关于烂尾楼解决方案的提案5篇

时间：2022-11-19 08:05:13 浏览量：

关于烂尾楼解决方案的提案5篇关于烂尾楼解决方案的提案　www.fdcsky.net房商网—海量房地产资料下载！　《2011房地产营销策划大全》，QQ：　1053527879　文下面是小编为大家整理的关于烂尾楼解决方案的提案5篇,供大家参考。

关于烂尾楼解决方案的提案5篇

篇一：关于烂尾楼解决方案的提案

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　《2011房地产营销策划大全》， QQ：

　1053527879

　文殊院项目整体营销策划提案

　一、项目SOTW分析二、目标客群及营销定位一三、营销定位二四、整体营销体系五、推广费用预算六、合作模式目录 CONTENTS

　一、项目 SWOT分析

　一、项目概况1、项目位于大安西路与文殊院巷交汇路段。

　项目北面毗邻府河、东侧为白领尊邸，南面为中房集团待建空地，西面为旧城多层老房距离文殊院后院围墙仅20余米。

　外围临大安西路面交通便利、周边环境较好，内围街巷环境极差。

　始建于99年，烂尾长达10年。2、项目总建1万余方，户型区间90‐140平米，呈“U” 型围合式布局，框架剪力墙结构，中庭地下车库、一层环形商业、 2-7层为住宅。3、产品设计为90年代传统设计手法，各功能区面积相对较大，公摊相对较小。4、周边配套：

　西南设计院办公商圈、人民中路军用品及劳保用品商圈、城隍庙电器市场、好又多超市、临河休闲商业、万福医院5、周边环境：

　文殊院文化走廊、府河。市中心，绝版稀缺多层。

　项目烂尾楼长达10年。

　优势（ Strength）

　：1、紧邻文殊院文化休闲走廊， “城市中心佛院旅游” 资源得天独厚2、毗邻府河，居家享有河景资源3、市政道路完善，地铁1号线出口旁4、市中心绝版地段，绝版多层，享有多种特殊的唯一性5、带临街商业配套，能自身完善一定的配套设施6、周边商圈商业氛围浓郁(好又多、城隍庙、人民北路、设计院、沿河休闲产业）7、建筑为多层框架结构，结构优于市中心建于同期的多层项目8、项目“U” 型布局，中庭可打造院落景观项目SWOT分析

　劣势（ Weakness）

　：1、烂尾10年， “烂尾楼” 的形象根深蒂固2、周边现有建筑品质不高，局部老建筑环境极差3、土地使用年限只余60年4、产品设计相比当前市场产品较为落后（暗卫、浪费空间较大）5、北面临城市主干道（大安西路）

　，临街面噪音较大6、户型较大，总金额较高7、开发商无品牌号召力8、目前该区域楼盘关注度不高，二手房交易不活跃项目SWOT分析

　机会（ Opportunity）

　：1、 09年成都房地产市场回暖，刚需明显。2、文殊院片区在改造，周边环境将逐步提高。3、市中心房地产供量稀缺、多层项目更是绝无仅有。4、周边依托设计院存在较大的办公及租房需求，投资概念可以引入。5、周边拆迁户的“怀旧情结” 将为本项目带来一定的购买需求。项目SWOT分析

　威胁（ Threat）

　：1、该区域的二手房市场疲软，价格较低（6200元/平）

　。2、项目及周边建筑现状较差，周边人群对该地段的认可度较低，并存在一定不良口碑影响。3、其他不可预见的社会因素的影响。4、国家金融政策紧缩及其他宏观政策因素的影响。项目SWOT分析

　小结：综上所述，项目的优势和劣势异常突出，必须通过后期营销， “强化优势” 、 “转换劣势” ， “利用机会” ，启动重塑再造工程。那么，本项目的营销突破口何在？

　营销疑难项目将以何种形象重新面市？如何彻底改变“烂尾楼”的项目形象，获得市场的高度认可？12如何解决产品自身设计的硬伤问题?如何对产品进行重新优化、包装，以提升项目附加值？在周边房产项目关注度不高，缺乏可类比的品质楼盘的背景下，如何创造项目价值最大化？3如何定位项目有效的目标客群？如何通过精准有效的方式挖掘目标客群？4定位问题项目改造价格体系精准营销

　二、营销定位一

　根据项目特征及周边区域特点，我们初步将项目客群锁定为：1、设计院及人民北路的办公人群2、文殊院、城隍庙的私营业主3、佛教信徒、跟随“文殊院文化休闲” 产业人群4、拆迁对象、对该区域存在“历史情结” 的传统居民；5、本区域热爱居住于市中心，对多层有偏好的人群。6、投资客目标客户群分析如何找到他们？

　实展行的观点战术原则：

　两条主线齐头并进转化劣势精准营销1、两条主线：形象改造：确定高品质的外立面和中庭景观方案，快速进入施工改造阶段。营销亮相：迅速包装临街售楼部，整体包装亮相，并在新外墙和中庭景观方案的基础上，利用精美的沙盘和效果图，改变市场对项目的陈旧影响。

　2、针对劣势，转移和化解关注焦点。60年产权影响―转移―府河· 地铁/老成都的珍贵岁月文殊院休闲文化产业―化解―周边环境影响大户传统设计―转移―绝版框架多层的院落文化办公投资潜力―化解― 临街噪音影响3、精准营销：

　改传统坐销为主动“行销” ，迅速开展目标客群的“一对一” 的定向营销工作。实展行的观点

　小结：实展行认为每个项目都有它独特的气质，我们需要一个独特、新颖的项目形象引发市场关注，化解劣势，包装优势，成为一个区域市场的“话题” 和“亮点” 。这就是差异化竞争！

　结合项目特性，我们应赋予他一个差异化的市场定位

　一个融传统和现代、住宅与商业于一体的绝版多层院落文化属性产品属性独特气质

　府河· 地铁· 文殊坊· 绝版多层院落★府河·地铁·文殊坊：

　点出项目得天独厚的地段、成熟的商业配套等优势★绝版多层院落：

　内环线的多层堪称绝无仅有项目定位语：

　“殊” ：1、特殊、独一无二2、文殊院文化休闲片区3、独一无二的内环线绝版地块4、弥足珍惜的老成都多层——特殊5、框剪结构的多层——特别发现“殊院”特质：

　“院” ：

　1、低层建筑的代名词2、 “U” 型布局，符合“三房一照壁” 的院落布局特点3、新改造出的中庭景观呈院落特点4、大户型的特点——“大院、院居”5、项目拥有多个“庭院” 的产品特征：

　入口庭院、公共下层庭院、单元入口庭院6、顶层坡屋顶式的屋檐特点，契合中式“院落” 气质。发现“殊院”特质：

　上河殊院“上河” ：

　府河、上河区域，通过案名直接对项目地址进行阐述“殊院”性。点出围合式院落产品的舒适性，及文殊院文化圈层的优雅主推案名:

　表现风格（二）

　传播语一文殊坊· 绝版多层院落广告语阐述：

　直指项目所处区域凸显绝版物业的稀缺性表现项目气质，和院落文化

　传播语二——府河· 地铁· 文殊坊——成熟商圈院落生活广告语阐述：

　通过三大区域特征直指成熟商圈的特质凸显绝版物业的稀缺性表现项目气质和院落文化

　传播语三仅78席· 老成都的珍贵岁月广告语阐述：

　唤起该区域记忆与情感的生活面对劣势，尽管仅60年产权，那也是弥足珍贵通过文殊坊，变现项目“老成都” 的区域特征

　外墙及景观改造建议

　项目元素：

　老成都的老房子文殊坊的文化房多层多院落立面风格：现代新古典主义表现形式：

　青灰陶土砖（尺寸吻合）穿斗装饰线条传统小青瓦局部浅色涂料建筑风格

　建筑风格示意

　项目元素：U字型布局小中庭小区门口空地景观风格：传统中式院落园林景观小中见大精致而非奢华表现形式：入口庭院公共下层庭院单元入口庭院通过尺度和空间的递进关系，采用现代手法营造深宅、大院的传统居住理念景观改造入口庭院

　下沉庭院单元入口庭院

　工程改造与营销配合专业改造团队设计改造方案外立面打围改造实施横空出世营销公司选定售楼中心、沙盘、物料制作入场蓄水强势推盘交房入住

　价格定位价格参考体系：1、内环线、文殊院旁，绝版稀缺多层。2、地铁旁的人民北路商圈、西南设计院商圈、城隍庙商圈，宜居宜投资项目。3、周边二手房6500元/㎡，一手房天合凯旋港（烂尾楼改造）

　均价8000元/㎡（含1500元/㎡) 的精装修。4、在现有“川西民居” 式建筑基础上的适当升级和改造。

　价格定位基于以上四点参考因素，结合现有一手房和二手房的价格，如果本案采取“快进快去” 的营销目标，力求稳妥的快速实现资金回笼，则我方建议本案均价设定为：8500元/㎡不含精装修，将高于同区域电梯公寓2000元/㎡

　反思1、本案适宜“快进快出” ，还是“高举高打” 力求打造城市作品？2、文殊院片区的“阴柔” 风格，中式的传统风格是否又会披上同样“冷暗“的外衣？（能否引入明快、丰富的欧陆或海派风格？）3、假如不求资金迅速回笼， 8500元的均价是否就已实现了价值最大化？（能否通过配套和服务的增设，使得价格最高？）4、仅78席，有没有这样78个人，还愿花更高的价格，收藏这座老成都的绝版稀缺框架多层？5、又将增添哪些配套，才能支撑更高的价格从而被市场所接受认可？那么本案又有无空间去做更多的“加法” ？

　三、项目定位二

　目标共识：经过前期双方对本案的深度探讨, 对本案的基本操作思路达成了共识。

　考虑甲方对本案的价值预期及项目自身的特性，我们可以明确以下营销目标：目标一：

　充分实现项目利润最大化。(充分挖掘市场溢价能力)目标二：

　“旧瓶新装” 打造项目独特气质，提升产品附加值。

　（塑造市中心珍品楼盘的高端形象）目标三：

　精准营销、提速销售。

　定位的思考:市中心绝版地段、文殊院文化旅游建筑集群、商业配套完善、交通便利。待拆迁项目众多。

　周边建筑风格以仿古中式建筑和现代时尚高层建筑为主。区域内人群主要以文殊院休闲旅游客、商业消费人群、原地待搬迁居民、设计院等单位办公人群为主。本项目烂尾形象长达10年，其形象已深入周边人群且根深蒂固。高端稀缺价值海派建筑风格的互融性改变沉重、灰暗的区域色调老成都情愫人群+城市新贵人群相得益彰色调明快、典雅华贵的差异化形象

　由以上的分析得出项目的定位

　项目形象定位：文殊院旁的海派公馆根据前面的定位分析，项目要重新树立市场形象及跳脱沉重灰暗的区域基调。

　项目要以明快、典雅的市场形象凸显项目差异化的建筑风格及市场形象。

　项目气质：藏·品

　蓉城：

　老成都的城市缩写，体现老成都的珍贵记忆。

　体现项目稀缺的地段价值。公馆：

　尊贵大户人家，最初期的欧式舶来品。

　在老区域老建筑当中的海派新风案名建议：蓉城公馆尚文化。

　传播语一：府河· 地铁· 文殊院78席传世臻藏公馆★府河·地铁·文殊坊：

　点出项目得天独厚的地段、成熟的商业配套等优势★传世珍藏公馆：

　内环线的多层堪称绝无仅有

　传播语二：绝版多层· 文殊院旁的传世臻藏“多层”与引发出“稀缺”的产品价值“文殊院”彰显绝版地段“传世臻藏”引入“收藏”概念

　传播语三：——府河· 地铁· 文殊坊——仅78席，老成都的岁月收藏广告语阐述：

　通过三大区域特征直指成熟商圈的特质凸显绝版物业的稀缺性表现爱家气质和收藏文化

　备选案名:蓉· 府殊院公馆蓉国华府

　产品建议

　要打造“收藏” 级的高端项目，仅仅依托文殊院的绝版地段仍显不够，特别是周边陈旧脏乱的环境，将会成为“高价格” 的明显硬伤。所以我们还需引入更多的配套和产品附加，去支撑其价值体系。

　以强大的科技智能配套植入产品内核，并以明快现代的欧式海派风格，打造高端品质的产品价值体系。绝版臻藏多层+现代科技建筑一言蔽之：

　产品建筑立面简洁明快、高贵典雅新古典主义欧式公馆

　产品景观小中见大、精雕细琢精粹欧派私家园林景观

　入户观光电梯打造市中心唯一电梯多层豪宅，更方便、安全6S产品价值体系入户观光电梯单元入户门厅兼具景观功能采用刷卡式电梯门禁系统采用国际一线品牌电梯

　数字智能系统• 单元门指纹密码锁• 可视对讲、远程控制智能安防系统• 周界红外线监控系统• 车辆进出电子管理系统6S产品价值体系

　环保——中空断桥LOW-E玻璃6S产品价值体系中空断桥LOW-E玻璃（节能，大大降低因辐射而造成的室内外冷热量的传递，冬暖夏凉，节能达到65%；隔音降噪，中空有效阻隔室内外噪音，保证室内外安静的环境；良好的光学性能，对太阳光中可见光有高的透射比，可达80%以上，避免光污染现象，营造出更柔和舒适的光环境）

　环保——直饮水系统6S产品价值体系直饮水系统采用净水设备， PO膜过滤法，可配备活性炭过滤设备，可除去水中全部的细菌、病毒、有机物、重金属等有毒有害的物质，使水质达到直接饮用水的标准。优点：

　方便， 24小时纯净水供应（不再购买饮水机）

　；安全，定期接受国家相关部门的检验，出具质检报告；省钱，比市场上出售的纯净水节省3~5元

　环保——新风系统6S产品价值体系将室外新鲜空气经过系统除尘过滤，调节室内温湿度等一系列处理，实现室内空气的纯净，充分保证人的健康。

　优点：

　有氧，新鲜有氧空气在室内温游恒温，经温湿度处理以后，常年保持室内湿度在30~70之间健康，多级净化后的空气充分保证人的健康。

　环保——外墙保温6S产品价值体系原理：

　住宅的主体以钢筋混凝土和砖砌体为主，在其外侧设置高热阻性能的保温板（通常为聚苯板）

　、高性能的保温材料能起到夏季隔热，冬季保暖的作用。优点：

　保温节能，减少能量的损失，节约能源。

　隔音降噪，四层外墙系统能有效阻隔室外噪音，保证室内安静的环境外墙保温

　车库调整建议小区现在地下车位数量不能支撑高档住宅小区车位需求。小区入口左侧商业价值不高，可考虑改成子母车位，以增加小区车位配比。剩余空地修建地下室；通过上述两点的改造，使小区车位配比接近1：

　1的比例。

　满足高档社区车位需求。

　物业管理建议：利用高科技的智能系统来保障小区业主居家安全。聘请知名的物业管理公司作为物业顾问与项目周边的知名家政公司、保洁公司、洗衣店等服务性质的商家签约，结成定点服务单位，为业主生活提供方便，弥补自身物业管理所不能提供的服务。高薪聘请“别墅级” 物业管家（通过猎头公司在别墅项目中寻找）

　，成立高标准的物管公司。

　工程改造与...

篇二：关于烂尾楼解决方案的提案

日期2007年1月份第1周拟文单位文件编号标题1. 4地籍科测管科执法大队香洲分局办公室办公室高新区分局资源科1关于印发《珠海市国有土地闲置费征收实施办法操作细则》的通知关于报送2007年测绘科技项目指南的请示关于熊禄明等人反映青苗补偿问题情况的报告关于洪湾港一期工程建设暂时停工情况的报告关于和记黄埔地产（珠海）

　有限公司申请淇澳项目延长动工时间的请示珠海市国土资源局维稳工作总结报告广珠城际轨道项目占用金鼎北围鱼塘有关补偿问题的请示关于金湾区西湖城区金山大道路基及区域土石方工程取土问题的请示1. 451. 461. 54781. 51. 51. 591. 5131月份2周1. 8地籍科土地利用科规保科地籍科斗门分局局办计财科土地开发中心办公室土地利用科3关于委托各分局办理用地转让核准业务有关问题的通知关于珠海保税区光联通讯技术有限公司生活配套用地比例超标问题的意见关于对《珠海市生物物种资源利用保护规划》（初稿）

　的意见关于印发《国有土地使用权转让业务核准工作流程》的通知关于拍卖原斗门区人民医院尖峰门诊楼（一至三层）

　的意见关于成立市国土资源局国家安全领导小组的通知关于解决“金色九洲” 楼盘纠纷问题申请暂借款的函意见关于以“先缴后返” 方式退还地价款有关问题的请示关于市经贸局请求协调解决桂山岛油品供应问题的意见关于依法收回沈阳军区司令部位于前山鲤鱼山以东2657平方米接待站用地的请示1. 8111. 81421510192123251. 81. 81. 91. 111. 121. 121. 121月份3周1. 15法规科土地利用科土地利用科土地利用科24293128关于对中国电信公司商住用地处置方案的意见关于南坑村民委员会位于香洲大境山水库南侧839平方米用地问题的请示关于淇澳蚝田补偿遗留问题的请示关于依法收回韶关市府驻珠海办事处位于前山大环山西3300. 02平方米办事处用地的1. 161. 161. 16

　1. 16办公室规保科土地利用科地籍科计财科计财科地籍科斗门分局资源科34关于金湾区府要求解决三灶管理区欠市商业银行债务问题的意见关于申请横琴镇土地利用总体规划编制专项经费的请示关于撤消珠国土许字[私98]第165号《国有、集体建设用地许可证》的决定关于香洲区原洲仔村委会回迁房房地产权变更问题的请示关于征求《珠海市征地补偿款预存制度实施办法》（讨论稿）

　修改意见的通知关于2007年春节前安排资金支付部分历史补偿欠款的紧急请示关于原香洲区夏美村委会房地产权变更问题的请示关于容少彬申请以划拨土地使用权及地上建筑物抵押贷款的请示关于珠海市国土资源局2006年安全生产落实情况报告1. 161. 171. 171. 1833393742441. 181. 194347451. 191. 191月份4周1. 231. 241. 241. 241. 261. 261. 291. 301. 30计财科计财科地籍科办公室土地利用科土地利用科资源科执法监察大队执法监察大队5253关于补充上报西部沿海高速公路珠海段（含南屏支线）

　征地拆迁补偿费用等问题的通关于归还被收回的“春晖花园” 原部分用地地价的意见关于2006年度土地变更调查经费分配方案关于落实金湾区现场服务需协调解决问题的通知关于解决原珠海市中兴磁带厂宿舍楼住房办理规划验收问题的意见关于香洲区沿河路15栋404房划拨转出让的请示关于承办国土资源部2006年度全国矿产资源储量统计快报数据会审会并申请拨给经费关于对完善历史用地审批情况专项清查工作的报告珠海市国土资源局2006年违法案件统计分析报告545558575964652月份1周2. 12. 12. 22. 22. 2局办局办规保科执法大队办公室6970717266关于依法维护被征地拆迁农民利益的若干建议关于格力电器申请南沙湾等仓库用地问题的情况报告关于珠海吉祥仓储有限公司民用爆炸品仓库项目涉及局部调整斗门区土地利用总体规关于珠海边防五支队在横琴北山咀拉铁丝网设防区情况的报告关于金湾区第一小学、斗门五山中心小学用地问题的报告2月份第2周

　2. 52. 52. 52. 62. 62. 62. 62. 72. 82. 82. 82. 8规保科计财科地籍科人事科计财科地籍科法规科土地利用科地籍科土地储备发展办公室办公室75778081关于向省人民政府申请开展横琴镇镇级土地利用总体规划编制试点工作的请示关于南屏镇人民政府文化中心项目用地挂帐问题的意见关于珠海前山镇后门山77号划拨土地及地上建筑物抵押贷款问题的请示关于从市国土资源局香洲分局划转6名编制到高新区分局的请示关于编报2006年度国土资源系统有关报表的通知关于广东省珠海市医药总公司申请房地产转让一事的情况报告关于收回西湖城区七宗国有土地使用权的意见关于珠海市市容环境卫生管理处垃圾填埋场管理中心项目用地的请示关于珠海市建设服务总公司改制后房地产权变更问题的请示关于收回珠海经济特区副食品总公司位于九洲大道东用地的请示关于我局办公地点迁移的报告关于我局办公地点迁移的报告（省厅办公室）84838587899093942月份第3周2. 132. 132. 132. 132. 15法规科土地利用科土地利用科资源科9798关于明确《珠海市出让土地使用权使用年限管理规定》有关内容的请示关于省电信有限公司珠海市分公司修建临时停车棚免交土地租金的请示关于狮山路青春里161号房地产划拨转出让的请示关于沈特先生及香港东荣公司反映的斗门乾务石场关闭问题的报告限期清场公告（联合发文，城市管理执法局）991001012月份第4周2. 262. 262. 262. 262. 273. 23. 2高新区分局高新区分局法规科计财科计财科计财科土地利用科103102106105110114关于收回中山大学第五附属医院位于中山大学北侧唐家华夏学校南住宅用地的请示关于北师大珠海附中原华夏学校工程建设有关问题紧急请示的意见关于南昌市房产管理局在珠海市原西区国土局的购地款申请退款的意见关于将国土收入划入“135行动计划” 专用帐户的意见关于转发省财政厅国土资源厅中国人民银行广州分行关于调整新增建设用地土地有关于做好行政事业单位资产清查汇总上报工作的通知关于珠海市谷铭翠城房地产开发有限公司前山10000. 57平方米用地复工问题的请示113

　3. 2地籍科115关于对珠海海天国际贸易展览集团有限公司监管的前山翠珠三街3号房地产公开交易3月份第1周3. 5土地用地科办公室斗门分局土地利用科规保科市拆迁办土地利用科法规科地籍科土地利用科土地利用科土地利用科办公室办公室118128129130133120126134137138142136147146关于市人民医院原青少年文化宫用地地价款的意见关于印发《2007年珠海市国土资源管理工作要点》的通知关于项目办理建设用地审批及供地手续有关问题的请示关于解决山场股份合作公司沥溪工业用地“三通一平” 问题的处理意见关于尽快做好平沙镇土地利用总体规划调整后的规划公告工作的通知领取物品通知（张活祥）关于以“金溪花园” 项目剩余建筑面积指标抵顶烂尾楼“时代广场” 容积率提高时建关于(2000) 沈执字第396号《协助执行通知书》协助执行异议关于珠海市农村信用合作社联合社申请办理法院裁决的房地产公开交易有关问题的请关于已办证单套划拨性质住宅转出让问题的通知关于核算“华发新城” 地价款的请示关于医疗垃圾焚烧炉项目用地选址事宜的意见关于加强文件接办窗口服务工作的通知关于调研当前亟需解决的业务问题的通知3. 63. 83. 83. 83. 83. 83. 83. 83. 93. 93. 93. 93. 93月份第2周3. 123. 123. 123. 123. 123. 123. 123. 123. 123. 12测绘科金湾分局金湾分局金湾分局金湾分局法规科测管科办公室办公室规保科154关于转发国土资源部《外国的组织或者个人来华测绘管理暂行办法》的通知关于收回三虎围存量建设用地的通知（5号）关于收回三虎围存量建设用地的通知（6号）关于收回三虎围存量建设用地的通知（7号）关于收回三虎围存量建设用地的通知（8号）关于《关于解决三海大厦工程烂尾楼问题的建议》的意见关于转发国土资源部《外国的组织或者个人来华测绘管理暂行办法》的通知关于九洲港搬迁有关问题的意见关于转发《关于全面加强市保密要害部门部位涉密计算机违规上互联实时监管工作的关于珠海港北顺岸公用干散货煤码头的用地意见155156157143144162159153158

　3. 13执法大队法规科纪检组土地中心办公室金湾分局资源科资源科办公室土地储备中心规保科计财科土地中心土地储备中心土地储备中心规保科执法大队161140160164关于广东省边防总队第五支队在茂盛围国防公路旁兴建营房情况的紧急报告关于《关于解决自主创新型企业融资问题的意见》的修改意见关于召开党风廉政建设会议和反腐败工作的情况报告（省厅党组、纪检组）关于支付市金围水产养殖开发有限公司唐家后环湾围垦堤闸续建工程利息问题的处理关于夏村村民投诉问题的意见提出用地处置方案通知书资源价款及矿产资源补偿费缴款通知书资源价款及矿产资源补偿费缴款通知书关于南信实业有限公司要求办理完善用地手续问题的意见关于近期收购土地计划的请示关于2007年补充耕地开发项目的请示关于我市2006年度金湾区、高栏港经济区、斗门区、珠海保税区等四区协议出让土地关于北围以东围海造地项目方案的请示关于我市2007年度土地储备贷款计划的请示关于我市2007年度经营性用地出让计划的请示关于全市工业园区闲置工业用地清理结果及处置方案的请示珠海市应用遥感技术开展第六次土地执法检查情况总结报告3. 133. 133. 133. 141661671693. 143. 143. 141681711751741731761771781791723. 153. 153. 153. 153. 153. 153. 153. 153. 153月份第3周3. 19规保科土地利用科土地利用科土地利用科土地利用科执法大队190186关于在鹤洲北设立“台湾农民创业园” 的意见关于转发《关于加强“农业庄园” 用地管理的通知》的通知关于驻澳部队干部住房问题的意见关于南屏镇广生村52户村民建房容积率问题的意见关于“凤凰山1号” 项目用地的报告关于珠海企人石山平基工程的情况报告3. 193. 203. 213. 213. 231881981992023月份第4周3. 263. 26地籍科规保科204203关于开展珠海市存量建设用地清查工作的紧急通知关于做好珠海市土地利用总体规划调整后规划公告工作的请示

　3. 263. 263. 263. 263. 273. 273. 283. 283. 293. 303. 303. 303. 30规保科执法大队土地利用科高新区分局高新区分局办公室土地储备中心执法大队土地利用科法规科土地中心地籍科土地利用科206208170211209210218216213221222224223关于尽快做好斗门县土地利用总体规划调整后的规划公告工作的通知关于妥善解决前山南洋埔非法搭建引发安全隐患问题的请示关于上报珠海港洪湾港区一期工程项目用地报批材料审查意见的请示关于珠海特区报社印刷厂及纸库工业项目供地方案的请示关于大金鹰纸业发展有限公司及特区佳荣食品有限公司工业用地有关地价问题的处理关于飞沙、荷包等四村请求划拨农村卫生服务中心用地问题的请示关于支付银坑大浪湾收地补偿款3316768. 97元的请示通知（执法大队）关于“华发国际花园” 补交超容积率部分地价款的请示关于新疆维吾尔自治区驻珠海办事处用地问题的请示关于大浪湾填海工程前期工作有关问题的再请示关于土地复垦中土地权属等问题的情况报告关于丽珠医药集团股份有限公司拟出售剩余房产要求4月份第1周4. 24. 24. 3规保科地籍科土地利用科计财科土地储备中心规保科土地利用科土地利用科办公室227226230232233234236237238关于向省人民政府申请开展编制《横琴镇土地利用总体规划关于市城资公司情侣北路（南段）

　填海区土地开发计划的意见关于完善乾务水厂黄杨泵站及配套扩建工程项目用地报批材料的通知关于贯彻执行《国有土地使用权出让收支管理办法》有关问题的意见关于要求确认市土地储备发展中心土地收购储备行为属非应税行为的请示关于我市新农村建设提案的意见关于收回珠海经济特区水产开发有限公司淇澳3宗用地的紧急请示关于收回珠海市渔牧场有限公司金鼎3宗用地的紧急请示关于国土资源部要求我局承办全国国土资源系统《物权法》培训班的请示4. 44. 44. 64. 64. 64. 64月份第2周4. 9办公室计财科239241关于工业园区内工业用地地价计收问题的意见关于淇澳大桥工程调整部队用地及支付拆除营房补偿款问题的请示4. 9

　4. 9土地中心土地利用科资源科土地利用科土地利用科土地利用科土地利用科土地利用科法规科土地利用科储备中心土地中心土地利用科土地利用科土地利用科计财科办公室计财科办公室土地利用科地籍科法规科办公室地籍科土地利用科242243249258268254270247257251263262260272261252275250256269264276265278279关于办理梅华北居住区场地平整工程树木砍伐手续的紧急请示关于中国天诚（集团）

　总公司珠海公司6070. 21平方米划拨办公综合楼用地抵押及处关于钰海天然气发电项目用地平基问题的意见关于珠海民航业发展土地政策的意见关于珠海港洪湾港区一期工程项目建设用地的请示关于市政协七届一次会议第A037号提案的意见关于亚洲仿真公司将军山住宅和石花西路科技大楼用地的意见关于收回广东省拱北汽车运输公司前山莲塘3346. 93平方米住宅用地的请示关于金湾区“红旗商业城” 历史遗留问题的情况报告关于城市规划展示馆用地事宜的意见关于以珠海大道北侧、珠海大桥东侧用地作抵押物申请贷款的...

篇三：关于烂尾楼解决方案的提案

议政——提案政协珠海市六届一次会议提案登记表 2004 年 3 月

　序号类别编号 001 经济 001 关于加快白蕉水产专业镇建设增加西部农民收入的建议提案内容提案者承办单位答复时间办理结果委员意见备注市民进市农业局

　 002 经济 002 关于加强现场服务, 完善投资软环境的建议谢汝党市机关作风办公室、市建设局、市技术监督局、市国土资源局、市经贸局

　 003 经济 003 关于制止担杆列岛近岸水域无证盗采盗捕的建议成昌榕、彭华根、陈廷新、樊树明章代庆、钱文炉、龙志强、邓耀球市海洋水产局

　 004 经济 004 关于实行“一站式” 服务，进一步提高政府行政办事效率的建议市机关作风办公室

　 005 经济 005 关于设立专为港澳人士投资服务部门的建议 006 经济 006 关于推广消灭果蠅办法，保障水果生产的建议 007 经济 007 城市商铺门前绿化台不利商机应尽快改善 008 经济 008 整治金鼎地区工厂附近食肆陈美仪外经贸局

　陈美仪市农业局

　潘少忠、梁芙蠅潘少忠市政府

　市卫生局

　（含有牌无牌小贩）夜市的食品安全与卫生 009 经济 009 关于增加流动渔民海水养殖地点的建议

　序号类别编号 010 经济 010 关于妥善解决我市红旗商业城台胞集资问题的建议关于尽快开展港珠澳大桥建设对我市经济社会发展综合影响研究的提案充分发挥拍卖行业在珠海市房地产二级市场交易中的中介作用 013 经济 013 深层次开发大学园区促进珠海经济发展 014 经济 014 关于加强西部地区城市建设实施“城市西拓” 战略的建议关于实施食品链一体化战略，有效应对食品安全挑战的建议彭华根市海洋水产局

　提案内容提案者台盟、民革、台联承办单位答复时间办理结果委员意见备注金湾区政府

　 011 经济 011 吴继祥市委政研室

　 012 经济 012 许佩卿市国土资源局

　民革珠海大学园区管委会

　民革市委政研室

　 015 经济 015 农工党市农业局

　 016 经济 016 关于大力发展我市农产品加工业的建议黄景湖、唐买强、梁福群、何有根曹乃斌、何抗生市农业局会同市经贸局

　 017 经济 017 关于建立食品与农产品安全预警机制的建议 018 经济 018 关于修改《珠海市科技三项费用和管理办法》的建议市农业局

　民盟市民政局

　019 经济 019 关于加快珠海海岛旅游开发的建议 020 经济 020 关于开发珠海西部水上旅游资源的建议

　序号类别编号关于尽快开展香港迪士尼乐园对珠海旅游产业影响及对策研究的提案 022 经济 022 关于开发前山河水上旅游资源和旅游项目的提案民进市海洋水产局

　鲁君驷市旅游局

　提案内容提案者承办单位答复时间办理结果委员意见备注 021 经济 021 吴继祥市委政研室

　吴继祥市旅游局

　 023 经济 023 海岛旅游应予重视莫光锐市海洋水产局

　 024 经济 024 加大西部地区就业培训力度谭振汉、李新泉、孙伟良、王苑辉市劳动局

　 025 经济 025 加强改革创新提升珠海港口竞争力关于落实珠海市政府确立的珠海国家留学人员创业园的有关税收政策关于深化机关作风整理，实行不许可（审批）、不处罚备案制度的建议 028 经济 028 关于开通珠海唐家港至香港赤蜡角机场货运航线的建议 029 经济 029 珠海市急待恢复成立信托投资公司的建议龙志强市港务局

　 026 经济 026 王凯旋市地税局

　 027 经济 027 曾志市人事局

　莫尖锐市交通局

　刘芳市银监局

　030 经济 030 关于珠海市行政事业单价国有资产统一管理建议 031 经济 031 关注“三农” 问题切实保障失地农民权益

　序号类别编号 032 经济 032 设立支农业信用担保基金，促进“三农” 持续发展 033 经济 033 关于树立营商理念，改善我市营商环境的提案 034 经济 034 关于加强渔港避风塘建设的建议 035 经济 035 关于建立防止拖欠建筑工地民工工资机制的建议 036 经济 036 以科学的发展观加强机场地区资源管理的建议关于对公益性政府投资建设项目实行“代建制” 管理的建议 038 经济 038 关于扶持企业进入资本市场促进地方经济发展的建议营造良好的发展环境促进非公有经济及民营企业快速发展推动国企资本化企业制度改革，进一步完善国有资产管理体制 041 经济 041 关于鼓励民营参与我市传统张良春市民政局

　民革市政府

　提案内容提案者承办单位答复时间办理结果委员意见备注许佩卿市民政局

　农工党市委政研室

　颜思强市农业局

　致公党市建设局

　刘蓓英市国经局

　 037 经济 037 胡应坤市建设局

　鲁君驷市国经局

　 039 经济 039 郑志刚市委政策研究室

　 040 经济 040 民建市国经局

　刘红维市国经局

　企业改革的建议质疑工商局在营业执照登记年审时硬性代市私营企业协会收取会费的做法 042 经济 042 邹帅洲市工商局

　序号类别编号提案内容提案者承办单位答复时间办理结果委员意见备注 043 经济 043 关于维护“非正常突发性仃电” 导致广大群众用电受损赔偿的建议唐德军市经贸局

　 044 经济 044 关于解决长沙村工业区存在问题的提案关注渔民的生命安全，改造前山河水域和现有的船闸设施，解决渔船防台风避风问题邹帅洲香洲区政府

　 045 经济 045 钟惠明、章代庆、鲁修禄市农业局

　 046 经济 046 关于整顿殡葬市场的建议颜思强市民政局

　047 经济 047 关于尽快开辟西部快速干线的建议 048 经济 048 关于珠海发展总部经济的提案曾志市交通局

　文英市委政策研究室

　 049 经济 049 斗门金湾两区的环境保护问题应该引起市政府的足够重视游海燕、吕简承、何武泉、李永康、李志毅市环保局

　 050 经济 050 关于提倡税收引资观的建议卢日扬市外经贸局

　051 经济 051 关于进一步优化软环境，帮助珠海大企业做强的几点建议欧阳国蠅、刘淑清市经贸局

　052 经济 052 进一步完善我市投资环境增强招商引资的竞争力 053 城建交通理的建议

　序号类别编号 054 城建部门管理的问题 055 城建旅游投资大受影响 056 城建同发挥旅游资源优势的建议龙志强市外经贸局

　 001 关于加强口岸地下停车场管刘红维市政府

　提案内容提案者何普照、何蒋棠、胡景光邱秋雄、何蒋棠、许文曲吴志诚、梁安琪马有仁、梁洪有、陈美蠅、吴雁超承办单位答复时间办理结果委员意见备注交通 002 关于拱北口岸广场道路应有交通 003 拱北口岸治安问题严峻民生交通 004 关于珠澳改善口岸条件及共市政府

　市政府

　 057 城建交通 005 关于内地居民赴港澳蠅用智能卡证件代替通行证的建议市政府

　 058 城建交通 006 关于使用 IC 卡通行证，方便人们进出关的建议 007 紧密围绕构筑“双城”

　战略，加快平沙、红旗两镇危房改造 008 关于务必加高连湾烂柴角围海堤的建议 009 关于建筑垃圾处理问题的建议 010 关于启用、保护炮台山公园的建议 011 关于加速前山梅花村拆迁改建工程建设的建议 012 关于对改造过的道路进行严刘淑清市政府

　 059 城建交通李清市政府

　 060 城建交通谢汝党市水务管理局市国土资源局市文化局同国土资源局

　 061 城建交通谢汝党、陈仁福、潘明

　 062 城建交通农工党

　 063 城建交通林良倩市改建办

　 064 城建原和平市建设局

　交通格验收的建议 065 城建交通 013 关于开通迎宾北路地下通道的建议杨大平、朱美蓉市建设局同市发展计划局、国土资源局承办单位

　序号类别编号 066 城建交通提案内容提案者答复时间办理结果委员意见备注 014 关于进一步下调我市机动车辆路桥费的建议关于降低我市机动车违章罚款标准并对《珠海市道路交通管理条例》进行修改的建议香洲区金鼎（现属唐家湾镇）金峰路官塘上蠅路口应设 “红绿灯”。

　以确保市民安全罗浩昌市物价局

　 067 城建交通 015 民盟市公安局

　 068 城建交通 016 潘少忠市公安局

　 069 城建交通 017 关于协调发展城市交通的建议吕简承、杨观水、林蔚红、刘志龙市交通局

　 070 城建交通 018 关于改进我市交通信号灯设置的建议 019 关于降低驾驶学校学习费用的建议原和平市公安局

　 071 城建交通曹文丽市物价局、市公安局市交通局、市物价局

　 072 城建交通交通 021 关于要求公交 14 路车在市“二中” 站停靠的建议 020 关于扶持出租车经营的建议罗浩昌

　 073 城建林良倩市交通局

　 074 城建交通 022 全面实行“公交优先” 的建议鲁修禄、茹晴、刘蓓英、章代庆市发展计划局、市公安局

　075 城建交通 023 关于对规范外地车辆进入珠海，防止逃缴路桥通行费具体执行过程中所遇到的问题及有关建议许文曲市路桥管理处

　序号类别编号 076 城建交通提案内容提案者承办单位市路桥管理处答复时间办理结果委员意见备注 024 关于撤消“鹤洲北” 收费站，避免从复收费的建议王庆国

　 077 城建交通 025 关于横琴口岸边检大楼地基安全检查的建议马有仁、梁洪有、胡景光、陈美仪市外市局

　 078 城建交通 026 关于方便澳门居民进出珠海的建议施利亚市政府

　 079 城建交通 027 加强管理整治空置楼宇力度的建议 028 关于加快盘活“烂尾楼” 的提案陈锦扬、吴雁超李志毅、何武泉、龚江明黄河清、章代庆、杜凤、肖清市建设局

　 080 城建交通市建设局

　 081 城建交通 029 把淇澳红树林打造成生态珠海的“王牌”

　市农业局

　 082 城建交通交通 031 关于在跨境工业区建设中保留红树林湿地的建议 084 城建厂的建议 085 城建033 关于建设珠海直饮水管网的030 关于加强我市淇澳红树林湿地保护区管理的建议民盟市农业局

　 083 城建原和平市保税区

　交通 032 关于尽快在南屏、三灶建污水市工商联市水务局

　致公党市供水公司

　交通交通 034 关于完善主城区供水系统、切实解决咸期供水问题的建议 087 城建用水问题的建议序号类别编号建议 086 城建李永海市水务管理局

　交通 035 关于采取多种措施解决我市颜思强市水务局

　提案内容提案者马有仁、梁洪有、胡景光、何蒋棠承办单位答复时间办理结果委员意见备注 088 城建交通 036 关于抗御咸潮保护水环境的建议市水务局

　 089 城建交通 037 关于开源节流、保护利用和扩大淡水资源的提案 038 关于我市用水开源节流的几点建议 039 多管齐下，标本兼治彻底根治珠海的“水荒”

　从可持续发展的战略高度切实解决我市枯水期用水的问题的提案 041 关于情侣路污水出口整治方案的提案交通 042 关于加快整治梅华路与沿河路之间的臭明渠的建议关于迅速处理江珠高速公路堵河塞涌造成严重隐患的紧急建议 096 城建交通评审制度的提案 097 城建045 塑造珠海城市新形象，打造珠吴继祥市水务管理局

　 090 城建交通熊豪品、邹帅洲市物价局

　 091 城建交通陈嘉慧市水务局

　 092 城建交通 040 罗浩昌市水务局

　 093 城建交通何武泉市水务局

　 094 城建梁芙蠅市水务局

　 095 城建交通 043 何有根、崔美祥斗门区政府

　 044 关于建立城市建筑规划设计吴继祥市国土资源局市建设局会

　林伟明

　交通海新城标同市发展计划局、国土资源局市国土资源局承办单位市国土资源局市公安局会同物价局 098 城建交通 046 以人名为道路命名加强珠海的文化宣传的建议序号类别编号 099 城建交通点建议 100 城建交通照费用的建议 101 城建交通建议 102 城建交通活公共交通资源 103 城建交通百姓家庭民革

　提案内容提案者答复时间办理结果委员意见备注 047 关于珠海城市道路名称的几何武泉

　 048 关于切实降低我市考汽车驾罗浩昌

　 049 关于对我市的士车辆的一点谢汝党市交通局

　 050 降低出租“的士” 的起表价搞民革市物价局、市交通局

　 051 改善消费环境，加速汽车驶入民建市公安局

　 104 城建交通 052 关于清理临时商铺，归还香洲六小教学用房的建议曾志、刘青华、陈活平、罗浩昌市香洲区政府

　 105 城建交通 053 关于调动商家力量整改全市商店门前绿化带的建设 106 城建交通建议 107 城建交通系 108 城建交通合理规划和改造的建议 109 城建057 关于加快西坑尾垃圾卫生填郑志才市建设局

　 054 关于珠海市绿化问题的几点张良春市建设局

　 055 尽快建立健全废电池回收体邹帅洲、容楠市经贸局

　 056 关于对野狸岛填海工程进行刘红维市国土资源局市香洲区政

　熊豪品、何嘉

　交通埋建设的建议关于做好配套服务，加快珠海海洋温泉...

篇四：关于烂尾楼解决方案的提案

楼加固续建的几点作法

　提要：

　结合项目实际应用，针对淄博市某一“烂尾楼” 续建中的加固问题，怎样处理裸露在外并已锈蚀严重的旧钢筋，加固植筋以及新旧混凝土结合面处理等三个方面进行阐述。

　从实际出发，提出应用和合理应用，使受损结构达到建筑结构安全要求和功能需要。

　随着我国经济的快速发展，房屋建筑的兴建规模日益扩大，但由于资金不足，合同纠纷，政府干涉等原因也会形成一些“烂尾楼”。

　推倒可惜,续建难度大，此时最经济节约的办法是加固。

　建筑物的加固是一项技术性很强的工作,首先必须对原有建筑结构进行检测鉴定,还要充考虑原结构的承载潜力, 尽量利用原结构构件, 正确选择加固方式。

　既要经济合理, 又要保证加固的安全可靠。

　淄博某商务大厦这个楼盘就是烂尾楼被续建的工程。

　在停工的两年多里，没有对钢筋混凝土结构采取保护措施，风吹、雨淋、日晒、雷击，使钢筋混凝土结构造成了腐蚀和损伤，需要重新评估结构，对钢筋进行除锈，混凝土主体结构进行加固补强。

　1.工程概况淄博某商务大厦建筑面积约54158㎡，为框架—剪力墙结构。

　地下三层，地上由四层裙房和A、 B塔楼组成， A塔楼地上25层， B塔楼地上27层。

　2008年底停工，当时已完成裙房地上4层主体施工，直至2011年3月重新开工。

　业主要求尽量利用既有结构构件,进行加固改造，在节约成本的前提下满足结构需要。

　2. 原结构的检测鉴定 2. 1检测结果（1）

　用钢筋锈蚀仪对混凝土中的钢筋锈蚀情况进行非破损检测，发现混凝土内部钢筋腐蚀情况不严重。

　（2）

　运用回弹法,

　检测原上部结构混凝土强度，部分不符合验收要求。

　（3）

　用钢筋混凝土保护层厚度测试仪测定混凝土内部的钢筋位置、保护层厚度和钢筋直径，部分不符合图纸规范。

　（4）

　对构件外观质量、截面尺寸进行现场目测和量测，发现外露钢筋有一定程度的腐蚀。

　检测结果表明，墙、柱钢筋表面均已锈蚀及已完成的混凝土结构不能满足施工质量验收规范要求，因此必须对原结构进行处理。

　2. 2 处理部位（1）

　A、 B 塔楼五层以下及地下室的墙、柱、梁板混凝土。

　（2）

　A 塔楼五层框架柱、剪力墙的钢筋及混凝土。

　（3）

　B 塔楼五层框架柱、剪力墙的钢筋及混凝土。

　3.加固处理方案及措施 3. 1 原有钢筋处理（1）

　原锈蚀钢筋表面均需采取措施除锈。

　拆除锈蚀的墙水平分布筋和柱箍筋后，进行钢筋表面的除锈工作。先用角磨机和钢丝轮片对钢筋外层的铁锈进行初步清除，然后用人工钢丝刷细致地除去钢筋内层铁锈，直至钢筋露出金属光泽。

　（2）

　原柱墙纵筋根据现场锈蚀程度适当采取补强措施，采用种植钢筋技术：

　柱纵筋每边种植不少于 1 根三级钢 25，墙纵筋种植三级钢 14 间距 300，植筋高度为现有结构面至上层梁底。

　墙水平筋重新设置。

　植筋流程：

　定位—钻孔—清孔—锚固胶配制—植筋—固化、养护由于此项目裙房部分的柱混凝土强度达到了 C60，必须找专业植筋施工队伍进行植筋。

　植筋时应注意：

　1）

　若基材上存在受力钢筋，定位钻孔的位置可适当调整（宜在 4d 范围内），但均植在柱箍筋内侧、墙分布筋内侧。

　2）

　钻孔用冲击电锤（孔径 32），也可用水钻成孔，如遇不可切断钢筋应避开，钻孔壁要保持干燥。

　若某部位钢筋太密而无法按设计要求位置钻孔时，可在其附近钻一附加洞，植入钢筋，原钢筋仍按正确位置放置。

　3）

　清孔时不能用水冲，用压缩空气将孔内粉屑吹出后，用毛刷刷净。

　用丝绵将洞口塞紧，保持干燥。

　4）

　结构胶的配比一定要准确合理，搅拌时最好沿一个方向搅拌。

　5）

　植筋用的钢筋应清理干净，长度足够，插筋时应慢慢地沿同一方向旋转插入。

　6）

　植筋完毕后，应保证至少 12 小时内植入的钢筋在钢筋胶固化前不受外力影响。

　结构胶 30 分针左右初凝，初凝后不可再植入钢筋。

　植筋完成 24 小时后即可进行下到工序施工。

　（3）

　新老纵筋钢筋连接可采用电渣压力焊。

　电渣压力焊工艺流程：

　安放焊接夹具—引弧、电弧、电渣—挤压—清渣注意事项：

　1）

　在钢筋电渣压力焊生产中，应重视焊接全过程中的任何一个环节。

　接头部位应清理干净；钢筋安装应上下同心；夹具紧固，严防晃动；引弧过程，力求可靠；电弧过程，延时充分；电渣过程，短而稳定；挤压过程，压力适当。

　若出现异常现象，应查找原因，及时清除。

　3. 2 新老砼交接面处理：

　（1）

　新老砼接触面处均应用风镐、电锤、凿子、锤头、剁斧等工具对涨模、跑模的混凝土进行凿毛（或将钢筋保护层凿除）

　，并将浮渣清除干净。

　露筋处，先剔凿钢筋周边的混凝土，然后用同混凝土标号的水泥配制砂浆（可加 108 胶水）

　进行修补。

　（2）

　浇筑砼前应将原砼接触面用水湿润，但不得有积水。

　（3）

　接触表面先涂刷纯水泥浆一道。

　（4）

　砼浇捣后，在潮湿状态下养护不少于 15 天；同时要求新浇捣砼等级比原有砼等级提高一级。

　4. 结论

　（1）

　“烂尾楼” 加固续建要在遵循设计院图纸要求和技术规范的基础上，进行合理化的方案。

　（2）

　钢筋除锈工作要细致彻底，避免钢筋再度锈蚀。

　（3）

　要求具有相应资质的队伍进行植筋,

　满足锚固长度要求,

　保证植入钢筋可靠。

　（4）

　对梁柱节点核心区的构造和柱中新老主筋的连接,

　应予以足够重视,

　采取有效措施充分加强。

篇五：关于烂尾楼解决方案的提案

　1STRENGTH （1）

　交通便捷本案位于闹市中心，交通设施较为完善，周边设有多个公交车站及的士招呼站，如出行，可直达主城六区。

　（2）

　地理位置较佳

　本案所在地域——观音桥是江北区经济文化中心，而本案正位于这个中心的心脏地带——观音桥转盘。

　（3）

　建筑整体视觉较佳本案属高层建筑，外立面线条流畅，鲜明的竖线有力地直插天际，横线过渡和谐平稳。

　远观之，气势磅礴，比一般的高层建筑更具现代美感。

　（4）

　商业氛围浓厚

　本案位于商业中心地带，有着浓厚的商业氛围，重百江北商场、家乐福超市等大型商业设施均分布与本案四周。

　（5）

　周边配套设施齐全

　本案所在地域——观音桥是江北区经济文化中心，拥有完善的生活配套设施。

　（6）

　强劲的升值潜力本案拥有交通、地理、周边配套等多项物业升值必须具备的优势，因此，本案拥有强劲的升值潜力。

　WEAKNESS （1）

　社会形象较差本案属“四久工程”，社会形象效应较差。

　（2）

　缺乏竞争优势时下，本案与新开发的同类楼盘相比，各方面已明显滞后，缺乏整体竞争优势。

　（3）

　销售时机不利

　本案销售时，将面临漫长的夏季，此季节是销售最为缓慢的季节。

　（4）

　消费者对本案信心不足

　因本案所处位置较佳，消费者对本案情况较为熟悉，多年的停滞使其对本案信心严重不足，缺乏购买欲望。

　3OPPORTUNITY （1）

　宏观经济利好因素宏观经济形势和重庆地产市场发展大势向好，城市建设成果卓著，市容市貌焕然一新，正向国际化大都市迈进。

　许多外来客商对重庆的地产业较为青睐，十分看好其升值潜力，前不久来渝温州购房团便是最好的见证。

　（2）

　项目所在区域，是投资者较为认同的购房地段本案所处的地理位置较为显赫，应能引起市内外投资者的关注。

　（3）

　项目已是准现房时下，项目已修建成准现房，避免了期房状态中许多不可预知的

　市场因素，这是现在很多项目所不具备的。

　（4）

　建材价格猛涨

　近来，建筑材料价格涨幅较大，而且未有下落趋向，此举必将导致房价攀升，促使持币观望的消费者提前消费。

　4（1）

　同区市场竞争激烈，而本案的优势并不突出

　本案周边新开发楼盘较多，客户在该区域购房时选择余地很大，可货比多家，故可以预见，本案的推出将会面临激烈的市场竞争。

　（2）

　受主城各区板块的影响冲击本案邻近区域（渝中区、渝北区、沙坪坝区），均有同类物业产品的出现。

　其目标客户和本案有一定重叠，但其在总体规划及配套状况上优胜于本案，所以，这些楼盘对本案具有不可小视的威胁。

　（1）

　具有可操作性, 能充分的反映本案特点和优势；

　（2）

　有助于本案形成独具特色的产品路线，达到与市场上竞争对手进行有效区隔的目的；

　（3）

　有助于提升项目品质，树立良好的社会形象及口碑效应；

　（4）

　能够满足各级消费市场的需求，为本案创造较大的赢利空间；

　（5）

　最大限度的降低开发商运营风险，有效的缩短投资回报期。

　 “” 3 “酒店式商务公寓”是指采用星级酒店的一些服务内容和管理模式，又具有住宅和写字楼的一些特点，即可居住，也可在家内办公的新兴物业。

　4 （1）

　提供酒店式服务和管理酒店式公寓在物业管理方面借鉴酒店管理方式，提供一些酒店式服务，如家居清洁、送餐、洗熨衣物、叫醒服务以及各种钟点工服务等。

　酒店式公寓的物业管理较一般公寓更完善，服务内容更多。

　但酒店式公寓既不可能、也没有必要完全照搬酒店的管理和服务模式，而

　是为其独特的消费群体提供所需的服务和物业管理。

　（2）

　兼具居住和办公两种功能 ①居住酒店式公寓有厨房、卫生间，居住功能齐全，并为住户提供一些酒店式服务，可以容纳个人或一家人居住。

　②办公酒店式公寓不但有温馨舒适的居住功能也具备强大的商务功能，能向个人或多人提供轻松懈意的办公环境。

　③居住与办公并举酒店式公寓可以将居住空间与办公空间同一或分隔，适合个人居住及个人或少数人办公。

　这类物业应该称为酒店式商务公寓，主要用语商务办公活动，附设居住功能，以方便商务人士。

　（3）

　提供服务内容简述 ① 家居清洁 ② 管家服务 ③ 汽车清洁 ④ 衣服洗烫 ⑤ 物业租售代理 ⑥ 代聘钟点佣工

　⑦ 代订书报、杂志、牛奶等 ⑧ 代购商品 ⑨ 代订车、船、飞机票基本服务内容如家居清洁、衣物洗熨等个酒店式公寓都有，其他方面各不相同。

　酒店式公寓不仅需要较高档的装修和设备等硬件设施，物业管理和服务作为软件也很重要。

　6 （1）

　高标准智能化程度较高、设置消防自动报警系统和楼宇自动控制系统；在地下车库、电梯厢、主要出入口及每层电梯厅设闭路监控系统；车库设图象对比自动收费系统，设结构化综合布线系统，实现办公通讯自动化，每户有数据信息接口；采用中央空调系统。

　（2）

　低标准装修标准较低的酒店式公寓与高标准相比主要差距在于：

　没有中央空调系统，智能化程度较低，公共部位装修不够豪华。

　装修标准的差距也在价格和物业管理费方面反映出来。

　7 酒店式公寓的潜在竞争对手多。

　酒店、住宅和写字楼对酒店式公寓都有较强的替代性，都属于酒店式公寓的竞争性物业。

　（1）

　酒店酒店里有一些客户长期租用酒店的房间居住和办公。

　酒店式公寓出现后，一部分客户就转而购买或租用酒店式公寓。

　酒店式公寓可以提供相似于酒店的服务，但价格低得多，对酒店的长期租户具有很大吸引力。

　酒店式公寓虽声称能提供酒店式服务，但并不能完全达到四星级或五星级酒店的管理和服务标准，因此有的机构和个人依然会选择长期租用酒店的客房。

　经常往来重庆市的商务人员，在住酒店和住酒店式公寓的费用支出相当时，其选择具有较大的随机性。

　（2）

　住宅对于单纯家庭居住而言，住宅比酒店式公寓更适宜，但其在功能上远不及酒店式公寓。

　商住楼可用于居住或办公，价格和物业管理费都较酒店式公寓低，是一个有力的潜在竞争对手。

　但商住楼在企业形象展示、服务及管理上与酒店式公寓相比还有所差距。

　因此，资金有限的小企业和个人一般都乐于选择商住楼作为办公或居住场所，而资金充足的大、中企业和个人往往会选择酒店式公寓。

　（3）

　写字楼海内外常驻重庆市的商务机构和本地创业者是酒店式公寓的主力买家和用家，这类机构也可能购买或租用写字楼作为办公场所，而购买或租赁住宅用于居住。

　现在市场上有一些欲小面积办公单位组成的写字楼，每个单位有独立或公用卫生间，称为商务公寓。

　与酒店式公寓相比，其硬件设施不如酒店式公寓豪华高档。

　尤其是有独立卫生间的商务公寓，兼具居住和办公双重功能，也是酒店式公寓强有力的竞争对手。

　8 酒电式公寓的经营方式有出售、出租、租售并举三种（1）

　出售可以尽快收回投资，取得回报，减小市场风险，这是开发商乐于采用的经营方式，实践中为绝大多数开发商所采用。

　建成后的酒店式公寓交给物业管理公司去管理，发展商不参与后期管理。

　由于发展商和物业管理公司在出售时对服务内容没有明确承诺，致使后期管理中存在一些不确定的因素和隐患。

　因此，在后期管理中双方应高度配合，以为业主创造一个高品质物业。

　（2）

　出租投资回收期长，而且存在较大的市场风险。

　俗话说，夜长梦多。重庆房地产市场一直存在盲目跟风现象，一种物业市场前景好，众多

　发展商一哄而上，致使该种物业的市场供给量激增，售价和租金很快就跌下来。“酒店式公寓” 也不例外，采用出租方式经营，出租率和租金收入只会不断下降，市场风险大。

　另外，采用出租方式，装修也是困扰发展商的一大难题，不装修没有客户租，带装修又恐不合客户心意，新的客户往往要求新的装修，致使装修更换频繁，给经营管理带来很多麻烦。

　（3）

　租售并举通常情况下，发展商都希望将所有户型单位卖掉，由业主去打理。采取租售并举，是不得已而为之，售出去的单位由业主自用或出租，售不出去的单位只好直接出租经营。

　我司在参照本案实际情况的前提下，几经权衡后，拟采用第一种经营方式，也就是出售的方式，力争为发展商尽快的收回投资，降低开发风险，并取得相应的回报。

　 9- 时下，房地产市场中以投资性小户型最受消费者追捧，我司也将本案户型定位拟定为小户型为主。

　不过，我司建议在户型设计中不应一味的追求“小”，太小的户型会在使用功能上受到限制。

　例如 20 ㎡以下的户型，若设立厨房和卫生间，那么剩下的可使用空间将极其有限；若不设厨房和卫生间，那么其在使用功能上又较为单一（一般只能作写字间用）。

　在户型的种类上，应考虑多种满足各消费阶层的需求，因此，我司建议将本案户型面积定为 25 ㎡、 35 ㎡、 45 ㎡三种（附

　同类物业户型图以供借鉴）。

　户型比率如下：

　25 ㎡左右的户型 85% 35 ㎡左右的户型 15% 45 ㎡左右的户型 5% 销售均价建议暂定为：

　25 ㎡左右的户型 4500 元/㎡ 35 ㎡左右的户型 4200 元/㎡ 45 ㎡左右的户型 4000 元/㎡其中 25 ㎡、 35 ㎡的户型虽单价较高达 4500 元/㎡和 4300 元/㎡，但总价款不过 112500 元和 147000 元，应能被广大消费者所接受；

　45 ㎡的总价款虽然较高 180000 元，但考虑到本案周边住宅单价已上3500 元/㎡（特别是与本案同属“四久工程” 的同聚远景均价为 3900元/㎡，而其定位为写字楼）， 4000 元/㎡的均价消费者也应能接受。

　来至市内及市外常驻机构，规模较大，派驻人员较多的，一般有专门的办公和居住场所，二者分离。

　作为办公场所，他们可能选择办公楼、商住楼或酒店式公寓；作为住所，可选择住宅或居住功能齐全的酒店式公寓，现在一般不会选择酒店。

　规模小、派驻人员少的常驻机构往往将居住空间与办公室合为一体，需要的面积较大，可选择商住楼或酒店式公寓。

　实力较强，注重形象的机构更倾向于酒店式公寓。

　2 由于业务关系，市内及市外都有不少商务人员会选择酒店，也可能在商住楼或酒店式公寓购买或租用一套房，以方便居住和办公。

　不少人购买房屋用于投资，他们一般选择地段好、符合各种消费需求且升值潜力较大的物业。

　酒店式公寓拥有上述一切投资必要条件，应是投资者乐于购买的物业。

　4SOHO 少数盈利能力强的小企业会购买或租用酒店式商务公寓，用于办公及休息居住。

　随着科技发展和计算机网络普及，家庭办公室已成为现实，已有少数人在家办公，这部分人即 SOHO 族。

　酒店式公寓兼具居住和办公两种功能，适合 SOHO 族。

　5 居住功能齐全且面积合理并能享受星级服务的酒店式公寓是单身贵族的购房首选。

　（1）

　定位在江北区目前的商业市场空白点上；

　（2）

　所定位的业态比较容易在江北区市场上建立起品牌地位；

　（3）

　能够最大限度地提高物业的销售价格；

　（4）

　能够比较容易吸引品牌商家的进入；

　（5）

　能够形成良好的竞争优势。

　（1）

　科学的规划布局

　（2）

　便捷的交通组织

　（3）

　鲜明的人文景观

　（4）

　合理的业态功能分区

　（5）

　适用的商铺面积

　（6）

　3～5 个主力店

　（7）

　优秀的物业管理

　（8）

　优惠的政策鼓励

　（9）

　适合的销售价位 3

　我们客观认真地分析了江北区商业产业现状和发展趋势，根据对商业业态分布格局的分析，我们发现该区商业市场缺少高档次的商业旗舰，再加之本物业的区位优势、规模优势、便利的交通环境和所处的总体商业环境，（这具体包括：

　商圈内的人口密度、人口流量；商

　圈的辐射范围及发展方向；商圈内消费者的收入水平及消费特征；营业范围及时间是否受到某种限制；商圈内的商业繁华程度，商圈级别、店铺数量、营业类型及竞争情况、商业经营者的资历及开拓精神等。）为最大程度的发挥项目具有的优势条件，以比较先进的商业业态和良好的购物环境营造商业气氛，增加物业的附加值，以主力店、特色餐饮带动人气、商气，拉动小商铺销售，争取最大投资收益。

　我司拟将本物业的商业业态定位为：

　以若干个现代情景主题商城为主的集购物、观光、休闲、运动、餐饮、娱乐为一体的一站式购物中心，使其成为江北区的“SHOOPPING MALL”。

　（1）

　主城区中小投资者和经营者（约占 67.3%）（所有比例计算不计大型商业机构）

　根据我们对市场的调研显示：

　目前中心商圈的商铺 75%以上为租赁经营，但这些经营户 60%以上想拥有自己的商铺，而目前能够满足他们要求的物业并不多，他们要求物业性价比较高，而且有较大的升值潜力。

　还有相当一部分有一定存款的非经营户或买断工职者，或灰色收入层，都有投资或租赁经营的要求。

　这类投资者一般较理性，他们能够承受的总价在 30 万以内，多选择一次性付款或分期付款或银行按揭。

　（2）

　市外投资者（约占 19.6%）

　这类投资者多是久经沙场的职业炒家，他们的投资理性比前者要强，其不但看重物业位置和外立面，更看重投资回报率，所以在推广

　上要注意区位优势和投资回报的渲染、案场包装和现场气气氛的营造，这类投资者分期付款或一次性付款的较多。