关于住宅小区停车和物业收费管理的调研报告9篇关于住宅小区停车和物业收费管理的调研报告 关于小区物业管理工作的调研报告 按照县政协全年工作安排，科技经济委员会组织部分政协委员，对全县物业管理情况进行了调研，现将调研情况报告下面是小编为大家整理的关于住宅小区停车和物业收费管理的调研报告9篇,供大家参考。
篇一：关于住宅小区停车和物业收费管理的调研报告
小区物业管理工作的调研报告按照县政协全年工作安排，科技经济委员会组织部分政协委员，对全县物业管理情况进行了调研，现将调研情况报告如下：
一、全县物业管理的基本情况及特点 我县共有居民住宅小区 114 个，共居住人口 4.8 万左右，最大的小区居住人口 906 户。其中商品房住宅小区 37 个，保障房住宅小区 5 个，集资房住宅小区 17 个，单位管理小区 28 个，其余为“三无”（ 无物业管理、无责任单位、无人防物防）小区。根据调研分析，基本情况及特点如下：
一是起步较晚，但成绩显著。我县物业管理起步于**年，虽然比发达地区和外地市偏晚，但经过各方近些年的努力，取得了较为显著的成绩，由最初的 1 家物业公司管理 1 个小区，发展到目前的 10 家物业公司管理 21 个小区，服务人口由 60 余户 260余人发展到目前的 6000 余户 1.8 万余人，服务面积由 5000 余平方米发展到目前的 89 万平方米，从业人员由不到 10 人发展到目前的 130 人，为全县广大业主安居乐业提供了大量的、基本的生活服务。
二是规模较小，但服务完善。我县目前物业公司共 10 家，其中具有独立的法人资格和物业管理资质的企业 8 家，均为三级资质的企业，平均每个公司从业人员 13 名以上。虽然规模较小，但提供的管理服务项目多达 19 项，从基本的水电气暖等日常生
活服务到施设的维修保养、环境保洁、安全维护、绿化管理等专业服务均有，个别小区还为业主提供健身、休闲、娱乐等服务，服务项目形式多样，服务内容丰富多彩。
三是标准较低，但初具体系。全县虽仅有 10 家物业企业，与大型专业物业企业相比还有较大差距，但县级主管部门按照“健全机制、抓好整治、搞好扶持”的总体思路，制定了《凤县物业管理及服务考核意见》，在各物业企业试行推广。并按照申报备案、行业规范、服务标准、投诉受理、定期巡查、通报整改等要求开展工作，推动了行业整体发展水平逐步提高。在当前物业问题较多、社会化管理薄弱的环境下，为广大业主安居乐业提供了不可或缺的服务，初步建立起较为完善的物业服务体系。
四是人员较少，但协调有效。全县 10 家物业企业 130 余名从业人员，平均每人服务业主将近 50 户，在服务需要与服务人员少的条件下，但依然完成了业主投诉、设施维护、环境保洁、邻里纠纷等任务，为和谐小区建设做了大量工作。近 3 年来，有效化解矛盾纠纷、妥善处置各类业主投诉 100 余起，为小区治理社会化积累了宝贵的经验。
五是数量较少，但发展向好。我县各物业企业服务管理对象从最初单一的住宅小区，经过近几年的发展，已经扩大到办公楼、餐饮酒店、商住综合楼、商铺集中区等各类行业，嘉运、丽园、凤馨等物业企业，已出具现代物业企业雏形，为其它物业企业提供了有益的探索，使我县物业企业越来越向好发展。
二、存在问题及原因分析 通过调研发现，我县物业管理目前存在一些问题，归纳起来主要有以下几个方面：
一是历史遗留问题较多。一些住宅小区程度不同存在着配套设施不到位、未入住即漏雨、室内管线裸露、电力容量不足、房产证长期未办理等问题。碧水嘉苑从**年入住到目前已爆管达60 余次，幸福家园屋顶及室内局部区域漏水，银河小区院内一草棚近 10 年拆除不了，盛世琼阁存在消防控制设施未安装和电力设施超负荷运转等安全隐患。
二是保障服务水平偏低。调研中，商品房开发小区，普遍存在管理人员少、年龄偏大、水平偏低、无统一的服饰、无业管双向公约、很少开展创建活动、业主因不满物业的服务或其它原因而造成收费难或拒交费等问题；保障房住宅小区不同程度存在着物业管理人员未经培训上岗、没有专门的安保人员、无车棚、未安装监控、车辆乱停乱放、摩托车堵塞楼道等问题。
三是一些业主素质不高。小区内一些业主存在自我管理不严、素质不高的问题。公共通道乱堆乱放、安全隐患突出、正当物业费收取困难、公共用地种菜、院内随地大小便等，保障房小区这些问题更为突出。
四是业管矛盾较为突出。盛世琼阁电梯多次停运，业主集体上访；金凤凰小区开发商几乎放任自流，业主意见较大；碧水嘉苑小区由于供水管道经常爆管，业主多次集体上访；美景天城小
区由于车位不足，致使缴费车主无处停车而多次堵挡小区大门等。
五是行政管理工作滞后。全县小区物业管理还没有正式出台具体办法、管理手段有限、管理力量不足，监管工作没有经常化、制度化、法制化，流于一般，监管部门没有形成合力等。
存在问题原因分析：
一是前期建设原因。调查发现，在住宅小区的开发建设过程中，开发企业不严格按照规划要求施工，加之监管不力，造成配套设施质量存在问题，不仅严重侵害了业主的利益，也为以后小区物业管理、小区公共安全留下了隐患；有的开发商实力不足或资金链断裂，建设过程中出现了问题，移交给物业的是一个“烂摊子”；有的开发商为了尽快回笼资金，工程未验收，即动员业主入住，造成既成事实，埋下社会不稳定隐患。
二是管理制度缺失。到目前为止，我县还没有正式出台结合我县实际的物业管理办法，长期以来物业管理执行的是中省颁布的《物业管理条例》和《宝鸡市城市居住物业管理办法》，指导较为笼统，导致物业企业进驻招投标程序不严，有些由开发商自行引进的物业公司服务能力大打折扣。或者业主对物业的服务不满意不知道如何维权，多次发生集体上访等问题。
三是自治能力不强。全县 114 个居民小区，成立业主委员会的仅有 4 家，使业主与业主之间、业主与物业之间既没有建立相互沟通的桥梁，又缺失了一支业主对物业企业最重要的监督管理力量。由于代表业主利益的自治组织缺失，业主就成了弱势的单元个体，就是“一
盘散沙”，当出现纠纷或权益诉求得不到解决时，就会导致业主或企业采取过激行为，将矛盾激化。另外，也使主管部门和社区在管理小区时缺少了一个重要抓手。已经建立业委会的小区由于管理不善，业委会所发挥的作用也非常有限。
四是宣传工作滞后。对国家相关物业管理方面的法律法规宣传不到位。监管部门重建设轻管理顾不上宣传，社区重主业轻“副业”未进行宣传，物业公司重效益轻义务忽视宣传，导致业主对相关法律法规和处理程序知之甚少，出现问题不能采取正确的方法，只想找物业，物业难以解决或推诿扯皮的话就找政府，把正常的物业问题变成了社会矛盾纠纷，造成社会不稳定。
五是管理力量薄弱。截至目前，我县依然没有专门的物业管理机构，县住建部门也没有设立专职的物业管理股室，全县物业管理工作由县住保中心代管，工作人员仅有两名兼职人员，管理力量有限，管理工作主要停留在面上，指导多于服务，难以满足广大业主的需求。
六是监管合力不强。我县住宅小区管理涉及多个部门，大都是各管一行，缺乏合力，没有对管理资源进行强力整合，工作责任还没有完全到位，对群众反映的问题，难以形成规范高效的管理，居民生活中的一些“急、难、忧、愁”问题无法得到及时有效解决。
三、意见及建议 随着社会经济的发展和人民群众生活水平的不断提高，居民
小区物业管理工作显得越来越重要，同时搞好小区物业管理工作也是我县社会治理、精神文明建设和创文工作的现实需要。为此建议：
一是加强前期建设管理。首先是严把规划设计关。今后，凡商品房小区开发建设项目的规划设计一定要明确物业用房、公共建筑、共用设施、车位数量、绿地面积、垃圾处理设施等内容；其次是严把建筑质量关。在建设阶段就要严格加强监管，严把每一道关口，建设过程中相关职能部门要认真落实工程建设的各项监管措施，严格按照国家要求建设施工。也可探索有业主参与的质量监管制度，并严格按合同约定和国家规定进行验收；再次是及时移交相关建设资料。主管部门要设置一定的制约措施，保障资料移交工作正常进行，确保物业管理公司在进驻前就能拿到完整的建设项目图纸及资料等。
二是解决历史遗留问题。首先要严把入住关。对未验收即入住的问题住建部门要按照国家规定进行严肃处理，需要整改的要责令立即进行整改，需要列入“黑名单”的及时列入“黑名单”，需要吊销资质的及时吊销资质，对存在重大安全隐患的要“铁腕”督促解决；其次是维护业主利益。对碧水嘉苑爆管问题、盛世琼阁消防供电问题、幸福家园屋顶及室内漏水问题、各保障房供暖问题、银河小区、凤天小区未办理房产证的问题等由住建部门负责，相关部门配合，尽快进行解决。同时，做好维修基金的监管工作，简化使用程序，确保发挥作用；再次是加大公共投入。由
政府主导可采用多种融资方式，在县城小区集中地段或靠近小区的县城周边地段修建停车场，创新停车管理，解决各个小区都存在的停车难、乱停车的问题。对保障房的物业管理由政府拿出公益岗位，成立物业管理组织，统一交由所在地镇政府管理，彻底解决这一问题。对入驻保障房小区的困难户、贫困户、低保户、病残户、老人家庭等，政府在各项费用方面予以减免或补贴，确保他们基本的生活所需得到保障。
三是搞好行业行政管理。首先是树立加强行政管理的理念。靠业主自主管理在我县相当长的一段时期内难以做到位，所以政府强有力的管理必须坚持。其次要加强好物业管理队伍建设。设立专门的机构、核定人员编制、明确岗位职责、配齐专门人员，管理好全县的物业工作；再次是完善物业法制。依据中省《物业管理条例》和《宝鸡市城市居住物业管理办法》结合我县实际，尽快完善出台《凤县物业管理及服务考核意见》，厘清权责界限、规范服务行为、统一服务标识、明确收费标准、简化办事程序、及时公开收支、维护小区秩序。履行双向义务，保护业主和物业的双向权益；四是切实加强日常监督管理。不仅要将“意见”制订好，行政主管部门还要牵头抓总，认认真真将“意见”落到实处，将服务做到位。同时，要不断创新管理方式，对于人口较少的小区，可以探索相近小区整合由一家物业公司管理，提升管理服务水平，每半年督促指导小区物业向业委会报告工作一次，全年由业主对物业管理评议一次，将评议结果与物业聘任相结合。
还可探索设立小区警务室，参照“三官一律”的模式，在小区设立警务室、悬挂警用标志、明示报警电话、明确分管民警、配置警用设施、震慑违法犯罪、维护小区安全。五是融合各方形成合力。试行物业管理联席会议制度，建立由县政府、主管部门、参与部门、镇、社区、物业、业委会各方参与的联席会议领导小组制度，形成各方有效衔接和良性互动，共同把小区物业管理和小区治理工作做好。
四是不断加强自治管理。首先是成立好业主委员会。对人口较多的小区，一个小区成立一个业主委员会，人口较少的小区，可参照相近小区物业管理整合的办法，联合成立业委会，确保全县所有小区都成立维护业主利益的业主委员会；其次是选好业委会。业委会主任由社区在广泛听取业主意见的基础上提名，由业主选举。副主任和其他成员可由主任提名由业主选举产生，也可由业主直接选举，业委会一般任期三年；再次是规范好业委会的工作。县上要在“意见”中出台统一的业委会管理措施，明确业委会职责、权力、义务、报酬、报酬来源等，业委会直接对业主负责，受业主的监督，受行政主管部门和社区的领导 。业委会要定期召开会议，议定相关事务，与业主共同负责、与物业良性互动，搞好小区管理工作。四是社区要高度重视业委会工作。
业委会是社区的基层单位，社区既要将业委会组织建设好又要以业委会为抓手，真正将精神文明建设和社会和谐稳定工作做到小区去。县镇两级要对工作开展好的业委会给予一定的奖励或补助
五是广泛开展宣传培训。首先是加强物业法治的宣传。主管部门、相关管理部门和物业企业均要加强对《物权法》、《物业管理条例》以及我县的相关规章制度办法等的宣传，在全社会形成一种尊法、依法、守法、用法的良好氛围；其次是加强文明意识宣传。对保障房小区，所在地政府要加大对入住村民文明意识宣传，帮助他们转变生活方式、改变生活习惯、适应城镇生活、争做文明居民。对商品房小区，主管部门和所在镇、社区要加大对业主的公德意识、法制意识的宣传，要教育每一个业主奉公守法、弘扬公德、诚实守信、履行义务、维护公序；再次是及时进行培训。主管部门要加大对物业公司的培训，物业公司要加大对执业人员的培训，用专业的标准做专业的事。
篇二：关于住宅小区停车和物业收费管理的调研报告
关于百通花园小区停车难的调查 【关键词】小区停车难
原因
建议 【内容摘要】
目前小区停车难是一个普遍的问题 但百通花园小区也出现了停车难的问题原因是什么我们想通过这次调查发现真正的原因找出解决的办法把小区建设文明和谐的家园 一、问题的提出 镜头一 2011 年二月一天下午四时许一辆红色起亚车和一辆黑色桑塔那车对面错车由于小区路两边都有停车必须有一人倒车两人互不相让争吵、谩骂、全家上阵、起亚司机乃女性以 F 调的高音骂大街桑塔那司机欲大打出手最后在大家一致劝解下弃车而走导致堵路半小时之久。
镜头二 2011 年 2 月 11 日晚八点许我家门前警笛声起在鞭炮声声的过年气氛中显得尤为刺耳往外望去原来 2 辆车争位停车发生刮擦从吵发展到叫110……
青岛百通花园小区位于青山路 601 号一期共建楼座 50 多个入住居民 2000 多户在青岛市属于较大型居民小区。最近几年居民拥有汽车的数量越来越多据不完全统计小区共有车辆 500-600 辆小区采用了车位租用制度但很多车主不交费乱停乱放情况十分严重。
二、调查的目的
2 1.探究小区停车难的真正原因 2.给小区物业、报社以有关部门提出参考意见和建议 3.锻炼小组成员与人交往能力、心理素质、社会实践能力和团结协作能力 4.提高小组成员制作调查问卷、 分析数据等信息处理能力和分析问题解决问题的能力 5、提高小组成员关注生活、关注社会的意识 三、探究和调查 1、查找有关资料 1 、小区遭遇停车难是在我国已屡见不鲜
来源钱江晚报
一提起小区停车位涂先生就有一肚子火。去年他在杭州城西的新房刚交付就花 15 万元买了一个车位当时妻子还埋怨他多花钱。随着邻居们陆续入住车位也越来越紧张对自己的先见之明涂先生很是得意了一阵可今年开始随着车位越来越紧张他的车位经常被别的车子“鸠占鹊巢” 。
2 、公共用地业主装私锁抢车位-后续各小区停车纠纷不断
本报刊发因停车位紧张 福乐园小区 103 号楼后空地上演私装地锁抢占车位的报道后很多读者拨打本报热线电话反映小区停车难的问题。就此话题记者采访唐山天元、宏达等多家物业公司发现停车问题已成为唐山各小区亟待解决而又特别棘手的问题物业与业主纠纷不断。调查采访中物业车辆管理权、划线停车收费、地下车位收费过高等问题成为人们关注的焦点。
3 、解决的办法大致可归纳为以下几种 一 是建立体车库向空间要车位。
3 二 是改建小区道路通过打通断头路、道路拓宽等手段完善了道路硬件设施、改善了交通微循环环境而且有效地缓解了停车难。
三. 是设立流动泊位动态管理。对小区内的道路实行单边划位以增加停车位并发放车辆出入证对外来车辆严格控制设立几个流动泊车位。
四. 是资源共享和附近写字楼错时停车有偿提供给附近一些机关或公司的员工停车这样既解决了单位的停车困难也让自家的车库不闲着。
五. 是改建部分绿地。
根据相关规定 小区内绿地、 道路属于全体业主共有的业主可以通过业主委员会向相关规划部门申请更改小区规划 要求将小区绿地变更为车库在规划更改获得通过的情况下业主就可以自建或者聘请开发公司对绿地进行改建以补充车位不足。
六. 是易地建车库。为了缓解小区停车难利用城市地下空间、小区公园地下空间、高架桥下空间开发停车场向学校操场要地下空间也成为新趋势。
4 、小区停车面临的法律依据 《中华人民共和国物权法》 2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代表大会第五次会议通过第七十三条 建筑区划内的道路属于业主共有但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地属于业主共有但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有。
第七十四条 建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有。
4 2、调查过程与结果 调查地点百通花园小区内包括小区各路段、百通花园小区 XX 物业公司、小区部分居民。
调查方法本次调查主要采用了调查问卷法和采访法。我们把对小区居民的调查和访谈选择在晨练时间提前制定好调查问卷和采访提纲发给小区居民进行调查和访谈发放并收回问卷 50 份采访居民 6 人其中有车的 4 人采访物业公司经理 1 人。然后我们对调查问卷进行了统计对访谈结果和收集资料的结果进行了了分析统计。
3、调查步骤 1 、首先在小区晚上和清晨停车高峰期对小区道路两边的停车情况进行了观察用数码相机拍摄了一些拥挤的路段和一些不文明停车现象 并用三个晚上时间 21 点左右把小区内停车数做了统计 这样通过求平均数的方法可对小区拥有车辆数有一个比较准确地了解也感受到停车乱、停车难、行车难的真实性。
2 、调查、采访居民选择晨练时选取各年龄段居民放出调查表让叔叔、阿姨、爷爷、奶奶帮助填写回家后统计结果找部分居民访谈特别是有车的居民。调查涉及以下题目 A.您认为我们小区行车、停车状况如何 a.好
b.一般
c.差 B.您家有车吗 a.有
b.没有
选 a 的您请继续回答以下问题选 b
5 的您直接跳过第三题请回答第 4 题及以下问题 C.您的车停在固定车位上还是哪有空停在哪 a.车位
b.哪有空停哪 D.您认为小区乱停车问题妨碍了您的生活吗 a.严重妨碍
b.妨碍 c.一般
d.无所谓 对居民的访谈涉及以下题目A、您认为小区停车难的主要原因是什么B、治理小区乱停车您有什么意见和建议? 3.采访物业公司经理采访题目包括以下方面 A.本小区内有____楼座,____户居民,____辆车____车位. B.小区内的地下车库为什么不启用? C.小区对于乱停车采取的措施? D.您觉得在管理方面有什么困难? 4.调查结论通过调查和访谈我们发现所有的被调查者都认为小区停车状况差认为妨碍或严重妨碍自己生活的有 32 人占被调查人数的 64%可见百通花园小区的停车问题已成为小区管理的主要问题之一。在对乱停车的看法上有 39 人选择了“b.乱停不对但没有办法” 占被调查者的 78%5 人选择了"c"或“d",占被调查人数的 10%6 人选择了"a"站被调查人数的 12%。由此可见百通花园小区停车难、停车乱的出现与小区管理有着密切关系。
在访谈中我们还了解到很多居民对小区建设了三个地下车库被开发商出租至今不能启用十分愤怒很多车主要求开发上打开车库让居民停车。有许多居民认为造成现在这种状况的主要原因是地上车位不够 而地下的车库
6 没有交付使用。小区物业苦衷很多一是“僧多粥少” 。目前百通花园小区现状平均10户居民1个车位小区通道的一侧地面上密密麻麻地划着一个个车位每个车位上还写着停放车辆的号码。而在居民楼大门的出口前也都停着机动车。
更有甚者原本不宽的居民楼出口前竟然并排停着两辆车只留下一条不足半米的通道。许多没有车位的车辆只能停在草坪上。由于长时间的碾轧草坪上已经是伤痕累累。二是物业公司管理缺乏法律依据物业公司要管居民就说根据《物权法》露天停车场是居民这样就出现了“我爱停哪就停哪的现象”恒福物业公司负责人表示如今小区的汽车拥有量都趋于饱和。如果对停放在小区的车辆不加以限制那么占压消防设施、堵塞消防通道、碾轧草坪的现象就会屡屡发生。这样利益受到损害的绝大多数业主就会对物业管理人员的服务表示不满而改变小区停车场状况、重新建设停车场又根本不是物业公司可以解决的。也很无奈。
“都是小区业主为什么我的车就不能停。
”有个数人认为既然业主尽到的义务相同那么他们也应享有小区公共用地的使用权。对于需要将车子停到小区外再步行回家他们表示不满。同时他对地下停车场不能启用表示了愤慨。
四、对改善百通花园小区停车状况的建议 经过查找资料和调查分析我们发现虽然小区停车难是一个困扰全国的普遍问题 而当时小区规划的停车位是比较多的 关键是使用和管理问题和居民、物业公司、开发商的意识问题。因此我们提出以下建议 1、有关管理部门要切实负起责任。开发商按照规定应该交付的没交付应该由哪个部门负责这个部门要切实负起责任。就百通花园小区没有交付地下车
7 库一事经过咨询应由市建委负责但小区很多居民和物业都打过热线电话至今无人过问。
2、小区居民要提高素质。
“小区是我家人人都爱她” 这是贴在小区门口的口号大家天天看见但没有做好。试问谁家的花坛可以开进卡车还有小区万一失火消防车怎么进小区居民的问民素质还要提高安全意识还要进一步加强。
3、首先从小区的青少年学生做起开展一次文明停车的主题教育活动对有车的家长发出一封倡议书尽量规范停车居民和物业要互相体谅共同建设文明小区。
五、反思和体验 1、经过这次调查我们发现社区居民和物业非常配合我们的调查设臵给我们建议原来我们设想得人家不理解不配合的招数全没用上。所以克服畏难情绪很重要。
2、我们小组三人的交往能力、分析问题的能力、查找资料的能力都提高了。
3、这次活动意外收获就是小组成员傅元翔变化很大开始阿姨很赞成他加入活动是因为他性格内向要锻炼他的交往能力他一直担任了调查问卷采访等工作 结束调查后 大大激发了他的研究型学习积极性 他自己选择了课题准备假期成立小组进行调研。
篇三：关于住宅小区停车和物业收费管理的调研报告
区小区物业管理存在的问题及 对策建议的调研报告为贯彻落实区委、区政府关于提升 XX 区物业管理能力的部署要求，破解小区物业管理运行中制度瓶颈问题，提升物业服务质量和水平，推进我区小区物业管理规范化健康发展。根据区政协 XX 年工作安排，区政协副主席 XX 率领区政协农业和社会保障工作组部分政协委员开展小区物业管理专题协商调研，调研组深入 XX 等 X 个乡（镇、街道）X个住宅小区实地调研，走访群众征求意见，发放调查问卷，召开协商座谈会，听取住建局、公安分局、国土资源管理局等相关职能部门工作开展情况报告，深入交流意见，广泛凝聚共识。现将专题协商情况报告如下。
一、基本情况 近年来，XX 区委、区政府高度重视小区物业管理工作，紧紧围绕推进“五城联创”、实现“一区五地”奋斗目标，以改
善城区人居环境为出发点，以发展物业服务业为切入点，以提高物业服务质量和水平为重点，统筹推进住宅小区物业管理工作，基本形成了类型各异、层次广泛、形式多样的局面，初步建立起了市场化、经营型的物业管理体制。截止 XX 年，在区住建局备案的物业公司 X 家，从业人员 X 人，实施物业管理的住宅小区约 Z 个，物业管理覆盖率 80%以上，新建小区物业管理覆盖率 100%。
二、存在的主要问题 （一）开发商建设遗留问题造成物业纠纷主因。有相当数量是业主投诉房地产开发公司建设遗留问题而引发的，有的开发商未严格按规范和规划要求配套相应的公共建筑和配套设施，或将配套设施等共有产权挪作经营使用。有的绿化不到位，个别楼盘供排水系统处理上形同虚设，有的小区公共配套项目设施不齐全，特别是车位配备不成比例、月租费高，停车难问题突出；部分住宅小区公共部位存在质量瑕疵，房屋建筑内部管道设计和质量有问题；房屋购房面积和实际测量面积差别大、公摊面积不公开、延迟交房又不履行合同对业主进行赔偿，存在“霸王合同”；给主管部门调解工作带来了一定难度。
多数开发商没有按照《XX 市物业管理办法》第二十三条规定，开展前期物业管理招标，未落实“建管分家”，直接
由房产开发企业分公司或子公司的物业公司进行物业管理，很多建设方面问题顺带遗留给后期物业服务企业，弱化建设过程中产生的问题。截止目前，只有恒大山湖郡项目按照正规程序，通过招标选聘物业公司。
（二）物业企业实力不强，整体管理服 务水平不高。一是物业公司良莠不齐，管理方式滞后。从业人员大部分来自企事业单位下岗分流人员及部队复转军人，普遍维护程度不高，缺乏专业培训，且年龄偏大，管理能力有限，同时，人员流动性大，影响物业水平。二是物业服务水平标准不高，专业性不强，企业服务项目单一，大多只负责垃圾清运、日常巡逻、绿化维护，不能满足业主多元化需求。三是尽管XX 市成立了物业行业协会，可以开展自治，但协会管理范围是入会的物业公司，对未入会的物管公司缺少行业监管，体制机制管理上也还需完善健全。四是物业公司对涉及小区公共部位的经济收益未在小区公示，也未用于全体业主，容易引发矛盾。
（三）业主责任意识不强，业主委员会作用发挥不够。一是一些业主缺乏自律意识、责任意识和法律意识，对物业管理的行为存在感不强，对业委会的作用不重视，自身参与公共事务管理的积极性不高，还存在只维护个人利益损害群体公共利益的行为，甚至有对开发商遗留问题采取拒交物业
管理费等方式抵制。二是很多小区业委会因没有经费保障和工资待遇，事情多责任大，工作开展不积极，无法有效监管物业公司，甚至有的还与物业公司形成利益共同体，助长物业管理过程不够规范、透明。三是少数国家干部、职工拒付物业管理费，甚至不交水、电及公共维护费，客观存在负面导向。
（四）机制体制未理顺，工作权限存在瓶颈。一是属地管理难以落实。按照《XX 市物业管理办法》第五条规定，市住建局主要职能是监督和指导全市物业管理工作，区住建局负责本辖区物业监督管理工作，但在实际工作中，指导和管理工作职能交叉，特别是物业行业管理权限在市住建局，导致部分物业公司对市区物业权限管理的认知模糊，很多业务办理只停留在市级层面，让区物管科工作处于被动状态，区住建局物管职能效力弱化，得不到管理的最大有效化。二是职能部门工作衔接不够，监督存在缺位。1.住宅小区管理涉及住建、公安、民政、城管、自然资源、水务、市场监管、应急管理、供电等多个主管部门，业务开展上都依据各自职能进行指导、监督和管理，缺乏沟通协作机制，信息不共享，难以形成共建共治共享的工作合力，尚未形成齐抓共管的局面。2.没有相应的物业收费指导价格，收费基本按照市场经济参照行情自行商定，容易形成“质价不相符”价格收费体系。3.乡镇街道未能按照区政府 2016 年下达的文件成立物管专
门机构，没有专门工作人员开展业务，不能随时联系和指导业委会工作，参与率更不高。4.区住建局物业管理股及乡（镇）街道物业管理办公室人员管理水平还需提高。各单位从事物业管理的人员未经过系统学习和培训，靠个人认知和理解从事管理，管理理念和管理模式单一，得不到广泛认可。
三、工作建议 物业管理是随着房地产发展而产生的新兴行业，随着社会的发展和人们生活质量的提高，物业管理的职能不再局限于小区的环境卫生，房屋修缮，它还作为承载小区精神文明传播的中坚力量，不断完善和规范物业管理，可以有效保护民生，更好的维护社会稳定。通过调研，委员们建议，本着有规可依、有规必依的工作原则，落实好相关条例、规定和工作方案，坚持问题导向尽快理顺体制机制，发挥各部门和责任人职责，做到“政府监管、市场主导、业主自治、分类试点、综合施策”，引导物业管理良性运作，打造群众生活更舒心，社会更和谐稳定的良好物业管理环境。
（一）加强对房开公司源头监管，从根本上减少物业管理矛盾纠纷。一是各相关职能部门加强对房屋建设中的监管，确保按规划设计施工，严把工期和质量关，督促相关条例要求公开的必须公开，建立和完善对开发商的诚信考核机制，增强企业责任心和社会责任感。二是严格《XX 市物业管理
办法》执行前期物业以招投标的形式选聘，落实房地产开发与物业管理相分离。乡镇街道配合各职能部门督促房开公司和物业公司按照国家有关规定，对物业共用部位、共用设施、设备及物业服务用房等进行检查和验收，从源头上杜绝由于房开公司的遗留问题导致物业公司与业主的矛盾。
（二）加强对物业公司的监管和引导，规范物业管理服务行为。一是发挥物业协会行业管理作用。鼓励物业公司全部入会，扩大行业管理覆盖面，健全行业自律和被监督机制，广泛自觉接受部门、社会、媒体、业主各方位的监督。二是物业公司要加强自身建设，树立品牌意识，建立完善服务体系，加大个性化服务，提升服务水平，不断提高市场竞争力。三是规范质价相符的收费行业标准和其他正当规范经营行为，兑现企业合理诉求，加强从业人员技能和职业道德培训，形成在职继续教育机制。对物业公司的服务要求尽量量化，尽快出台物业管理服务质量星级标准，形成“以质论价、质价相符、合同约定”的收费体系。四是加大对物业公司从业行为监督管理力度，对未达标物业管理公司及时进行公示并启动后续处理程序，推动建立物业服务诚信机制，营造优胜劣汰的良性市场。
（三）提高业主主体意识，发挥业主委员会职能作用。一是大力宣传《物业管理条例》、《XX 省物业管理条例》、
《民法典》《XX 市物业管理办法》，让每一个业主熟悉办法规定，提升业主的权责意识，树立“小区是我家、爱护靠大家”的理念，主动参与小区公共事务，承担物业管理活动中的义务。二是规范小区业主委员会建设。选优配强业主委员会，建立激励约束机制，激发委员会委员干事热情和正能量，发挥业主委员会作用。三是业主委员会应不断完善制度，向业主公开一系列规范管理的监督制约及奖惩制度，做到工作公开、公正、公平，自觉接受主管部门及业主的监督。四是按照《XX 市人民政府关于印发 XX 市主城区住宅小区物业管理工作实施方案的通知》（XX 府办发〔XX〕85 号）文件规定，对不尽义务、恶意拖欠住宅专项维修资金和物业服务费的业主，进行曝光、法院依法速裁，各单位落实主体责任，对本单位恶意欠费的党员干部开展预警谈话，促使业主主动交纳物业管理费。
（四）健全物业管理机制体制，提升物业管理整体水平。一是物业管理权限落实属地管理。落实《中共 XX 市委、XX市政府关于进一步深化市区管理体制改革的意见》（XX 党发〔X〕X 号）中深化城乡建设管理体制改革“按照事权财权统一、权责对等、分级负责的要求”的文件要求，厘清物业管理的监管和管理职能，将对等的物业管理权限彻底下放我区，落实属地管理。二是建立基层管理长效机制。设立街道物业管理专门机构，实行专人管理并落实工作经费。发挥社区工
作优势，社区工作人员作为街道物业管理专门机构成员，也作为小区业主委员会的特别业主，参与小区事务管理，及时快速的处理小区矛盾纠纷，保证“小矛盾不出小区，大矛盾不出街道”。建议对社区人员给予除正常工资外的额外工作补助。三是畅通管理协作平台。设立相关有物业管理职能的部门和街道分管领导、社区书记为成员的协调制度，完善部门沟通协作渠道，化解“堆积”问题和新矛盾。四是完善社区党总支、居委会、业主及业主委员会、物业管理企业四方自治组织的联动议事平台，建立联席机制畅通职能部门沟通协调平台。五是由区住建局牵头开设培训班，加强对物业管理的监管部门和街道社区的涉及物业管理的工作人员进行培训和能力提升，经考核合格后持证上岗，可以有效的规范和提升管理水平和能力。
篇四：关于住宅小区停车和物业收费管理的调研报告
停车智慧停车让城市生活更美好＼＼Xe瀚谳÷心·、鼢砒心、：j々瀚KNN杖斗心心R＆沁㈧NR心心汰KNNNN妓NN蛙心心NNNNN心NNN&＆R＆R}摹裴i献、弋^}R；R孓：弋沁；÷拣、、瀚}K●一÷心{‘博七N&&＆&N＆￥N＼文王日武墼黧篙篙竺fl蓑慧：—弋广变形出发!)出自20世纪80年代出的动画片《变形金刚》陪伴着几个年代的人成长，“汽车人’成为他们童年永远的美好记忆。如今，汽车已成为人们非常普遍的出行交通工具，对许多车主而言，每天需要思考的一个共同问题是：“哪儿不堵?车停哪?”新时代，如何让城市停车更美好，成为我国城镇化发展进程中的重要课题。面临新时代的挑战，作为美好生活的场景构建者和营造者，物业管理在这其中扮演着什么样的角色?如何更好地发挥自身特色，服务好城市发展?停车项目调查结果近日，本刊向业内40家物业公司的50个在管物业项目停车管理情况做了调查，调查的项目主要分布在北京、上海、广州、深圳、天津等市，以及河南、湖南、江苏、山东、内蒙古、湖北等省份。本次调查的项目面积从1万平方米到100多万平方米不等，涵盖了住宅、写字楼、商业综合体、产业园区、医院等业态类型。从下表可知，调查物业项目每—万平方米的人物业公司在管项目停车调查汇总表员配比率约为36．35％即每一百万平方米配备36名停车管理员。在车位配比方面，如果按照国际通行标准城市的机动车保有量与停车位总数最低比例1：1．2，医院、商业综合体等业态类型项目机动车保有量按照该项目车位使用率来计算的话，此次调查项目总车位数应该为49977个，而现有总车位47227，缺132750个，车位总缺口约为5．5％。其中，此次调查的世华泊郡住宅项目停车位缺口较大，38．82万平方米的住宅项目，配有1833个停车位，而业主汽车保有量却高达2870辆，按照最低比例1：1．2计算，该项目停车位缺121559个，缺口率达23．34％。在该项目业主满意度调查中，业主主要的不满意见是，要求物业公司加强一车一位的管理，杜绝一位多车占用他人车位的现象。(一)停车管理模式运用在管理方式上，此次调查的50个物业项目中，停车管理自管的占绝对比例，为43个，占86％；仅有3个住宅项目、4个写字楼项目为托管模式。而采用托管模式的7个项目里，平均合作年限为2．14年，最长合作年限也仅为5年。据停车行业巨头ETcP一位市场部经理介绍，在其合作的6300多个停车项目里，合作期一般在5～8年之间，也有根据项目服务需求，签订10年及调查项目总数调查总面积 管理人员墩 现有停车位 汽车保有量50个 1326．08万平方米：482人 ：47227个 59973辆万方数据以上合作期的服务合同。中国物业管理协会副秘书长、深圳之平管理执行总裁余绍元表示，国内物业管理合同期一般为3～5年，并且还有很大一部分的合作期仅为一两年。由此来看，物业管理合同期短使得物业服务企业与专业公司的合作期也不长。相比国内的物业管理合同期，德国的合同期则更长，普遍在10～25年。德贝斯特(北京)管理有限公司(德国投资方是APLEONA国际，前贝尔芬格国际)CEOLukas Funk曾表示，中国企业客户与物业公司签订的合同期往往比较短，这不利于合作双方的相互了解，更会降低物业公司在工具创新及员工培训方面的投入热情和意愿。同时，物业公司也没有足够的时间了解客户，制定更优的服务方案，做更多的数字化、标准化等创新投入，“双方难以发展成为不可或缺的战略合作伙伴。”此前，本刊记者采访的多位供应商企业负责人也表示，他们会根据与物业公司签订合作期长短情况，为合作项目提供对应的创新改造或创新服务。诚女llLukasFunk所言，管理模式、服务质量的优劣将很大程度取决于合作期的长短。(二)智能设备使用在停车管理设备及软件系统使用方面，此次调查的项目大部分使用了智能化的车牌识别系统，如卡趴智能、格美特一一应智能、通通停车、捷顺科技、停简单、蓝卡科技、红门智能、科拓、富士智能、道尔智能等停车管理系统及设备，其中仅有两个项目仍在使用传统的人工开放道闸、人工笔录等模式。在这两个使用传统管理设备和模式的项目中』+每二万平方米停车管理人员的配比率为58．48％，相比此次调查的平均人员配比率高出18．13％。
＼还是以世华泊郡住宅项且为例，该项目使用万智能道闸设备和智能车牌识别系统，管理人员仅彰人，每—万平方米的人员配比率为23．18％了相比此次调查的平均值低了近13个百分点，相对的人员成本得到控制。而此次调查中未使用智能管理系统及设备的两个项目中，其中一个住宅项目面积为3．28万平方米，却配备了6名管理人员。(三l影响业主满意度因素在业主满意度方面，此次调查项目中，共有23个项目提供了业主满意度数值，平均业主满意度为93．66。另外，有36个项目做了业主反馈调查。根据业主调查反馈，影响业主满意度的因素主要有：停车位数量、停车位租金、停车环境、车牌识别精准度、电动汽车充电桩专题聚焦一■■■■—■—■■———一管理模式统计图o～㈨。主◆2停车智能系统使用情况24％捷顺科技-通通易联一应智能-科拓 r蓝卡科技-红门智能-辉通科技-富士智能-道尔智控-来吉智能一停简单Q：未来。贵司希望与什么企业或机构以何种形式，开展停车合作?’A：我们希望和一家技术成熟的专业公司合作。这个智能停车系统可以通过车牌识别和自助缴费、集中管控、视频对讲功能实现停车场管理的无人值守的，能够做到24dx时无人值守、智能收费．采用自助缴费、系统放行的形式，不仅可以大灰提高出入口车辆通行速度。还降低停车场以工管理成本．为车主带来尊享服务的停车体验。也能提升物业管理水平。万方数据
墨五j趸影响业主满意度因素占比150010005000，一市政规划不合理11％＼＼车位少51％楷林物业写字楼项目停车情况停车位数量，(个) _汽车保有量(按月卡)／(辆_每日车腕量，(辆) _车位使用率／(％)10080604020O(备注：3个项目规模分别为，楷林国际8．6万平方米、楷林商务中心北区15．6万平方米、楷林IFC国际金融中心23．6万平方米)数量、停车规范、市政道路规划等。首先。停车位少是本次调查项目中的普遍现象。按照国际通行标准城市的机动车保有量与停车位总数最低比例l：1．2，在这50个项目中，有14个项目停车位占比低于该比例。停车位数量与汽车保有量数量相对平衡，甚至盈余的主要为非住宅项目，包括商业项目、写字楼项目、商住项目等。以河南楷林物业管理有限公司在管写字楼项目楷林国际为例，其相关调查数据如左侧图表：由此可见，楷林国际项目停车位存在较大缺口，楷林商务中心北区、楷林IFC国际金融中心的停车位有盈余。在车位使用率方面，楷林国际较楷林商务中心北区和楷林IFC国际金融中心高大约—二十个百分点。在这3个写字楼项目停车管理中，楷林商务中心北区的管理模式效果最好。主要原因是：停车场配置车牌自动识别系统，改变了传统的发卡模式，提高效率；车库诱导风机，调节车库通风模式及温度；车场导视系统的配置，让客户快速寻找空置车位停车；车场设置人行通道，方便客户通行，提高安全系数；车场配置反向寻车，方便客户快速找寻车辆；自助缴费功能，方便客户，同时提高出行效率；车辆秩序人员配备电动平衡车辆，提高车场巡查及秩序维护的效率，提升客户满意度。其次。由城市规划引起的停车管理问题。西南政法大学教授程德安认为，“根本原因是城市建设缺少长远和系统的规划。”他进一步解释道：“我们在进行小区和商圈规划建设时，往往只想到给人安张床、给商家腾个位，没想到车位；只想到会有人来购物，没想到有那么多人开车来购物。我们看到了汽车对GDP的贡献，热衷于造车、卖车却忽略了停车，直到停车难全面暴发。”此次调查中，南京的七彩星城住宅项目，由于小区地下停车库产权属开发商，租、售价格高，比地面露天停车场车位价格高了近2倍，小区业主承受不起；露天停场车价格虽较合理，但车位少，满足不了业主需求。于是，导致小区地下停车库车位使用率不高，小区周边主干道路边停满车辆，给小区消防留下了安全隐患。小区物业公司与业主一直在努力协调，希望政府能在小区周边开拓露天停车场，增加车位，平衡开发商产权车位租售价格，让大部分业主的车有位可停。最后。车牌识别不准确、环境差及车位租金高也是影响业主满意度的主要因素。其中，车牌识别不准确主要表现在雨天等恶劣气候偶有识别错误、个别新能源车牌识别不稳定；环境差主要表现在地下停车场光线不足，万方数据
长城物业北京悦都苑项目停车管理情况专题聚焦一■■■———■■■——●一项目规模 停车位数量 汽车保有量 车位使用率 停车管理项目名 业主反馈(万平方米) (个) (辆) (％) 系统北京悦都苑格美特一应 系统车牌识别准确、安全。车库卫生干净整洁无异味。项目一期10．13 222 555 100停车H3 但车位配置少，需增／JOd、区的停车车位。北京悦都苑10．14 354 750 100格美特一应车位整洁，出人车场按牌识别快速迅捷。但车位少，建议增)Ill／p,区的停车车位。I：t女0硬化一些绿地建立地上停项目二期 停车H4车位，增加立体停车位。不通风、闷热等；车位租金高的原因多是因为项目地处商圈及繁华地段、项目开发商自持停车场等。本次调查除书面调查外，本刊记者还实地走访了北京的多个住宅、商业项目停车场。具体调查如下：a住宅项目在走访过程中，记者了解到，长城物业在管小区芭蕾雨·悦都项目位于北京房山区，在去年第三季度开始，业主及租住人员才逐渐多起来。在小区东侧与首创·奥特莱斯商场之间，小区西侧与长阳公园之间的市政道路上，停放在非机动车道的机动车辆也随之增多。去年年底，两条市政道路的非机动车道几乎完全被洗车占据。记者观察到，由于机动车占据了道路两侧的非机动车道，影响行人及车辆视线，行人过马路时须得走到马路中观察，容易引发安全事故。由于小区地下停车位少，小区大部分业主只能将车停放在小区周边市政道路上，以及停放在奥特莱斯停车场。据长城物业悦都苑项目经理李凯介绍，市政道路上的车辆原本一直是45。侧方停放在非机动车道，而这种停放方式会占用机动停车道。因此，房山区交通局的警官会对此种停车方式给予行政处罚。“现在，在长城物业及热心业主的帮助协调下，市政道路上停放的车辆陆续改变成竖向停放，以减少市政道路占道现象。”小区部分业主也表示，晚上他们会将车停放到奥特莱斯停车场里，然后步行回家。此外，部分购买不到或租不到小区地下停车位的业主，也会选择在小区附近篱笆房地铁站东侧的地面停车场购买停车位，步行往返家和停车场。对此，李凯表示，虽然商场停车场和地铁东侧的地面停车场在一定程度上缓解了小区停车位紧张的问题，但是两个停车场与小区有一段距离，不太方便业主出行，“我们也正在想办法解决业主停车位少的问题，未来可能会考虑建设地面立体停车场。”b．商业项目朝阳区是北京交通最为便捷的地区之一，同时也Q：项目停车管理采用了哪些管理设备、软件和系统?运行效果如何?对项目目前的停车管理设备和软件。您认为有哪些需要完善和改进的吗?A：项目采用的是格美特一应停车管理设备．为长城物业自主研发的H3系统。目前该套系统在项目运行效果很好．车牌识别、一车一杆，准确无误、安全便捷。我们希望格美特一应停车系统可根据项目实际需求进行调试和升级。Q：在解决项目停车问题方面。您有什么建议?A：有两点小建议：一是。在小区内不遮挡业主户内采光的前提下"硬化部分绿化，建立地上立体停车库：二是，在市政路边不影响交通的前提下，在市政路的两侧画公共停车位．由政府委托专业停车管理公司．将路边停车合法化。地下停车位／(个) 地面停车位／(个)平时停车／(辆一次)高峰停车／(辆一次)朝阳大悦城停车波峰情况O况 睛 布 分 位 车鹕弱、悦大阳 朝O O O OO1O ∞∞ O 8 O O 叫I}∞5 4O O O 4 O O O 2万方数据
臣五j趸0：在解决停车问题方面．贵司有什么建议?A：首先．充分利用公共闲置空地建设临时停车场、立体停车场、地下停车场等：其次．专业运营机构负责公共停车位的管理维护．实时发布空闲车位信息满足市民停车需求：最后．充分利用各小区、单位现有车位。鼓励自有车位短租、日租．专业机构做好统一管理工作。0：在解决停车问题方面，贵司有什么建议?A：一是。新建住宅小区停车位要配建到位。对于新开发建设的住宅小区。应根据小区建设规模。考虑业主现实需求和长远发展需要，合理规划车位．达到“一户一位”。二是．有车位才能购车。因为车位增速跟不上车辆的增速。很多小区在交房后的前几年基本能够满足停车需要，但是随着时间的推移和车辆的不断增加．一段时间后都出现了车位告急的现象。三是。鼓励扶持公共停车场建设．完善停车场专项规划。我国关于停车管理方面政策或指导意见是交通最为拥堵的行政区之一。其中，位于朝阳北路和青年路交叉口的商业项目朝阳大悦城，其本身具有的集聚效应，让原本拥堵的地面交通压力变得更大。目前，在朝阳大悦城的1855个车位中，地下停车位1800个，地面停车位55个。其中，地面停车位周末及节假日才对来商场顾客开放；地下1 800个停车位中，还有200个停车位为商场划分给住宅小区业主的停车位，使用率约为80％。据朝阳大悦城车场管理部经理袁明介绍，在周末或高峰期，商场会在确保业主有车位可用的情况下，向顾客开放这200个车位中的部分车位，以缓解车位紧张现状。小区业主及商场物业管理项目部员工可享受停车月卡服务，其他人员则采用计时停车管理。对于缓解项目与地面交通压力方面，朝阳大悦城项目根据“朝青板块”车辆和大悦城客流高峰情况，采取了商场地下停车场“潮汐车道”出车的措施，即在平Et夜间及节假El下午离场车流高峰期时段，将双车道人口调整为“出入，’共用。朝阳大悦城项目负责人李宗正介绍...
篇五：关于住宅小区停车和物业收费管理的调研报告
大兴区居住小区物业管理工作的调研报告 区人大常委会党组成员、副主任刘振宝
物业管理是社区治理体系中的重要内容，是党的十九大提出的推进实现国家治理体系和治理能力现代化总体目标的重要基层课题，是保障民生福祉、关系人民群众切身利益的“关键小事”。近年来，我区在居住小区物业管理工作方面加大力度，但因物业管理观念落后、物业企业管理水平参差不齐，导致由居住小区物业管理服务引发的社会治理问题日益凸显。2020 年 5 月 1 日起公布实施的《北京市物业管理条例》（以下简称《条例》）标志着北京居住小区物业管理进入“法治时代”，成为我区物业管理工作的制度遵循，为我区物业管理工作按下“快进键”。考虑到居住小区物业管理在城建环保领域的重要性，我委根据区人大常委会主要领导的指示，将我区居住小区物业管理工作情况确定为年度专题调研内容之一。现将 2020 年我区居住小区物业管理工作调研情况和有关建议报告如下：
一、调研工作基本情况 （一）居住小区总体情况 目前，我区共有居住小区 469 个，建筑面积 4884.23 万平方米，物业管理区域 440 个。其中实施专业化物业管理的居住小区 431 个，涉及物业服务企业 183 家，建筑面积
4813.82万平方米；未实施专业化物业管理的居住小区38个，建筑面积 70.41 万平方米。
（二）专业物业服务企业管理情况 我区共有市属物业服务企业 23 家，在管小区 44 个，建筑面积 656.73 万平方米；区属国有物业服务企业 10 家，在管小区 37 个，建筑面积 331.48 万平方米；镇属物业服务企业 18 家，在管小区 62 个，建筑面积 844.83 万平方米；其他专业物业服务企业 132 家，在管小区 288 个，建筑面积2980.78 万平方米。
（三）物业服务收费情况 上一年度统计数据显示，全区平均物业收费率 66.24%，排名前三的镇街是瀛海镇（96.07%）、亦庄镇（90%）、黄村镇（79.16%）。按小区性质来说，2019 年回迁房性质小区收费率为 77.74%，商品房性质小区物业收费率为 67.32%；按物业服务企业类型来说，镇属企业收缴率为 83.91%，其他专业物业服务企业收费率为 74.28%（其中市属企业收费率69.32%），区属国有企业收费率为 57.59%；产权单位收费率为 19.32%。
（四）现阶段物业管理工作成效 为深入落实市委市政府要求，区主要领导亲自挂帅，成立物业管理问题工作专班，统筹协调，全面摸排，建立上下联动、高效运转的工作机制。专班积极推动基层创新治理，形成以专业化物业管理为主，产权单位管理或居民自管为辅
的物业管理模式，试点推行社会资本参与老旧小区有机更新，物业服务管理水平显著提高，有效缓和业主与物业之间矛盾，居民更加安居乐业。
1.推行党建引领的物业管理模式 我区在居住小区物业管理工作中坚持党建引领，推动物业服务企业建立党组织，正式将物业管理纳入社区治理体系。形成由政府主导、党委领导的，由社区居委会、业主和物业服务企业等主体多方参与的协商共治新局面。目前，全区物业服务企业共 190 家，其中已有 70 家建立党组织，有效加强社区党组织、居委会对业委会和物业公司的指导监督。例如，林校路街道落实党建引领下“双向进入，交叉任职”的工作模式，已有 22 家物业企业成立党支部，对不符合成立党支部条件的物业企业将采取成立联合党支部、明确联络员的方式，确保党的组织和党的工作全覆盖。在党组织的引领之下，依法依规引入物业公司，定期组织召开物业管理推进会，以“居民自治社区党组织”的形式进行服务管理。通过入户走访、解忧排难等专项行动，不断提升物业服务水平。
2.全力推进业委会（物管会）组建工作 《条例》对我市居住小区业委会（物管会）的组建工作提出明确要求，为业委会（物管会）的运作提供细致可行的制度保障。为落实《条例》内容，区住建委全力推进业委会
（物管会）组建工作，指导镇街依法依规加快推进业主大会成立、业主委员会换届选举和物业管理委员会组建工作，落实法定主体履行法定职责的制度要求。截至目前，我区已成立业委会（物管会）267 个，业委会组建率达到 60.7%。《条例》实施后新成立业委会（物管会）218 个，其中业委会 167个、物管会 51 个，新成立业委会数量排名全市第一，其中业委会比例达 76.6%。
3.创新自治自管、物业咨询等多元管理模式 为有效破解多种类型小区治理难题，我区坚持“党建引领、民生导向、分类指导”原则，针对“三无”社区、回迁小区、多产权单位小区、超大社区等不同类型小区，积极探索区域化、多元化物业管理模式，打造“物业超市”。西红门镇金华园丁区通过党建引领社区自治，加强居民议事参与度，引导居民共商共治。组建物业联盟，制定工作细则，统一专业物业管理服务标准，引入社会企业，破解无物业管理难题，实现社区范围内资源高度整合；清源街道枣园尚城通过物业咨询的形式引入“职业经理人”团队，先尝后买，切实改善社区环境，赢得居民认可，强化物权导向，倡导“谁的权力谁付费”，物业费收缴率得到有效提升，真正实现社区物业精细化管理。
4.吸引社会资本参与老旧小区有机更新 为充分利用居住小区闲置的空间资源，我区与专业物业
管理公司合作，利用社会资本反哺社区规划建设，按照“试点先行、整体推进”的原则，选取清源街道枣园社区和兴丰街道三合南里社区，进行社会资本参与老旧小区有机更新试点。试点以愿景集团为“设计师”，建立社区基本情况台账，征求居民意见，摸清居民诉求，优化改造方案，合理规划布局，制定立体停车、环境整治、绿化美化、提升物业管理实施方案，将社区锅炉房、配电室等闲置空间，改造为活动室、儿童图书馆等公共服务设施和连锁商业服务配套，推动社区综合服务水平和群众生活便利度有效提升。
5.加大居住小区执法检查力度 2020 年是大兴区物业管理专项执法年，区住建委按照“一月一专项”工作计划，开展针对公开公示、履约服务、突出问题、防疫生产安全等项目的阶段性专项执法，截至目前共查处物业违法案件 61 件，罚没款 22.1 万元，责令整改18 件。
二、物业管理工作存在的问题 （一）物业管理缺乏系统的分类指导 全区居住小区主要包括商品房、保障房、房改房、老旧小区、回迁小区等类型，物业管理主体有包括物业服务企业、产权单位、开发商等多元管理主体。目前虽然已有多种形式的探索和创新，但对于分类型和综合类型小区，“适用什么模式”“该怎么管”“由谁来管”等问题还缺乏精准指导，
导致各自为战，未能形成体系。例如，林校路街道车站北里小区，小区内单位住宅由产权单位管理、商品房由开发商和物业服务公司分头管理，由于各主体权责边界不清、协调难度大，导致相互推诿、纠缠不清等问题时有发生。
（二）物业服务水平普遍较低 目前，我区 190 家物业服务企业党组织覆盖率为 36.8%，在有效发挥党组织和党员作用、强化对物业企业的监督管理、规范服务行为等方面有待提升。从物业服务企业制度自身来看，工作人员普遍存在年龄大、专业技能不高等问题，服务内容、质量、标准难以满足业主需求。再加上部分物业服务企业服务不到位、公共收益及费用支出不透明，业主以此拒缴物业费，致使物业频频更换，或者无人接手管理，形成恶性循环。同时，物业费收缴率低、调价机制缺失等问题突出。全区大部分老旧小区物业服务费用低于每月 1 元/建筑平方米，物业公司为维持日常运营，往往采取减少人员、项目外包、降低服务标准等措施，导致服务质量不高，加剧了与业主的矛盾。
（三）业主参加物业管理主动性积极性不高 部分物业管理呈现业主诉求期待高与参与度低并存的特点，部分业主的消费观念滞后,对物业管理的有偿服务还不适应，思想观念还习惯于单位负责管理和无偿接受物业服务。而且这种观念的落后还表现在对物业管理企业所产生的
绝对服务和无限责任的主张。有些业主认为,物业管理公司不过是由业主或政府请来的“管家”和“佣人”,从而把社会治安、计划生育、劳动就业、福利救助、环境治理等等统统加到物业管理头上，随意拓宽了物业管理的外延和内涵,从而对物业管理公司的责任要求超出了合理的范围,忽视了物业管理公司所具有的独立的民事主体。组建业委会、自管会、选聘物业服务企业等事项，需要召开业主大会且有三分之二业主同意，由于业主对于政府管物业的依赖性强，缺乏自主意识，导致居民自治管理工作进展缓慢。截至目前，全区成立业委会的小区 45 个，其中有效运行的业委会仅有 10个，总体成立率仅为 2.1%。
（四）缺乏突发失管和战时响应管理机制 突如其来的新冠肺炎疫情既考验了全区的公共卫生事件响应能力，也暴露了了我区居住小区缺乏应急响应机制。对于居住小区突发失管的紧急情况，我区尚未建立必要的应急物业服务机制，将严重影响居民在失管期间的正常生活；而对于突发公共卫生等紧急事件，我区在战时响应管理机制方面同样存在空白。一方面缺乏应急资金的预算安排，另一方面尚无战时响应工作人员的基本要求和补助标准，缺乏战时响应相关基础设施。
三、优秀物业管理工作案例 （一）成效显著的北京“劲松模式”
劲松北社区是北京市首个尝试引入社会资本参与改造的老旧小区。2018 年，街道以劲松一、二区为试点，引入3000 万元社会资本，从设计、规划、施工到后期的物业管理，全流程参与改造。与此同时，该社区建立了居民议事协商制度，物业企业各项工作都广泛征集民意，都需要议事会的投票通过方可实施。在社会资本进入之初，街道给予了 3 年扶持缓冲期，居民物业服务采取“先尝后买”的形式，逐步开始从低价开始收缴物业费，按照“谁缴费、谁受益”原则，培养居民的付费意识。此外街道将授权社会资本盘活社区闲置空间作为吸引资本进入的利益激发点，通过提供相关服务和运营闲置资源获取合理收益，形成有服务——有缴费——有收益——有更好服务的良性循环。
（二）北京丰台区推出业委会（物管会）组建参考手册 在《条例》的实施后，丰台区物业管理工作专班在总结已成立的业委会先进经验的基础上，梳理标准化操作流程，拟定示范文本，出台了《丰台区业主委员会、物业管理委员会组建参考手册（第一版）》，通过推行《手册》，使基层的工作人员知流程、懂法规、会应用，组织和引导居民、业主依法依规组建业主大会、业主委员会、物业管理委员会。手册中的指导篇和指导篇总结出从前期准备到业主大会业委会成立备案的 12 大环节大环节，共梳理了 58 项标准化操作流程及具体指导内容。从此，居住小区组建业委会有了实
打实的“指导员”。
（三）杭州下城区探索建立“一站式”物业服务新机制 为破解社区、业委会、物业企业三方权责不清、主体不明、关系不顺等难题，近年来，杭州市下城区按照“实体运作、规范管理、多元服务”思路，积极探索建立“一站式”物业管理服务新机制，在全省首创街道物业综合管理服务站（物管站），创新基层物业管理工作新模式。截至 2020 年 9月底，该区“一站式”物业服务管理模式已覆盖 8 个街道、75 个社区；累计指导物业企业 28 家，物业管理品质显著提升，投诉量同比下降 70%。该模式构建了全域性物业管理运营网络，实现物管站规范化建设，整合党建资源建立物业红色联盟，并依托“1call”平台建立上线智慧化信息平台实现物业问题受理、处置、核查、登记、反馈全流程闭环管理。
（四）上海市建立物业管理监管与服务平台 上海市为贯彻落实《上海市住宅小区建设“美丽家园”三年行动计划(2018-2020)》，进一步规范物业服务活动，提升物业管理行政监管效能和政府为民服务水平，建立了上海市物业管理监管与服务平台并开发“上海物业”APP。该物业管理监管与服务平台有助于推动针对住宅小区与非住宅项目实施物业服务的物业企业信息化监管全覆盖；“上海物业”APP 有效推动赋权基层，各街道（镇）房管所每月检查一次物业企业的双周自查记录和项目经理的每日自查记
录，对发现的物业服务问题及时要求企业整改并予以记录上传，作为物业服务企业和项目经理信用信息评价记分的依据。
（五）广州物管企业须每季度公布服务费收支情况 广州人大立法草案率先提出业主共有资金的概念，取代了此前小区公共收益的概念。业主共有资金，除了包括原办法中的利用共用部位、共用设施设备经营产生的收入，在扣除合理成本之后所得收益之外，还包括管理规约、业主大会议事规则约定或者业主大会决定由全体业主共同分摊缴交的费用。草案还规定无论物业服务企业采取酬金制还是包干制，物业服务人应当每年向全体业主公布物业服务费年度预决算，每季度公布物业服务费的收支情况。
（六）天津市南开区探索红色物业联盟管理服务模式 在“扎根网格、血脉相融”实践活动中，南开区住建委充分发挥职能作用，积极探索“党员身份亮起来、协商机制转起来、服务平台搭起来”的红色物业联盟管理服务模式，有效解决群众普遍关注的物业管理难点问题，不断提升物业服务水平，增强群众满意度。活动开展以来，共解决政策咨询、房屋维修、物业服务、配套使用、困难群体住房、房屋安全等问题 159 件。建立协商议事机制，明确议事规则和工作流程，先后召开会议 53 次，协同破解物业退出交接、共用设施维修、选聘物业企业、无物业管理等难点问题 68 个。
充分发挥物调委作用，联合驻街专调、法院诉调、社区普调等调解力量，解决物业服务企业和业主之间矛盾纠纷 36 件。借助红色物业联盟优势，指导街道办事处、社区居委会推进5 批次物业管理联席会制度落实，对复杂疑难矛盾联合调解，有效预防矛盾纠纷的发生。
四、下一步工作建议 我区居住小区物业管理工作应以《条例》为指导，以落实党建引领、业委会组建等基础性工作...
篇六：关于住宅小区停车和物业收费管理的调研报告
解决住宅小区停车难和物业管理问题的调研报告 关于解决住宅小区停车难和物业管理问题的调研报告 住宅小区停车难与物业企业经营陷入困境：市区136 家物业企业亏损面达％，平均利润只有万元。这次受调查的 83 家物业企业的经营情况更加困难，管理老小区和次新区的项目几乎全部亏损，新小区情况略为好点。相当部分的小区居民不满物业管理，纷纷采取拒缴物业费的极端方式，从而导致物业企业难以生存、居住环境质量日益下滑、居民抱怨情绪严重的恶性循环。截至 3 月底，全市天宁、钟楼、戚区 19 万住户中有万户欠缴物业费，比例高达三 翘 分之一以上。同时，物业管理收费标准的自然增长机制未 缂 能建立，用工成本逐年上升，水电等不合理负担较多。一 畋 方面成本居高不下，不断向上攀升，另一方面物业管理费 ４ 收缴率逐年下降，从而导致物业企业经营陷入困境。
目 前，我市许多小区业主与物业企业之间的矛盾日趋严重， 群众与企业的呼声越发增多，翠竹北区等小区收缴率从四 貅 年前的 80％下降到 58％，勤业一、二、三村的收缴率 佩 只有 30％，甚至像金色新城等这样的新小区的收缴率也 狰 不到50％；近几年来，我市不断发生物业企业撤离小区 屠 的现象，如荷花池公寓、广景山庄、芦墅广景苑等小区。
分析物业管理矛盾的根源，主要是以下几个因素：
1 庳 、法律法规不完善。一方面缺乏与物权法相配套的实施细 捣 则，我市又无立法权；另一方面，我市规范性文件的建设 钼 工作，在一定程度上滞后于小区物业管理和停车新的发展 轼需求，致使实际工作中出现有法难行、无法可依的现象。
、管理体制不顺畅。LOCaLHosT 一是政府社会管 鹂 理没有延伸到终端，一些政策法规在小区中出现梗阻、断 肺 层现象，乱开店、乱停车、盗窃等影响居住环境质量问题 卓 未能得到遏制；二是基层党支部及居委会、业主委员会、 是 物业管理企业三者之间相互促进、相互制约，共建和谐小 崛 区的机制没有建立，居委会名义上是自治组织，现实上是 蝉 从事党政工作，但在处理业主与物业矛盾中“名不正、言 蔡 不顺”，解决基层矛盾的一线作用未能充分发挥，对其缺 尜 乏考核激励制度，社会管理的积极性不足，特别是社区居 惫 委会和物业企业在协调解决与上级政府部门相关的具体事 年 务上，显得无能为力。
、市场主体不对称。业主个体直 钥 接面对物业企业或开发商必然处于明显弱势，而我市目前 苊 业委会尚未普遍建立。业主自治意识不强，据调查，62 断 ％的业主对业主委员会不清楚、不参与。对业委会的设立 、监督以及主要人员的权利和义务没有形成统一有效的规 气 范。业主委员会的自治能力、内控能力、团队精神和依法 维权水平不高，业委会成员服务全体业主的动力不足，年 囚 纪轻、能力强的现职人员更不愿加入业委会。另一方面， 搛 物业企业进入市场的门槛很低，实力不强，
规模不大，素 阁 质不高，管理人员、高学历层次、技术职称等方面的比例 都低于全国水平，物业管理行业的诚信度和公信力不强。
缱
、市场环境不和谐。某些新闻舆论的导向有偏差，部分 痣群众对物业管理行业存有偏见，“享受免费午餐”的习惯 缨 在相当范围内存在，物业的“佣人”地位和劳动成果得不 狴 到应有的尊重，少数离退休干部、现职领导、司法人员和 橄 教师等机关公职人员，带头欠缴物业费，产生了一定的负 矍 面影响。
、市场制度不健全。物业企业进入市场的门槛 过低，市场的进退制度不规范，对业主和物业企业制约有 悴 效的社会诚信系统未能建立。追讨恶意欠费的司法程序过 长，成本过高，企业难以维权。对开发企业的责任追究制 拿 度不完善，人民群众反映强烈的房屋质量差，随意更改规 埕 划设计，公用配套设施数量不到位、技术标准不达标等问 霓 题得不到有效解决。一些小区建管不分掩盖着前期遗留问 糗 题，或转嫁给后进入的物业企业，开发项目前期的物业管 幡 理招投标制度有待全面推进。业主与开发商、物业企业的 圮 纠纷在基层和司法诉讼层面上得不到高效解决。物业管理 武 菜单式的分项消费制度未能建立，业主不能明白消费、透 蟮 明监督。许多物业企业把出租公共共用设施和停车管理费 拟 作为重要的收入渠道，千方百计扩大路面停车，帐目不清 墓 ，隐瞒收益。
、政府管理不完善。在扶持、监管物业管 旮 理产业上，一
些政府部门存在着职能错位、缺位和越位现 蜢 象，扶持物业管理这一劳动密集型产业的政策没有形成， 拓 对小区内违规违章现象执法不力，把某一些义务和负担转 从 嫁给企业，对物业管理费和停车费的价格调控水平还不够 躇 高，一些部门的工作协调不到位。特别是基层行政组织事 澎 务多、经费少，就搞违章搭建或出租老小区仅有的公共用 倚 房公共设施，以补充管理经费不足。
、公用设施不配套 椋 。在老小区和次新小区中，物业管理用房、社区服务用房 浜 、公共车库等存在不配套不完善的现象，在调查中有 34 圣 个小区要求解决公用设施不足的呼声很高。与深圳标准比 声 较来看，深圳社区办公和服务设施的标准是国家建设部制 愍 定并即将出台相关规定的重要参考。该市按每个社区管辖 庋 6000-10000 人口规模，要求社区各类管理、服 晃 务用房是 1100 平方米以上，户外文体广场是 1000 砑 平方米以上，而我市社区各类管理服务用房平均规模仅为 杆 360 平方米，500平方米以上的只有 69 个，223 秭 个社区设施低于 500 平方米以下。
总之，从根本上说 娩 ，公用设施上的硬件不足和
二、关于解决停车 盾 难和物业管理问题的目标、原则和
、 越交警、城建城管、社区相结合的工作机制。目前，我市许 胂 多老小区和次新区即使用足区内停车资源，也不能满足全 鳃 部需求；尤其是实施规范停车后，必然产生对部分车主的 “挤出
效应”。因此，依靠区外道路道板、公共空地和周 边单位合作停车是一个现实选择。建议，建立交警、城管 、社区相结合的工作机制，先由街道组织社区公示并上报 锭 小区停车泊位的短缺数量，再由交警对动态交通影响作出 评价后，按照便民利民、公开透明、能划尽划的原则，提 层 出道路道板划定泊位的方案，最后会同城管和街道、社区 囫 实施，同时建设部门要给予配合，对道板泊位下的管线承 Я 重能 力进行评估。
总之，要通过体制机制的创新，推 兜 进政府的管理和服务贴近小区，使业主的诉求充分表达、 公 意见民主集中、纠纷快速处置，从而真正把小区物业矛盾 鹬 消解在基层。
政策创新。一是制定扶持停车产业的投资 僚 与经营政策。投入大、回收慢这一影响停车产业化的最大 毪 难题，对此我们建议两条对策措施：第一条，针对公用设 施严重缺乏的小区，将停车设施与居委会、业主委员会、 榘 物业办公用房等公用设施以及商业设施三者捆绑建设，给 橹 予优惠政策，以副业补助主业，一举多得，既解决停车问 弋 题，又为居民营造良好的生活环境，也为小区增强造血功 掀 能。第二条，对区外单独建设公共停车场库的，将之作为 市政设施，土地采用划拨方式；政府可以土地投入，吸引 外来资本建造，以合作的方式组建项目公司，优先保证投 襻 资者的资金回收和适当盈利。为了培育和推动停车产业发 牍 展，可以以街道为单位，整合现有停车
资源和土地资源， 萘 注入专业化公司，依靠规模化经营和现代信息管理技术， 茏 降低成本，增强抗风险能力，吸引社会投资。同时，在审 瑶 批、规费减免、贷款贴息等方面，给予扶持。二是制定扶 氯 持和规范物业管理产业发展的政策。以政策扶持，促进物 宽 业管理产业加快发展；以制度规范，引导物业管理企业提 — 供优质服务。
三是创新财政政策。推行政府购买服务， 对低保户、企业职工特困户、零就业家庭等困难人群，以 及廉租房、经济适用房家庭实行物业管理费减免政策，对 诼 所减免的物业费在由行业主管部门考核物业企业服务质量 悲 后再作支付，既彰显社会公平，又体现财政资金的使用效 砍 益。四是完善对区、街道和社区居委会的激励考核政策。
厉 仅针对本课题而言，一方面，通过对小区的数字化考核， 龆 为区和街道考核社区居委会业绩提供量化依据，从而形成 钐 市考核区、区考核街道、街道考核社区居委会、居委会监 盾 管物业企业这样一个层层有责任、纵向管到底的管理格局 ˇ ；另一方面，借鉴杭州经验，按照费随事移的原则，把城 萋 市道路道板和公共空地的停车泊位的收费管理，统一下放 诗 到街道、社区，调动基层组织的积极性。为帮助收费困难 恳 的物业企业改善经营，也可委托物业企业负责夜间包月制 停车的收费管理。
价格体系创新。一是发挥价格杠杆作 を 用，建立多数业主能够承担的生活地停车价格体系。充分 浏 考虑车主的承受能
力，依据停车方便程度和安全性，建立 泊位租用价格区内场库>区内道路停放>区外封闭空间包 掾 月停放(主要是周边场库和单位)>道路道板与公共空地 的价格体系。建议，在 4 个环节改革探索：
1、多管齐 下，兼顾各方，建立小区停车地下场库的统一收费价格。
嗟 第一，降低人防车库现实租用价格，切实改变人防车库被 开发商或物业企业作为经营资源的做法，充分利用人防车 嘌 库这一国有资产为民服务，对其实行政府指导价；第三， 府 鉴于开发商产权车库占用业主的公共资源，不能简单地实 ǚ 行开发商单方面自主定价，也要实行政府调控；第三，将 汾 地下人防车库、开发商产权车库和公用配套车库的不同价 鞠格，加权平均，制定出统一的租用价格，但是要以每月 3 00－350 元为上限区间，不准上浮，只能下浮，并根 蝰 据不同性质的所有权，对收益分配进行合理规定，其中人 懒 防车库收益必须归政府分配使用。这种加权平均、统一定 黛 价的办法，不仅增强可操作性，促进小车进车库，也均衡 愁 了业主、开发商和物业企业的利益。与此同时，要对占用 菸 业主公共空间的开发商产权车库，强化成本核定特别是土 ∥ 地成本的核定，遏制出售价格不断攀升的势头，并发挥政 高 府对开发商的“窗口指导作用”，规定开发商产权车库 2 Ч 年内未能出售就必须出租，抑制其只售不租或变相强制出 Ｏ 售的行为，引导小车停放进场库。
、稳定当前小区路面 雾 停放收费价格水平；3、对于城市道路道板和公共空地停 丧 车，实行包月制；4、对生活时段与周边单位合作停车和 使用经营性车库停车，也实行包月制。对于后两者停放方 式，管理单位应提供基本的安全防范服务。二是建立物业 险 管理菜单式价格体系。将卫生保洁、安全防范、绿化管养 敕 、公用设施维护等具体服务项目的价格，按服务等级标准 叉 量化，让业主自主选择、透明消费，改变信息不对称状况 蜥 ，促进物业市场公平交易。市物价、房管部门正在积极推 鲋 进这项工作。
科技创新。一是小区与城管联动，将数字 踅 城管的信息传输、处置、监督的功能覆盖到小区；二是建 バ 设停车信息诱导系统，提高停车设施周转率，既使车主能 纺 够在最近的地方停车，又减轻道路动态交通的压力；三是 倡 推进“城运一卡通”建设，在加油、洗车、停车收费、年 馊 检、缴纳罚款、行车引导及停车信息诱导服务等方面，为 呦 车主提供便捷的服务；四是建设小区治安视频监视系统， 斐 促进小区治安状况好转。
制度创新。制度建设是解决停 嚓 车难和物业管理矛盾的根本举措。建议，从 8 个方面加以 法 推进：1、推进社会诚信系统建设，将业主、物业企业、 开发商的信用行为纳入其中，特别是要发挥舆论监督和消 芒 费者维权机构的作用，加大对恶意欠缴、“霸王物业”、 遗 开发商违规违约行为的曝光力度。2、推进规划指标的适 苜 应性调整，出台新的车位配建指标体
系，并加强规划执行 鸺 的管理，确保规划车位的建设到位、数量到位、功能到位 槽 。3、借鉴北京经验，规范商品房买卖
“一项 荜 工程”指的是以老小区和次新区为重点的公用设施完善工 丧 程。工程主要包括三项内容：一是停车设施；二是小区公 诫 共服务用房及设施；三是部分老小区封合式改造。我们根 缢 据本次普查的结果，并结合轻重缓急和现实可行性，提出 囫停车设施和公共服务用房严重不足的小区名单，供政府决 遄 策参考。需要指出的是，我们把问题相似、地缘相近的相 杞 邻小区作为一个项目提出，目的就是为了分片规划、统筹 安排，实现建设的集约化。此外，市规划部门已经编制了 每 《常州市停车场规划》，但主要是针对工作地的公共停车 留 设施，对于住宅小区的停车需求考虑的不多。因此，对住 幕 宅小区停车设施和公用设施的规划布局，市规划部 门和 切 街道社区要协同推进，切实增强可行性。
对于如何最大 程度增加停车泊位，我们按照“先区内、再区外”、“先 ⑩ 地下、后地面”、“先盘活、后增建”的思路，从盘活存 ω 量、整合资源、增设补建三个方面，提出了 10 条措施: 1、盘活存量：①开展专项整治，恢复停车设施功能；② 明确政策导向，将开发商产权车库的“只售不租”转变为 合理价位租售；③利用城市道路及道板和公共空地划线包 遥 月制停车；④区内区外实施“保持绿化总量、调整绿化形 ケ 态”，
探索绿色停车。
、整合资源：⑤与周边单位合作 ｕ ，签订资源共享协议，推行双向错时停放；⑥周边经营性 呈 车库和公共泊位为车主提供生活时段的包月停放。
、增 ヂ 建补建：⑦停车设施、小区公共服务设施和商业设施等三 芟 大设施捆绑建设；⑧小区内建设机械立体停车库；⑨针对 珧 小区周边单位工作时段停车泊位也十分紧张的实际情况， 衢 建设...
篇七：关于住宅小区停车和物业收费管理的调研报告
题 研 究53《中国价格监管与反垄断》2020 年第 1 期关于住宅小区停车管理情况的调研报告□ 邹 瑛按照“不忘初心、牢记使命”主题教育要求，在认真学习习近平总书记相关理论知识及讲话精神后，充分认识“守初心、担使命”的重要意义，山东省威海市文登区发展和改革局组织人员，深入走访了区内几个规模较大的住宅小区，就住宅小区居民停车存在问题及产生原因进行了深刻剖析，提出解决问题的对策和建议。一、住宅小区停车现状及停车难的原因分析目前，文登区除老旧小区之外，有 70 多个封闭物业管理住宅小区，其中约 30% 的住宅小区实施了停车收费管理，但大多数小区停车没有得到有序管理，住宅小区内车辆乱停乱放现象严重，部分业主私自占用公共绿地、道路及其他场地停放机动车，车辆停放高峰期还存在随意堵塞消防通道现象，给业主生活、安全出行带来极大困扰。（一）私家车大幅度增长是“停车难”产生的直接原因一是需求扩大导致住宅小区停车紧张。据调查，文登区目前机动车保有量约 18.3 万辆，私家车的持续增长导致住宅小区车位紧张，能否在小区内给车找个落脚点，已成为许多购车、购房者首要考虑的问题。大量私家车进入住宅小区，只能停放在路旁，或占用住宅区绿地，虽能缓解停车紧张状况，但难能从根本上解决问题。二是住宅小区停车位配备指标长期偏低。住宅小区停车位的配备与住区的档次、区位、小区居民的经济水平等因素都密切相关，特别是老旧小区，开发商在设计建设初期对车位数量估计不足。多数小区车位配比偏低，户均车位根本达不到 1 个，而现在有车家庭多至二三台车。事实上，一旦小区建成后，很难再增加小区停车位，持续增加的机动车使小区停车难、乱停车问题日益凸显。（二）住宅小区停车管理不到位加剧了“停车难”一是车库销售、租赁行为不规范。目前开发商建成的住宅小区车库，存在空置及改变用途现象，部分地上车库销售或出租后被改为店面或仓库，导致停车位更加紧张。而大多数住宅小区的地下车位，因开发商只售不租、销售价格太高也出现空置现象。以文登区某住宅小区为例，住户1200 多户，但区内登记车辆近 1000 辆、区外登记车辆500多辆，而规划的车库及车位不足500个，由于建设单位对地下车库“只售不租”，小区虽开发至今已超过 10 年，但小区 270 余个地下车库车位仍有近 200 个处在空置状态，而地面停车严重紧张、停车秩序难以有效维持。开发商对规划停车的车位只售不租，宁愿车位多年空置，也拒绝向业主出租车位，与《物业管理条例》相关规定严重不符合，造成地下车库车位利用率低、地面车位紧张，小区居民停车难。二是停车收费管理未全面实施。物业服务企业若有效停车管理，须投入大量人力、物力和需要一定的收费保障。目前文登区住宅小区停车收费有相对完善的收费政策，2010 年底，区价格主管部门与房管部门就出台了停车收费政策，2018年底又进行完善，进一步明确了车位租赁费、停车服务费、车位场地使用与小区临时停车收费标。。. .。
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问 题 研 究54《中国价格监管与反垄断》2020 年第 1 期准。但由于各种原因，实施停车收费管理的小区比例不高。从目前全区停车收费管理的小区数量不足 30% 来看，推进停车收费管理难度较大，主要是因为业主停车交费意识淡薄，很多业主对停车收费不理解，认为占用业主公用车位停车不收费理所当然，若被收费就会拨打政务热线进行投诉。三是停车管理的水平相差较大。从管理上来说，没有实施收费的小区，由于物业服务企业投入人力、物力较少，管理水平参差不齐，又没有合理规划好住宅小区公共区域空地，小区车辆乱停乱放严重，造成人车混行严重，对步行居民、少年儿童、老人的安全造成了直接的威胁，严重影响了业主的安全。再加上部分车主缺乏自觉，导致小区道路、场地、出入口、休闲景点、绿化带等乱停乱放现象较为严重。（三）停车管理体制不顺，停车政策落后是“停车难“产生的重要原因停车难问题的产生，从管理层面上反映了政府对城市停车管理的缺位，具体表现在：一是静态停车秩序管理亟待提高。近几年政府在城市道路的新建和改造上投入巨大，缓解了城市道路紧张，使动态交通得以明显改善，但对静态交通（停车）重视不够，投资欠账较多，致使停车位供应不足。二是还没有把停车当作产业看待，缺乏有主导意识的停车产业政策，停车场还被作为普通的开发建设项目来对待。三是缺乏适应停车新形势发展的行业管理机制和统一机构，造成部分管理职责的缺位。而其中，尤为突出的是停车位的产权属性矛盾。1、地面停车位产权纠纷产生原因。地面停车位产权纠纷是停车位所有权与使用权的不明确而导致的，因为住宅小区从开发建设到最后的出售过程中，很少业主会在签订购买合同时，会对停车位的归属和利用问题在合同中进行明确约定。业主认为他们购买了小区的住房，小区内的配套设施建设成本已经计算到了房价里面，所以停车位应该归小区业主共同所有。而开发商则认为小区业主购买的仅仅是住房及合同约定归业主所有的设施，停车位应归开发商所有，业主要想取得停车位的所有权或者使用权，必须支付相应的代价。目前出售地面停车位的现象，威海市区存在较多，而文登区基本没有地面车位出售现象，主要原因是《物权法》修订出台后，区物业主管部门不允许开发商出售没有产权证明的车位，个别住宅小区出售地面车位后也被要求及时纠正。2、地下停车位产权纠纷产生原因。目前地下停车位分为两种，一种是开发商取得产权的地下停车位，业主购买后可以取得《不动产登记证》，这种车位一般不存在产权纠纷。另一种是地下人防设施所划出的人防车位，这种车位出现纠纷的非常多。《人防法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”但这只涉及到收益权，没有明确界定所有权、处置权。就目前文登区的人防车位使用情况来看，人防车位的处置全部由开发商说了算，部分开发商无视法律法规，在卖房时兜售地下人防车位，业主“购买”这种车位，办不了产权证明，一旦国家调配防空地下室统一使用，或者遇到拆迁等问题，“买”了车位的业主权益难以保障。还有部分开发商为规避风险，在明知车位没有产权的情况下，仍采取“长期租赁使用权”、“长期转让使用权”等各种名目，超过最长 20 年租赁合同期限，以40年、50年甚至70年的期限租赁给业主，以图利益最大化。二、解决小区停车难的对策和建议 （一）合理规划停车位，发展多元化建设 根据城市现状和未来车辆发展速度，制定停车场的规划和建设意见，由政府、房地产企业、街道社区办分段完善停车场的建设。一是政府投资建设公共停车场，以缓解公共区域车位不足的问题，房地产企业保证新建小区的停车场按规定比例高标准配建，街道社区办解决旧区的停车场管理与改造，充分利用居住区内的闲置空间改建停车场。二是鼓励民间资金和开发企业修建公共停车场，政府对其选址、规模进行指导，给予地价、报建费用等方面的优惠政策，本着谁投资谁受益的原则，使其建设落到实处；利用城区零星适中的土地增建停车设施。三是结合道路交通整治，因地而异的建立一侧或两侧划线停车带，或设立夜晚限时停车带。（二）加强小区停车管理，使之科学化规范化要多方协作，密切配合，规范管理，切实解决小区停车难和乱停车问题。一是政府的规划、。
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问 题 研 究55《中国价格监管与反垄断》2020 年第 1 期交通、公安、物业管理等部门进一步加强对住宅小区的停车管理，制定相关政策化解停车矛盾。加强对开发商销售行为的监管，新建小区的停车设施在最低规划指标内的，作为非营业性公建配套设施认定，一律列入商品房开发成本，不得对外销售。二是物业公司要加强对小区停车管理，结合实际，配合业主大会共同制定小区停车管理制度，针对小区车多库少的实际情况，对小区道路进行合理划线，实行定时单侧停车、单向行驶的形式，确保行车路线畅通，提高小区车位利用率，将先进技术应用于停车场的自动化管理系统之中，提高停车场设施管理水平，切实做好小区车辆通行和停放秩序的管理。三是针对部分小区因地下车位售价较高，业主宁愿停在小区地面道路而现存地下车库空位情况，引导开发商出租空置的地下车位，逐渐取消道路上停车，“赶鸟入笼”。（三）全面推行停车收费管理，提高业主停车交费意识相关物业主管部门、街道办、社区要加大宣传力度，努力提高业主停车交费意识，尽可能在有条件的住宅小区全面推行停车收费管理。目前，文登区停车收费制度相对完善，2019 年年初施行了新的停车收费政策，其中车位租赁费的政府指导价格，地上车库每月 30 元，地下车库每月 170元，实行前期物业管理的住宅小区，物业服务企业如果开展停车服务的，可以收取停车服务费，地上车库每月 20 元，地下车库每月 30 元，物业服务企业需要与车位使用人签订《停车服务协议》，约定双方权利义务。长期占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共区域停车的，这部分车位政策解释为：开发商提供不了产权证明的地面规划停车位，以及征求业主同意设置的道路或其他场地停车位，业主要交纳每月 50 元的车位场地使用费，归全体业主所有，物业服务企业每车位可提取 20 元的停车服务费，剩余收益主要用于补充维修资金。这种分配方法，实际是将业主对公共车位的共有权体现在对公共车位经营收益的分配上，使用公共车位的业主相对于其他业主来说多占用了公共资源，按理也应当给予合理补偿，车位所得收益用于全体业主，充分体现了合理性。（四）出台相关配套约束机制一是出台相关人防车位使用政策。推行武汉市对人防车位“只租不售”的做法，由开发商或人防车位经营单位向人防部门申请设施使用期，在取得 5-10 年的使用期基础上，遵循“谁投资、谁收益”原则，鼓励开发商合理对住宅小区人防车位进行租赁，人防部门可以制定《人防停车位租赁合同示范文本》，规范人防停车位租赁行为，保护居民的合法权益，有效缓解停车难问题，杜绝人防车位产权纠纷。参照常州市限定人防车位租赁期的做法，将租赁人防车位租赁规定为 6 个月，且租赁费由人防部门与人防车位经营单位合理分配，一方面人防部门可以利用这种分租赁费开展人防设施的维护管理，切实保障人防设施能够长期正常使用；另一方面，人防车位经营单位也有合理的收益。若人防车位经营单位撤出小区后，可由业主委员会向人防部门申请使用，收益补充维修资金。二是规范小区停车位分配办法。据了解，目前小区共有停车位还没有规范的分配办法，各个小区分配办法可谓五花八门，如时间顺序选定法、物业公司指定法、抓阄法、定期轮换法等，因停车位分配不公而引起的矛盾和纠纷时有发生。对利用道路、绿地等公共区域新划设停车需要征求业主意见的方式、方法、业主同意比例等也没有明确界定，容易产生推行后部分业主以本人未同意为由置疑物业公司，为避免此类现象的发生，有关主管部门可以制定规范性文件指导小区停车位的分配与增设。三是继续完善停车收费政策。适时调整住宅小区停车收费相关收费标准，利用价格杠杆促进停车位的充分利用，有效规范停车秩序，同时，配合政府道路停车场的规划，制定道路停车场收费政策。参照外地做法，积极推进夜间路边停车。有些住宅小区停车位不足，但小区周围道路在夜间流量小，利用率低，小区的用户可以在下班后将机动车停在路边。对路边停车费的收取，利用咪表采取分时间分地点进行有区别的收费。住宅小区的停车问题是一个比较复杂、综合性较强的问题，需要政府各部门与房地产开发单位共同配合，将其作为打造“精致城市”的一项重要内容来完成，尽快解决影响群众生活的“停车难”问题，保障业主的合法权益。
（作者单位：山东省威海市文登区发展改革局）。
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篇八：关于住宅小区停车和物业收费管理的调研报告
住宅小区物业管理调研报告为了提升我县城市品味，着力加强县城小区物业管理，使我县真正成为休闲、宜居、旅游县城。在 9 月至 10 月间，县政协组织部分政协常委、委员以及县社区办、县房管局、县城管局等部门组成调研组，实地考察我县“好、中、差”多个小区物业管理情况，多次召开座谈会，听取小区业主和物业管理公司负责人的意见建议和县房管局对全县小区物业运行情况作的全面汇报，现将调研情况报告如下：
一、县城居住小区基本情况 县城小区建设形式：一是商品房开发小区：该类小区占县城小区数量多，初步统计约有 115 个，22945 套，其中 200 户以上的小区有 47 个，通过开发程序基本形成封闭式小区，其硬件、设施、环境及管理要优于其他小区，有物业管理服务的基本上集中在这类小区。二是单位集资房小区：实施住房制度改革后，为解决干部职工住房问题而实施的全额集资建房形式而形成的小区，也是县城建成最早的小区，大部分是在单位院内，初步统计有 64 个共 4413户。该类小区规模较小且硬件设施、环境稍次于商品房开发小区，此类小区基本由产权单位管理，随着我县城市改造升级和棚改的推动，此类小区的数量正不断减少。三是合资建房、自建房小区：实施土地出让招拍挂前，县城有相当一部分居民通过合伙或拍卖形式取得宗地建成住宅而形成的小区。这类小区数量不多但大多住房已出租，居民不少。尽管政府在前几年出资对该类小区实施道路、水电、雨污网、简单绿化改造，但该类小区因基本上属于开放式小区，难以实施封闭式管理，因此成了县城最难管理的区域。四是保
2 障房小区:这是政府为解决我县低收入住房困难家庭而出资建成的居住小区，大约有 5800 余套，该类小区设施、环境较为完善，但居住人员均为低收入家庭。目前由房管部门委托物业企业实施物业管理。
小区目前管理模式：一是物业管理模式：商品房开发小区由房管部门通过预售许可证及办证环节强制实施物业管理，该类小区在交付使用三年内基本都由物业企业实施管理，行业主管部门与小区业主及业主委员会共同监督物业企业的服务行为。在管理过程中，大多数规模小的小区物业企业因收费低，部分业主欠费不交等各种原因而先后撤离小区，撤离后小区业主自行请人管理。目前县城规模较大及新建成小区均由物业企业实施市场化服务管理，全县有 37 个小区实行物业公司服务管理。二是业主自治管理模式：小区业主或业主委员会自行聘请保安、保洁及维修维护人员对小区实施管理，目前县城大部分小区是实施此类管理模式，此类管理模式收费较低，管理手段简单，基本达到保洁及简单的维修维护层次管理要求，全县已有 78 个小区选举产生了业主委员会，业主自治小区有 69 个。三是社区及环卫共同管理模式：该类小区均为开放式，房屋分散的建筑组成，大多数业主是通过合资建房形式取得房屋所有权，该类房屋主要集中县城新华路两侧和赣江大道东段附近。该类小区因无法实施物业管理，也无法成立业委会进行自治管理，目前基本是由政府出资委托县环卫所进行保洁服务。
二、存在的问题 近段时期，全县通过创建全国卫生城市、全国文明城市等活动，城市管理水平得到了很大的提升，市民素质不断提高，小区管理随之得到了改善，从无
3 物业到有物业，从无序到有序，小区居住环境不断好转。但是小区管理仍然存在一些问题和难点。
1.大局意识不强。从全县现有的商品房开发小区、单位集资房小区、合资建房开放式小区和保障房小区等有 179 个小区中，能成立业主委员会的有 78 个，占 43.5%，有物业管理公司的 37 个，占 20.6%，由业委会自行管理的有 69 个，占 38.5%。从以上数据分析，已成立业主委员会的、有物业公司进入管理的或业主自行管理的只占总小区的少数，说明居民和物业管理公司之间维护大局的意识还不够，建立健全物业管理工作联席会议等综合协调机制不完善，业主的应尽义务不到位、物业公司管理职责不到位等问题引发矛盾，部分物业公司过度追求利益，不按协议规定提供相应服务。如小区设施、污水管道、房屋漏水等故障得不到及时维修，以及乱停车造成行车难、停车难等，造成业主不满意，诱发业主群体性上访。
2.小区配套设施不完善。我县2010年以前开发的商品房小区配套设施不完善，如社区用房、业主活动用房基本上都没有配置，小区的健身器材、安防系统、门禁系统、运动场等设施因年久失修大多损毁严重；小区停车位数量不够，无法满足需求；电动车棚、充电设备不完善，导致业主私拉电线进行充电，造成极大的安全隐患；地下雨污管网堵塞严重，污水四溢。这些都影响了小区业主的生活品质，带来了管理上的困难。
3.物业费标准不一，缴费率较低有待提高统一。我县物业费标准及收缴率一直在较低位停留，部分小区还是使用 2003 年省物价部门发布的物业费收费标准，随着物价及人工工资的不断上涨，物业费标准却一直没有调整，如井冈
4 春天物业费是 2005 年定的 0.28 元/平方/月，庐陵小区 0.32 元/平方/月，歌之苑 0.3 元/平方/月，祥和园电梯房 1 元/平方/月等，导致物业公司的生存压力太大，有些物业公司采取缩减人员，降低服务标准，减少经营成本的办法，却又引发业主对物业服务质量的不满而拒缴物业费，最终导致物业企业撤出小区。
4.业主委员会成立及运转困难。我县共有 78 个小区成立了业委会，小区业委会无经费，成员无报酬，全凭公益心在为小区做公益事业，因此衍生出几个问题：一是业主参与积极性不高，对成立业委会漠不关心；二是部分业主参与的动机不纯，不是真正作为小区业主代表来监督物业做好服务，而是借助这一平台和物业企业谈条件，谋私利；三是部分业主对业委会的工作不信任，对业委会的决议有质疑甚至恶语相向，导致业委会换届选举时无以为继，有些业委会成员还未到任期就辞职不干，或者不管不问小区事务拖到任期结束，这种现象在业委会自治管理的小区尤为突出。
三、几点建议 1.实行小区分工协作自治管理。要加大宣传力度，使广大业主充分认识到物业公司既不是凌驾于业主之上的“管理者”，也不是逆来顺受的“受气包”，二者之间协作是“鱼与水的关系”。业主不但要主动参与小区管理建设，还要支持业委会与物业公司建立起互相支持、互相配合的分工协作机制，加强沟通，形成合力，共同提高管理水平。
2.加强职能部门行政指导。社区办、社区居委会要帮助小区加强业主委员会组织建设，完善业主公约、财务管理以及物业服务合同管理，帮助解决矛盾
5 纠纷，共建和谐小区。对于没有成立业主委员会的小区，政府住建部门、居委会要指导小区加快成立业主委员会，由业委会代表全体业主行使小区管理职权，发生物业管理方面的纠纷时，由业委会进行协调。
3.物业管理引入竞争机制。通过公开招标方式选聘物业公司，规范物业公司的管理行为，接受业主和业委会的公开监督，实行人性化管理，逐步树立物业公司的责任意识、服务意识、质量意识。
4.建立规范的物业收费管理制度。根据部分小区存在的收费率偏低、入不敷出的实际，提倡按质论价、优质优价、质价相符的收费标准，对拒缴物业费的业主要制定一个完善的制约措施。每年年终由业主代表大会、居委会、物业公司等代表共同评议当年工作成绩，根据合同服务项目的优劣给予奖励和处罚。
5.完善小区设施，加强小区停车位配置和智能化建设。随着社会的快速发展，我县住宅小区停车位、电动车停车、充电问题日益突出，解决好小区停车位和电动车位的问题已迫在眉睫。建议开放地下车库的转让手续。落实小区智能化建设，为顺利实施新建小区智能化建设管理工作，建议政府在出让土地条件里明确小区智能化、一体化建设一并纳入规划设计。加大改造完善老旧小区基础设施，每年安排资金，力争三年内完成老旧小区基础设施功能。
6.加强对物业企业的监管。继续按照条令条例要求切实抓好物业企业的监督管理。建立物业公司星级信用等级评定及项目经理星级等级体系监管平台，对评定不合格的物业公司纳入黑名单，限制公司再聘机制。
6 7.加大部门执法力度。建设规划、城管、工商等有关职能部门要大力支持小区建设，加大执法力度，对于破坏房屋结构、违章搭建、违法装修、违法改变物业用途或破坏环境，侵害业主公共利益等违法行为要及时介入，依法予以处置。
篇九：关于住宅小区停车和物业收费管理的调研报告
于我县住宅小区物业管理情况的调研报告 为推动我县进一步加强和规范物业管理， 提升物业管理服务水平， 满足市民日益提高的居住质量要求， 根据学习实践科学发展观活动的要求， 我局组成专题调研组， 深入城区各住宅小区， 认真开展物业管理工作调研。现将调研情况报告如下：
一、 我县物业管理工作的现状
㈠小区以及物业管理的基本情况
调研结果显示， 我县文秘杂烩网
已有物业管理企业入驻的小区仅 7 个， 基本上都是新建的住宅小区， 面积约 50 万平方米， 户数约 5300 户， 其余多为社区居委会管理或由住户自请环卫工清扫。
已经成立业主委员会的小区仅有 2 个， 分别是“星光名庭” 和“圳业太阳城” 。
物业管理企业基本情况：
目前， 在我县注册的物业管理企业有3 家， 均为三级资质的物业管理企业； 入驻我县小区从事物业管理服务的企业有 5 家。
物业管理从业人员基本情况：
全县物业管理从业人员不到 100人。
其中持有各类上岗证的不到 30 人。
㈡居住小区的特点
1、 小区档次差距大。
从文秘杂烩网住宅小区配套设施方面看，既有新建的设施齐全、 绿地率高的高标准小区， 也有早期开发的设施不完善、 甚至是脏乱差的小区。
从物业管理费收缴率方面看，收缴率高的“丽景花城” 达到 90％， 而收缴率低的桂杨新贤城只有 40％。
从物业管理服务收费标准方面看， 有 0. 2 元／ 月
平方米到 0. 4 元／ 月
平方米不等。
2、 小区遗留问题多。
由于历史的原因和客观条件限制， 我县居住小区较为分散， 遗留问题多。
有的小区基础设施差， 配套不齐全； 有的小区建设规模小， 相关手续不完备； 还有许多小区是敞开式的， 给物业管理工作带来一定难度。
二、 存在的主要问题
1、 房地产开发建设遗留问题成物业纠纷主因。
在物业纠纷投诉中， 有相当数量是业主投诉个别房地产开发建设遗留问题而引发的。
有的开发商未严格按规范和规划要求配套相应的公共建筑和共用设施， 或将配套设施等共有产权挪作经营使用。
如绿化不到位、 安防设施不到位、 公共车棚（位）
少、 休闲公建设施少等。有的开发商与物业管理企业签订前期物业管理服务合同后， 小区公共设施和部位施工监管不到位。
有的因工程施工质量遗留问题至今难以解决。
2、 物业行政管理体制尚未理顺。
承担文秘杂烩网小区物业行业管理职责的是县房管局， 但这只是一种行业指导性的工作， 按照县政府办转发的《关于明确物业管理职责分工的通知》 的要求，相关乡 镇、 居委会应设立物业管理专职人员， 但我县至今尚未落实到位。
因此指导、 监督业主大会与业主委员会工作， 以及对辖区内日常物业管理活动的监管等方面尚未发挥应有的作用。
此外， 物业管理涉及到房管、 城建、 物价、 供电、 供水、 消防、 公安等多个部门， 有时各种矛盾交织在一起， 仅靠房管部门难以协调各方， 容易造成物业纠纷投诉率高、 调解率低的局面。
3、 业主大会、 业主委员会组建难且运作不规范。
一是部分小区开发期较长， 小区内物业管理区域难以确定， 造成业主大会迟迟不能召开。
二是部分小区规模较大、 业主户数较多且相互之间大
多又不熟悉， 组织业主进行选举、 决策等事务存在较大难度。
三是业主参与意识不强， 业主委员会组成复杂、 人员良莠不齐， 缺乏“有能力、 有名望、 善协调” 的组织者。
四是有些业主大会与业主委员会建立、 运作不够规范， 管理机制不健全。
目前我县仅有的二个业主委员会均或多或少存在要求物业公司提供工作经费的问题。
五是有的业主委会成立之初比较迫切， 而成立后遇到困难与矛盾就撒手不管， 如太阳城业主委员会。
4、 物业管理服务收费率低。
造成收费难的原因是多方面的， 一是物业管理企业服务质量不到位。
二是低收入群体经济承受能力有限。
三是文秘杂烩网业主反映的问题得不到及时解决， 引发居民不满情绪而影响交费。
四是商住混合小区收费难， 如太阳城小区。
五是业主对物业管理服务的消费观念尚未完全形成。
5、 物业管理服务行为不规范。
我县对物业管理企业的管理和培训没有跟上， 普遍存在着聘用人员未取得相关物业管理上岗证就上岗的现象， 从业人员整体素质不够高， 服务水平参差不齐。
大部分物业管理企业服务不规范、 不到位、 服务质量差。
6、 无物业管理住宅小区物业维护、 管理问题文秘杂烩网日益突出。
我县上世纪八十年代末、 九十年代初建造的住宅楼， 当时受条件限制， 在规划、 建设、 用地等方面不够规范， 存在小区配套
不齐全、 绿地面积小、 停车位不足、 环境脏乱差、 房屋立面破损严重等问题。
这些旧住宅小区目前尚无法开展物业管理， 基本是由社区居委会代管。
这些住宅建筑所存在的诸多问题已成为广大业主反映强烈的热点、 难点问题。
三、 意见和建议
针对物业管理中存在的困难与问题， 为了进一步加强我县物业管理工作， 提高物业管理水平， 调研组提出如下意见与建议：
1、 要完善物业管理源头监管。
县政府相关职能部门要从源头上加强物业管理工作， 认真落实各项监管措施， 从根本上减少物业管理矛盾纠纷。
一是县工商、 建设等部门应广泛征集社会各界的意见和建议， 着手制定物业管理服务合同等示范文本， 明确规定前期和后期物业管理服务中的服务范畴、 服务标准、 合同期限、服务费用， 以及双方的权利、 义务、 责任， 进一步规范和约束物业管理企业和业主的行为。
二是建设主管部门应按照物业管理相关法规规定，
在房地产规划设计图纸审批时明确物业共有部位、 共同设施使用功能， 防止开发商、 物业公司擅自处分属于业主的物业共有部分、 共用设施的所有权或使用权而引发矛盾纠纷。
在组织验收时，
应配合有关单位将小区各类管道工程（含地下管道隐蔽工程）
列入验收内容。
2、 要健全物业管理体制机制。
首先， 要按照“两级政府、 三级管理、 四级网络” 物业管理体制要求， 完善和规范物业管理行政管理体系， 相关乡 镇应设立物业管理工作机构， 配备专职人员，加强乡 镇、 居委会的物业管理队伍组织建设。
其次， 要根据“条块结合， 属地管理” 的原则， 进一步明确县、 乡 镇、 居委会的职责分工， 将管理重心下移， 充分发挥乡 镇、 居委会对辖区日常物业管理活动的监管作用。
第三， 要健全完善物业管理各项制度，建立县、 乡 镇、 居委会、 房管等部门的综合协调和矛盾纠纷调处机制， 将物业管理纳入社区建设统一管理， 积极探索行政主管部门、 开发商、 物业企业、 业主共同参与、 相互监督的物业专项维修资金的缴交、 保存与使用的新型工作方法， 确保专项维修基金的足额归集和合理使用。
3、 要深化物业管理法规宣教。
运用互联网、 电视台、 报纸、 宣传栏等传播媒介， 广泛开展国务院《物业管理条例》、《江西省物业管理条例》 等法规的宣传活动， 强化对相关工作人员、 物业管理企业、 业主委员会成员和业主代表的教育培训， 促进基层行政管理人员、 业委会成员依法履职； 促使物业管理企业遵纪守法，规范管理， 更好地为业主提供服务； 增强广大业主的物业管理法
律意识和消费观念， 使他们充分认识到搞好物业管理不单是物业企业、 政府、 居委会的事情， 而且是需要全体业主和全社会共同关心支持的工作。
4、 要强化物业管理指导监督。
一方面， 县政府职能部门与乡 镇、居委会要主动介入， 认真分析研究当前小区召开业主大会、 成立业主委员会、 引入物业管理公司和业主委员会履行职责方面存在的困难和问题， 加大组织、 协调、 指导、 帮助的力度， 促进业主大会召开， 业主委员会建立并有效开展工作。
要加强对业主委员会的法律指导与日常监管。
对于业主委员会所需工作经费， 应指导其通过业主大会规约来收取， 杜绝向物业公司直接索取的现象。
另一方面， 县政府各相关职能部门与乡 镇、 居委会要各司其职， 强化日常管理， 加大执法力度， 及时查处物业服务违法行为和物业管理区域内发生的违法行为； 加大调处力度， 及时化解各类物业管理矛盾纠纷， 尽快解决业主反映强烈的问题。
同时， 还要组织不定期巡查， 对管理水平低、 信用等级差、 服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评， 降低甚至取消其在本县辖区内从事物业管理的资格， 维护广大业主合法权益。
再一方面， 要加强引导， 尽快形成“以质论价、 质价相符、 合同约定” 的收费体系， 努力营造物业管理企业崇尚优质服务、 业主自觉按时缴纳物业服务费的和谐氛围。
同时， 按物业服务等级标准逐步提高我县本文来源：
文秘 114http:
www. wenmi114. com 物业收费标准、 提升物业管理档次， 积极探索市场化运行机制建设的新内容， 真正实现物业管理的双向选择。
5、 要规范物业管理服务行为。
物业管理服务企业要树立质量与品牌意识， 从以下几方面入手， 规范管理、 优化服务， 取得广大业主和业委会的支持和配合。
一是加强从业人员业务培训， 提高其专业素质和服务水平。
二是应当按规定实行明码标价， 统一采用收费标价牌形式， 在其服务区域内的显著位置或收费地点， 对物业管理企业、 服务等级、 服务内容、 收费项目、 收费标准、 收费依据、 价格举报电话等进行公示。
同时， 每月应在小区公告栏等醒目处公布一次当月由业主使用的公共水电费用分摊详细情况、 日常维护收支情况等， 使广大业主“明白消费” 。
三是要加强企业内部管理， 严格履行物业服务合同约定， 为广大业主提供相应服务并达到服务承诺标准， 对业主和业委会提出的合理要求要及时整改。
四是落实物业承接验收制度， 物业管理企业承接物业时， 应当对物业共用部位， 共用设施进行查验， 以减少因开发商遗留问题引发的物业矛盾和纠纷。
6、 要积极推进旧住宅小区的物业管理。
县政府应组织相关职能部门， 调动各方积极性， 针对旧住宅小区物业规模小， 较为分散，
尤其小区楼房陈旧、 基础设施差， 物业管理难以起步的情况， 逐个进行调研、 分析， 采取多种途径、 多种形式， 加快小区整治，解决处理好维修资金归集困难、 物业管理用房缺乏等问题， 整合物业管理资源， 完善物业管理条件， 改善旧住宅小区的居住环境。可着手先行对几个无物业管理小区进行新型管理工作机制的试点， 通过总结经验， 逐步建立健全适应我县实际情况的旧住宅小区物业管理模式， 最终促其走上规范化管理轨道。
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