土地公开出让调研9篇

时间：2022-11-15 09:30:19 浏览量：

土地公开出让调研9篇土地公开出让调研　财政局关于土地出让金收支管理情况的调研报告为进一步推进学习实践科学发展观活动，增强理财为民，服务群众的意识，提高财政服务经济，服务和谐下面是小编为大家整理的土地公开出让调研9篇,供大家参考。

土地公开出让调研9篇

篇一：土地公开出让调研

局关于土地出让金收支管理情况的调研报告为进一步推进学习实践科学发展观活动，增强理财为民，服务群众的意识，提高财政服务经济，服务和谐社会建设的水平，阳高县财政局着眼于发现问题，分析问题、解决问题，积极开展调研活动。根据局学习实践科学发展观活动工作安排，我们对我县土地出让金收支管理情况进行了深入调查了解。现将有关情况报告如下：

　一、基本情况

　近年来，县政府及其财政、国土部门认真落实《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[XX]100 号），积极推进土地有偿使用制度改革，不断规范土地出让金“收支两条线”管理，并从 2010 年 1 月 1 日起将土地出让金收入缴入国库，实行地方基金预算管理，土地出让金收入逐年提高，成为非税收入来源的一个主要渠道，为城市建设和新农村建设积累了资金，促进了我县经济社会的持续快速发展。2010 年出让土地 73 宗，出让面积 141466.17 平方米，出让总价款 1568.97 万元。2010 年土地出让金收入 1717.21万元，土地出让金支出 3347.74 万元。

　二、存在的主要问题

　从我县土地出让金收支管理情况来看，总体上比较好，但也存在一些矛盾和问题，亟需引起高度重视。

　（一）土地出让金预算编制和管理尚存较大缺陷。据国办发[XX]100 号文件规定：“从 XX年年 1 月 1 日起，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的‘收支两条线’”。但从实际执行情况看，我县是从 2010 年 1 月 1 日起方开始对土地出让金实行基金预算管理，将土地出让收入缴入国库。另外，土地出让金收支预算编制的完整性和准确性也急需提高，2010 年及以前，我县尚没有编制完整的土地出让金收支预算。

　（二）土地出让金征收管理有待加强。调查发现，一些房地产开发商、企业往往以各种理由拖缴土地出让金，据 XX 年年市县打击偷逃税费领导组办公室审核调查，XX 年以来累计拖欠土地出让金 2759 万元，严重了影响我县土地出让金的正常征收。变相减免土地出让收入的现象在我县仍有发生，据审计检查反映，XX 年年我县以投资不分红的形式拨付用地单位 637.2 万元，占全年土地出让金收入 1694 万元 37%。这种现象容易造成国有土地资产收益流失，也不利于政府对土地市场的调控。

　（三）土地收购储备制度尚不完善。目前我县对收回、收购、置换、征用的土地，不是进行前期开发后再出让，而是随用随征，随征随出让，缺乏整体规划，不利于提高土地使用效率。

　（四）地方财政对土地出让金的依赖程度过大。在我县，地方财政一定程度上依赖于土地出让金。2010 年土地出让金收入占到全部政府非税收入的 22%。以土地收入为支撑的财政体制，已经给我县造成土地资源匮乏的窘况，若再发展下去，将使我县面临无地可用的境地，严重影响我县的可持续发展。

　三、建议意见

　为进一步规范土地出让金收支管理，促进节约集约用地和经济社会可持续发展，特提出如下建议：

　（一）全面实行土地出让金收支预算管理。县政府要严格落实国办发[XX]100 号文件规定，将土地出让金纳入基金预算，收入全部缴入国库，全面实行“收支两条线”管理。财政部门要加强土地出让金预算编制工作，在国土部门报送年度土地供应和储备计划的基础上，按照“以收定支、收支平衡”的原则，及早编制年度土地出让金收支总预算，并逐步提高预算编制的科学性、准确性和完整性。

　（二）规范和加强土地出让金收支管理。要采取积极有效措施，强化部门之间联动，加大对土地出让金及滞纳金的征收和催缴力度，确保土地出让金及时足额上缴国库。要严格控制土地出让“让利”行为，杜绝擅自减免、缓交土地出让收入现象，避免以先征后返、土地换项目、补贴等各种形式变相减免土地出让收入。要规范使用土地出让金，按照规定的使用范围用于征地拆迁补偿、土地开发、城市建设、支农等专项支出，并做到重点向新农村建设倾斜，坚决防止和纠正截留、挤占、挪用等违规行为。

　（三）逐步化解财政对土地出让金的依赖问题。各级政府要优化财政收入结构，加大税收征管力度，逐年降低土地出让金占财政收入的比重，促进财政收入的可持续增长。要高度重视节约集约利用土地，建立完善土地储备和供应计划执行机制，加强土地储备管理，合理调节土地供应总量，确保土地资源的永续利用。要从招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所取得的总成交价款中划出一定比例的资金，建立国有土地收益基金，专项用于国有土地收购储备，给未来发展建设预留一定的资金。

篇二：土地公开出让调研

师范大学硕士学位论文我国城市土地使用权出让方式的问题及对策姓名张薇薇申请学位级别硕士专业行政管理指导教师陈爱平20080501

　论文摘要土地是人类赖以生存的基础是民生之本发展之基。土地作为一种重要的生产资料以及稀缺的自然资源其利用的好坏直接关系到我国市场经济建设的成败。我国城市土地实行的是国家所有制城市政府代表国家行使土地行政管理权。政府在城市土地交易的过程中具有不言而喻的决定作用。改革开放以后中国土地制度发生了深刻变革政府积极探索土地有偿使用制度改革。我国现行的城市土地出让采用“协议出让’’与“招拍挂出让 并行的双轨制土地出让方式。我国的土地供应从划拨、协议出让到公开招标、拍卖、挂牌的转变透明化程度越来越高这是我国城市土地使用制度进步的一种表现也是大势所趋。这标志着我们在土地市场上正在逐步与国外发达国家接轨。经过二十多年的改革发展中国的城市土地出让制度改革业已取得显著成效在城市建设中发挥了重要作用出让逐渐成为政府供应国有土地的主导方式。但是土地出让活动中依然出现了一些问题。单就土地管理寻求解决对策无法治本。为了对各种出让方式与土地资源市场配置的联系有比较深入的了解有必要对各种出让方式做一番分析。本文从实际出发结合马克思主义城市地租理论联系其他国家和地区的先进经验初步探讨和分析了在我国现行城市土地出让制度下土地使用权出让的各种方式。第一章简单介绍了我国土地有偿使用改革的背景并简单分析了国内外关于土地出让问题的研究现状第二章结合相关法律法规解释了我国城市土地出让几种方式的涵义、特点、程序第三章通过大量数据分别论述了协议出让与“招拍挂”出让方式的不足并简单分析原因第四章针对城市土地出让方式的不足首先从理论上分析如何提高政府的土地行政管理能力然后从实际操作及法律保证上提出对策以亟为实现制度上的规范化和运行上的市场化提出一些新的设想以更好地发挥政府的宏观调控职能促进促进土地市场的持续健康发展。第五章则是对全篇的简单回顾与总结。关键词政府土地有偿使用土地使用权出让

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　学位论文独创性声明本人所呈交的学位论文是我在导师的指导下进行的研究工作及取得的研究成果据我所知除文中已经注明弓 用的内容外本论文不包含其他个人已经发表或撰写过的研究成果对本文的研究做出重要贡献的个人和集体均已在文中作了明确说明并表示谢意作者签名潋日期 丘逝五卫学位论文授权使用声明本人完全了解华东师范大学有关保留、使用学位论文的规定学校有权保留学位论文并向国家主管部门或其指定机构送交论文的电子版和纸质版有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论文进入学校图书馆被查阅。有权将学位论文的内容编入有关数据库进行检索有权将学位论文的标题和摘要汇编出版保密的学位论文在解密后适用本规定学位论文作者签名绐复教导师娩俩蟊●

　一、写作背景、—可 卜同刃弓第一章绪论《中华人民共和国土地管理法》 以下简称《土地管理法》 第二条规定“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制……土地使用权可以依法转让。……国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”第八条规定“城市市区的土地属于国家所有 。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》     年国务院第  号令以下简称国务院第  号令 规定土地使用权的出让由市、县人民政府负责有计划、有步骤地进行。新中国解放以后在城市土地所有权归国家所有的前提下国有经济的各种经济主体对土地的使用是无偿的、无限期的和无流转性的。改革开放后我国开始了全面市场化取向的经济体制改革和对外开放在社会经济领域展开了一系列改革我国的城市土地使用权也逐步开始了有偿使用的尝试。    年 月深圳率先将一块    平方米的地块采用协议的方式出让给中航技术进出口深圳工贸中心作为职工宿舍用地。同年  月又将一幅     平方米的土地以招标方式出让  月 日深圳市政府以拍卖方式出让了一块面积    平方米的土地使用权敲响拍卖出让土地使用权的第一槌。这一做法开创了中国土地市场的先河真正意义上的土地市场开始形成。在深圳市城镇土地有偿使用改革的试点经验基础上全国各地城镇土地有偿使用改革逐步开展起来。为使土地使用权有偿出让和转让法制化做到有法可依从    年  月开始各地先后制定和颁布了地方性的土地使用权有偿出让和转让的有关条例或规定。    年  月  日上海市人民政府率先发布了《上海市土地使用权有偿转让办法》规定了城市土地使用权出让的方式、程序、条件及土地使用权出让金标准。    年  月  日广东省人大常委会通过了《深圳特区土地管理条例》。条例明确规定特区国有土地实行有偿使用和有偿转让制度。该条例还规定特区国有土地使用权由市政府统一垄断经营统一进行有偿出让市政府有偿出让国有土地使用权可采取协议、招标和公开拍卖三种方式出让国有土地使用权的年限根据生产行业和经营项目的实际需要分类确定。    年 月  日厦门市公布了《厦门市国有土地使用权有偿出让、转让办法》。同年天津市也制定了《天津市经济技术开发区土地使用权有偿出让转让管理规定》。    年 月《宪法》修正案删除了土地不得出租的规定增加了“土地使

　用权可以依照法律的规定转让 的规定《土地管理法》也进行了相应的修改明确规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度 。    年 月国务院颁布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行管理办法》。由此我国的土地市场取得了合法地位锄土地有偿使用制度得以确立。国务院第  号令对土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止及划拨土地使用权等问题做了明确规定。同时要求各省、自治区、直...

篇三：土地公开出让调研

性土地使用权招拍挂出让工作总结汇报材料_工作汇报_报告总结

　经营性土地使用权招拍挂出让工作总结汇报材料各位领导 在我市国土资源系统全体干部职工全力以赴推进国土资源工作再上新台阶为**争创全国经济百强县市再做新贡献的重要时刻省经营性土地执法监察检查组各位领导不辞辛苦前来我市检查指导工作这对我市经营性土地使用权“招、拍、挂”出让工作以及国土资源系统各项工作都是很大的鞭策和促进。在此我代表国土资源系统全体干部职工对各位领导表示热烈的欢迎和衷心的感谢。

　我们**市位于我省西南部、**市西北角、黄汾两河交汇的三角地带辖二镇五乡两个街道办事处**万人全市国土面积***平方公里耕地面积**.*万亩×××面积**.*平方公里。去年以来在省、市国土资源部门的大力支持和具体指导下在各级纪检监察部门的监督下我们认真贯彻落实国发[****]**号文件国土资源部**号令以及晋政办发[****]**号文件精神坚持把强化国有土地资产管理工作做为重中之重大力推行经营性土地使用权“招、拍、挂”出让制度加大执法监察力度进一步规范经营性土地使用权的交易行为使我市经营性土地使用权“招、拍、挂”出让工作取得了明显成效。现将具体情况汇报如下 一、深入宣传提高思想认识宣传发动是搞好各项工作的前提和基础。为了增强人们依法管理、合法用地的法制意识去年以来我们两次在**日报刊发专版三次开设广播电视专题悬挂***条宣传标语**次集会日设立咨询台*次召开座谈会通过各种形式多渠道、多层次、广角度地在全市深入宣传国发[****]**号文件和《经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让暂行规定》。为了提高乡村干部的思想认识我们组织城乡结合部乡村干部到大连、宁波、义乌等全国经营城市搞的好的城市考察学习到离石、孝义、怀仁、包头等与我市情况相似运作国有土地资产十分成功的地方参观取经。在此基础上我们定期召开国有土地资产管理工作研讨会学习上级文件研究工作方案统一思想认识。同时积极争取市委、市政府领导的重视和支持利用各种会议大讲特讲经营性土地使用权招拍挂出让的重要意义使广大干部群众认识到城市要建设地域经济要发展必须走城市土地经营的道路推行经营性土地使用权招拍挂出让制度是经济发展的需要更是市场经济建设中反腐倡廉的需要。思想认识的统一和提高为我们开展经营性土地使用权招拍挂出让工作营造了良好的舆论氛围。

　二、加强领导健全组织机构全面推行国有土地资本运营涉及到多方面利益调整特别是深入开展

　经营性土地使用权“招、拍、挂”出让工作政策性强工作难度大。为了切实加强领导加强组织协调市上成立了由市长担任组长分管副市长任副组长国土资源、政府办、纪检、财政、城建、发展计划等部门负责人为成员的**市国有土地资产管理领导组。市委、市政府非常重视和支持国土资源工作以及经营性土地出让工作并把管理好、经营好国有土地资产工作列入重要议事日程。市委书记雷郭堂、市长刘振华多次参加此项工作调研活动研究解决工作中存在的实际问题主管副市长薛振忠对历次开展的经营性土地出让工作都亲自参加亲自安排部署纪检部门的领导多次深入我们的工作中进行监督把关帮助指导领导组其它成员单位也都积极参与协同工作从而使我市土地市场框架早日形成并呈现健康、有序的发展势头。与此同时在机构改革、人员精简的形势下我们积极争取政府在人事政策上倾斜新设了三个国有土地资产运营机构一是成立了**市土地统征储备中心二是成立了地产交易管理中心三是成立了国土资源执法监察大队。这三个机构定编定员职责明确配备精良积极开展工作为加强土地资产管理推行经营性用地招拍挂供应提供了强有力的组织保证。

　三、完善制度规范运作机制为了规范国有土地资产经营行为我们一是出台政策完善制度。先后出台了《**市×××建设用地统一征用实施办法》、《**市人民政府关于清理整顿城市规划控制区集体土地非法用于非农建设的意见》、《**市清理整顿城乡建设用地的实施方案》、《**市人民政府关于整顿和规范土地市场秩序的通告》建立了建设用地总量控制、城市建设用地集中供应、土地使用权公开交易、基准地价定期更新和公布、土地登记可查询和集体决策等六项制度促进了统一征地、统一规划、统一收购、统一开发、统一供应的全面实施。二是结合城镇地籍勘丈和城市总体规划调整完成了城镇地籍调查。为实施城市土地产权管理确保土地市场规范运作盘活存量优化资源配置提高土地利用率打下了基础也为修编城市发展总体规划提供了全面准确的资料。三是修定土地基准地价。根据我市经济发展状况我们在****年第一轮基准地价的基础上去年重新修订了地价经市政府常务会议研究通过后在报纸、电视等新闻媒体上向全社会公布。四是认真执行集体决策制度。凡土地统征、开发、供应等有关问题编制方案后提交国有土地资产管理领导组集体研究决定。五是严格依法办事、规范土地供应。我们按照“一个渠道进水、一个池子蓄水一个龙头放水”的要求根据市场需求预测按照适度从紧供应原则统征土地****亩收回国有土地**.**亩。去年**月**日经过统一规划统一开发我们对原体育场两宗共**.**亩土地使用权进行公开拍卖竞买者竞价非常激烈最后以**. *万元/亩、**.*万元/亩的价格拍卖成交总成价为****.*万元敲响了我市国有土地公开拍卖的第一槌。**月**日我们再次拍卖供×××新增建设用地**亩收交土地出让金****.*万元。今年*月**日我们又

　公开拍卖供应经营性建设用地**.*亩收缴土地出让金****万元。三次累计为城市建设筹集资金****.* 万元。

　四、强化执法确保工作落实为了保证国有土地资产管理依法规范建设公开、公平竞争的土地有形市场进一步落实经营性土地使用权招拍挂出让工作去年以来我们一方面加大执法巡查力度及时查处各种违法用地行为特别对城市规划控制区范围以内的集体土地严格控制加强管理发现问题及时坚决给予制止赌塞了集体土地非法入市的漏洞。去年结合土地市场秩序治理整顿我们采取了“督促规范一批强行制止一批立案查处一批教育纠正一批”的办法严厉打击了违法占地行为有效地遏制了违法占地的发生为实行经营性土地使用权招拍挂出让工作打下了坚实基础。另一方面我们加大土地供应中违纪、违法行为查处力度把纪检监察的监督检查、协调配合、责任追究的职能渗透到土地使用权招标拍卖工作的过程中渗透到土地执法监察的全过程以及时发现问题纠正问题。在举行的三次公开拍卖土地工作中监察部门全程参与保证了土地交易阳光作业提高了土地交易的透明度。同时根据上级有关要求我们对近两年来的土地供应情况进行了自我检查。近两年共划拨供应土地*宗***亩公开拍卖*宗***亩没有协议出让我市的土地供应基本符合国家、省、市的规定要求。

　在全面分析总结我市国有资产管理工作特别是经营性土地使用权“招、拍、挂”出让工作取得了明显成绩的同时我们还十分清醒地看到实际工作中还存在一些问题 *、城市建设用地需要的统征资金量大财政无力垫付行政事业单位又不能担保贷款资金难以落实。

　*、目前各地农村集体土地流转试点工作开展后不少村民对统征工作抵阻情绪很大。

　*、由于执法手段软弱国有土地非法交易集体土地非法入市没能有效遏制严重影响了政府土地市场规范运作。

　*、原划拨的住宅用地非法交易若补办出让手续按现行地价难以落实若依法收回使用权又难以操作。

　以上是我们工作中存在的主要问题。

　下一步我们要以这次检查为契机以“三个代表”重要思想为指针进一步加大力度完善制度强化措施全面加强经营性土地使用权招拍挂工作通过规范的市场运作最大限度发挥国有土地资产效益为

　城市建设和经济发展提供强有力的支持。

　以上汇报不妥之处敬请各位领导批评指正

篇四：土地公开出让调研

录第一章绪论⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯。11．1研究背景⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ．11．1．1土地利用效益研究⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ．．11．1．2现行常用土地出让方式⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ 一11．2研究动态⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ．11．2．1土地利用效益在国内外研究的状况及发展动态⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯一11．2．2现行常用土地出让方式国内外研究状况及发展动态⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．31-3论文研究的目的与意义⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ．41．3．1研究的目的⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ．．41．3．2研究的意义⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ 一41．4研究的内容、方法及框架⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ．51．4．1研究的内容⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．51．4．2研究的方法⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ 。51．4．3研究框架⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ．．6第二章现行常用土地出让方式⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．72．1我国现行土地出让方式的提出⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ．72．2我国常用土地出让方式的特点⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．72．3我国“ 招拍拶的主要内容及其优点和存在的问题⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．823．1扭标出让——⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯82．3．2拍卖出让⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ 。92．3．3挂牌出让⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ 一92．4常用土地出让方式的适用条件及其出让时的考虑因素⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．92．5针对常用土地出让方式存在的问题提出的研究对策⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯102．6本章小结⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ．1 1第三章带设计方案土地出让方式⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．123．1带设计方案土地出让方式的提出⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯123．2带设计方案的土地出让方式的内涵⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯123．3带设计方案土地出让方式的出让程序⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯133．4带设计方案土地出让方式的适用条件⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ 15

　3．5带设计方案土地出让方式在方案设计、出让时考虑的主要因素⋯ ⋯ ⋯ 153．6本章小结⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ 17第四章土地利用效益分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯。184．1土地利用效益的含义与分类⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯184．2土地利用效益评价⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ 1 84．3指标体系构建原则⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ l 84．3．1科学性和客观性相结合原则⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ 184．3．2系统性与层次性原则⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ 194．3．3综合性和可操作性⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ 194．3．4代表性和因地制宜性⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ 194．3．5可持续发展性和动态性⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ l 94．4评价指标的选取⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ 194．4．1土地利用经济效益评价指标的选取⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ 194．4．2土地利用社会效益指标的选取⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ 204．4．3土地利用生态效益指标的选取⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯214．5土地利用效益评价方法⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ 234．5．1指标的标准化处理⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ 234．5．2指标权重确定方法⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ 234．6土地利用效益的协调性评价模型⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ 274．7本章小结⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ 28第五章带设计方案土地出让方式与常用土地方式比较⋯⋯⋯．295．1两种土地出让方式在同一指标下的不同之处⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯295．2两种土地出让方式在其他方面表现出来的不同之处⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯305．2．1塑造城市景观特色⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯305．2．2深化城市景观⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯3 15．2．3解决现行控规中存在的一些问题⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯325．2．4其他作用⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ 335．3本章小结⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．34第六章巫溪县带设计方案的土地出让实例分析⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ 366．1研究区概况⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯366．1．1地理位置⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ 366．1．2人口、行政区划及未来发展定位⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ 36

　6．1．3自然条件⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ 376．1．4自然资源⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ 376．1．5社会经济发展情况⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ 386．2资料选取与数据来源⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯386．3数据标准化处理⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ 396．4指标权重的确定⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ 406．4．1御法⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．406．4．2变异系数法⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ 426．4．3组合权重的计算⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯436．5土地利用协调度的计算⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ 446．6巫溪县带设计方案土地出让方式的应用成果分析⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ 446．6．1土地利用效益评价⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ 446．6．2土地利用协调度分析⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ 466．7本章小结⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ．46第七章结论与建议⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯487．1结论⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯487．2建议⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯48致{射⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．50参考文献⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．51在学期间发表的论著及取得的科研成果⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯54

　第一章绪论第一章绪论1．1研究背景土地是人类赖以生存与发展的重要资源保证，人类的任何生产活动都离不开土地【l 】。然而，随着我国快速的城市化与工业化、城市建设规模的快速扩增以及土地利用等问题，致使人地矛盾日益恶化【2】。目前，在耕地保护、粮食安全、土地宏观调控与市场机制的背景下，合理配置土地利用结构、土地集约利用、提高土地利用效益是缓解土地供求矛盾的重要途径13刮。1．1．1土地利用效益研究首先，通过土地利用效益的分析可以帮助研究者了解土地利用的演变规律【5】；其次，土地利用效益分析有助于科学合理的制定土地利用总体规划；最后，土地利用效益分析也可为相关部门加强土地利用管理提供科学依据，以此达到促进可持续利用土地资源的目的。所以，如何客观评价土地利用效益已成为国内外土地利用研究的热点内容【6J 。根据以往土地利用效益的研究成果不难发现一个区域土地利用效益水平的高低除了与该地区的社会发展水平、经济发展条件、土地利用方式等方面的内容有关，其实也与该区域土地出让方式存在一定的相关性。因此，研究者还可以以研究区域的土地出让方式为出发点，通过研究土地出让方式与土地利用效益之间的相互影响程度来评价土地利用效益，从而为今后提高土地利用效益及其综合协调度提供新的思考方向。1．1．2现行常用土地出让方式土地出让方式是综合了获取用地与土地处置两方面内容的土地使用权出让方式。在其具体的出让过程中主要表现为：财产权，占有、使用、支配权和取得收益等有关土地方面的内容。目前我国所有的经营性用地一般都可以采用招标、拍卖、挂牌这三种方式来完成土地使用权的转让。这三种方式是在2004年9月1日正式由国土资源部确立的，同时还规定采用这三种方式出让土地时必须在土地有形交易市场中公开交易，并且在整个土地出让的过程中遵循合法、公平、公正、公开和诚实守信的原则。1．2研究动态1．2．1土地利用效益在国内外研究的状况及发展动态( 1) 土地利用经济效益的研究国外关于城市土地利用经济效益方面的研究起步较早。以1930年的美国康乃尔大学为例，其率先制定出关于土地经济效益的分级方法；1932年，德国最先提

　2第一章绪论出以耕地经济效益为切入点的观点并确定了德国范围内农耕地经济效益评价的统一标准1．7。。1948年，H．E．康克以土地市场缺陷引起的问题为研究出发点，将土地利用经济效益进行层次化处理，提出不同于其他大学的层次化方法，它主要是通过层次化经营性用地的土地利用效益情况后通过其研究结果来描述研究区域土地利用状况的方法【sJ 。1960年，国外研究者灿oIl So．W阐述了区位与土地经济效益之间的相关性【9】。二十世纪七十年代左右，前苏联提出评价内容包括：土地评价区划、土壤质量评价和土地经济评价的“ 全苏土地评价方法” 【l oJ 。二十一世纪初，Kal l Il和Freem趾就城市规模与土地经济效益之间存在的内在联系进行了深入研究并取得了一定成果【l 卜川。在国外，有部分研究者以美国的上百座城市为研究对象，针对其经济效益进行了定量对比，得出土地经济效益与城市用地扩展系数之间存在明显相关关系的结论。目前，国内已经形成关于土地利用经济效益评价研究方面比较完整的理论体系。其中，臧俊梅以新疆为研究对象，对其土地经济效益采用比较分析法进行对比；王琼以新疆维吾尔自治区为研究对象，运用因子分析方法对其经济效益进行了对比研刭13。1 4J 。宋戈等研究者以哈尔滨市为例，引入DEA法对其土地利用效益，尤其是经济方面进行定量比较；杨志荣选取省会城市为研究对象，以土地的投入和产出为研究出发点对土地利用经济效益进行对比研究【l 孓16】，周蓓和袁丽丽都已大城市作为研究对象，在研究的过程中都选择了土地投入和产出为研究切入点，借助和它们有关的指标来研究土地利用效益变化以及大城市的用地效益等问题【l 。7。埽J 。周飞以湛江市为例，以主观与客观相结合方法确定出的权重结合综合效益评价法对该市进行效益评价【191。韩璐，谢俊奇通过构建小波神经网络模型，对兰州市土地利用效益进行分析，并通过该方法与熵权法和BP神经网络法进行对比，以此来验证该方法的可行性和科学性【2⋯。( 2) 土地利用社会效益的研究国外关于社会效益的评价主要包括两个方面的内容：一类是着重考虑“ 发展”的经济学评价，主要探究工业项目对社会效益的影响大小；另一类是以“ 发展”的非经济性和由其带来的利益分配不均为研究出发点的广义社会效益评价。我国关于土地利用社会效益的探索研究大概开始于1961年前后，可以说关于该项效益的研究体系还不够完善。所以，关于土地利用社会效益作单项研究的文章较少，大部分包含在土地利用综合效益评价中，但其它领域的评价研究为土地利用社会效益研究奠定了一定的研究基础四J 。20世纪80年代，研究学者们在对社会效益进行分析、研究、评价时引入了许多适用性很强的模型，直至今日这些模型仍然被后来的学者进行运用，并且取得了一定的研究成果。这些模型主要包括：协调度模型、综合效益评价模型、综合打分模型等瞄】。

　第一章绪论3( 3) 土地利用生态效益的研究国内外对于生态效益研究较以上两个方面都呈现出起步较晚的趋势。目前，关于该方面内容的评价越来越引起广大研究者的兴趣。目前，关于该方面的研究和评价都以土地生态系统服务功能价值理论为切入点【z3J 。在国外，研究者的研究重点主要集中在以下方面：1990年，以研究者I沁ben．Costanza为代表，他在细致划分生态系统服...

篇五：土地公开出让调研

建筑科技大学硕士学位论文在国有土地招标出让过程中存在的问题及对策研究姓名：孟凡文申请学位级别：硕士专业：管理科学与工程指导教师：刘晓君20050301

　在国有土地招标出让过程中存在的问题及对策研究专硕士生：孟凡文指导教师：刘晓君教授业：管理科学与工程摘要本文首先针对国有土地招标这一出让方式的演进和发展，结合土地特殊的供求关系，根据土地招标出让方式的交易程序及特点，分析了土地招标这一方式逐步被采用的原因，同时从三个方面揭示了这一方式在应用的过程中存在的种种问题，一是在制度方面表现出来的问题，二是在招标流程方面表现出来的问题，三是存在一些非市场化的不正当行为问题。并对这些问题逐一进行了进一步的分解和剖析。其次，本文应用博弈论与新制度经济学的有关理论，对当前土地招标过程中存在的问题从理论角度进行了细致的原因分析，一类是由于土地自身的特性，土地特殊的供求关系及制度的时间性因素造成的系统性原因，另一类是出让金制度，政府角色冲突及寻租行为等造成的一系列非系统性因素，在此着重从博弈论角度对寻租行为进行了理论上的原因分析，包括设租与寻租的博弈分析，集体腐败的博弈分析和监督招标行为的博弈分析。最后，本文从四个方面提出了一系列的解决对策，一为从外部环境角度提出的对策，二为提出了管理方式的转变对策，三为在执行过程中的对策，在这一部分重点对评标方法上提出改进，引入了层次分析法进行评标，同时提出了建立科学的决策专家评标系统的初步构想，最后，针对寻租行为提出了相应的解决对策，建议采取容忍部分机会主义行为，发展网上招标以及培育和规范土地招标代理等措施。关键词；土地；土地招标；对策研究

　Studi es on State- run LandBi ddi ngand Counterm easureSpeci al ty：M anagem entSci ence andEngi neeri ngN am e：M engFanw enInstructor：Professor Li uXi aoj unABSTRACTIn thi spaper, theauthorfi rstl yi ntroduced a gradual progressanddevel opm entof thestate· tun l andbi di ng，com bi ni ng thespeci alsuppl y- dem andrel ati onshi p ofl and，accordi ngto the characteri sti cs oftradi ng procedureof thel and，anal yzedthe reasonw hythe l andbi ddi ngi s adopted progressi vel y．atthe sam e ti m e，announci ngal lsorts ofquesti onsthat exi stduri ngtheprocessofusi ng，theyshowf romthreerespects，som equesti ons showi n l andsystem ，som e questi onsshow i ntradi ng procedure，theothers areungentl em anl ynon m arket- ori ented conduct．Andtheauthor haveresol vedthesequesti onsonebyone．Secondl y, thi sauthor used thetheoryrel ated to newsystemeconom i cs and thegam etheory, gi venthe reasons thattheoreti cal l ythequesti onsthat exi st i n theprocessof thel andbi ddi ngatpresent，som earesystem i creasons thatexpl ai nedbythe characteri sti c ofthe l and and ti m el i ness factor of the l andsystem ，som ereasons arcexpl ai ned bya seri esofnon- system i cfactors，exam pl eforl andsel l i ng funds，thegovernm ent’ Srol econfl i cti ng，seeki ngandrenti ng，etc．em phati cal l y anal yzi ngthebehavi or ofseeki ng andrenti ngi n term s ofgam e theory, i ncl udedbychess m atchanal yzi ngofsetti ng uprent andseeki ng rent，chessm atchanal yzi ngofcol l ecti vecorrupti onandsupervi si ng bi ddi ng．Fi nal l y, theauthorproposeda seri es ofstrategi esfromfourrespects，som e strategi esw asputforw ard i n term s of exte" rnal envi ronm entcondi ti on，tw o，som e strategi esthatareon the transi ti on of them anagem ent styl e，som e strategi es w as used to sol ve theprobl emthat exi st i n the course ofcarryi ng out，the authorproposesAH P m ethodespeci al l yi nthi sparttocarryon tender eval uati on，at the sam eti m e，putti ngforw ard theprel i m i naryi dea ofsetti ng up expert’ Stender eval uati onsystemto deci desci enti fi cal l y，l astl y putti ngforw ard the Counterm easure onseeki ngandrenti ng．Key w ords：Land，Land bi ddi ng，Counterm easureresearch

　声明本人郑重声明我所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含本人或其他人在其它单位已申请学位或为其它用途使用过的成果。与我一同工作的同志对本研究所做的所有贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了致谢。申请学位论文与资料若有不实之处，本人承担一切相关责任。论文作者签名：壶凡处日期：矽西· ；I"关于论文使用授权的说明本人完全了解西安建筑科技大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留送交论文的复印件，允许论文被查阅和借阅；学校可以公布论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或者其它复制手段保存论文nf保密的论文在论文解密后应遵守此规定)论文储签名矗救郢繇毒(繇喻时如五注：请将此页附在论文首页。

　第一章绪论土地是人类生存和发展的基础，没有土地就没有人类，就没有人类的生存和发展。马克思曾指出：“ 土地是一切生产和一切存在的源泉，是人类不能出让的生存条件和再生产条件” 。威廉· 配第(w ．petty，1623--1587)也曾说过：“ 劳动是财富之父，土地是财富之母。” 可见，土地是人类赖以生存的物质基础。土地作为自然资源，是人类生活和生产的基本条件，它既是社会生产力的源泉，也是社会生产力的构成部分，因而人们历来都重视对土地与生产力关系的研究。我国春秋时期的管仲曾说过：“ 地者万物之本，诸生之根苑也。” 北魏贾思勰指出：“ 顺天时，量地利，则用力少而成功多。任情反道，劳而无获。”在市场经济条件下，土地成为商品，是使用价值与价值的统一体。土地的利用或配置必须通过市场而进行，即把土地作为价值物，通过市场交易转让到不同的土地使用者手中。土地的使用必须支付经济代价，土地的配置和价值运行并轨，从而是土地具有聚财、增值的功能，土地表现出明显的资产特征，是自然资源与资产的统一。在我国，土地资产是国有资产的主要组成部分。全国国有资产总额33万亿元，其中土地资产25万亿元，占76％。因而，研究土地经济问题，既要重视土地资源的保护和优化配置，又要注重土地资产的价值运行。从这二者的关系来看，前者是最终目的，后者是实现目的的手段，即通过土地资产的运行和土地市场机制的作用，达到土地资源保护和优化配置的目的。为此，必须建立一个规范、高效的土地市场机制。1．1我国土地招标方式的演进及发展进程我国土地招标方式的逐渐兴起和演进过程是我国土地经济发展市场化过程的一个具体的体现，因此，本文从土地经济发展的市场化进程来论述土地招标方式的兴起过程a．土地经济发展的萌芽期( 1949年以前) 解放前我国城市土地私有，因而很早就有土地交易。城市日趋发达，对地产需求增多了，城市地产经济也趋于活跃。由于级差地租、住宅供求关系以及城市化进程的演进等，土地投机经营非常明显，土地经济在当时半殖民地、半封建社会以获取利润为出发点的思想指导下逐步发展起来。b．土地经济发展的休眠期( 1949年10月一1 977年) 建国初期，人民政府在全国的一些大城市打击各种投机活动的同时，对城市地产市场中的投机活动也给予了必要

　的打击，制止了土地买卖中的抢购现象。1951年1月政务院公布了《城市房地产税暂行条例》，进一步SU J k城市土地所有者和房屋业主任意提高地价和租金。由于地租和地价受到了有利的控制，整个土地价格也随之下降，同时，农村实行了土地改革，也冲击着整个城市的土地私有制。1956年以后，国家将私营企业的房产、地产同其他生产资料一道经过核资后，用赎买的方式，将私营企业的厂房、仓库、商店、办公室和职工宿舍等建筑物及其所占土地，变为国家所有的财产。与此间时国家还对城市资本主义性质的房地产进行了社会主义改造。中央在《关于目前私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》中指出：“ 一切私人占有城市的空地、地基等地产，经过适当的方法，一律受归国有。” 从此，逐渐开始了城市土地国有化的进程。由于城市土地的大部分已经收归国家所有，加之实行高度集中的计划经济体制，土地租赁、买卖、抵押等经济活动几乎消失。直到实行改革开放之前，土地所有权在城市市区和城市郊区归国家所有，国家禁止任何单位和个人侵占、买卖、出租或以其他方式转让土地。这一时期，土地经济没有得到应有的发展。C．土地经济发展的成长期( 1978年至今) 这一时期土地招标方式的逐步应用过程，随着我国经济体制改革的深入进行，把土地纳入商品经济的轨道，对土地实行有偿有限期使用，发展土地批租、租赁市场势在必行。而且我国已经具备开展城市地产经营的基本条件：城市土地已经开始实行有偿使用，不同经济形式的企业通过商品经济关系来处理与城市土地有关的各方面关系，城市土地使用权的有偿让渡使土地市场有了交换的物质基础，城市土地供求矛盾加剧需要地产市场调节。1980年，为国有土地使用制度改革的开端。改革的基本思路是从无偿使用向有偿使用，从行政划拨向市场出让转变。1980年在北京召开的全国城市规划工作会议，首先提出了收取土地使用费的设想。会议决定在全国逐步开展收费试点工作。1982、1983年，深圳、抚顺、广州、上海等城市开始向城市土地使用者收取土地使用费，走出了我国城市土地使用制度改革的第一步。在以后的几年中，各地陆续开征了城市土地使用费，至1988年全国已有100多个城市步深圳、广州、抚顺的后尘，但征收土地使用费的改革仅限于地租，对旧的城市土地使用制度触动不大。80年代中期，在部分城市开始了土地使用权出让、转让的试点。1986年通过了《中华人民共和国土地管理法》，规定土地不得出租或以其他形式转让，4月中共中央、国务院发出了《关于加强土地管理，制止乱占耕地的通知》，8月1日成立了国家七地管理局，统一管理全国土地、城乡地政，同时各地也相继建立了土地管理机构，从而使土地制度改革有了归口的管理部门。1987年11月26日及12月1日，

　深圳市政府以首宗公开招标方式有偿出让第一块固有土地使用权。这是我国土地市场形成的开端。1988年4月，第七届全国人大修改宪法有关条款，规定“ 土地的使用权可以按照法律的规定转让” 。次年12月29日修改《土地管理法》，规定“ 国家依法实行国有土地有偿使用制度” ，“ 国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让” 。这标志着，国有土地使用制度的改革已纳入制度化、规范化的轨道。1990年5月，国务院发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，为我国土地市场的运行提供了法律依据。1999年新的《土地管理法》颁布实施，加大了保护耕地的力度，耕地转为建设用地的数量受到严格控制，新增建没用地的数量受到严格控制，用途管制、占补平衡和土地有偿使用费中央分成的措施不仅使新增建设用地的数量大为减少，而且占用耕地的成本有了较大提高，使城市存量土地的利用价值更加突出。2003年全国通过招标拍卖挂牌出让土地的面积占有偿用地总面积的比例，由2002年的15％提高到2003年前9个月的30．16％。1土地公开招投标制度的实行，意味着土地供应方式的彻底转变。国土资源部从原来的程序审批者和手续办理者转变为土地供应的实际主体，形成了“ 一个水龙头供水” 的现象，政府对土地调控的能力得到大大提升，土地供应市场化程度提高。土地价格的市场化，使房地产市场竞争的起点放在了同一个水平线上，开发商获得了相对更多的公平机会。目前，北京、上海、广东等一些地区已经开始着手建立相关土地储备和拍卖制度，被房地产界称之为“ 土地阳光政策” 。不过处于过渡期的现实却远远没有这么简单。近几年来，土地市场出现了一定程度的混乱，为了有效遏制这一状况，政府相应的出台了一系列法律法规，2003年2月21目，国土资源部下发了《进一步治理整顿土地市场秩序工作方案》。从2003年2月至7月，该部集中半年时间，对新《土地管理法》进行实施。2003年7月中下旬，国务院办公厅连续下发了两道整顿土地市场秩序的命令：《关于暂停审批各类开发区的紧急通知》、《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》。2002年5月9日，国土资源部签发11号文件( 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，以下简称“ 11号令” ) ，这是国有土地使用权招标拍卖以来出台的第一个规定。文件叫停了己沿用多年的土地协议出让方式，要求从2002年7月1日起，所有经营性开发的项目用地都必须通过招标、拍卖或挂牌方式进行公开交易。该文件的颁布，被业界称为新一轮“ 土地革命” 的开始。2002年6月26日，北京市赶在“ 1l号令” 执行之前，出台了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的通知》( 京政办发[ 2002) 33号，简称“ 33号令” ) ，规定除小城镇、绿化隔离带、危改、高科搜狐网房产首业>新闻中心>土地市场，《铁腕斩断寻租渠道，重拳遏制土地腐败》

　技、重大项目以外的绎营性用地必须实行招牌挂出让。这也就是业界常称的“ 33号令” 留下的“ 四个口了...

篇六：土地公开出让调研

国土资源 Shanghai Land & Resources1 2201 2年第33卷第4期上海土地出让市场现状分析及对策研究庄幼绯，费思敏，尹厚俊，刘　扬，王　思，李贵东（上海市土地交易事务中心，上海 200003）摘　要：

　结合上海土地交易市场实际运行状况，从我国城市土地资源配置体制出发，提炼了政府在土地出让过程中的目标体系；在分别对上海工业用地和经营性用地等各类用地出让市场交易特征和存在问题进行具体分析基础上，探讨了土地要素市场功能拓展的目标与方向，及以市场化为导向优化和完善土地要素市场功能的对策措施。关键词：

　土地出让；资源配置；土地要素市场；土地管理中图分类号：

　F301.2

　文章标识码：

　文章编号：

　2095-1329(2012)04-0012-05建立和完善土地交易市场是培育和规范土地要素市场，深化土地管理改革的重要工作和关键环节。

　土地要素市场是社会主义现代市场体系中围绕土地权属这一特殊商品的交易行为而形成的重要组成部分。

　随着城市化进程加快，特别是近几年房地产市场迅速发展，国内学者针对城市土地要素市场宏观研究比较深入，但对于土地要素市场建设的思考，特别是结合土地交易实际业务的研究成果相对较少。

　本文结合上海土地交易市场的实际运行状况，对上海工业用地和经营性用地等各类用地出让市场交易特征和存在问题进行分析，探讨土地要素市场功能拓展的目标与方向及以市场化为导向优化和完善土地要素市场功能的对策措施。1

　我国土地资源配置的理论与现状分析1.1 城市土地资源配置现行体制在我国土地国家所有的条件下，为了保证土地的合理利用，实现非农建设用地的总量控制，土地出让市场的主动权必须掌握在国家手中，由国家授权给土地管理部门对土地使用权的出让实行垄断性经营。

　我国实行土地公有制，从法律意义上讲，土地出让行为实质上让渡的是一定年期土地使用权，土地利用的日常管理仍然是政府权利与义务所在。

　从根本上来说，政府土地管理职能是由土地所有权公有派生出来的，土地管理基本内容在于保证土地资源的合理分配与有效利用，建立优化的土地利用结构与布局，防止土地资源的闲置与浪费，维护良好的生态环境。

　在政府垄断性经营的土地出让市场，地方政府土地管理职能表现为土地出让管理职能，具体体现通过土地出让金收支的合理分配，推进城市经济建设和社会公平发展。在市场经济中，产权界定清晰的土地以生产要素参与经济生产，并持续带来经济利益，使土地获得了资产的特性。

　相比其他生产要素，土地具有资源与资产双重性质，可确保稳定且可观的增值收益，其原因有以下三点：

　（一）

　土地具有供给稀缺性、需求无限性、区域差异性等经济特性，这些经济特性共同构成了土地作为资产的增值性；（二）

　土地与其他生产要素有机结合，共同促进土地使用权人经济效益提高，整体经济产出增长又可以反向促进原有土地产权价值增值；（三）

　土地利用具有区域空间外部性，地方政府城市基础设施投入为土地增值构成了正外部性条件。

　可见，土地的价值增值部分应在土地使用权人和土地所有权人之间予以合理分配，土地收益合理分配应纳入政府土地管理职能范畴内，同样构成了土地资源优化配置目标之一。1.2 土地资源配置的目标体系（1）

　宏观目标：

　经济发展、社会公平土地为国民经济各部门生产提供物质资源功能，无论是制造业依赖的工业用地，还是服务业依赖的商业商办用地，土地资源配置的终极目标是促进本地区经济发展。

　土地还为居民生活提供物质载体功能，实现老百姓安居乐业成为地方政府当仁不让的责任。

　经济发展与社会公平两大宏观目标之间形成相互促进关系，经济发展为社会公平提供物质基础，社会公平为经济发展形成外doi:10.3969/j.issn.2095-1329.2012.04.004收稿日期：

　2012-07-23修订日期：

　2012-09-11作者简介：

　庄幼绯(1970-),女,硕士,经济师,上海市土地交易中心主任,主要从事土地管理研究.电子邮箱：

　zhuangyf@smmail.cn联系电话：

　021-33312866基金项目：

　上海市规划和国土资源管理局科研项目(GTZ2011024)

　Shanghai Land & Resources 上海国土资源1 3201 2年第33卷第4期部条件。（2）

　微观目标：

　土地出让收益相比土地资源配置的宏观目标，土地资源配置的微观目标易于量化把握。

　自国家全面实行土地使用权有偿出让以来，政府通过一次性收取土地出让价款，让渡一定年期的土地使用权。

　短期土地出让收益直接表现为土地出让金，在政府供应土地的过程中，土地收储成本提高，周边基础设施投入加大，土地出让收入成为填补城市建设巨额支出的重要来源。

　就土地长期出让收益而言，土地项目正常运行可为土地使用权人带来稳定经济收益，同时可对其所处的外部环境产生一定社会辐射效应，具体包括提供就业人数、贡献税收收入等，根据不同产业项目性质，中高端商业地产项目能够提升区域周边品牌服务水准，高新工业项目能够凭借生产技术带动工业园区整体定位。2 上海土地出让市场运行特征及存在问题2.1 工业用地市场特征分析（1）

　全市工业园区基本情况自2010年始，上海新增工业用地的供应均来自所谓“104个产业区块和41个市级以上工业园区” ，其中41个市级以上工业园区包括15个国家级的工业园区和26个市级工业园区。

　总体来说，根据园区级别的不同，园区土地资源的稀缺程度、产业发展的定位及入园的门槛要求也相应不同。

　一般来说，级别较高的园区其土地资源相对稀缺，产业发展的定位也较为明确和先进，同时对入园企业的门槛要求也较高；而级别较低的工业园区，受所在区域经济发展水平、产业基础现状等客观条件所限，普遍缺乏较为明确或高端的产业发展定位，加之相对丰富的工业用地资源，使得其对入园企业的门槛要求也较低。（2）

　出让人招商理念比较分析工业用地出让实际上承载了地方政府对于本地区经济发展的根本诉求，地方政府在土地出让市场上，对城市工业用地采取相对于经营性用地的低地价方式，既有要求促进城市经济发展内在的动力，又有各个工业园区之间竞争工业企业引进的外在压力。

　在经济水平发展不均和土地资源分布各异的现实特征下，出让人首先是根据本地区的经济发展需要和产业结构的现状确定招商需求，再根据招商的情况逐步细化项目方案，最终根据项目方案落实地块和相关指标要求。

　同时，不同级别的工业园区作为工业用地出让过程中招商主体，其出让诉求及招商理念也略有不同，具体可总结为“以地招商” 和“以商供地” 两种模式。“以商供地” 模式主要适用于级别较高、产业发展定位相对明确的工业园区，这类园区对土地资源的利用和产业项目的引进秉承“高起点、高水平、高质量”的规划和设计理念，园区的项目准入门槛较高，基本着眼于具有明显领先地位的行业佼佼者或垄断优势显著的龙头企业。

　例如，经实地调研的上海化学工业区奉贤分区，其开发建设坚持打造世界级大型化工区的“一体化” 先进理念，已经引进了国家级的化工研发中心、大日精华、奇华顿、美国空气化工、森佩理特等行业领先的国内外知名企业。

　可以说，这种坚持走“高端路线”的产业项目引进理念，其关注的企业仅为少数甚至个别的行业寡头，不仅这些行业寡头在各自行业领域里罕有对手，而且它们也是各园区颇受争抢的招商对象，出现多个意向投资主体可能性较低，正所谓“越高端越无竞争” 的现象自然显得顺理成章了。“以地招商” 模式主要出现在那些级别较低、缺乏较为明确或高端的产业发展定位、工业用地资源相对丰富的工业园区的招商过程中。

　受所在区域经济发展水平、产业基础现状等客观条件所限，这些园区往往还处于产业发展和经济增长“量” 的积累阶段，对“质” 的要求相对较低，所以其对入园企业的门槛要求也较低，而更为关注的是项目的平稳落地。

　即便是在前期招商过程中有其他的意向受让人竞争，在工业用地的出让指标较为充裕，园区工业用地资源相对丰富的情况下，在保证各项经济增长指标的压力下，园区完全有可能、有条件、也更有意愿再为其落实其他项目的建设用地，而不愿看到本该落在本区县内的投资项目流失到其他区县。2.2 工业用地竞价成交分析自 2006年工业用地采取招拍挂出让方式以来，就上海的工业用地出让市场来看，伴随着2010年工业用地“项目建议书” 收件要求取消，工业用地竞买门槛相对降低，全市工业用地竞价渐趋活跃。

　2008~2011年，竞价成交地块分别为9幅、 6幅、 32幅及163幅，竞价成交地块比重由3.16%、 2.11%、 8.94%上升至33.1%，工业用地成交溢价总额分别为610万元、 8462万元、 31917万元及15.5亿元；竞价成交地块平均溢价率分别为8.2%、 82.2%、60.6%及118.9%。

　显而易见，工业用地竞价成交的现象呈明显的“量价齐升” 的态势，这一方面体现了市场择优条件下的资源优化配置，但另一方面也带来了招商项目落地不确定性和一些恶意竞价现象的产生。从理论上讲，招拍挂制度通过引入竞争机制，通过市场机制对地价形成充分发挥作用，使土地资源在竞争

　上海国土资源 Shanghai Land & Resources1 4201 2年第33卷第4期中得到优化配置。

　但是，通过竞争机制实现对工业用地的优化配置，还需要一些必要的外部条件。

　首先就是土地资源稀缺程度，即具体工业地块相对于潜在投资项目的相对稀缺程度，而这种相对稀缺程度不仅直接取决于地区的经济发展水平，也和园区的发展定位和级别息息相关。

　其次，就是必须存在实力相当的竞买人，由于工业用地出让是落实能达到地方政府对于经济发展要求的工业项目，所以，通过竞价来实现工业用地优化配置的前提是参与竞价的投资主体均满足出让人对于该地块开发建设要求的相关条件，也只有这样，才能保证在招拍挂制度下工业用地的竞价过程是真正意义上的“实体公平” ，而不仅仅是停留在“形式公平” 水准上。而随着2010年工业用地“项目建议书” 收件要求取消，工业用地竞买门槛相对降低，大量竞价成交的工业用地中不乏有出于投机目的恶意竞价现象产生。

　这种恶意竞价的投机行为主要是指：

　一方面，客观上竞买主体不具备项目建设的相关资质条件；另一方面，主观上竞买主体也没有真正进行项目的实体开发来获得长期收益的投资意愿，而是希望通过在转让市场或其他渠道（出让人或其他意向竞买人）

　获得短期的不当收益。

　目前工业用地出让过程中相对薄弱的合同监管环节和尚不规范的退出机制，在一定程度上导致了投机性竞买主体对于工业用地竞价的积极参与。

　由于工业用地后期合同监管的主体缺失、力度有限，使竞得人未按合同规定的相关建设条件及达产要求进行开发和经营的违约成本较低，而且，目前对于工业用地转让市场的流转尚未纳入到统一、公开的操作体系中，无论是实体转让还是股权转让都缺乏规范和合理的准入机制和收益分配制度，在相对巨额的投机收益刺激下，频频出现工业用地投机性竞买行为就不难理解了。2.3 经营性用地市场特征分析（1）

　一般性居住和商办用地此类用地对应的经营性房产市场起步最早、发展最为成熟，相关配套管理措施也较为完善，各类大量不同资质和实力的开发商作为潜在的“实力相当” 意向竞买人，形成了竞争较为充分的房地产市场。

　区县出让人对于此类经营性用地的出让诉求即为土地出让收益最大化，这样的出让目标完全可以通过招拍挂制度下的“价高者得” 的竞争机制充分发挥作用来得以实现，可以说在招拍挂制度下，一般性居住和商办用地的出让市场运行效率和效果是比较理想的。（2）

　外部性明显且较为稀缺的中心城区商办用地一般来说，出让人在此类用地的出让过程中，由于其注重的是项目建成后对于区域商业经济的带动效应以及由此带来的就业、税收等长期效应，因此其招商过程往往考量的是项目入驻企业的品牌效应、商业项目管理水平等所谓“综合运营能力” ，此“综合运营能力”相对难以量化和核查。

　而且，商业项目受经济波动的影响更为显著，其在转让市场的转让也更为隐蔽和便利。目前出让人通过前期招商锁定意向竞买人，同时过分注重前期招商成果、追求项目落地做法的难度和风险也较大。

　因此，此类用地出让，应尽量采取市场化的理念和做法，通过较为开放、透明的招商机制，在充分接受市场检验的基础上，合理确定意向竞买人的范围或科学的出让条件，配合竞争性的交易模式，保证合理的土地出让收益，同时加强合同监管和项目退出机制的制度建设，力求通过市场化的操作使竞得人承担应有的收益和风险。3 完善土地要素市场的对策措施根据本市土地出让运行情况，存在问题可以归结为：

　不同性质土地存在差别化出让诉求，现行招拍挂竞争机制无法保障实体公平，前期招商、后期监管与交易环节相对脱离，致使各类土地资源难以实现配置最优。为了解决上述问题，有必要从土地要素市场的高度，进一步优化市场化导向，完善市场功能。

　充分发挥土地要素市场功能，优化土地资源配置3.1 土地要素市场功能拓展的目标与方向（1）

　促成土地管理工作转变理念，推动土地管理向精细化方向发展首先应将重视审批转向审批与监管并重。

　当前土地管理工作仍存在重审批轻监管的现象，这已经很难适应社会主义市场经济发展的需要，应从完善土地入市交易制度的角度出发，相关职能部门应切实转变职能，加强土地利用监管，推动土地管理精细化向纵身发展。其次应将节约集约利用土地作为经济发展的前提。上海作为...

篇七：土地公开出让调研

26 卷第 1 期 2010 年 1 月昆明冶金高等专科学校学报 J ournal of K unming Metallurgy C ollege V o1． 26 No． 1 J an． 2010 doi：

　10． 3969／ j． issn． 1009 - 0479 ． 2010． 01． 005 现行土地出让模式存在的问题及对策分析年昊，杜葵 ( 昆明理工大学 a．国土资源工程学院；b．建筑工程学院，云南昆明 650224) 摘种土地出让模式在运作中引起的一系列问题也逐渐暴露出来，主要体现在招标、拍卖、挂牌三种国有土地使用权出让方式各有利弊，实践操作过程中存在诸多问题，亟待完善。通过对各种土地出让模式存在的问题进行分析。

　提出要理清思路，针对不同供地性质及特点选择合适的出让方式，以及进一步完善各种出让方式的对策建议。

　关键词：土地出让模式；土地使用权；对策分析中图分类号：F293． 3 文献标识码：A 要：

　招标、拍卖、挂牌是我国国有土地使用权有偿出让的主要方式，但随着理论研究和实践的进一步深入．各文章编号：1009 —0479 一(2010)01— 0018 — 0 4

　P r oblem s in C u r r ent L and T r ansfer

　M ode and C oun ter m easu r es NIA N M in。

　．D U Kui ( Kunming University of Science and Technology a．Faculty of Land and Resource Engineering ；

　b．Faculty of Civil and Architectural Engineer i ng ， Kunming 650224 ，China) A b strac t ：M ain method s of

　C hina’S state— owned land use r i ght transfer are b idd ing ．auction and listing．

　W ith the development of

　research and prac tic e ，problems of land transfer gradu ally app ear． T he three methods of state— owned land use r i ght transfer have both ad vantages and disadvan tages． M any problems need improving in prac tic e． T hrou gh analyzing problems of

　a var i ety of land tran sfer mod es ，improve· ments an d c ou ntermeasures were put forward．

　K ey word s ：land transfer mode ；land— use right ；countermeasures O 引言随着我国土地有偿使用制度改革的不断深入，土地供应市场化程度越来越高，国有土地出让市场环境已有所改善，建立了以招标、拍卖、挂牌为主的国有土地有偿出让方式 l1

　J 。毫无疑问，现阶段这三种主要的出让方式，为土地供应结构的完善、土地资源的高效配置、土地交易市场透明度的提高以及我国土地市场的健康发展做出了不可磨灭的贡献。但伴随着对土地出让制度的理论研究及实践应用的深入，“ 招、拍、挂” 出让方式也暴露出了许多问题，在业内引起了广泛关注和争议。本文对 “ 招、拍、

　挂” 出让方式存在的问题进行分析，对存在问题提出相应的对策措施。

　1 当前土地出让模式存在的问题 1． 1 土地使用权招标出让模式存在的问题 1) 招标出让的比例较低在招标出让中，其原则是 “合适者得” ，即除了考虑投标价格外，还需对竞标者的资质、项目设计方案以及对城市的贡献率等多方面综合考量，争取令评选结果最大程度地满足招标文件中规定的各项评价指标，力求在价格最高和条件最优中寻找平衡。国外普遍采用招标出让方式，因为投标价格是竞投者收稿日期：2009 —12 —10 作者简介：年曼 ( 1985 一) ，女，辽宁辽阳人，硕士研究生，研究方向为不动产估价理论与方法。

　第 1 期年曼，杜葵：现行土地出让模式存在的问题及对策分析 l9 通过对土地市场的综合分析而得出的理性判断和合理预期，即最符合土地的真实价格。而在我国政府土地出让中，招标方式所占比重少之又少，以昆明市为例，2006 年政府出让土地 69 宗，招标出让 1宗；

　2007 年出让土地 122宗，招标出让 1宗；2008 年出让土地 121宗，招标出让 6 宗。不仅昆明市存在此状，

　全国其他城市亦是如此。导致招标出让比例偏低的直接原因是：一方面，招标需要借助较多的人力和物力；另一方面，招标方式不能实现土地出让金最大化，所获得的出让金不能满足政府财政收入的需求。

　2) 政府对招标过程干预过多在招标出让过程中，政府职能错位现象严重。政府的职能应该是宏观调控而不是对土地招标等具体工作的微观操作。出于地方利益、部门利益或小团体利益，政府及其所属部I "-l- ~~可能滥用职权，形成政府对土地市场的直接干预，降低市场效率，破坏正常市场经济秩序 j 。

　1． 2 土地使用权拍卖出让存在的问题及原因 1) 拍卖价值过高，背离土地的 “ 真实价值” ，形成炒地皮的现象土地拍卖往往使土地成交价格严重背离土地真实价格，有的地块竞拍增幅高达数倍以上。开发商高价获得土地使用权后，为了降低总成本，要么以非正常手段降低开发成本，影响房地产建设质量；要么非法囤积土地，形成炒地皮的现象。土地拍卖带来的脱离经济规律的价格虚高，如果形成气候，很可能导致土地泡沫的产生。

　2) 价高者得，只能选资，不能选商在这种土地出让模式中，价格是决定因素，而出价全靠市场的自动调节，谁出钱多谁就可以摘得土地，只考虑竞投企业的融资能力，而不考虑企业的经营能力和运作水平，对竞价者的项目运作能力要求比较低，不利于城市的产业发展和服务功能以及城市形象的提升，难以体现政府选商选资的要求。比如政府为打造区域性商业中心，初步确定了其功能定位，但土地按市场化操作后，可能被他人摘牌，而无法按原定功能方向进行开发。

　3) 无法正常开发，导致退地由于拍卖价款过高而导致的退地风波也屡见不鲜。2007 年 8 月，正值上海土地价格最疯狂时期，

　经过 100 多轮激烈竞争，南京苏宁地产以 44． o4 亿元的价格摘得一地块，该土地楼面地价高达 6． 7 万 m ，是迄今为止上海乃至全国土地单价最高的地块。按照计划，该地块应在 2008 年 4 月 l6 日完成交接，但由于地铁 l0 号线的建设，土地一直没有顺利交到苏宁手中，因为该地块底下是 10 号线南京东路站站点，其建成时间约在 2009 年 10 月，受此影响，土地交付时间不得不在摘地两年之后，面对现在国家的宏观调控政策和房地产市场的走势，开发商高价拿地将面临巨大风险，对于苏宁地产来说，政府延迟交地正好成为其退出的一个借口。

　1． 3 土地使用权挂牌出让模式存在的问题 1) 挂牌公告设定条件繁多，限制潜在竞买人有的在出让公告中设定不合法的条件，有的则是设置过高的竞买保证金，例如，某市一宗土地挂牌价为 2 000 万元，但竞买保证金却高达 1

　000 万元。由于暂没有相关条款对竞买保证金额作出明确规定，

　故出现以上大额保证金的做法实际上是变相设置门槛，迎合某些竞买者，而限制了其他竞争者取得竞买资格，有碍公平竞争原则。

　2) 倒序操作法，缺乏社会公开性正常的土地挂牌出让工作遵循的原则是：先确定拟出让地块，明确土地用途，制定出让底价等前期工作，然后发布公告，接受公开报名，进行公开挂牌，如到挂牌截止日有多位竞买人，则进入现场竞价环节。然而目前我国的土地挂牌多采用倒序操作法，即先定购买人后挂牌。这种操作方法往往使得无人入围竞争，限制了竞投的参与者 J。

　3) 交易效率偏低，耗费成本较高申请人在竞买土地过程中，首先要到国土资源交易中心领取出让资料，然后递交申请，实地踏勘，交纳竞买保证金，进入现场报价或现场竞价等；国土资源部门则需要有一批工作人员进行管理与服务。

　昆明冶金高等专科学校学报 2010 年 1月

　从出让方案实施到竞买成交，一般要耗时两个多月，甚至更长。

　4) 交易的增值效益有减退趋势在现场式的土地使用权挂牌出让中，申请人的身份等信息易被他人获取，申请人之间、申请人与委托挂牌方之间易互相串通，“ 围标” 、“ 串标” 等现象屡见不鲜，更有甚者则利用各种手段劝退申购人，致使有些宗地挂牌出让的竞争者减少，因而在出让起始价之上的竞争增值有所降低，导致国有资产显化效果不明显。

　2 完善土地出让模式的思考及对策建议 “招、拍、挂” 虽然是目前我国土地有偿出让的主要方式，但如前所述，这三种出让方式在实践中仍然存在诸多弊端。笔者认为，应进一步创新土地出让模式，尽量发挥各种出让方式的优点及其互补性，克服缺点，形成更为合理的土地出让体系，促使土地出让市场健康理性发展。为此，首先要理清出让思路，然后针对不同的供地性质、特点，通过合理机制设计规范土地出让行为，构建合理的土地出让模式。

　2． 1 理请出让思路，正确选择出让方式土地出让有两类重要关系必须弄清楚，即土地出让的目的是收人导向还是政策导向；土地出让的过程是市场主导还是政府主导。

　1) 第一种模式：市场一收入导向型现行的土地有偿出让方式，在成交价格上整体呈现拍卖、招标 ( 挂牌) 、协议依次递减的规律，如果政府从收入的角度考虑，肯定会优先选择 “ 拍卖” 的方式，以充分体现市场对资源的基础性配置作用，这有利于实现土地资源最优配置和价值最大化，这就是市场一收入导向型模式。对于竞争性强、盈利性大的商业、旅游、娱乐、金融和高档商品住宅等纯经营性用地，可以采用这种模式。

　2) 第二种模式：政府一政策导向型对于一些有明确政策导向的土地出让，则应该充分考虑招标、挂牌出让方式。这种模式主要是为了贯彻政府城市发展战略、产业发展布局、招商引资政策等，体现土地资源配置的政府导向，这就是政府政策导向型模式。但政策导向并不意味着政府主导，在具体操作过程中要注意通过合理的机制设计来规范招标、挂牌行为。对于竞买者较少、竞争性弱、限制盈利水平的限价住宅用地及工业用地使用权出让，可以采用这种模式。

　2． 2 完善各种出让方式的对策建议 2． 2． 1 招标出让方式的完善 ( 1) 通过合理的机制设计规范招标行为。就招标而言，每个投标者对土地的调研都是相当充分的，

　对于如何最合理地开发应用也都有清晰的了解，在确保投标方不 “ 串标” 的前提下，政府完全可以通过一些简单有效的机制设计，让开发商自己 “说出” 哪个开发方案是最有效可行的。这样既节省人力、

　物力，又可避免不规范的人为操作。

　现假定有 A 、B、C 三个投标人，彼此独立，并且是自利、理陛的，即他们必然认为自己的投标方案是最好的，同时他们也对标的物的信息充分了解，能够识别其他投标人的方案，对其他方案的评价是客观的，那么可以通过如下的投票机制选取最优方案：每个投标人为其他两个投标人评级，把其他两个投标人对第三个评定的最低等级作为对其最初的评价。当其中两个出现平局时，以第三个的评定来定，如表 1所示。

　显然，根据上面的机制设计，B 认为除 B 的方案外 A 的是最好的，C 也这样认为，因此 A 方案最后公认为最好的；B 和 C 的初次评价是一样的，但通过 A 的评价，

　显然 B 优于 C，所以最后从优到劣的顺序是 A 、B、C。

　这样的机制既有利于资源的充分利用，不用再收集信息，减少了很多繁琐的中间环节，又可以做到公开公平，以市场竞争确定孰优孰劣。

　( 2) 理清政府职能。明确政府职能是宏观调控而不是土地招标等具体工作的微观操作。避免政府．一表 1等级评定注：表中 A 、B、C 三人为同一个项目的竞标人。

　第 1 期年曼，杜葵：现行土地出让模式存在的问题及对策分析 2l 及其所属部门滥用职权的情况发生，以提高市场效率，维护正常市场经济秩序 J 。

　2． 2． 2 拍卖方式的完善 1) 采用最高限价借鉴国外土地拍卖的成功经验，充分发挥政府宏观调控的 “ 有形之手” 的作用，现阶段在土地拍卖中实行最高限价。此方式在土地拍卖前，政府有关部门须对土地市场价格进行科学的分析研究，之后制定最高限价，当拍卖价达到最高限价时，即宣布拍卖成交。这样一开始就将土地市场价格置于合理的幅度之内，既搞活了土地市场，又防止了土地价格被推向畸高、出现 “ 天价拿地” 等不理性行为，为土地市场的健康和可持续发展创造良好的外部环境。

　2) 严格执法，避免囤地炒地现象根据有关规定，土地使用权出让后闲置两年不开发的，要无偿收回土地。

　目前存在的高价买地、人为抬高地价、囤地伺机炒卖等现象，究其原因是对出让闲置土地执法不严导致的。因此，必须严格执法，避免囤地炒地现象。而土地二级市场的正常化，对土地一级出让市场价格的理I 生回归具有促进作用。

　2． 2． 3 挂牌模式的完善 1) 合理设定出让用地条件为了更好地实现国有土地资产的保值增值，优化配置土地资源，发挥市场配置土地资源的基础作用，国土资源管理部门应采取相应措施，规范挂牌程序，取消任何不公正的限制潜在竞买人的条件，以保证挂牌出让的公平、公正、公开性，促进挂牌出让行为走上规范化的运行轨道。

　2) 采用网上挂牌方式，防止倒序操作行为发生国有建设用地使用权网上挂牌出让是指市、县 ( 市)建设用地使用权系统” ，将拟出让宗地的交易条件在该系统上发布，并通过此系统接受竞买人的竞买申

　请和报价，实时更新挂牌价格，最后根据挂牌期限截止时的网上报价结果或者网上竞价结果，确定国有建设用地使用权人的行为 J ，这样做有三大好处：

　( 1) 在挂牌期内，报价竞争不再有时间和地域上的限制；管理方也无需再配备大量专门人员主持现场工作，避免了人力、物力的浪费，提高了交易效率。

　( 2) 通过网上挂牌交易可以避免 “ 串标、围标、劝退 ” 等现象的发生，既维护了竞...

篇八：土地公开出让调研

出让土地主要做法及成效

　土地“招拍挂”简单讲就是土地的招标、拍卖和挂牌，是一种“公开、公平、公正”出让土地的有效制度。**市是**省率先实行经营性用地“招拍挂”制度的县(市)之一。在经营性土地公开出让中，靠严格的制度作保障，靠到位的监督“唱主角”，靠优质的行业服务开拓市场，使经营性用地在公平、公开、公正、透明的环境下运作，实现了由“用土地找市长”到“用土地找市场”的转变，有效遏止了土地腐败现象的发素生，奏响了土地资素产收益歌。截止 X 素 X 年 11 月底，全素市国土资源局严格素按照《招标拍卖挂素牌出让国有土地使素用权规定》(国土素资源部[2002 素 ]11 号)，在全素市范围内广泛推行素经营性土地使用权素招标拍卖挂牌出让素制度，成功出让土素地 98 宗、面积 1 素 603 亩(含储备素土地)，总成交额素 55980 万元，素实现土地出让收益素 25000 万元。

　素

　一、主要做法

　素 1.让制度说了算素。人管人漏洞百出素，制度管人铁面无素私。经营性土地使素用权招标拍卖挂牌素出让制度是中央纪素委第三次全会提出素的从源头上预防和素治理腐败的四项制素度之一。**市为素有效遏止土地腐败素发生，在坚持规划素用地，集约用地，素依法用地的同时，素建立健全建设用地素总量控制制度，根素据土地利用总体规素划和土地年度计划素，对建设用地总量素进行严格控制，通素过实行土地入市的素 “适度饥饿”政

　策素，解决土地因买方素市场而出现的乱供素地、压价供地问题素。建立健全集体解素决制度，按照依法素行政，规范行政审素批行为，强化权利素制衡的要求，使集素体解决制度贯彻整素个土地决策过程，素防止土地腐败现象素发生。

　市政府素出台了《**市经素营性用地招拍挂出素让实施意见》，规素范完善土地有形市素场和土地收购储备素机构，相继建立了素土地供应和交易信素息披露制度、土地素出让月报制度，以素制度作保障，确保素 “招拍挂”工作的素规范健康运行。要素求土地市场，土地素交易要在有形市场素中公开挂牌运行，素以客观实际为标准素作好基准地价，标素定地价和土地出让素价为主要内容的地素价体系，制定了土素地使用权最低保护素价，防止低价出让素土地，预防交易中素的投机和腐败行为素。建立了土地登记素可查询制度，除涉素及国家保密要求外素，土地登记结果都素要接受社会公开查素询，实行社会监督素约束。拟向社会出素让的土地，统一由素政府土地交易管理素机构向社会公布，素不允许其他任何部素门和个人插手土地素出让工作，做到“ 素不认面子，不认条素子，不认章子，只素认票子”，从源头素上预防国有土地资素产的流失和腐败行素为的发生。建立健素全土地审批、出让素、交易、公示制度素，强化对土地出让素的执法监督，以“ 素六项制度”为保障素，确保土地的出让素符合法定规定。

　素

　2.培育壮大交素易市场，挖掘买方素市场潜力，最大限素度收回土地出让金素，让土地增值，使素政府获得高额土地素收益，

　促进县域经素济可持续发展是“ 素招拍挂”的主要目素的。**市靠优质素的行业服务，拓展素土地市场，成效显素著。

　按照“一素个口子进水，一个素池子蓄水，一个龙素头放水”模式，全素市建立和完善土地素储备制度，对实施素城市规划而征用和素置换的土地、机关素企事业单位进入市素场的土地、土地使素用期满应依法收回素的土地以及未按合素同要求使用或无力素开发的土地，全部素纳入土地储备库，素由政府统一开发，素统一供给，做到了素先开发后出让，实素行“净地”、“熟素地”出让，强化政素府对土地出让金的素控制权、收益权，素使土地资产利用步素入良性循环轨道。

　素早在 XX 年，市政素府就从财政收入中素拿出 5000 万元素实行土地统征储备素，盘活了市化肥厂素、市起重机械厂等素闲置和存量土地，素并适时进行公开拍素卖。土地的市场化素运作，使城市建设素和经济发展跃上了素新的台阶。目前，素全市城市建设已进素入高潮，良好的环素境将成为招商引资素的“热土”。XX 素年，全市还将土地素储备库中的 200 素多亩土地公开出让素给鸿雁、红星、阳素光等民营企业，使素得企业及时获得土素地，迅速投入生产素，促进了全市民营素经济的大发展。

　素

　在经营性土地公素开出让中，市国土素局还对参加招标、素拍卖、挂牌活动而素未竞得土地的买方素信息设立专门信息素库，将买方信息保素存起来，在有土地素出让时主动通知这素些单位和个人参与素 “招拍挂”活动，素形成良好的土地卖素方信誉。

　3. 素令监督挑大梁。为素有效防止“招拍挂素 ”中的违纪和腐败素行为发生，创新监素督管理机制，让监素督及时到位，不缺素位，市纪委专门设素立了“经营性土地素出让工作监督办公素室”，具体负责与素 “招拍挂”的行政素监督，受理群众对素经营性土地“招拍素挂”问题的举报、素投诉，对“招拍挂素 ”中存在的问题，素及时协调有关部门素制定相关规章制度素，完善监管机制。

　素

　经营性土地公素开出让是容易产生素腐败的“节点”，素全市将这一节点作素为监督的重中之重素，坚持出让信息在素《中国国土资源报素》、《**日报》素、《楚天都市报》素等国家、省、市级素主要报刊和《中国素土地市场网》、《素 **网》等媒体上素发布，扩大供地信素息覆盖面，真正做素到了公开、透明、素并相继制定了《“ 素招拍挂”问题举报素投诉回复制度》、素《“招拍挂”问题素举报投诉受理、办素理程序》等规章制素度，确保监督到位素。

　在创新渠道素，组织群众参与监素督方面，市纪委在素有形交易市场设立素投诉举报窗口，受素理对“招拍挂”活素动中行政行为和现素场执法监察情况的素投诉。全市利用报素刊、电视、上墙公素示、发放传单等多素种形式，向社会公素布举报电话，设立素举报箱，方便群众素投诉，向社会宣传素公布经营性土地公素开出让的规章制度素、程序、方式，让素群众情况明白，主素动参与监督，确保素经营性土地公开出素让全部进入市场化素操作，使“招拍挂素 ”的运行公开透明素。有效的监督，杜素绝了

　经营性土地公素开出让中违法违纪素现象，实现了土地素公开出让“零投诉素 ”。

　二、初步成效素

　**市经营性素土地出让“招拍挂素 ”制度，有效遏止素了权力进入土地市素场，消除了人为因素素对土地资源配置素的干预和影响，解素决了一些国有土地素使用权出让中存在素的突出问题，从源素头上预防了土地使素用权中的腐败和违素法乱纪行为，突出素表现在以下几个方素面：

　 1.随意素划拨土地得以制止素。市国土局在推行素 “招拍挂”的同时素，针对一些单位以素机关建设或招商引素资兴办实业等名义素申请划拨地，获得素土地后将其中一部素分用于经营性项目素建设，其经营性收素入变成单位收益和素干部职工福利等现素象，联同监察部门素进行了督查，杜绝素了应作经营性土地素出让而当作划拨土素地供应的现象，避素免了国有土地资产素的直接流失。

　素 2.违规出让土地素得到禁止。协议出素让土地价格过低，素使政府土地出让收素益流失到个别单位素或个人手中，这是素土地出让中的主要素腐败现象之一。市素纪委、监察局针对素未经批准，擅自将素单位的划拨土地以素低价协议转让现象素进行督查，有效杜素绝了违规出让土地素现象的发生。

　素 3.私自征用土地素得以杜绝。严惩私素自征用土地，防止素非法征地变成合法素征地。**市延伸素经营性土地“招拍素挂”

　制度，加强土素地出让中的廉政建素设，针对一些不经素批准征用城郊农村素土地，通过各种手素段补办手续的违法素行为进行严厉打击素，杜绝私自征用土素地现象和违法占地素现象发生。

　 4 素 .税费减免权滥用素得以规范。针对一素些国有集体企业在素改制重组过程中，素以盘活企业资产和素安置职工为由，采素取联营联建、土地素入股等方式，利用素企业土地资产，申素请税费减免情况，素全市加大监察力度素，使政府依法获得素土地资产利用的合素理收益，防止一些素领导干部不按法规素政策给受让减免税素费，确保大量税费素不受损失。

篇九：土地公开出让调研

　录

　一、项目基本情况分析 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

　1 （一）

　地理位置 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

　1 （二）

　地块各项技术经济指标 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

　1 二、宏观环境分析 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

　2 （一）

　经济环境分析 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

　2 （二）

　政策环境分析 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

　2 （三）

　市政规划分析 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

　3 （四）

　人文环境分析 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

　4 三、区域环境分析 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

　5 （一）

　区域概况 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

　5 （二）

　区域规划 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

　6 （三）

　区域配套 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

　6 四、房地产市场调查分析 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

　6 （一）

　土地市场调查分析 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

　6 （二）

　住宅市场调查分析 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

　7 五、竞争项目调研 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

　9 （一）

　竞争板块分析 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

　9 （二）

　竞争项目个案分析 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

　14 （三）

　SWOT 分析 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

　15 六、消费者需求调研 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

　16 （一）

　消费者家庭年收入分析 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

　16 （二）

　购房计划 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

　16 （三）

　购买面积 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

　17 （四）

　购房目的 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

　17 七、项目定位 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

　17 附

　件:

　. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

　一、项目基本情况分析（一）

　地理位置杭政储出[2012] 40 号江干区（三堡单元 R21-01 地块），东至规划沿江公路，南至三堡单元 R21-02 地块，西至四堡污水处理厂地块，北至规划车站南路。

　土地用途为住宅（设配套公建）

　用地，出让面积约 43. 1 亩，地上建筑面积约 10. 1万方，起价 129655 万元，楼面起价 12897 元/平米。

　中低价位、中小套型普通商品住房用地

　图—1 ：

　地理区位图

　（二）

　地块各项技术经济指标所在地区杭州所属城区主城区规划用途住宅出让年限住宅(70 年)

　土地起始价 129655 万元(保证金：

　--) 楼面起始价 12897 元/平方米容积率 3. 5 出让形式挂牌宗地面积 28723 平方米建筑面积 100531 平方米

　2 最小加价幅度 -- 公告时间 2012-9-7 报名截止日期 2012-10-17 预计成交日期 2012-10-17 竞得方中海溢价率 49. 00% 成交价格 193185 元成交楼面地价 19216 元/平方米土地成交单价 4484 万元/每亩成交时间 2012-10-17 土地用途普通商品住房用地土地级别五级表—1 ：

　经济指标

　二、宏观环境分析（一）

　经济环境分析 2011 年 12 月，中央经济工作会议确定了 2012 年经济工作思路， 2012 年经济总基调是 “稳中求进” ，并继续实施 “积极的财政政策” 和“稳健的货币政策” 。稳，就是要保持宏观经济政策基本稳定，保持经济平稳较快发展，保持物价总水平基本稳定，保持社会大局稳定。

　进，就是要继续抓住和用好我国发展的重要战略机遇期，在转变经济发展方式上取得新进展，在深化改革开放上取得新突破，在改善民生上取得新成效。

　2012 年国内外经济形势愈加复杂， 2012 年将是中国经济“在持续回落中逐步趋稳” 的一年，也是十分复杂的一年。

　美国、日本经济复苏乏力、欧洲债务危机不断，市场信心下降，世界经济可能将在较长时期内持续低迷。

　国际投行对中国 2012 年经济发展走势的看法，存在分歧。

　以 8%的 GDP 增长为分界线，高盛、汇丰相对悲观，认为中国 GDP 增长将在 8%以下；大摩、小摩认为 GDP 增长在 8%以上。

　但投行普遍认为，中国经济还不会有“硬着陆” 产生。

　虽然我国经济增速预计可以保持在比较合理的的增长，物价涨幅也将逐步回落，但我国经济发展依然面临众多挑战，经济发展还有很多不确定性。

　（二）

　政策环境分析 1.

　税收政策调整完善相关税收政策，加强税收征管调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足 5 年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。

　加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项

　3 目，进行土地增值税清算和稽查。

　严格执行个人转让房地产所得税征收政策。

　货币政策强化差别化住房信贷政策（银行政策）

　对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，贷款利率不低于基准利率的 1. 1 倍。

　（1）

　2011 年上调人民币存贷款基准利率（2011. 02. 08）；

　（2）

　2011 年存款准备金上调 0. 5 个百分点（2011. 02. 18）；

　（3）

　2 月 24 日，下调存款类金融机构人民币存款准备金率 0. 5 个百分点。

　（4）

　5 月 18 日，下调存款类金融机构人民币存款准备金率 0. 5 个百分点。

　（5）

　6 月 8 日，下调存款类金融机构人民币存款准备金率 0. 25 个百分点。

　（6）

　7 月 6 日，金融机构一年期存款基准利率下调 0. 25 个百分点，一年期贷款基准利率下调 0. 31 个百分点。

　3. “限购令”（2011. 02. 27）

　新建商品住房和二手住房购房时间分别以交易合同网签备案时间和受理转移登记时间为准。

　本市户籍居民家庭（包括夫妻双方和未成年子女，下同）

　是指全部或部分家庭成员拥有本市行政区内户籍的居民家庭。

　家庭拥有住房套数，以新购房时居民家庭在本市市区内，已办理产权登记和网签备案的房屋套数为准。

　“本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明” 指从申请之日起前 2 年内，提供在本市行政区内一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明。

　（三）

　市政规划分析

　近日，杭州市政府出台《杭州“十二五” 重大建设项目规划》。

　未来 5 年，将有 409 个重点项目上马，总投资约 6994 亿元。

　1．新建三条快速公交线未来 5 年，地铁一期建成通车，开工建设二期工程，启动轨道交通延伸至县(市) 。

　优化公交线网，重点建设快速公交 4、 5、 7 号线，浦沿、三墩、下沙公交停保基地等一批公交场站以及拱北公交换乘综合体等项目。

　形成集地铁、公共巴士、出租汽车、免费单车、水上巴士于一体的大公共交通系统。

　完成东湖-九堡大桥-通城快速路、之江大桥-彩虹快速路、秋石-风情快速路和德胜快速路东西段工程，推进天目山路-艮山快速路、沿江大道等重大交通基

　4 础设施工程，加快紫之隧道、望江路过江隧道等钱塘江越江通道项目建设，建成绕城高速公路以内“三纵五横” 快速路骨架系统。

　2．建成 1750 万平方米保障房未来 5 年，杭州将拿出 1040 亿元，用于住房、教育、医疗和社会保障等公共服务。

　以“夹心层” 为重点，以缓解中等偏低收入家庭住房难。

　加快推进公共租赁房、廉租房、经济适用房、拆迁安置房、人才专项用房建设，五年累计新增保障性住房建筑面积 1750 万平方米左右。

　建设杭师大新校区、浙江树人大学等 7 所高等院校，拆建杭高钱江新城校区、新安江职业学校迁建等一批重点高中、职业教育学校。

　市区建成启用滨江、下沙等 8 家市属三甲医院，改迁扩建一批区、县(市)医院，构建覆盖城乡的优质公共医疗服务体系。

　3．杭州东站将靠太阳能发电未来 5 年，杭州将投入 397 亿元，用于河道大气整治、污水垃圾处理、清洁能源等十大生态文明工程。

　今后，杭州东站将靠太阳能发电，富春江的污泥可以供电， 5 个污水处理厂新增或扩建。

　4． “无线城市” 的四张金名片服务业是杭州优势产业。

　5 年后，服务经济将成为杭州“首位经济” ，总产值占比达约 54%。

　5 年后杭州将有 4 张金名片：

　国际重要的旅游休闲中心、全国文化创意中心、电子商务中心和区域性金融服务中心。

　未来 5 年，一批如云计算创新发展试点示范，着力建设“智能杭州” 。

　通过重点实施云计算与物联网基地、杭州光纤城市建设、中国移动城域传输网网络、中国移动全业务接入网络等信息建设项目，将成为建设重点。

　“十二五” 末，杭州互联网普及率超过 90%，光纤到户覆盖率达到 50%以上，无线宽带人口覆盖率达 80%，率先建成“无线城市” 。

　（四）

　人文环境分析杭州文化璀璨，积淀深厚。

　从新石器时期后期开始，先后出现过极具特色的良渚文化、吴越文化、南宋文化和明清文化，形成了一个完整的文化发展系列，为中华文明史增添了亮丽的一笔。

　杭州文化孕育和荟萃了众多为祖国、为家乡的政治、经济、文化和社会发展作出卓越贡献的政治家、科学家、艺术家、民族英

　5 雄、忠臣义士、贤明州官和能工巧匠，为杭州留下了一篇篇光耀千古的华章，构成了“文化之邦” 的形象和品位。

　西湖的一草一木、一屋一椽，无不带着历史的印记。

　目前，有国家级重点文物保护单位 5 处、省级 25 处。

　面向新世纪，杭州还将重点保护、建设好一批有历史文化价值的保护区，如良渚文化遗址分布区、五代吴越文化保护区、南宋皇城遗址保护区、孤山清行宫保护区、鼓楼明末清初民居保护区等，继续兴建一批历史名人纪念馆和专题博物馆，使杭州在基本实现现代化的同时，仍保留完整的历史文化名城之风貌以 2010 年 11 月 1 日零时为标准时点的第六次全国人口普查结果显示，杭州市常住人口有 870. 04 万人，与 2000 年第五次全国人口普查相比，十年间增加182. 17 万人，增长 26. 48%，年平均增长率为 2. 38%。

　全市常住人口中市外流入人口为 235. 44 万人，占 27. 06%。

　这表明十年来全市常住人口有较大幅度的增加，造成人口总量大幅增加的主要原因是来杭务工、投资创业、经商、就学的市外人口大量迁移流入。

　截止至 2010 年，该开发区全区总人口近 45 万人。

　开发区现有服务业经营企业 470 余家，个体经营户 5135 家，主要经营业态为批发、零售、餐饮和物流。单一的业态结构，巨大的消费潜力呼唤服务业力度的加大。

　流动人口：

　下沙的总人口中, 有 15 万大学在校生, 8 万外来职工, 流动人口占了绝大多数。

　三、区域环境分析（一）

　区域概况 1993 年，杭州经济技术开发区成立，位于钱塘江边的余杭下沙乡，这也是后来大家讲到杭州经济技术开发区时，习惯称“下沙” 的原因。

　后经国家批准成立的杭州经济技术开发区，只有 17 平方公里。

　经下沙乡拆分而来的两个街道—下沙街道和白杨街道，也委托开发区管理，这样，杭州经济技术开发区的行政管辖面积，就扩大到 104. 7 平方公里。

　2003 年，下沙提出由“建区” 向“造城”转变，按照新一轮《杭州市总体规划》，下沙定位为杭州的副城，行政区划面积扩大到 178 平方公里。

　2004 年，杭州在钱塘江对岸的大江东区块，启动了前进工业园区建设，面积约 40 平方公里。