居工程 x 套，其中：城镇公租房 x 套(含 xx 年以前的廉租房)，教育系统 X 套，卫生系统
x 套，组织系统 X 套。城镇公租房主要用于解决城镇低保户、低收入住房困难家庭的住房问题，提供最低住房保障。教育、组织、卫生建设的公租房主要用于各自系统内乡镇村干部周转房，不对其他人员出租。
按照城镇非农户籍人口计算，XX 市住房保障覆盖率在25%左右，略高于全疆平均水平。城镇低保户、城镇低收入住房困难家庭已通过实物配租的方式解决了住有所居问题；各县(市)在优先保障城镇低收入住房困难家庭的前提下，保障范围逐步扩展到新入职干部职工、南疆转移务工人员等人群。
符合享受城镇保障性住房政策的居民，按照公租房管理办法应发放租赁补贴，按照“社区—街道(城关镇)—县(市)级行政主管部门”的审核流程，经当地人民政府批准后，直接发放到居民“一卡通”。租赁补贴发放标准由各县(市)人民政府确定并公布执行。如：XX 市补贴标准 10 元/月·㎡，吉木乃县补贴标准 5.5 元/月·㎡，人均保障面积 13 平方米。XX 年全市仅发放住房租赁补贴 X 户、X 万元，XX 年无发放计划。
保障性住房的管理运营均由各县(市)人民政府确定的政府机关作为主体，如：布尔津县由布尔津县住建局管理，富蕴县由库额尔齐斯镇管理。
二、存在的问题及原因分析 ( 一) 城镇保障性安居工程建设数量不足。已建成的城镇公租房只能够满足解决城镇低保户、低收入住房困难家庭的住房需求，少数用于新入职和调入干部临时周转住房(如：市机关事务管理局管理的 300 套公租房)，大多数新就业无房职工、城镇稳定就业外来务工人员等新市民群体，以及城镇中等偏下收入住房困难家庭无法通过实物配租方式解决住房问题，享受不到住房保障政策。经调查，要通过实物配租方式解决城镇中等偏下收入家庭、新市民的住房保障问题，全市至少需新增公租房 2000 套。
( 二) 城镇保障性安居工程优惠政策执行不到位。各县(市)只侧重于实物建房分配方式，而忽略了租赁补贴的方式，且在 2014 年廉租房与公租房并轨运行后，租赁补贴政策未作调整，发放住房租赁补贴的范围一直局限于符合享受原廉租房政策的范围，即城镇低保户无住房家庭。随着省公租房准入条件的放宽，新入职干部职工、在城镇稳定就业外来务工人员及城镇中等偏下收入住房困难家庭均纳入城镇保障性安居工程保障范围，因各县(市)未及时调整租赁补贴政策，该政策一直未覆盖到新入职干部职工、在城镇稳定就业外来务工人员等新市民群体及城镇中等偏下收入住房困难家庭。目前，各县(市)均未开展新市民群体和城镇中等偏下收入住
房困难家庭的排查摸底工作，对应保障人群的底数不清，难以明确保障范围和落实保障政策。
( 三)。
城镇住房保障体制机制不健全。各县(市)未严格按照省公租房管理办法及时调整公租房管理实施细则，普遍存在提高准入条件，将一部分急需通过城镇保障性住房政策解决住房问题的人群挡在门外的情况。各县(市)尚未建立住房租赁分类补贴政策，发放范围、发放条件、发放标准等未作调整和完善，存在城镇低收入家庭住房租赁补贴停止发放的依据不足的情况，也存在住房租赁补贴发放范围过小、标准无差别的情况。
( 四) 城镇保障性住房产权及管理运营体系不健全。各县(市)城镇保障性住房建设一般由当地住建部门作为甲方，管理运行有的在住建部门、有的在项目所在城关镇，无论哪种方式都是由政府承担了从建设到管理的所有环节。公租房建成后， 一是未明确产权归属，资产管理不规范； 二是管理制度不健全、管理方式不科学，轮候、退出机制执行不力等问题仍然存在，公租房分配、租赁补贴发放等违纪问题屡禁不止，基层在公租房审核、审批这项“微权力”上存在较高廉政风险。
三、完善城镇保障性住房体系的思路
( 一) 及时调整完善公租房管理实施细则。
一是严格执行准入标准。指导各县(市)认真贯彻落实《省公租房管理办法(试行)》(X 政办发【XX】X 号)，调整当地公租房管理实施细则，不得擅自拔高准入条件； 二是优化审批流程。将原来的“社区受理(公示)—街道(乡镇)审核(公示)—主管部门审批(公示)”三级审批、三级公示流程优化为“行政服务中心受理—住房保障主管部门审核、审批—公示”两级审核审批，全面实行“一窗受理”，推进网上受理、审核，提高公租房申请审核效率； 三是全面实行租金政府指导价。按照低保家庭、低收入家庭、中等偏下收入家庭、新市民群体等保障对象的支付能力，实行差别化、动态化租金政策，原则上一年调整一次； 四是严格执行退出机制。建立租金上调、门禁管控、信用约束、司法追究等制度，提升退出轮候管理效率。
( 二) 开展全面摸底调查工作。按照省公租房管理办法，住房保障对象为：住房困难的城镇低保、低收入家庭，中等偏下收入家庭，新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员；将新入职大学生、引进人才、便民警务站工作人员、环卫工人、公交司机、有组织转移劳动力、家政服务人员等人群全部纳入住房保障范围。按照这个范围全面开展摸底调查工作，一方面摸清各类人员的具体数量，另一方面合理确定补贴比例和补贴标准，在摸清底数的基础上，建立动态调整机制，以及租赁补贴申请审核发放流程、标准和规模。
( 三) 建立城镇保障性住房分类补贴政策。在全面摸底调查的基础上，对符合享受住房保障政策人群按其收入标准、工作性质实行差别化住房租赁补贴政策。按照人均最低保障13 平方米、户最高保障 60 平方米的标准，制定政府分类补贴政策，针对不同的人群实行不同的补贴比例，鼓励符合条件的住房困难家庭向市场租房，解决住房问题。如：XX 市补贴标准为 10 元/月·㎡，按照户均最高保障标准 60 ㎡，对城镇低保户补贴比例按 100%计算，每月住房补贴 600 元；对新入职干部职工补贴比例按 60%计算，每月住房补贴 360元。补贴比例和标准，由县(市)人民政府确定并公示后执行，可根据城镇人均可支配收入动态调整。
( 四) 积极筹集城镇保障性住房房源。针对房源不足的现状，指导各县(市)根据当地实际规划城镇保障性安居工程建设，采取集中新建、改建、配建、收购、长期租赁(五年以上)以及企业建设等多种方式筹集保障性住房房源，满足不同层次人群的住房需求。可采取不同的改建方式对存量房进行功能改造，即解决存量房闲置问题，又能提供公租房房源。鼓励采取在普通住宅小区内配建的方式筹集保障性住房房源，配建比例由各县(市)人民政府确定并作为普通商品住宅开发项目前置条件，如：按建筑面积或套数，配建比例不低于5%-10%。鼓励上规模的企业自筹资金建设公寓式公租房，
解决外来稳定就业务工人员的居住问题，企业自建公租房可享受公租房税费减免优惠政策。
( 五) 推进公租房运行与租赁市场融合发展。指导各县(市)做好住房发展“十四五”规划，将租赁市场发展和保障性住房建设运营纳入规划范围，逐步推进公租房运营与租赁市场融合发展。鼓励公租房实行市场化运行，通过政府购买服务的方式，将公租房运营管理移交给专业的企业运营，并允许空余公租房短期对外出租，发挥公租房的社会效益。结合旅游发展，各县(市)根据实际情况鼓励开发企业开发建设不同户型的公寓式住宅，即可用于短租市场，也可用于保障性住房，政府按照用于保障性住房的面积数兑现相关优惠政策。
( 六) 多渠道筹措住房保障政策资金。积极协调财政、发改等相关部门，通过积极争取中央专项补助资金、中央预算内投资项目、省专项补助、专项债等各类资金统筹用于公租房项目建设；市层面用好住房公积金增值收益提取城市廉租房建设资金，按年度及各县(市)城镇保障性安居工程建设情况、绿色建筑推广及绿色施工技术应用情况进行分配；各县(市)可按照 10%比例提取土地出让收益用于城镇保障性安居工程建设，将公租房小区内商业出租收益纳入公租房租金专户，用于城镇保障性安居工程。中央专项补助资金、省专项补助资金及土地出让收益均可用于发放租赁补贴；同时积极
探索试行住房公积金增值收益提取城市廉租房建设资金用于发放租赁补贴政策。
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