论老旧小区的改建后续管理机制的研究5篇论老旧小区的改建后续管理机制的研究 老旧小区改造是贯彻落实党的十九大精神，解决城市发展不平衡不充分问题，实现人民群众对美好生活向往的重要举措。推进老旧小区改造，有利于改善下面是小编为大家整理的论老旧小区的改建后续管理机制的研究5篇,供大家参考。
篇一：论老旧小区的改建后续管理机制的研究
小区改造是贯彻落实党的十九大精神，解决城市发展不平衡不充分问题，实现人民群众对美好生活向往的重要举措。推进老旧小区改造，有利于改善居民的居住条件和生活品质，提高群众获得感、幸福感、安全感；有利于改善小区环境，实现城市可持续发展；有利于加强和创新基层社会治理，打造共建共治共享的社会治理格局。随着县城城镇化的快速发展，老城区在基础设施、环境、交通、安全等方面已不能适应现代工作生活的需求。为做好全县城镇老旧小区改造工作，河南省西峡县自 2020 年起，连续两年先后把全县城镇31 个小区纳入老旧小区改造计划，总投资4583 万元。其中，2020 年实施 12 个小区改造，总投资 989 万元；2021 年改造 19 个小区，总投资3594万元。目前工程已基本竣工，陆续进入验收阶段。老旧小区改造中存在的共性问题在西峡县实施老旧小区改造推进工作中，结合改造成功的样本小区经验，通过对拟改造小区走访调查，发现所有老旧小区在推行改造工作中都存在着基础设施差、改造成本高、物业管理难等共性问题。——基础设施差。调查发现，城镇老旧小区普遍具有分布散、规模小、密度高、权属杂、环境乱、配套差等特征，公共服务基础设施欠账多。有的小区地处老街繁华地段，无物业管理，无小区绿化，一楼业主私自将房屋重新改造后当作商铺，卫生环境极差。同时，大部分老旧小区无门禁监控设施，楼道内外照明不足，更不要说老年活动室、图书室这些文体活动场所。而老旧小区外墙，则是光纤电缆密布，私自乱搭乱建现象非常严重。——改造成本高。城镇老旧小区基础设施差带来的一个直接后果就是改造维修[ 摘要 ]按照国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，城镇老旧小区改造，是扩大内需、建立内循环的重要举措，是落实中央提出的“六稳六保”重大举措，也是基本实现社会主义现代化阶段的重要内容。因此，如何高质量推进县域老旧小区改造是广大县域面临的重要问题。本文以河南省西峡县老旧小区改造项目为研究样本，针对老旧小区改造中存在的问题，提出了对策措施。[ 关键词 ]
老旧小区；西峡县；人居环境[ 作者单位 ]
河南省西峡县财政局县域老旧小区改造对策研究以河南省西峡县为例 张轶君DOI:10.16625/j.cnki.51-1752/f.2021.12.014 59
当代县域经济2021.12 DANG DAI XIAN YU JING JI
调查研究
RESEARCH成本高。而住户的维权意识却又很强烈，对改造期望值很高、相互攀比心理过重。目前，老旧小区改造的资金主要以县级政府投入为主。由于县级财力有限，尤其是西峡县作为工业县，近年受宏观调控和疫情持续影响，经济发展水平和财政收入大幅下滑。而县级财政支出主要为保工资保运转，老旧小区改造项目资金仅仅靠上级转移支付远远不能满足需要，资金缺口大且难以弥补，政府负担重，而老旧小区住户又不愿意出资改造。怎样协调各方力量，调动各方积极性，增加老旧小区改造资金供给，是当前老旧小区改造中的一大难点。——物业管理难。西峡县计划改造的 31 个城镇老旧小区中有 17 个老旧小区建于 20 世纪 80 年代，其余老旧小区建于 20 世纪 90 年代。中国的房屋维修金制度始于 1998 年，到 2004 年，房屋维修金才成为房屋办理产权证时必须缴纳的费用。缴纳标准为购房款的 2%—3%。2008 年改为按住宅建筑安装工程每平方米造价的 5%—8% 缴纳。所以，目前纳入老旧小区改造范围的小区缴纳的房屋维修金少之又少，甚至没有缴纳。加上基础设施严重老化，大部分需要重建，维修成本高，即使现在全额收取物业费用，也不能维持正常运转，大多数物业公司不愿进驻。何况 20 世纪 80 年代的小区几乎都是一栋楼有一排自行车棚，无门禁设施，更无物业管理。现在突然增加物业管理，需要业主缴纳物业费时，矛盾便凸显出来。业主几乎一致要求不需要物业，即使物业公司进驻，由于业主自身素质参差不齐，对物业管理要求不同、各家各户的经济承受能力差异大，也会经常陷入“收费难、难服务”的恶性循环怪圈。老旧小区改造对策建议面对县域城镇老旧小区改造中普遍存在的问题，我们只有坚持问题导向的原则，以发展思维，有针对性地解决问题，才能高质量推进县域城镇老旧小区改造。在具体工作中，对共性问题要共同对待，统一规划、整体推进。对个性化问题要差别化对待，制定老旧小区改造具体措施。——深化思想认识。把加强老旧小区改造作为提升社会治理体系和治理能力现代化的重要实践举措，从城市要素、结构、功能等方面入手，综合考虑城镇功能定位、文化特色、建设管理等多种因素，优化整合现有功能，在完善居住配套基础上，积极拓展新功能，为老城区的发展注入新的活力。把加强老旧小区改造作为提升社会治理体系和治理能力现代化的重要实践举措，从城市要素、结构、功能等方面入手，综合考虑城镇功能定位、文化特色、建设管理等多种因素，优化整合现有功能，在完善居住配套基础上，积极拓展新功能，为老城区的发展注入新的活力。当代县域经济DANG DAI XIAN YU JING JI
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——坚持以人为本的理念。选择改造意愿强烈的小区，在改造过程中与住户好沟通，遇事好协商，能够充分调动相关各方（主管单位、社区管理机构、项目实施单位、业主）力量支持参与改造，以更好地实现决策共谋，使老旧小区前期规划决策更合理，更符合民意。——加大宣传力度。一方面通过广播、电视等多种媒介进行宣传发动，另一方面要深入各家各户宣讲政策，大力提升群众支持、参与老旧小区改造工作的主体意识和责任意识。比如，在项目规划期就要走访居民，了解群众的改造意愿，制定改造实施方案。项目启动后，要争取业主的积极参与，出资出力，业主的积极参与贯穿项目整个实施过程，进而保证项目顺利落地，也有利于项目后期维护和管理。——多渠道筹措资金。实施老旧小区改造，资金保障是关键。在努力争取上级转移支付资金的同时，加大县级配套资金，努力筹措社会捐助资金，大力整合社会闲置资金。同时，按照“谁受益、谁出资”原则，由受益群众按比例部分出资，保证老旧小区改造资金落实到位。——落实主体责任。在老旧小区改造工作中，只有责任明确、分工协作，才能增强工作的统筹力度，提高工作效率，加快项目实施进度，确保项目质量。要积极探索县级主管部门主抓、街道办事处具体落实、社区日常维护管理、业主自觉遵守的工作机制；强化考核制度，明确责任和时限要求；加大改造项目的督办力度，采取跟踪督查、现场办公等形式，掌握情况，解决问题，加快工作进度，推动项目进展。——不断完善制度。加强项目监管，通过主管单位、社区居委会、业主多层监管，保证老旧小区改造项目质量标准；充分发挥街道、社区党组织的作用，在老旧小区改造各环节充分响应居民需求；积极推行一次改造、长期保持的管理机制；共同推进共治共管、共建共享、和谐发展。——拓宽工作思路。结合老旧小区现状，在老旧小区改造以基础类改造为主，完善类、提升类为辅的同时，探索在连片老旧小区集中区域，改造闲置不用厂房或征用村组预留地用于修建养老服务机构、兴办抚幼机构等提升类改造。——实施绩效考核制度。贯彻中共中央、国务院发布《关于全面实施预算绩效管理的意见》，老旧小区改造项目推进中要积极引入绩效考核制度。老旧小区改造项目是河南省定十大民生工程，建立全过程预算绩效管理链条势在必行。要对所有老旧小区开展事前绩效评估，比如哪些进行基础类改造，哪些进行提升类改造，财政部门加强老旧小区改造项目预算审核，主管单位加强项目基建投资绩效评估。同时，要加强绩效评价事中监控，各街道办、县房管部门要对项目实行程度、执行进度做好绩效运行监控，发现问题及时纠正，确保绩效目标如期保质保量完成。在此基础上，还要健全绩效评价结果反馈制度，比如老旧小区业主满意不满意，是否一定程度上满足不同小区个性化需求。绩效评价好，满意度高的小区则可作为其他老旧小区改造的标杆。
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篇二：论老旧小区的改建后续管理机制的研究
建材2020 年第 11 期关于城市老旧小区改造现状与难点分析及解决对策研究胡鑫庭安徽省祁门县房地产管理中心（245600）摘 要:老旧小区改造项目一直是城市建设管理中的薄弱点，在管理中存在着较多的矛盾和问题。文章主要研究了城市老旧小区现状、难点与解决对策，首先阐述了城市老旧小区改造的重要意义，然后分析了现阶段城市老旧小区改造的现状及改造过程中面临的问题，最后结合实际情况，提出一些改进城市老旧小区改造的具体措施，进而促进我国城市的可持续性发展。关键词:城市老旧小区；改造现状；难点分析0 前言根据我国住房城乡建设部的有关调查数据显示袁在 2000-2015 年我国城市区域新增住宅面积约为 372 亿 m 2 袁 其中需要改造的老旧小区住房面积约为 74.3 亿 m 2 袁 在我国城镇住宅区域对老旧小区改造的工程项目中仍有约 21 亿 m 2 未完成遥今年政府工作报告中提出:野新开工改造城镇老旧小区 3.9万个袁支持管网改造尧加装电梯等袁发展居家养老尧用餐尧保洁等多样化社区服务遥 冶1 对城市老旧小区进行改造的重要意义1.1 城市老旧小区改造是全面实现小康社会的基础我国政府颁布的叶关于进一步加强我国城市规划建设管理的若干意见曳明确地指出袁在我国城市区域内需要加强实施城中村的改造计划袁对城市中的老旧小区住宅进行综合化的整治袁对城市中存在的危房尧非成套住房等类型房屋进行集中化的住房改造袁预计在 2020 年 12 月底基本完成我国城镇区域全部棚户区尧城中村和危房的集中改造计划遥 这项计划有助于我国城市经济建设的良好发展袁进而保障城市区域居民的切身利益袁为我国实现全面小康社会奠定坚实的基础遥1.2 城市老旧小区改造是现阶段重要的民生、民心工程我国城市中的老旧小区普遍是国有制单位改革之前由政府或者是国企单位出资建设的居住区袁此居住区与我国房改之前建成后的居住区具有一定的区别遥 随着我国城市区域化进程的逐渐加快袁城市老旧小区中的配套设施严重不足尧违章搭建日益泛滥尧停车位问题逐渐突出等现象都影响了小区中居民的日常生活遥因此当前对城市老旧小区进行改造是从源头上解决城市区域居民住房难的问题袁进而改善城市老旧小区中生活居民的生活条件袁同时改善当前城市老旧小区周边城市面貌袁城市老旧小区改造计划是现阶段重要的民生和民心工程遥1.3 城市老旧小区改造是重要的城建投资项目我国的城镇区域进行老旧小区改造计划主要是由政府进行主导袁因此老旧小区改造计划和社会中的其他产业相比具有一些不可比拟的优势袁通过城镇区域老旧小区的改造不仅可以消化我国经济市场中一部分建筑投资的需求袁同时也不会对当前的房价造成影响遥根据有关调查研究显示袁自 2015-2019 年间袁我国完成棚改房共 1 400 万套袁房屋建筑面积总计达 78 450 万 m 2 袁 改造计划中城镇老旧小区的住宅总面积约为 974 620 万 m 2 袁需要改造的建筑面积为棚改房区域的数十倍 [1] 遥 随着我国城市老旧小区的改造计划逐渐的普及袁减轻了房地产对城市 GDP 经济增长的负面影响袁根据我国财经网报道袁城市老旧小区改造计划对我国经济增长具有明显的促进作用袁每年我国通过城市老旧小区改造可以拉动区域经济 GDP 增长 2.5%耀3.4%遥2 现阶段城市老旧小区改造的现状及改造中面临的问题2.1 现阶段城市老旧小区改造的现状分析现阶段袁我国城市老旧小区的改造主要有以下3 种方式:淤城市老旧小区改造可以通过维护保留的方式袁对一些历史文化价值较高且具有传统建筑风格的居住区进行保留袁并采用维护的方式对原有建筑结构进行加强袁 使老旧小区外观得到修缮和恢复袁保持小区原有的外貌曰于对城市老旧小区进行修缮升级袁在修缮升级的过程中需要对没有文化价值尧结构较为稳固尧还可以继续居住的房屋建筑进行更新袁对小区内部的配套设施进行加强曰盂对城市老旧小区进行拆迁重建袁拆迁重建主要是针对城市中年限较长且不适合居住的小区进行拆迁袁在拆迁的过程中需要合理规划和增加小区的建筑面积袁对原有住户进行妥善安置遥经营管理9118 1 期 河南建材 2020 年第 11 期2.2 城市老旧小区改造资金筹集难度较大我国老旧小区在改造建设过程中主要面对的对象是生活在基层的居民袁因此与其他的工程建设相比具有一定的复杂性遥 在改造过程中工程的资金筹集难度较大袁老旧小区改造资金主要来源于政府的财政拨款袁但是区域性政府对城市老旧小区的支持力度不一袁小区业主的配合程度也不同袁这导致了城市老旧小区在实施改造中的工程难度增大 [2] 遥2.3 城市老旧小区改造建设管理不到位在城市老旧小区改造建设过程中涉及的相关部门较多袁需要对内部的供水设施尧供电设施尧燃气设施尧网络及智慧城市设施等相应基础配套设施进行改造升级袁还会遇到配电或是配水管网的迁改工作袁这也增加了小区改造的难度遥2.4 城市老旧小区改造配套设施改造力度不大城市老旧小区在对配套设施进行改造的过程中袁最多的诉求便是对小区中的基础配套设施进行改造袁如老旧小区常住用户多为一些老年人袁而这些老年人上下楼梯不是很方便袁如果在改造计划中没有政府的主导性作用袁光靠小区的用户很难对电梯进行架设遥 小区内部道路较为狭窄袁在小区建设初期也未考虑到未来小区居民的用车情况等遥 但是这些问题在改造过程中必然会涉及到部分用户的切身利益袁如果在改造计划中有部分用户反对改造配套设施袁那么便会降低配套设施的改造力度遥3 完善城市老旧小区改造的具体措施3.1 创新城市老旧小区改造的管理模式由于我国城市老旧小区情况都不尽相同袁改造难度也有一定的差别袁因此在对城市老旧小区进行改造的过程中需要因地制宜袁针对不同的小区研究出不同的改造方案遥 首先袁在改造中需要坚持以政府为主导袁建立由建筑部门组织协调机构袁协调住建尧供水尧供电尧燃气尧网络尧民政等相关部门袁保障城市老旧小区改造计划的顺利实施遥 其次袁工程承建方需要制订老旧小区改造过程中的总体规划方案袁详细分析每一个小区的自身特征和具体改造内容袁制订出完善的改造计划遥 对改造进度较快的小区和街区袁政府需要给予一定的奖励和表彰袁以调动承建单位的工作积极性遥3.2 多途径保证城市老旧小区改造资金渠道畅通在对城市老旧小区进行改造过程中袁还需要保障小区的投资渠道畅通遥 当地政府需要鼓励企业参与到老旧小区的改造项目中袁可以利用老旧小区的位置优势和区位优势袁利用小区中的闲置土地或是临街土地进行二次开发袁以小区开发为酬金的方式来吸引社会资本的参与遥 在城市老旧小区的改造中袁还需要加大政府的财政投入遥 当地政府在财政预算制订的过程中袁要为老旧小区的改造计划适当拨款袁市政府还需在工作中引导各区政府加大城市老旧小区的财政投入遥 对于参与到城市老旧小区改造的承建单位袁政府还需要通过减免赋税尧提供快捷通道等方式降低施工企业的负担遥3.3 拓宽城市老旧小区改造内容和体系施工企业要对老旧小区内部的老化工程进行改造袁增加小区配套设施遥 在对小区建筑结构加固和配套设施增设的过程中袁施工企业需要根据小区内部的实际情况为建筑物增加电梯或是供排水管道曰对小区的建筑环境进行改造袁将小区原有的道路拓宽袁增加小区绿植面积袁为小区建设停车设施等曰 施工企业还需要增加小区的基础配套设施袁对小区内部的各种管线进行改造袁增加居民服务用房和基础设施设备曰为了适应当下我国老龄化社会袁小区内部还需要建设老年人的配套服务设施袁如小区无障碍道路尧老年人健身设施尧锻炼场地等遥3.4 加强城市老旧小区改造后期的维护在对城市老旧小区改造后期袁施工企业需要帮助小区成立专门的物业公司和小区业主委员会袁通过这些方式来实现小区后期的可持续化管理遥 首先袁 当地政府需要派工作人员深入小区居民家中袁通过召开座谈会或是面对面访谈的方式袁了解小区内部居民对老旧小区改造和物业管理的看法遥 其次袁当地政府需要加大对城市老旧小区的物业管理补贴力度袁 通过降低付税或是补贴管理费的方式袁吸引社会中的物业企业进驻小区管理遥4 结语当前我国城镇化规模进一步扩大袁人们的生活质量水平也在日益提升袁城市中原有的老旧小区已经满足不了城市居民的日常生活需求袁这在一定程度上制约着城镇化的发展遥 城市老旧小区改造可以促进当下全面建设小康社会袁是老百姓安居乐业尧社会可持续性发展的重要保障遥参考文献:[1] 房忠洁,张苏俊.扬州市老旧小区改造的现状与对策[J].山西建筑,2018,44(35):20-21.[2] 石庆丰.城市老旧小区改造现状及难点与对策分析[J].住宅与房地产,2018,510(25):71.经营管理92
篇三：论老旧小区的改建后续管理机制的研究
Ｉ：１０． １９３９２／ ｊ． ｃｎｋｉ． １６７１⁃７３４１． ２０２１２７０４６关于老旧小区存在的问题及改造措施研究郭兴峰杨凌职业技术学院 陕西咸阳 ７１２１００摘 要：老旧小区改造是一项中央和各级地方政府大力推动的民生工程，也是我国新型城镇化建设的重要内容之一。近年来，随着老旧小区改造工作的逐步深入，虽然已经取得了较大的成效，但仍然面临着各种各样的困难与挑战。
因此，本文首先对老旧小区本身存在的问题进行了深入的分析，然后结合老旧小区改造的基本内容及特点提出了相对应的改造措施，为提升老旧小区改造工作的实际成效和质量水平进行了积极的探索。关键词：老旧小区改造；民生工程；社区服务；物业管理 老旧小区是指建成的年代较早、建设标准较低、周边市政配套设施不完善、各类社区服务设施不健全，基础设施设备老化严重，道路失养、绿化失修、物业失管的住宅小区 ［１］ 。近年来，随着我国城镇化建设的推进，老旧小区自身的弊端越来越明显，例如没有合理的雨污分流系统、绿化率和绿化面积不达标、停车位数量严重不足、供水供暖设施严重老化，各类管网管线交错零乱等等一系列问题。
因此，为进一步整治老旧小区的环境，强化老旧小区的管理，提升老旧小区的功能，国务院全面部署大力推进城镇老旧小区改造工作。
现阶段老旧小区改造工作虽然已经取得了较大的成效，但是无论是其改造模式、改造标准还是改造内容都存在诸多的不确定性，从而使得老旧小区改造在实施过程中面临着各种各样的困难与挑战。
因此，如何针对老旧小区存在的问题，提出科学合理的改造措施，是当前老旧小区改造工作亟须解决的问题。１ 老旧小区存在的主要问题老旧小区存在的问题包括给小区内道路破损严重，局部区域路面不平整；人、车行道未进行合理规划，人车未能分流；原有路灯数量不足，路灯线路老化严重；排水主管网长久失修，饮用水的水质较差；屋面防水超过耐久年限，存在漏水渗水现象；楼梯扶手锈蚀磨损，无法正常使用；围墙墙体残缺破旧，影响安全；安保设施形同虚设，物业管理不到位；社区服务缺失，日常生活不方便。
总的来说，老旧小区存在的主要问题涉及三个大的方面：一是小区建设方面存在的问题，二是小区管理方面存在的问题，三是小区服务方面存在的问题。１． １ 小区建设方面存在的问题老旧小区的建成年代相对都比较早，无论是设计的理念、建设的标准、施工的质量、维护的水平都与现下的社区建设存在较大的差距。
首先在对住宅进行设计时，由于当时科学技术水平的限制，绝大多数都是低层或多层建筑，结构的设计也多以砖混结构为主，而房屋的安全性、适用性、耐久性也相对较低，设计的水平不仅决定了房屋的建设水平，一定程度上也影响到房屋的空间工作性能。
其次是建筑材料的质量不高，混凝土、砌筑砂浆大多以现场搅拌为主，质量无法保证，并且还不同程度的存在隔热保温材料质量一般、建筑节能技术水平较差、建筑装饰水准较低等等一系列问题，建筑材料的质量直接决定了房屋的建设质量，一定程度上也影响着房屋的整体使用功能。
另外，一般情况下对于容易老化需要定期检修的部分，应当派专人负责及时进行维护，不过绝大部分老旧小区非但没有专人负责，更是长期处于检修不到位的情况，从而使得房屋设施设备渐渐老化，本来的小问题也随着时间的推移而变得越来越严重，甚至已经无法从根本上解决问题，不再具备直接维修的条件，严重影响了小区居民的基本生活质量。１． ２ 小区管理方面存在的问题老旧小区的管理相对都比较差，无论是管理的模式、管理的水平还是管理人员的配备都难以保证小区具有较好的管理成效 ［２］ 。
首要原因是物业管理的水平低，老旧小区的物业管理欠缺系统的、精细的管理标准，物业管理人员的素质较差，大多数老旧小区物业费较低，甚至部分单位或者企业的自建家属院不需要缴纳物业费，使得小区居民的自主维护意识比较差，而维修资金不足、服务管理不到位，给物业的管理和小区的正常运行带来了较大的困难，小区居民的不满也越来越多，渐渐地形成了恶性循环。
其次是管理模式混乱，由于老旧小区建设年代早，很多设施设备都是后续逐步改善，没有系统化的管理模式，例如供水供热管道归市政部门管理、电气管线归电力部门管理、天然气归天然气公司管理等，且管道管线相互穿插没有合理的布设，一旦出现损坏需要维修时各方的责任不明确，各主体单位不但无法相互配合甚至互相推诿，出现维修不及时的情况。
另外，大多数老旧小区的本身规划不是非常合理，休闲活动区域较少且没有特色，再加上长期处于管理不到位的情况，老旧小区的居民私自将公共绿地改为菜园、在公共区域私搭乱建、生活垃圾乱３ ３ １ 科技风 ２０２１ 年 ９ 月 环境科学
抛乱扔等现象也日益突出，使得小区的环境又脏又乱，既占用了大量的公共资源，又影响了小区的整体景观。１． ３ 小区服务方面存在的问题老旧小区的各种服务缺失或不够全面，例如绝大多数老旧小区的周边没有相应的商业配套。
各个小区的商业配套既是城市商业配套的一部分，也是小区居民日常消费的主要载体，属于小区居民正常生活的基本保障。
老旧小区商业配套的欠缺，导致难以满足小区居民的日常消费需求，给老旧小区居民的购物、老旧小区居民的通信、老旧小区居民的餐饮、老旧小区居民的理发等带来了诸多不便，没有方便快捷的服务设施，基本的生活服务设施不到位，滋生了越来越多的路边摊，虽然路边摊便宜实惠但相对而言不太卫生，存在一定安全隐患。
这种情况不仅影响到小区的正常生活，也影响到了社会的正常秩序，在给小区管理带来诸多困扰的同时，也给城市管理带来了较大阻碍。
另外，老旧小区的周边或小区内没有相应的交通、医疗、教育设施，例如公交站、药店、幼儿园等，也直接对小区居民的生活品质产生了影响。商业、医疗和教育是现阶段社区服务不可缺少的一部分，也是社区服务的核心价值体现，只有一个完善的社区服务体系，才能使小区具有较高的居住舒适度，使小区居民具有较高的幸福感、获得感、安全感。
这些情况都属于老旧小区改造过程中普遍面临的问题，也是诸多问题中的重中之重。２ 老旧小区改造的基本内容及特点关于老旧小区改造的诸多诉求，一方面是建设时的设计水平、技术条件有所限制导致无法满足现阶段居民的物质需求，一方面是社会发展、生活水平的逐步提升已经无法满足现阶段居民的精神需求。
因此，老旧小区改造的基本内容主要包含三个层次：基础类、完善类、提升类。
其中，基础类主要以满足居民生活保障和安全需要为核心，包括道路交通系统升级、给排水设施更换、供热设施维修、天然气管道系统布设、通信设施梳理、电力设施改造、消防设施完善、生活垃圾分类、建筑物外立面整治、屋面防水修缮、楼道楼梯整修等内容；具体涉及对小区内的道路进行维护、路网进行优化，居民用水进行分户计量、实现雨污分流，采用清洁能源、实现集中供热，排查燃气管线、优化管道系统，室外管线埋地敷设、通信线路多杆合一，居民用电进行分户计量、集中规整供配电线路，疏通消防通道、加强智能化建设，美化建筑景观、进行风貌整治，重做保温防水、进行绿色改造等。
完善类主要以满足生活便利和休闲活动为核心，包括拆除违章违建、修建停车场、修建文化休闲广场、完善无障碍设施、完善照明系统、整治小区绿化、增设健身器材、增设智能信包箱、加装电梯等内容；具体涉及拆除私搭乱建、临时性建筑物、构筑物，优化地面停车布局、缓解小区停车需求，增设适老化设施、方便老年人出行，照明设施维修更换、突出小区特色，优化绿化空间布局、改善居住环境，完善休闲设施、提升文化氛围等。提升类主要以满足生活品质和服务供给为核心，包括加强公共卫生管理、提升综合服务设施、智慧化社区建设、完善教育设施等内容；具体涉及修建社区卫生服务站，发展“互联网＋医疗健康”模式，健全养老、托幼、家政服务设施，设置便利店，安装智能感知设备，以满足小区多样化需求，实现小区管理智能化等。
这几个不同的层次也决定了老旧小区改造的主次关系，即应首先解决好基础类，其次解决好完善类，然后才能解决好提升类，以有效利用资金、合理进行改造。另外，虽然我国的老旧小区体量庞大且规模不一，但改造的基本内容却具有共同的特点。
首先是公共性，一个小区的环境不仅关乎小区内所有居民的生活质量，同时也是每一座城市整体环境的具体体现，而小区居民的诉求大多存在差别，往往有很高的改造意愿却又难以达成共识，这就使得老旧小区改造以政府主导的偏多，即小区本身的公共属性决定了老旧小区改造的公共属性；其次是互动性，老旧小区在改造过程中，涉及政府、物业、居民等各个主体间的互相配合，需要充分调动各方的积极性，明确各个主体的责任分工，共同应对老旧小区改造过程中遇到的问题，否则将会影响老旧小区改造的实施进程；再次是多变性，各地老旧小区都不同程度的存在脏乱差以及管理混乱现象，改造起来比较复杂且难度较大，尤其是地下管网管线不明晰，在施工过程中经常会出现许多意想不到的情况，产生较大的工程量变更和费用索赔，一定程度上给改造工作带来了困难。从老旧小区改造的基本内容和特点来看，老旧小区改造涉及面广，改造前需要调研的内容比较多且工作量比较大，改造中需要协调的方面比较多且资金量需求大，改造后需要完善的服务多且管理难度大，这也使得老旧小区改造实施过程中面临诸多的困难。
具体来说，一是老旧小区改造的实施办法不健全，难以高效妥善的解决实施过程中出现的问题，使得老旧小区改造工作的推进较为缓慢；二是老旧小区改造的改造范围不明确，造成无法把控项目实施过程中存在的变更风险，使得老旧小区改造工作的管理困难重重；三是老旧小区改造的设计层次低，无法切实提高小区居民的生活质量，使得老旧小区改造工作的质量水平不高；四是老旧小区改造的融资渠道单一，给地方政府带来了较大的资金压力，使得老旧小区改造工作的资金存在缺口；五是老旧小区居民的责任意识不强，不能积极配合老旧小区改造工作，使得老旧小区改造工作的成效大打折扣。
总之，老旧小区改造应当进行系统的谋划，一方面要能够满足小区居民的实际生活需要，一方面要能够体现小区居民的精神文明需求，以更好地推进城市更新和建设方式转型，促进社会经济高水平高质量发展。３ 老旧小区改造的具体举措３． １ 健全老旧小区改造的实施办法由于老旧小区的改造需要政府、物业、居民等多个主体间的相互协作，而各个主体间的诉求存在一定的差别，一旦沟通不畅将可能产生社会性的矛盾。
而现阶段老旧小区改４ ３ １环境科学 科技风 ２０２１ 年 ９ 月
造的政策不够精细，具体的改造流程也不明晰，从项目的立项到项目的决算没有明确的实施办法，给老旧小区改造工作的推动造成了较大的阻力，基层工作人员在老旧小区改造过程中边实施边探索，工作成效也大大降低。
因此，老旧小区改造应在充分征求居民意愿的情况下，由各级政府相关部门结合当地实际情况进行深入的研究、反复的推敲，根据老旧小区改造的基本内容，正确把握老旧小区改造的特点，制定有效的规章制度和实施办法，并进行适当的引导和监督，以提升老旧小区改造工作的成效。３． ２ 明确老旧小区改造的改造范围老旧小区改造的情况复杂且涉及的未知因素多，项目实施过程中变更风险较大。
如果在项目前期未能明确老旧小区改造的改造范围，并做好充分的调研，甚至不能对老旧小区改造的工程图纸设计、工程量清单及预算、工程量变更及费用索赔等具体内容进行严格的管控，那么在老旧小区改造实施阶段将容易产生较大的工程量变更和较多的资金投入，不仅不利于老旧小区改造的顺利实施，甚至会影响老旧小区改造的工作成效，而无法让老旧小区改造工作落细落实。
因此，为更好地对老旧小区改造实施过程中的合同、安全、信息等方面进行有效的管理，对老旧小区改造实施过程中的质量、进度、成本等方面进行严格的控制，应明确老旧小区改造的改造范围，以全方位地把控项目的变更风险。３． ３ 强化老旧小区改造的设计理念老旧小区改造本身就是为了改善小区居民的生活条件和居住质量，如果老旧小区改造的改造标准较低，不仅会直接影响老旧小区改造的质量水平，甚至会造成老旧小区改造工作成了表面文章，不能给小区居民带来实质上的生活变化和切身的美好体验。
因此，在对老旧小区进行重新规划设计时，应当强化设计理念，提升设计策略 ［３］ 。
尤其是对于规模较小的老旧小区，更是要统筹考虑老旧小区的整体布局，在老旧小区改造的规划设计阶段和施工图设计阶段，综合考虑各个方面的因素，积极融入“智慧小区、人文小区、生态小区、健康小区、环保小区”的最新理念，全面提升老旧小区改造的设计标准，深度提高老旧小区改造的工作水平。３． ４ 完善老旧小区改造的融资渠道老旧小区的建成年代较早，多数并没有缴纳专项维修基金，而其改造涉及的内容繁多、过程复杂，且资金需求量大。因此，在老旧小区改造的资金来源上，主要是以政府资金为主，涉及中央财政资金、地方财政资金、产权单位自筹资金等几个方面 ［４］ 。
但是由于中央财政拨付资金有限，而各级地方政府的财政补贴资金多有不足，产权单位经费自筹难度较高，使得老旧小区改造的资金缺口很大。
如果采用一刀切的融资模式，地方政府的积极性和居民的改造意愿都会受到影响，势必会造成老旧小区改造工作不能落到实处。
因此，应当结合地方财政实力，给予一定的融资空间，并适当借助社会和居民的自身力量，以增强地方政府和居民老旧小区改造的积极性，确保老旧小区改造资金用到明处，老旧小区改造工作落到实处。３． ５ 加强老旧小区居民的责任意识老旧小区改造是一项民生工程，其核心目的就是让居民满...
篇四：论老旧小区的改建后续管理机制的研究
问题研究城市更新治理视角下 老旧小区加装电梯实施机制研究— 以北京市为例■ 曲舒萌 新型城镇化背景下，为有效解决老旧小区加装电梯数量不足、推进速度缓慢等问题，笔者认为需要更新观念，引入城市更新的治理思维，从“规范、引导、共治”3 个层面入手建立精准治理体系，有序推进老旧小区加装电梯的实施进程。本文以北京市老旧小区加梯为例，总结其“制度规范、政府引导、多元主体协作共治”的加梯实施机制，为北京市及其他城市未来的加梯实践提供经验与启示，即在规范过程中将政策设计从规则导向转向目标导向，在引导过程中合理界定政府职能边界，在共治过程中建立利益协调机制。一、问题的提出随着《国家新型城镇化规划（2014—2020 年）》出台，中国城镇化建设已逐步摆脱以大建新区新城为主的增量开发阶段，转向以存量更新为主的新阶段。作为城市化过程中无法回避的重要实践，城市更新除了需要大量财力和物力外，还涉及一系列民生问题。如何通过内涵式更新，激活城市资源，改善城市人居环境，提升城市人文关怀力度，进一步推动社会发展，已成为各大城市发展的重要议题。近年来随着经济发展和人口老龄化，老旧小区加装电梯逐渐成为群众诉求强烈的民生热点。自2018年起，国务院《政府工作报告》连续 3 年将其列为城市更新的重点任务。但是，与政策在各地的迅速传播相比，电梯加装在实施中却频遇“梗阻”。2018 年加装电梯工程数量虽与 2017 年对比增幅高达200%，但并不足以满足实际需求。截至 2019 年 5 月，全国加装电梯总量约 3 万台，远远小于实际需求量 250 万台。学界认为造成老旧小区加装电梯推进缓慢的原因，大多集中在利益协调、加装成本、政策可操作性、审批效率等方面。而要想解决这些问题并做到城建惠民，就需要超越物质更新的需求，引入城市更新治理思维，从全面建立精准治理体系开始，逐步推进老旧小区加装电梯的实施进程。那么，新城镇化背景下的城市更新治理思维是什么？如何将这种思维运用到加梯实践中，以达到提升基层社区治理能力的目的？以上是本文着力解决的重点问题。二、城市更新治理视角下的老旧小区加装电梯（一）国内外城市更新实践对比城市更新是对城市中不适应现代社会的区域进行的必要且有计划的改建活动，其本质是使功能衰败的物质空间重新发展和繁荣。但长期以来，由于中国学界缺乏对城市更新的微观尺度研究，同时市场对城市发展问题看法短视，致使在具体实践中呈现出经济利益驱动和利益冲突的情况。一方面，由于过度追求市场化运作的高回报率，中国的城市更新屡屡突破城市规划对建设的控制，造成城市历史格局、空间肌理的破坏和传统风貌的丧失。另一方面，大规模拆迁建设的简单化操作，导致政府、居民、市场等利益相关者之间的冲突，各种极端维权事件屡见不鲜。相比之下，西方国家在创新城市更新模式、协调利益分配机制、实现城市功能等方面更为202122-04正文.indd42 2021/11/17
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43 2021 年第 22 期问题研究成功。他们大多以问题为导向，设定多元化的转型目标，在解决社会问题的同时，注重城市功能的转型重塑和人居环境的优化再生。因此，在新的背景下，中国的城市更新不能再像过去那样随性随机、零打碎敲，应从规划到建设都更加精细化，更加具有前瞻性和系统性。（二）新视角下老旧小区加梯治理框架建构老旧小区加装电梯表面看是一项政府惠民工程，实际在落地工作中涉及转变政府职能、理顺政府与社会关系、多方群体利益博弈等各种问题。由于在增设电梯的过程中往往涉及众多利益群体及他们庞杂多元的利益诉求，致使因加梯引发的投诉件、信访件、诉讼件日渐增多，甚至出现“业主阻拦施工”“邻里暴力相见”的失谐局面。面对如此复杂的老旧社区改造问题，传统“大拆大建”旧城改造思维已无法适应现况，因此需要转变思维，引入新背景下的城市更新治理理念。新背景下的城市更新不同于传统的旧城改造，其根本理念是“以人为本”。在此视角下，老旧小区加装电梯实践不是单纯的“自上而下”，而应关注社会目标和人文价值取向，以协调公共利益为核心议题，从全局来考虑治理难点，用有序的治理框架，推动形成政府、市场资本、民间团体多方参与的开放格局。具体的治理框架可以从以下3方面进行建构：1. 规范要顺利开展城市更新治理，首要任务是建立一套规范体系，并通过相应的规则和程序，明确每个参与者的治理边界。因此，所谓规范，就是强调建立权责明确、操作流程规范、内容通俗易懂的政策体系和更新规则。2. 指引一般来说，政府和居民对城市更新的意愿都会很强，市场也希望通过参与项目建设获得一定的利润。在行动规则的保护下，所有参与者都可以按照每个阶段的流程规范来推动项目的实施。然而，城市更新治理过程的复杂性表明，没有中心主体的引导，城市更新往往难以有效开展。因此，中心主体引导是电梯安装的主要动力。3. 共同治理在城市更新项目的不同阶段，目标和任务是不同的，这决定了每个参与者的角色都会发生变化。共同治理既是多主体参与电梯安装的具体实践路径，也是电梯能否顺利安装的核心要素。上述 3 点在加装电梯实践过程中要结合现实背景同时展开，且贯穿始终，进而达到城市更新与社会需求的有效融合，促进社会可持续发展。本文以此框架为基础，在后文分析中，运用资料收集法，对北京市老旧小区加装电梯实践机制进行分析，并总结经验，为北京市和其他城市未来的加梯实践提供参考。三、北京市老旧小区加装电梯实施机制分析（一）用制度保障来规范加梯实践为积极应对人口老龄化，提升宜居品质，2010 年北京市就出台了关于老旧小区加装电梯的较为明确的制度安排，并不断发布新的相关文件与规定。自 2018 年以来，老楼加装电梯工作连续 3 年被北京市政府列为重要民生工程，计划开工 400 部以上，竣工 200 部以上。到 2019 年底，北京市旧楼加装电梯新开工 693 部，竣工 555 部，超额完成民生实事任务。截至2020年9月，北京市共计完成1273部电梯加装，加装速度处于全国前列。在老旧小区加装电梯是一个复杂的系统工程，不仅实施环节多，而且参与主体也很庞杂。在此种情况和背景下，如果缺乏明确的制度以及规范的安排，将导致电梯安装工程无法有序进行，甚至还会陷入混乱。北京市在加梯实践中就十分注重制度体系建设，且根据加梯工作推进情况，市政府牵头不断修改相关政策，加强政策引导和财政支持，以此推动加梯方案的有效实施。从“加梯老大难”到现在的“全国前列”，北京市加梯实践的每一步都离不开制度的保障。（二）用政府统筹来引导加梯全过程即便已经有了加梯的政策规范，但由于多数居民是第一次参与这种以自身为先导的城市更新项目，难免会出现对政策的误读和不理解，甚至发生利益冲突和协调矛盾。面对这种情况，就需要政府主动发挥统筹作用，消除居民疑虑，降低协调成本，提升加装效率。在老楼加装电梯推进中，北京市以政府为主体，发挥党建引领社区治理的作用，建立“区—街道—社区”三级工作体系，实现老旧小区加装电梯的政务服务全过程覆盖。1. 发挥政府统筹作用（1）为加快处理和解决楼栋内居民们利益协调难的问题，区政府带领并组织街 ( 乡 ) 政府、基层社区党组织、调解组织一同积极做好群众工作，切实站在群众立场，为居民算清账，谈效益，破解疑虑，提高群众加装电梯的积极性和主动性。此外，各级、各区住房和城乡建设部门还积极加强宣传引导，通过电视、报纸、网络等媒体，多角度、多批次地报道老楼加装电梯的政策措施。（2）针对筹集资金难的问题，各区有关单位积极探索和引进社会资本参与，逐步形成 3 种模式 ：202122-04正文.indd
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44问题研究一是“代建代租”模式。业主委托第三方为主体，承担电梯的安装及后续维护工作。业主按月或按年缴纳使用费，解决了居民初始安装成本高的问题。二是产权单位或集体投资方式。三是业主自筹自建模式。业主自行筹措资金，委托第三方进行安装及后续维护，费用由业主分担。（3）为加快电梯安装工作的落实，各区政府明确了电梯安装工作的领导部门，负责电梯安装工作的组织实施、检查验收。2. 加强基层党组织治理能力在区政府的统筹下，北京市各街（乡）充分发挥基层党组织的主导作用，引导社区居委会（村委会）发挥自治职能，运用社会动员机制，动员楼主、居民代表和社区志愿者，通过集中政策宣传、家访、民主协商等方式，充分了解居民意愿和需求，积极化解居民矛盾。例如，丰台区卢沟桥乡党委把电梯加装作为联系党和群众、温暖民心的工程 ；海淀区花园路街道、学苑路街道把电梯加装列为民生工程之首，并与社区居委会上下联动、共同推进 ；朝阳区常营乡党委高度重视，把它作为重要的民生问题，力争 3 年内完成全乡所有回迁小区的电梯加装；东城区体育馆街道积极与有关单位协调，做好推进和服务工作。（三）用多元主体合作共治来凝聚加梯共识加装电梯的复杂性导致实施过程中各阶段的核心利益关系出现差别，单纯政府主导而忽视居民意愿容易造成利益冲突，因此需要多元主体合作治理，并发挥不同作用来促进利益主体之间共识的达成。在加装电梯前的居民利益协调阶段，充分发挥居民自治、政府引导、实施主体协助的职能，共同推进居民意见的统一。一方面，各街道在工作中积极运用驻地党组织和在岗党员“双报到”的机制，充分发挥党员在老旧小区全面改造中的带头领导作用，搜寻居民对老旧小区加装电梯的需求。针对同一小区居民意见不同的情况，再由社区出面进行引导。以海淀的北航家属社区为例，针对居民不同的反对理由，北航社区办和相关单位采取“一户一策”的方式，居委会成员到家中走访协调，推进居民共识。另一方面，发挥居民自治作用，如古城南路 45 号楼，“楼院自治”，由支持加装电梯的居民们自发选举楼栋代表，一边做全楼居民的协调工作，一边负责加梯意向书的收发和统计，以及与电梯公司和街道、社区的沟通联系。同时，实施主体（如企业）做好协助工作，配合街道和社区做好加梯相关问题的咨询。在项目审批公示阶段，主要是北京市住房和城乡建设委员会发挥主导作用。同时，要积极与其他单位协调，摆脱部门利益，实行联合办公、统一审批，切实降低居民的时间成本。如关于电梯管线改移问题，为缩短审批时间，降低施工成本，住房和城乡建设委员会及有关部门一同召集各市政专业公司加以研究，编制电梯加装的图集和技术准则，以进一步规范工作流程。在电梯加装阶段，为能够按时按质完成工程项目，同时获得有效利润，实施主体在承担施工责任同时，会主动向政府和居民反馈工程进度，开展与政府、居民的合作。综上所述，可以看出，各方面相关主体的积极配合不可或缺，这也是电梯顺利安装的最关键因素。当然，这种协作治理模式虽然不同阶段有不同的治理主体参与，但并没有离开北京市政府在总体上的引导，因而两者之间并不存在矛盾性。四、北京市老旧小区加装电梯实践的经验与启示（一）在规范过程中将政策设计从规则导向转向目标导向 城市更新的服务对象是居民，因此建立明确的权责划分、规范的操作流程、通俗易懂的政策体系和更新规则显得尤为重要。北京市加梯的成功经验离不开政策设计的转型。2010年北京市出台了《关于北京市既有多层住宅增设电梯的若干指导意见》，标志着北京市解决既有多层住宅加装电梯的社会问题正式启动。不过，文件中增加电梯的政策引导远大于实际支持。文件发布以来，北京市既有居民楼没有大规模安装电梯，成功案例也鲜有报道。之后，北京市本着政府引导、业主自主、简化手续、试点先行等原则，在政府职能、技术指导、经费支持等方面对制度体系不断完善。主要修改有 ：一是降低加装电梯征集同意的难度，从一票否决到将同意比例降低到“双三分之二”且无人明显反对。二是政府公共财政开征补贴社区加装电梯。借以上两个政策工具的改动，逐渐将政策设计由规则性转向目标型导向，从而加快电梯修建速度并尝试以此撬动提升社区自治能力。从北京市的成功经验可见，相比规则性政策，目标型政策在具体执行过程中倾向于采取动员型治理的方式，即尽可能汇集科层体系和社区治理体系的主体和资源，有利于推进政策的高效率执行。因此，面对加梯这种社区治理的“难点”“痛点”问题，基层政府要灵活应对，可以逐步基于目标导向改善政策设计，并帮助社区居民实现更高层次的生活需要。具体来说，在政策设计上，地方政府可从以下 3 个方面着手 ：一是适当放宽业主同意规则，废除一票否决制度 ；二是确定相关利益的补偿依据，根据争议事项制定量化的补偿标准，如施工噪音补偿等 ；三是加快制定电梯加装行动准202122-04正文.indd
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45 2021 年第 22 期问题研究则，围绕电梯加装过程中有争议的常见问题和居民普遍关注的技术问题，编制相关行动准则或操作手册。（二）在引导过程中合理界定政府职责边界目前，中国居民自治的水平和能力还没有达到独立推进城市更新的阶段，市场固有的缺陷也难以保证他们能够完全按照规范规则办事。因此，在加装电梯这样的城市更新项目初期，政府仍需主动发挥作用，组织协调各种力量，形成带动和示范。时机成熟后，再逐步退出，将“话语权”交由居民，由居民主动协调、申报、推介项目。但在这个过程中需要注意两点问题。1. 政府职责应“引导”而非“主导”在北京市的加梯建设中，主要遵循的就是“业主主体、社区主导、政府引导、各方支持”原则。政府发挥“引导”作用，一方面可以缓解政府“主导”带来的民生政治压力，以及居民与政府之间的矛盾，另一方面还可以鼓励居民自治，调动多方利益相关...
篇五：论老旧小区的改建后续管理机制的研究
士 学 位 论 文共同缔造理念下城镇老旧小区改造的对策研究——以温州市鹿城区为例
专业学位类型
公共管理硕士
论 文
作 者
张嘉健
指 导
教 师
王
兵 副教授
联合指导教师
张小明 教
授
论文提交时间
2021 年 6 月
万方数据
Thesis Submitted to Northwest A＆F University
in Partial Fulfillment of the Requirements for the Professional Degree of Master of Public Administration
Research on the Countermeasures for the Transformation of Urban Old Residential Communities Based on Joint Creation Concept ——Taking Lucheng District of Wenzhou as an Example
Degree Type: Master of Public Administration
Candidate: Zhang Jiajian Supervisor: AssociateProfessor WangBing Co-Supervisor:Professor ZhangXiaoming Date of submission: June, 2021
Humanities & Social Development College, Northwest A＆F University
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分类号：C93
学校代码：10712 UDC：351
研究生学号：2019059180 密级：公开
西北农林科技大学 硕士 学位论文
共同缔造理念下城镇老旧小区改造的对策研究——以温州市鹿城区为例
论文作者: 张嘉健 指导教师: 王兵
答辩委员会：
西北农林科技大学人文社会发展学院 杨乙丹 教授
西北农林科技大学人文社会发展学院 赵
凯 教授 西北农林科技大学人文社会发展学院
冯
小 副教授 西北农林科技大学人文社会发展学院
王
倩 副教授 杨凌示范区工商联
卓
涛 书记 答辩日期：2021 年 5 月 23 日
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6 万方数据
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摘
要 I 摘
要 随着我国经济的快速发展和城市化进程的推进，各类住宅小区迭代更新，多年前修建的小区逐渐变老、变旧，陈旧失修、基础设施欠缺、配套服务不完善、物业管理难等问题突出，个别小区靠社区代管，环境卫生差、治安隐患多、群众意见大。城镇老旧小区改造已经成为城市发展新形势下改善老百姓居住条件的重要内容，温州市鹿城区面临着严峻的城镇老旧小区改造形势，然而因起步较晚，尚未形成一个完整的改造模式，进程缓慢，问题突出。
本文在搜集并分析文献等资料后，梳理了鹿城区城镇老旧小区现状及改造历程，并通过 B 小区实践探索，总结鹿城区城镇老旧小区改造存在的问题及瓶颈，主要表现为政策制度不完善、政府部门没有形成合力、居民参与积极性不够、改造资金筹措难、长效管理机制尚未建立等问题，并从政府层面、居民层面、企业层面、社区层面等四个方面就存在问题进行原因分析。
在“共同缔造”的理念下，本文探索城镇老旧小区改造的提升路径，提出了鹿城区城镇老旧小区改造机制建议及发展策略。通过政府引导，健全法律体系、完善公共政策、统筹协调机制，发挥政府的指导作用；居民主导，搭建“红色引领”的议事平台、建立“竞争性”项目生成机制、推出居民“菜单式”点单服务，让“人人参与”，让居民决定“改不改”、“改什么”、“怎么改”、“如何管”，发挥居民的主体责任；多元参与，让运营单位等社会力量出资出力参与城镇老旧小区改造，发挥企业的社会责任；建立长效机制，完善自治组织、引入专业物业管理，确保改造效果长时间维护保持，以制度来落实制度；不断优化完善公共政策，使之成为普适性、可遵循的“共同缔造”模式。
关键词：老旧小区；共同缔造；长效机制；公共政策 万方数据
西北农林科技大学硕士学位论文 II ABSTRACT With the rapid development of economy and progression of urbanization, residential communities are gradually getting old, resulting in disrepair, imperfect infrastructure, outworn community service facilities and intractable property management. Some residential communities are managed by the community, which can only maintain the basic cleaning and security services, with poor environmental sanitation, hidden dangers of security, and complaints of the masses. Consequently, the transformation of urban old residential communities has become increasingly urgent. Lucheng District of Wenzhou is faced with such a severe situation. Due to the late start, a complete transformation model has not been formed yet, and the progression is slow with prominent problems. After carefully searching and analyzing the literature, this paper sorts out the exploration process and current situation of Lucheng District, and summarizes the problems through case analysis, which are mainly manifested in the imperfection of the policy system, the lack of cohesion among government departments, the absence of initiative for the residents, the difficulty of collecting transformation funds, and the missing of long-term management mechanism. It also analyzes the reasons from the aspects including but not limited to the government, residents, enterprise and community level.
This paper explores the upgrading path of the transformation of old urban residential communities with the concept of "Joint Creation", and proposes a development strategy. The guiding role of government is played through the guidance of the government, improving the legal system, public policies, and coordinating the mechanism. The main responsibility of residents is played that residents lead by building a "The Leading Red" discussion platform, establishing a "competitive" project generation mechanism, and launching a "menu-style" ordering service for residents, so that "everyone can participate" and let residents decide "whether to change", "what to change", "how to change" and "how to manage". The social responsibility of enterprises is played that diversified participation allows the operation units and other social forces contribute to participate in the transformation of old urban residential communities. The long-term mechanism is established, through the improvement of autonomous organizations, the introduction of professional property management, to ensure the long-term maintenance of the transformation effect. Besides, Constant optimization of public policies is carried out to forge a universal "Joint Creation" mode.
KEY WORDS: old residential communities; joint creation;long-term management; public policy
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目
录
I 目
录 摘
要 ......................................................................................................................................... I ABSTRACT ............................................................................................................................. II 第一章 绪论 .............................................................................................................................. 1 1.1
研究背景及意义 .............................................................................................................. 1 1.1.1 研究背景 ................................................................................................................... 1 1.1.2 研究意义 ................................................................................................................... 2 1.2
国内外研究概况 .............................................................................................................. 3 1.2.1 国外研究概况 ........................................................................................................... 3 1.2.2 国内研究概况 ........................................................................................................... 5 1.2.3 国内外研究综述 ....................................................................................................... 6 1.3
研究思路及方法 .............................................................................................................. 6 1.3.1 研究思路及框架 ....................................................................................................... 6 1.3.2 研究方法 ................................................................................................................... 7 1.4
创新之处 .......................................................................................................................... 8 第二章
概念界定和理论基础 ................................................................................................ 9 2.1
概念界定 .......................................................................................................................... 9 2.1.1 城镇老旧小区/老旧小区 .......................................................................................... 9 2.1.2 老旧小区改造 ........................................................................................................... 9 2.1.3 居民与业主 ............................................................................................................. 10 2.1.4 共同缔造 ................................................................................................................. 10 2.2
理论基础 ........................................................................................................................ 10 2.2.1 公共政策理论 ......................................................................................................... 10 2.2.2 公民参与理论 ......................................................................................................... 11 2.2.3 多元共治理论 ......................................................................................................... 11 第三章
鹿城区老旧小区改造实践探索 .............................................................................. 12 3.1 鹿城区老旧小区改造概况 ............................................................................................ 12 3.1.1 鹿城区老旧小区现状 ............................................................................................. 12 3.1.2 鹿城区老旧小区改造概况 ..................................................................................... 13 3.2 鹿城区 B 小区改造试点探索 ........................................................................................ 13 3.2.1 争取试点改造 ......................................................................................................... 14 3.2.2 改造正式启动 ......................................................................................................... 15 万方数据
西北农林科技大学硕士学位论文 II 3.2.3 改造项目审批 ......................................................................................................... 17 3.2.4 多方参与的新问题 ................................................................................................. 18 3.2.5 实施改造提升 ......................................................................................................... 19 3.2.6 改造达到的效果 ..................................................................................................... 20 3.3 实践经验总结及思考 .................................................................................................... 2...
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