加强保障性住房资金管理的对策及思考3篇加强保障性住房资金管理的对策及思考 TheStudyoftheLateManagementoftheAffordableHousinginHenanProvince AD下面是小编为大家整理的加强保障性住房资金管理的对策及思考3篇,供大家参考。
篇一：加强保障性住房资金管理的对策及思考
he Study of the Late Management of the Affordable Housing in Henan ProvinceA Dissertation Submitted to
the Graduate School of Henan University in Partial Fulfillment of the Requirements for the Degree of Master of Public Administration
By Zhang Pu
Supervisor: Prof.Tang Qiuwei Date: June，2016
I摘
要 近些年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但是，城市保障性住房制度建设相对滞后，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房仍比较困难。为切实加大解决城市低收入家庭住房困难工作力度，“十二五”期间（2011—2015 年），全国已累计开工建设各类保障性安居工程超过 3200 万套，基本建成 2000 多万套，保障覆盖率明显提高，保障性安居工程类别结构明显变化，集中解决了城镇部分中低收入住房困难家庭住房问题。随着大量的保障性住房相继建成投入使用，却给保障性住房后期管理带来了的巨大挑战，表现在管理体系、权责关系不明晰，保障性住房退出机制不健全，后期管理资金来源不稳定等，因而，需要高度重视保障性住房后期管理的研究。近年来，河南省积极贯彻和落实中央的保障性住房政策，大量的保障性住房已投入运营，保障性住房后期管理的问题比较严重，亟需加强河南省保障性住房后期管理研究。
第一部分，创建了河南省保障性住房后期管理的分析框架。从研究背景、研究意义、概念界定、研究方法、相关理论与国内外相关文献综述等方面进行绪论陈述。在国家政府高度重视、大量的保障性住房相继建成投入使用，其后期管理面临诸多挑战的背景下，运用问卷、访谈等社会调查研究方法，在国内外研究理论基础之上，结合保障性住房的自身特点进行研究。从学理和现实意义来讲，都具有一定的参考与借鉴意义。
第二部分，考察了河南省保障房体系现状及试点城市的执行效度。
明确河南省保障房体系的现行政策与基本思路是研究进行的基础。通过对河南省保障性住房示范区（安阳）的实地调研，了解到示范社区的基本住房概况、物业管理、配套设施、社区建设、相关政策认知、退出机制等方面的舆情民意。
第三部分，阐述了国内外保障性住房发展经验以及对后期管理的启示。荷兰、德国、新加坡、美国都经历了摸索、发展、瓶颈、变革阶段；德国住房租赁市场发展特色、荷兰适时改变的公共住房政策、新加坡政府强势介入、美国公共住房多角色发展瓶颈及房租补助计划都各具特色。河南省保障性住房政策及后期管理需根据具体情况，因地、因时、因人准确定位，广泛学习。
第四部分，整合了河南省保障性住房后期管理基本原则。通过对安阳市保障性住房
II后期管理的调查研究，通过分析调查数据，整合相关政策文件，将河南省保障性住房后期管理基本原则归纳为，通过运用政府和社会资本合作模式，发挥政府与社会资本各自优势，把政府的政策意图、住房保障目标和社会资本的运营效率结合起来，逐步建立“企业建房、居民租房、政府补贴、社会管理”的新型公共租赁住房投资建设和运营管理模式，有效提高公共租赁住房服务质量和管理效率。
第五部分，提出健全河南省保障性住房后期管理的对策和建议。基于文献研究与实证分析，针对河南省保障性住房后期管理的地域性、特殊性，提出了法规政策层面、政府层面、物业管理单位层面和住户层面的对策建议。
关键词：保障性住房、后期管理、河南省
IIIABSTRACT In recent years, China"s housing system reform has been deepening and the urban residential construction has been developing rapidly and the urban residents" housing conditions have improved overall. But the construction of the urban affordable housing system is relative lag, the policy measures are not complete and the housing of some low-income families in urban areas is still difficult. In order to increase the intensity of work effectively, which can solve the housing difficulties of low-income families in urban areas, the country has started to construct more than 32 million sets and has basically built about 20 million sets of various types of affordable housing projects in the period of The Twelfth Five-year Plan
(2011-2015),so the coverage rate of the affordable housing has increased significantly, the category structure of
the affordable housing projects has changed significantly, and focus on solving the housing difficulties of low-income family with housing problems. With a lot of affordable housing has been built and put into use , the late management of affordable housing is facing a huge challenge, performance in the management system, unclear relations between power and responsibility, exit mechanism of affordable housing is not sound, the source of late management funds is not stable and so on ,therefore, we need to attach great importance to the late management research of the affordable housing . In recent years, Henan province has carried out and implemented the construction of affordable housing policy in the central , a large number of low-income housing have been put into operation, the late management problem of affordable housing is more serious and we should strengthen the late management research of affordable housing of Henan province. In the first part, create a framework for the analysis of late management of Henan province. Stating introduction from the research background, research significance, concept definition, research methods and related theory and the related literature review at home and abroad, and so on.
Under the background of national government attaches
great
importance , a lot of affordable housing has been built and put into use and the late management faces many challenges, this text choose to use social survey research methods such as questionnaire, interview. Based on domestic and foreign research theories and combined with the characteristics of affordable housing for research,
this paper has a certain reference
IVsignificance from the theoretical and practical significance. In the second part, the current situation of the housing system in Henan province and the implementation of the pilot cities were investigated. It is clear that the current policy and basic idea of the system of Henan province"s housing security is the foundation of the research. Through the field investigation in Henan Province security housing demonstration zone (Anyang), learned the general situation of the basic housing demonstration community, property management, facilities, community building, knowledge of relevant policies, the exit mechanism and other aspects of the public opinion poll. In the third part, elaborated the experience of indemnificatory housing development at home and abroad and enlightenment on the management to the later period management. In the Netherlands, Germany, Singapore, the United States experienced exploration, development, bottleneck, transformation stage; characteristics of housing rental market development in Germany, timely change the public housing policy in Netherlands, the government of Singapore strong intervention, the United States more public housing role development bottleneck and the rent subsidy plan each has its own characteristics. Indemnificatory housing policy in Henan province and the late management should be extensive study because of the person, the hour, the ground. In the fourth part, the basic principles of the late management of indemnificatory housing in Henan Province are integrated. Through the investigation and study of the late management indemnificatory housing in Anyang City, analysis of survey data, integrate relevant policy documents, the basic principles of management of indemnificatory housing in the late summarized as Henan Province. through the use of government and social capital mode of cooperation, role of the government and social capital their respective advantages, the operational efficiency of the government"s policy intentions, housing security objectives and social capital together, and gradually establish a "corporate housing, residential rent, government subsidies, social management" patterns which is a new public rental housing construction and operation of investment management, and in order to improve the public rental housing’s service quality and management efficiency. In the fifth part, put forward the countermeasures and suggestions to improve the post management of Henan province"s indemnificatory housing. Based on literature research and empirical analysis, in view of the late public housing management of regional particularity in Henan province, puts
Vforward some countermeasures and suggestions about the regulation and policy level, government level, the property management unit level and household level.
KEY WORDS: Indemnificatory Housing, Final-period Management, Henan province
VII目 录 摘
要 ......................................................................................................................................... I ABSTRACT ............................................................................................................................. III 第一章 绪论 .............................................................................................................................. 1 1.1 研究背景 .......................................................................................................................... 1 1.2 研究意义 .......................................................................................................................... 2 1.2.1 理论价值 .................................................................................................................... 2 1.2.2 现实意义 .................................................................................................................... 2 1.3 文献综述 .......................................................................................................................... 2 1.4.研究方法与技术路线 ...................................................................................................... 3 1.4.1 研究方法 .................................................................................................................... 3 1.4.2 技术路线 .................................................................................................................... 4 1.5 可能创新点与不足 .......................................................................................................... 4 第二章 相关概念和理论 .......................................................................................................... 5 2.1 概念界定 .......................................................................................................................... 5 2.1.1 保障性住房 ................................................................................................................ 5 2.1.2 后期管理 .......................................................................................
篇二：加强保障性住房资金管理的对策及思考
公积金管理使用存在的问题及对策研究（作者:___________单位: ___________邮编: ___________）
v 摘要:住房公积金完善了住房供应体系。
但在管理和使用中还存在着一定的问题。
通过住房公积金立法、 监督、 贷款发放等可以提高其使用效率、 扩大住房公积金覆盖面等措施可解决一些问题。
本文就住房公积金的问题与对策进行了分析， 旨在推动住房公积金制度建设， 为构建和谐社会发挥重要作用。
关键词:住房公积金;问题;对策
住房公积金的实施， 深化了住房制度改革， 完善了住房供应体系，改善了职工的居住条件，为构建和谐社会起到了重要的作用。
从住房公积金设立的初衷来看， 实行住房公积金制度有利于转变住房分配机制，将住房的实物福利分配通过住房公积金的形式逐步转变为货币资金分配； 有利于住房资金的积累和周转， 可以逐步形成国家、 集体和个人三者共同负担解决住房问题的筹资机制。
实行住房公积金制度， 有利于政策性抵押贷款制度的建立。
实行住房公积
金制度使政策性住房贷款有了稳定可靠的资金来源，通过向个人提供住房贷款， 可以降低职工贷款购房的还款负担； 有利于提高职工购建住房的能力。
通过住房公积金长期的积累， 逐步提高职工工资中住房消费含量， 从而增强职工购建住房的能力。
我国住房公积金事业在短短十多年期间得到了迅速的发展,但存在着发展不平衡、 管理不规范、相关制度执行不严等问题。
住房公积金应进一步规范管理,朝着制度化、 法制化、 大众化、 证券化的方向发展。
一、 公积金制度的建立和发展历程.
我国推行住房公积金制度,至今已有了 15 年的发展历史。实行住房公积金制度以来,国务院及相关部门根据公积金事业的发展多次制定下发住房公积金管理工作方面的条例、 规定等,为我国住房公积金制度的规范、 有序、 快速发展提供了制度保障。
1999 年 4 月3 日 ,国务院发布施行《住房公积金管理条例》。《条例》 规定了公积金的性质、 缴纳比例、 管理机构、 使用主体、 使用范围、 存贷利率等,为住房公积金制度的实施提供了法律依据。
为加强住房公积金的管理,强化行政监督,规范监督行为,保证住房公积金规范管理和安全运作,国务院先后对公积金管理工作中的若干具体问题提出了指导意见。
这些意见确定了公积金住房保障与其他社会保障功能之间的转化关系,对有关住房公积金重大政策制订、 作出相关民主程序要求的规定,在强化和巩固公积金制度现有框
架和强化职工维权管理方面也提出了新措施。
另外,各省市、 自治区根据《条例》 规定和各地实际情况,制定了实施细则及相关行之有效的地方性政策,大大促进公积金管理工作的健康、 快速发展。
总之,经过 15 年的发展,我国住房公积金归集额有了大幅度增长,个人贷款额逐年稳步增加,贷款资产质量不断提高,
取得了快速发展。
二、 面临的主要问题：
1.住房公积金管理决策制度不健全， 决策主体不明确， 住房公积金管理委员会决策流于形式。
目 前国家规定， 对住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策、 住房公积金管理中心运作、 银行专户储存、 财政进行日 常监督的基本原则。
但在实际工作中住房公积金管理委员会决策流于形式，住房公积金管理中心基本代替履行了其全部的职责。
全国各地住房公积金管理中心隶属关系复杂， 大多数地方的资金管理中心隶属于房地产管理局，也有一些地方的资金管理中心隶属于财政局或其他部门， 并且各地对分中心的设立也不统一。
因此， 造成了自上而下的管理机制不顺畅， 难以做到统一管理和监督， 政策、 措施的执行也会遇到一些障碍， 各地各行其是， 致使住房公积金的管理工作出现了很多问题。
2.配套法规缺乏， 监管理不力， 挤占、 挪用住房公积金等
违法违规现象时有发生， 住房公积金存在风险隐患。《住房公积金管理条例》 （ 以下简称 《条例》）自发布以来虽然起到了一定的约束作用，但因相关配套法规的滞后， 其执行情况并不很好。
目 前， 全国未收回的项目 贷款和挤占、 挪用住房公积金仍有数百亿元， 这些存在风险隐患的资金，很多是由于决策体制不完善、 管理机构设置不规范造成的，如不及时消除这些风险隐患， 不仅会危及住房公积金制度存在的基础， 甚至成为引发社会不安定的因素。
3.公积金归集额不足分析其原因主要有以下几方面
第一,公积金缴存覆盖率低。《条例》 中规定的缴存公积金的单位应包括国家机关、 国有企业、 城镇集体企业、 外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、 事业单位、 民办非企业单位、 社会团体。
但是,目 前各地区除了国家机关、 事业单位和效益较好的企业外,很大一部分单位未缴公积金,虽然在一些大城市的公积金覆盖率在90%以上,但全国仍有相当一部分省市的公积金覆盖率不到 50%,还有不小数量的职工尚未参加住房公积金制度。
第二,我国住房公积金的来源仅为城镇在职职工,没有建立自愿式住宅储蓄制度,融资渠道狭窄。
第三,公积金缴存比例不均,特别是经济落后、欠发达地区和小城镇职工公积金缴存比例低、 数额少。
第四,住房公积金管理中心市场意识不强,市场宣传推广力度弱,很多商业银行在一定程度上挤占了公积金贷款的市场。
4.公积金贷款手续复杂,风险多， 办理公积金贷款的手续复
杂、 步骤多、 拖延的时间长。
另外,公积金贷款存在一定的风险。
随州市住房资金管理中心喻凤平在《住房公积金贷款风险及防范对策》一文中将住房公积金贷款的风险总结为物产权风险、 信用风险、 欺诈风险、 贷款条件风险、 流动风险、 运作风险、 小可抗力风险、 法律风险等八种,分析的比较全面、 准确,因此本文中不再作详细的分析。
5.住房公积金制度宣传力度不够， 公积金筹集率和贷款发放低的问题同时存在。
一方面由于对建立住房公积金制度认识不足，部分单位未按照规定为职工办理公积金缴存手续和匹配应由单位承担的公积金， 侵害了职工的合法权益。
6.管理手段落后,员工素质亟待提高 ； 绝大多数住房公积金管理中心在公积金管理工作中虽然实现微机化管理,但有的管理软件老化、 功能不全,特别是欠发达地区中小城镇住房公积金业务管理不管是硬件还是软件均有较大差距,大大落后于当今金融业快速发展的新形势和新挑战。
各地区住房公积金管理中心不同程度地存在人员年龄、 学历、 职称比例不合理的问题,有些员工的政治素质和业务素质不高,影响工作效率。
住房公积金管理中心的干部职工要转变观念,调整思路,强化金融意识,主动学习 新知识,不断充实自己,加强对经济发展态势的观察和分析,拓宽思维,为住房公积金的发展建言献策。
对于公积金管理工作方面存在的问题,很多公积金管理工作者和金融业人士从不同角度作了不同程度的分析并提出了很多针对性的建议和措施,在这里不一一列举。
各地区也在工作实践中不断总结经验,采取有力措施,解决存在的问题,促进公积金事业的健康快
速发展。
例如,郑州市将对应缴住房公积金但未给职工缴纳的单位采取严厉制裁措施,除申请法院强制执行外,还将在媒体上公开曝光;南京市下发 《市政府关于全面落实农村教职工住房公积金制度的通知》,明确规定为农村教职工建立公积金账户,要求未完全实施住房公积金制度的各区县必须从今年 1 月 起为农村教职工建立住房公积金,缴存比例为单位和个人各 10%,等等。
三、 应采取的对策
1.加快住房公积金立法， 规范住房公积金管理使用。
在理顺各地资金中心隶属关系的同时， 严格按《条例》 要求检查、 处理违规违纪现象。
住房公积金靠发几次文件来强调要专款专用是远远不够的， 必须加快立法进程， 用法律来保障住房公积金安全运行， 任何部门及领导都无权乱动用， 必须按规章办事。
着手制定与之相关的法律法规， 确保公积金在归集和使用过程中各级部门都有法可依、 有章可循。
2.继续强化住房公积金的监督机制。
要充分发挥住房公积金管理委员会的作用，利用全国住房公积金信息网监控住房公积金的归集和使用情况， 并利用大众媒体提高住房公积金信息的透明度，让全社会共同监督其使用情况。
这是因为住房公积金是政府强制实行的属于职工个人所有的长期住房储备金， 属于职工个人所有， 职工理应有知情权。
住房公积金如果管理不善， 不仅损害广大职工的合法权
益， 而且会影响群众对政府的信任， 影响地方财政， 造成金融风险。
3.加大个人贷款发放力度， 提高公积金使用效率。
首先，要加大个人住房贷款的宣传力度，让群众了解公积金贷款的好处和优惠政策， 要鼓励职工贷款购房， 使住房公积金能得到有效运用， 充分发挥住房公积金制度在提高城镇居民住房水平方面的积极作用。
其次， 对沉淀在商业银行的住房公积金， 注重增值效益的提高， 采取购买国债及集中帐户存放等形式， 提高保值增值水平。
4.管理的进一步规范化。
互助性、 保障性是住房公积金制度的显著特点,各地区住房公积金管理中心要严格执行《条例》 ,科学、规范管理,一些业务委托相关银行办理,充分利用委托银行的各种资源,减少住房公积金管理机构费用成本。
住房公积金管理中心将主要精力放在管理上,进行规范、 科学管理。
要加强监管,强化公积金管理委员会的实际权力和责任,管委会工作要接受社会监督,资金流向要经过管委会同意,财务情况要及时向管委会和财政部门汇报。
同时,如果公积金出现问题,管委会成员要承担连带责任。
要加强信息系统建设,实行全国联网,由主管部门和人民银行实行动态监管。
5.加强宣传， 扩大住房公积金覆盖面。
凡用人单位招聘职工， 单位和职工个人都须承担缴存住房公积金的义务。
对不办理住房公积金缴存登记或不为本单位职工办理住房公积金账户设立手续、 不缴或少缴住房公积金的单位，住房公积金管理机构要根据有关规定进行处罚， 并可申请人民法院强制执行。
要严格执法和监督， 采取多种措施， 努力提高住房公积金的归集率， 督促有关单位按时足额缴存住
房公积金， 维护职工合法权益。
)实现大众化。
要扩大公积金使用方向,除用于房屋购买、 自建和维修外,还应加大对低收入家庭的支持力度,包括按月 按年支取支付房屋租金等。
降低公积金贷款利率,或实行差别利率,对于购买自住、 小户型、 低总价的低收入家庭,应提供更加优惠的贷款利率,要进一步创新、 丰富贷款品种,使其充分发挥政策性、保障性金融的作用。
要简化贷款手续,提高服务水平,提高住房公积金运营效率和服务水平,加强宣传,用足用好住房公积金。
加大公积金抵押贷款力度,重点支持经济适用住房建设,着重解决广大中低收入居民的住房困难。
6.严肃法纪， 加大追缴挪用欠款的力度。
加强和改进住房公积金管理， 是维护职工合法权益要求， 要坚决查处和纠正住房公积金管理和使用过程中出现的违法违纪行为。
对已被违规挤占、 挪用的住房资金， 要采取有效措施， 加大追缴力度限期收回， 确保公积金安全。
对因违规使用住房公积金而造成资金损失的， 要依法追究直接责任人及有关领导的责任， 构成犯罪的， 依法追究其刑事责任。
参考文献：
[1]高志功李夏梦:改善金融服务 规范住房公积金监管 [J];甘肃金融; 2002 年 06 期.
[2]徐笑虹:我国住房公积金监管问题研究时代金融； 2007年 06 期.
[3]田种贤:《加强住房公积金财务管理的思考》 ,《财会研
究（ 甘肃）》 ,2007 年 9 期.
篇三：加强保障性住房资金管理的对策及思考
11年第3期《发展研究》推进我国保障性住房制度建设的路径选择● 龚高健1张燕清2[内容提要]住房问题既是重要的民生问题，又是关系社会稳定和谐的政治问题，推进保障性住房制度建设是解决城镇居民住房问题的重要一环。要不断完善面向低收入家庭的廉租住房、经济适用住房制度；积极探索面向中低收入家庭的经济租赁住房和限价商品住房制度；充分发挥住房公积金在保唪性住房制度建设中的作用；切实建立和完善保障性住房的准入与退出机制；着力完善保障性住房的政策法规体系建设。[关键词]保障性住房制度建设城市低收入家庭住房公积金中图分类号：C914文献标识码：A文章编号：1003-0670(2011)03—0107-4胡锦涛总书记在党的十七大报告中明确提出，气必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，促进社会公平正义，努力使全体人民学有所教、老有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和谐社会” 。温家宝总理在2010年的政府工作报告中强调指出，要“ 继续大规模实施保障性安居工程” 。住房问题既是重要的民生问题，又是关系社会稳定和谐的政治问题。针对当前我国保障性住房制度存在的问题，探求相应的路径，健全保障性住房制度，是推动建设和谐社会的必然选择。一．我国保障性住房制度建设的历史与现状保障性住房是为．r解决现代城市中中低收入家庭和最低收入家庭的住房问题而产生的，这种类型的住房有别于通过市场形成价格的商品房，它是政府专门针对中低收入和最低收入家庭建设的具有社会保障性质的特殊住房，也是社会收入再分配的重要方式，主要包括廉租房．经济适用房，经济租赁房和限价商品房。在计划经济体制—F，我国城镇住房严重短缺。从1949年新中国成立到1978年30年间，共建设了住宅5．3亿平方米，据统讹1978年城镇人均住房建筑面积仅为6．7平方米，城镇居民的住房条件十分困难。改革开放以来，特别是1998年深化住房制度改革，停止福利性住房分配以来，随着经济发展和房改的深化，房地产市场的快速发展，适应社会主义市场经济体制要求的住房供应体制框架基本形成，住房建设快速发展，城镇居民的住房条件明显改善，尤其是保障性住房制度建设迈出重要步伐。自2007年国务院印发《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》之后，按国务院的工作部署，各地区、各部门制定了一系列支持政策，加快了解决城镇低收入居民住房困难的步伐，截止到2008年底，通过廉租住房制度解决了295万户低收人家庭的住房困难，经济适用住房制度对低收人家庭的保障作用得到实现，已经有500多万户低收入家庭通过经济适用住房解决了住房问题。通过各类棚户区改造使130多万户居民的住房条件得到了根本的改善，约：萑j " 4700万职工通过住房公积金制度改善了住房条件。2009年全国建成廉租住房以及经济适用住房、改造棚户区住房和农村危房共400余万套。2010年建成各类保障性安居工程住房580万套，其中包括公共租赁住房37万套。日前，国家住房和城乡建设部向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》，明确提出。2011年计划建设保障性安居工程任务是1000万套，这相比2010年的580万套将新增420万套，增长幅度高达72．4％，投资总额将达1．4万亿元，且公共租赁房将占主要部分，这预示着我国保障房建设的黄金期即将来临。=．我国保障性住房制度建设存在的问题我国是一个发展中国家，人口众多，正处于工业化、城镇化快速发展时期，解决好城镇居民的住房问题，特别是做好低收入群众的住房保障工作，将是一项长期而艰巨的任务。( 一) 保障性住房制度设计存在缺失—方面，是保障体系不健全。国务院(20073 24号文件107万方数据社会探索将经济适用住房供应对象从“ 中低收入竹家庭调整为“ 低收人’ 家庭，廉租住房由“ 最低收人’ 家庭调整为“ 低收／^?家庭，两者实现无缝对接。但调整后对解决中低收入家庭住房困难却没有相应的政策规定，即使各省(直辖市，自治区)实施面向中低收入住房困难家庭经济租赁住房、限价商品住房制度，但涉及税收、用地、金融等国家统一政策问题，实施难度大。另一方面，是制度设置上的排斥。住房保障制度仅覆盖城镇居民，且是市、县所在地的城镇居民。现行住房保障政策排斥了城市打工者、进城务工人员等弱势群体，而随着城镇化进程的加快，这个弱势群体还将不断地扩大，占城市总人口的比重日益上升。( 二) 保障性住房建设资金供应不足在公共财政中，只有廉租住房制度建设以公共财政为主，其他涉及住房保障的支出未纳入财政预算中。按照《廉租住房保障办法》，解决低收入家庭住房保障资金主要有年度财政预算、住房公积金增值收益余额、土地出让净收益中安排、社会捐赠等渠道。财政预算和土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金的关键在地方政府，全国部分财政比较困难的市、县一般足赤字财政，地方财政支出主要依赖于补助，财政一般转移支付中虽然考虑了廉租住房的支出因素，实际主要用于维持政府运转，廉租住房资金难以落实。土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金应当是非常好的来源渠道，但受限于土地出让净收益规模和土地出让净收益大小，经济发达地方土地出让净收益较高，而贫困地区土地出让净收益较少。住房公积金收益所占比例很小，社会捐赠及其他方式筹集资金来源很不稳定。( 三) 保障性住房准入退出机制不健全在保障性住房实施过程中，面临着无法准确界定住房保障对象和对象认定缺乏科学标准等问题，主要原因：一是住房档案系统不健全，全国大部分城市基本上没有建立住房档案，或即使某一时期建立也没有实施动态管理。由于基础信息数据不全、住房档案信息不健全，导致难以准确界定住房保障对象。二是个人收入和信用制度不健全，目前还没有建立全面、有效的个人信用制度，这不仅造成收入核定及准入确认的难度大，而且就业、收入变化时更难适时，准确地进行复核和清出，造成保障性住房“ 准人’ 与“ 退出” 的监管困难。( 四) 保障性住房金融发展缓慢主要表现在住房公积金制度的互助性和保障惟作用不强。当前，住房公积金制度在不同所有制性质单位之间的发展很不平衡，目前就全国范围而言缴存住房公积金仍然是行政机关、事业单位和国有企业为主，非公企业只占很小一部分，尤其是近几年随着企业产权性质的变化，公积金受益人群出现了减少趋势。住房公积金以工资收入作为缴存基础，由于产业与区域发展的不平衡、单位性质和经济效益的差异，工资收入差距明显，住房公积金缴存额差异悬殊，在有的效益好的单位甚至成为避税的手段，导致住房公积金受益对象的偏离和不公平。108(五)保障性住房缺乏法律硬约束目前，住房保障的法律法规只有住建部等有关部委颁布的部门规章及规范性文件，立法层次较低，远远不能满足发展需要。由于缺乏法律的硬约束，地方在执行保障政策过程中往往出现落实不到位现象，导致政策实际效果差。现实中，很多地方出于眼前的经济利益考虑，对划拨土地、减免税费、资金投入积极性不高，保障性住房政策往往落实不到位。同时，不同政府部门之间，还存在着协调问题。部门职权不同，政策目标、办事程序需要协调，由于缺乏法律硬约束，在制定和落实政策时要保持高度统一不是一件容易的事情。如经济适用住房中行政性收费减免，人防费减免普遍实施不到位；由于低收入家庭还贷能力差，许多购房者得不到住房贷款等等。三．推进我国保障性住房制度建设的对策思考今后一段时期，我国应把加强政府调控和运用市场机制结合起来，把解决当前问题与建立长效机制结合起来，把优化供应结构和调节住房需求结合起来，建立科学合理的住房建设与消费模式，促进房地产市场平稳健康发展，尤其要关注城镇低收人家庭的住房困难问题。( 一) 不断完善面向低收入家庭的廉租住房、经济适用住房制度l 完善廉租住房制度(1)要扩大保障范闱。廉租住房制度作为救济性保障，是一项由政府“ 托底” 的保障。我国城镇中需要廉租住房保障的群体主要包括两部分，一部分是特困群体，主要是城镇中享受“ 低保” 的人群；另一部分是困难群体，主要包括虽然有劳动能力、有工作、有收入，但家庭主要劳动力月收入略高于当地最低工资标准的人群。为实现这部分困难群体的“ 住有所居” ，目前廉租住房保障范围要尽快从“ 低保住房困难家庭” 扩大到“ 低收入住房困难家庭” ，并实现应保尽保。(2)要合理确定保障居住标准。目前，各地启动的廉租住房政策主要按照人均住房面积确定住房困难标准。这种方法的优点是操作简单，缺点是没有充分考虑家庭代际、性别、年龄结构及人口数量，没有以家庭为单位合理确定基本住房标准，不能准确反映居住的实际需要。廉租住房制度的设讹应当以满足居民基本的实际需要为目的，住房保障标准一般为每户40～60平方米。有条件的地区，应当尽可能提高保障标准，放宽保障“ 门槛” ，扩大保障覆盖面。(3)要调整租赁补贴方式。根据低保、低收入城镇家庭住房支付能力的差异性，采取反向递减的方式给予相应的租赁补贴，提供不同层次的保障。如低保家庭基本没有住房支付能九需要政府全额予以补贴：低收入家庭有一定的支付能力，可在其家庭负担一定数量租金基础上由政府补贴。分层次的住房保障，体现了住房保障制度对每一个居民的公平性，可以使不同收入水平的居民享受不同程度的保障。(4)要增加适合低收入家庭的租赁房源。要千方百计地万方数据
扩大廉租住房的来源和渠道，使拿到租赁补贴的困难家庭有房可租，即不但要增加政府新建廉租住房规模，而且要尽量收购住房来增加房源，同时要探索在商品房建设用地出让时" 强制性为政府代建一定数量小户型、低价位廉租住房，作为土地出让条件。也可以通过发行政策性贷款，建设或收购小户型房屋。兴建廉租住房要尽量分散，限制集中，避免导致“ 贫民窟” 现象出现，促使社会各阶层相互融合。2．改进经济适用住房制度( 1) 要从以售为主转向租售并举。经济适用住房推行以售为主，主要目的是满足低收入住房困难家庭拥有产权房的要求，从实践来看，出现两种情况：一种是真正低收入家庭买不起经济适用住房，买得起经济适用住房的义不是真正的低收入家庭。另一种足出现央心层，享受不到廉租住房也买不起经济适用住房。因此，要探索经济适用住房供应的新模式。实行租售并举，可探索先租后买，或分步购买部分产权。(2)要实施上市交易限制。在现行情况下’ 对于销售的经济适用住房，应采取体内循环、封闭运作的方式。即购买者如欲出售，只能由政府回购，主管部门再分配给其他适合条件的低收入住房困难家庭。从产权产籍管理七，经济适用住房应单独登记，不允许出租、抵押、典当等。这样做，不仅有助于发挥经济适用住房的循环效应，而且有利于消除经济适用住房分配中以投机、投资为目的的寻租谋利行为。(3)要积极探索“ 补人头” 明贴政策。保障性住房的形式总体可以分为明贴和暗贴两大类。经济适用房供bZ俗称“ 补砖头” 的暗贴；采取现金补贴俗称“ 补人头” 的明贴。明贴的效用直接到达气人头” ，不会在住房建设阶段流失或被他人占有；有利于改变低收入家庭集中居住形态，避免出现贫民窟；有利于居民自主选择居住地点，方便家庭成员就业和子女教育；操作环节灸行政监督成本低，提高了政府的市场调控效率。但是实施明贴的前提条件是政府财力充足，有能力实施直接的现金补贴。在各地政府财力普遍有限的情况，可以采用将规划建设经济适厢房建设的用地实行公开招拍挂方式取得收益，直接用于向符合条件的住房困难家庭发放购房补贴，由其自主到市场上购买住房。(4)要建立进城务工人员住房保障体制。“ 住有所居”的政策不能惠及广大农民工，就实现不了我国城镇的繁荣与和谐。因此，要多种方式安排进城务工人员住房建设的土地供应，对符合城市产业发展政策的大型企业或建设项目，可以配套安排专门的居住用地；对城市发展十分重要的劳动密集型产业，如建筑业、加工工业、环卫产业等，可以集中安排一定的配套居住用地：在符合城市规划的前提下，允许失地农民利用集体留用地集中建设进城务』二人员公寓。城市政府可以根据进城务工人员居住用地供应的不同经济要求，适当地采取划拨、协议出让方式向相关单位出让土地。面向进城务工人员居住的土地出让金收取，可以探索采取分期支付或分摊制度的办法，以缩短投资周期和降低2011年?931鞋l 《发展研究》建设成本。( 二) 积极探索面向中低收入家庭的经济租赁住房和限价商品住房制度1．建立健全经济租赁住房制度经济租赁住房主要满足既不符合享受廉租住房、经济适用住房，又买不起普通商品住房的中低收入住房困难群体。当前在经济租赁住房实施过程中，关键要解决政策性障碍，主要是用地、资金、税费与信贷四个方面。一是用地性质问题。根据现行的住房建设用地供应体制，目前仪廉租住房与经济适用住房可以采取行政划拨用地，而经济租赁住房用地性质不明确。应当明确经济租赁住房的保障性用房性质，其建设用地可以行政划拨纳入土地利用年度计划。二是资金渠道。目前，经济租赁住房由于资金渠道不明确，仅在全围少数城市实行。经济租赁住房建设资金应参照廉租住房建设的做法，列入地方财政预算，从土地出让净收益中划出一定比例。三是税费政策。建议经济租赁住房参照廉租住房、经济适用住房建设，免征行政事、№性收费和政府性基金；由政府或政府认定的单化新建、购买、改建的住房作为经济租赁住房，给予相应的税费减免。四是信贷政策。对于经济租赁住房...
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