银行押品检查报告6篇银行押品检查报告 我行押品价值评估管理制度体系 2010年99月 1PPT学习交流 目 录一、我行押品评估管理制度体系概况 二、《押品价值评估管理办法及下面是小编为大家整理的银行押品检查报告6篇,供大家参考。
篇一：银行押品检查报告
押品价值评估管理制度体系2010 年9 9 月
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目
录 一、 我行押品评估管理制度体系概况
二、 《 押品价值评估管理办法及评估细则 》
三、 《 评估流程管理办法 》
四、 《 合作中介机构内部管理办法 》
五、其他评估管理制度
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一、 我行押品评估管理制度体系概况
在2003年以前，我行对抵（质）押物的管理一直没有制定专门的办法，相关的管理要求只是在一些信贷管理文件中或业务管理规定中，顺便作了简要的规定，如贷前调查时必须了解和确定抵（质）押物价值、贷后管理的制度中就要求信贷管理人员定期对抵（质）押物进行调查；等。
2005年至今，经过多年的不断努力，目前已初步形成了一套相对完善的制度体系，为后续各项相关业务的健康有序发展打下一个坚实的基础。总体来看，这样一套制度体系主要涉及：法律规范和准则、基础理念和方法论指导、全流程管理、价值跟踪和监测预警、人员资质管理、外部中介机构管理等几个大的方面。
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一、 我行押品评估管理制度体系概况
工商银行 押品评估管理制度体系
中介评估机构 内部管理办法 其他规范、指引及案例 评估管理办法 及其细则 全流程管理 价值跟踪和监测预警 人员资质管理 外部中介机构管理 评估流程管理办法 4 PPT学习交流
一、 我行押品评估管理制度体系概况
目前已出台的押品评估管理制度文件有：
《中国工商银行抵（质）押物（权）价值评估管理办法及其细则》（工银发[2005]133号）
《法人客户抵（质）押物（权）价值评估合作中介评估机构内部管理办法》（工银办发[2007]695号）
《抵（质）押物（权）价值评估流程管理办法》（工银办发[2008]130号）
即将出台的制度文件有 （以最终下发文件为准）：
：
《在建工程抵押价值评估技术操作规范》 《房地产类押品价值评估工作指引》 5 PPT学习交流
• 《管理办法》
• 《评估细则》
• 《流程办法》
• “重评办法”
市场风险
信用风险
流动性风险
操作风险
一系列标准和规范的相互衔接、相互配合，进而构筑一个点面结合、综合管理、自动平衡的抵押品风险的智能化“防火墙”和“防护网”
• 《中介机构管理》
• “人员管理”
• 其他规范性文件
一、我行押品评估管理制度体系概况
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二 、《押品价值评估管理办法及评估细则》
管理办法主要内容管理办法主要内容 总则 价值评估方法和时间 评估流程 组织机构 评估人员的设置及工作责任
中介评估机构的管理 监督检查
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《管理办法》主要解决整体理念和原则范围方面的问题：
• 总则。提出了文件依据、抵押品评估定义、抵押品评估范围、在信贷管理中的作用、评估结果的使用范围、评估行为的原则等。
• 评估方法及时间。规定了抵押品的分类标准、评估方法及选择原则、不同类型抵押品的评估监控周期等。
• 评估流程。规定了评估流程的不同阶段以及不同流程环节的工作内容等。
• 组织机构。规定了各级评估组织机构及其工作内容和职责。
• 评估人员的设置及工作责任。规定了内部评估人员角色构成和资格要求，工作责任及奖惩措施等。
• 中介评估机构的管理。规定了我行认可社会评估机构基本管理原则和审查评价等。
• 监督检查。规定了监督检查的职能部门及工作内容等。
二 、《押品价值评估管理办法及评估细则》
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二 、《押品价值评估管理办法及评估细则》
1 、 总则 •
（1 ）定义：第二条“抵（质）押物（权）价值评估是指我行 内部资产评估人员根据各类抵（质）押物（权）的特点，综合考虑其 市场价格、变现难易程度及其他各种影响抵（质）押物（权）价值的不确定因素，运用适当的评估方法 定期或不定期地对抵（质）押物（权）价值进行评估认定的过程，包括在贷款发放前对借款人拟提供的抵（质）押物（权）价值的初次评估，贷款发放后的抵（质）押物（权）价值跟踪重新评估”。
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二 、《押品价值评估管理办法及评估细则》
（ （2 ）
评估对象 第三条“ 除上市流通的股票、低风险业务规定的抵（质）押物（权）外，所有法人客户向我行融资所提供的抵（质）押物（权）都必须进行价值评估”。
（3 3 ）内评的作用
第四条“对于拟办理的抵（质）押贷款，须先评估，后贷款，并以我行确认的评估价值 作为贷款发放依据。对于已经发放的抵（质）押贷款，在贷款期限内，如果 重新评估确认的抵（质）押物（权）
价值不足，原则上要求借款人追加担保或提前归还不足值部分的贷款”。
第五条“我行确认的抵（质）押物（权）价值仅供我行内部使用，任何部门和个人 不得擅自对外提供”。
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二 、《押品价值评估管理办法及评估细则》
2 、评估方法及时间 （ （1 ）押品价值认定方式：第十条“在我行内部资产评估人员进行抵（质）押物（权）价值初次评估之前， 原则上须先由我行认可的中介评估机构进行评估，并出具资产评估报告。如未经外部评估，我行可根据当地抵（质）押登记的有关规定直接进行内部评估”。
（ （2 ）押品种类：第八条“按照抵（质）押物（权）形态、价值评估方法的异同等特点，将抵（质）押物（权）分为房地产、土地使用权、机器设备、交通运输设备、资源资产、无形资产、长期投资、流动资产、收费权等 九大类，大类下再细分中类、小类”。
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二 、《押品价值评估管理办法及评估细则》
（ （3 ）押品的重评 第一十条“抵（质）押物（权）的重评监控周期从我行内部价值评估的最近一个评定日开始计算。重新监控周期按照抵（质）押物（权）的类型、价值变化可能性等因素分为3个月、6个月、1年、及1年以上。
重评周期根据中类来确定的”。
第十二条“发生以下事项时，重评周期未到时仍应对押品进行价值重估：
•⑴押品价值相对市场价格已经大幅下降； •⑵借款人财务状况恶化或发生信贷违约事件； •⑶评估人员认为需要重评的其他事项”。
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二 、《押品价值评估管理办法及评估细则》
3 、评估流程
参见《抵（质）押物（权）价值评估流程管理办法》（工银办发[2008]130号）
4 、组织机构
第二十一条“总行授信业务部负责全行的抵（质）押物（权）价值评估工作，主要包括抵（质）押物（权）价值 评估指标体系的建立、评估办法的制定推行、软件系统的开发、业务的监督、检查、评估人员的培训等管理工作，负责总行权限内的抵（质）押物（权）价值评估审查、审定工作”。
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二 、《押品价值评估管理办法及评估细则》
第二十二条 “一级（直属）分行、二级分行抵（质）押物（权）价值评估部门负责辖内的抵（质）押物（权）价值评估工作，主要包括制定评估工作方案，培训评估人员；对权限内的抵 （质）押物（权）价值进行评估审查和审定；评估业务的统计、档案的管理等”。
第二十三条 “支行抵（质）押物（权）价值评估部门负责支行内部抵（质）押物（权）价值的初评工作，主要包括进行资产评估的前期准备工作，对抵（质）押物（权）价值进行初步评估，评估业务的统计等”。（ 一般为评估初评和重评的发起部门）
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二 、《押品价值评估管理办法及评估细则》
5 、评估人员的设置及工作责任
参见《抵（质）押物（权）价值评估流程管理办法》（工银办发[2008]130号）
6 6 、中介评估机构的管理
参见《法人客户抵（质）押物（权）价值评估合作中介评估机构内部管理办法》（工银办发[2007]695号）
7 7 、监督检查
参见《抵（质）押物（权）价值评估流程管理办法》（工银办发[2008]130号）
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二、基本制度规范
• 《评估细则》主要解决业务实施和具体操作方面的问题：
评估细则 评估目的和原则 抵押品价值评估的认定权限 中介评估机构管理 内部评估报告的撰写要求 外部评估报告的审核 各类抵押品价值评估要点 抵押品分类及评估周期 评估的基本方法
• 《细则》对银行抵押品价值评估管理的八个最主要方面，做出了较为详细的规定，提出了基本标准及具体规范上的要求。为银行抵押品价值评估业务开展提供了具体操作指引。
二 、《押品价值评估管理办法及评估细则》 16 PPT学习交流
评估细则为每个中类建立了押品信息卡，分中类规定了押品重评周期；分大类介绍了每类押品价值评估最适用的方法，并详细阐述了方法选取的注意事项，以及评估公式中每个参数的确定依据和原则。
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评估方法介绍：市场法、收益法、成本法
以房地产为例：
市场法：
评估值P f = P B ×A×B×C×D
P f —待估房地产的价格
P B —可比实例房地产价格
A—交易情况修正系数
B—交易日期修正系数 C—区域因素修正系数
D—个别因素修正系数
收益法：
式中：
P v
─评估值 R i
─ 未来第i年的纯收益 r ─ 折现率
n ─ 未来可获收益的年限
成本法：
评估值=重置全价×综合成新率
综合成新率=现场勘察成新率×60%+理论成新率×40%
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三、 《 评估流程管理办法 》
• （一）全流程管理（2008）
•
《抵（质）押物（权）价值评估流程管理办法》
• 岗位设置及基本流程：
•
评估流程环节、评估流程角色、评估岗位人员及资质条件、评估流程发起规定及“一站式”审定原则等。
• 评估流程各环节基本职能、职责及评估流程相关要求：
•
评估流程各环节人员（分别为评估调查人、测算人、审查人及审定人）的具体工作内容、岗位职责、流程操作事项、工作时效等。
• 监测、监督和检查：
•
职责部门、检查制度、工作内容、预警信息处理等。
• 此外，各类抵押品合法性资料审核的具体内容，评估现场调查表、内部评估报告等资料的规范等具体规定。
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三、 《 评估流程管理办法 》
评估调查 评估测算 评估审查 评估审定 押品价值评估角色包括评估调查人、评估测算人、评估审查人和评估审定人。同一人不得在一笔评估流程中担任两个（含）以上角色。
本办法适用于我行法人客户（不包含以物抵贷、抵贷资产处置）信贷业务对应的押品价值评估流程。
押品价值评估遵循“一站式”审定原则，评估流程由信贷业务受理行发起，直接报有权审定行进行价值认定。
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评估流程角色设置 评估角色
担任人员
主要职责
评估调查 客户经理 1、收集中介公司的资产评估报告、抵（质）物权属资料、抵（质）押物（权）历史资料和市场信息等资产评估所需的相关资料。2、到现场进行押品范围核查、材料完备性审查,五个工作日完成。
3、押品信息资料的录入。
评估测算 客户经理,须取得我行内部评估资质 1、复核调查人提交的押品信息；2、押品信息资料的录入。
3、对外评报告进行形式审查和技术性审查；4、按照我行规定的评估方法对抵（质）押物（权）的价值进行初步测算；5、撰写测算报告。五个工作日完成。
评估审查 由取得我行内部评估资质的授信审批部门的人员担任 1.核实资料 或实地勘查；2.审查中介评估机构提交的评估报告
（如有）；3.审查评估流程的合规性； 4.审查测算报告，重点审查参数确定的合理性、方法选取的恰
当性、评估依据选择的合适性及风险分析的透彻性等； 5.撰写内部评估报告（参考格式）。五个工作日完成。
评估审定 由取得我行内部评估资质和授权的人员担任 1.认定押品最终评估价值； 2.确认评估参数和方法选取的合理 性；3.核实评估流程的合规性；4.根据同类押品的市场交易实 际情况及其他信息，可直接对上报押品评估价值进行调整，但 仅限于向下调整，并需详细注明调整原因。
审定人不得直接对评估参数进行调整。3个工作日完成。
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• 检查监督要求：
• 总行和各一级（直属）分行须建立检查制度，做到定期检查与抽查相结合，并规范建立押品检查档案。定期检查应每年至少举行一次。各一级（直属）分行每年抽查所辖分行 该年度认定押品总宗数不得少于10%。
• 押品出现重评预警后，评估人员 应在一个月内完成押品评估流程，清除预警信息。
三、 《 评估流程管理办法 》
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四、 《 合作中介机构内部管理办法》 》 • 外部评估中介机构管理：（2007）
• 《法人客户抵（质）押物（权）价值评估合作中介评估机构内部管理办法》 评估机构管理 组织管理
认定标准
认定程序
考评管理
谈话提醒制
黑名单制 一般标准 资产评估机构 房地产评估机构 土地评估机构 矿产等其他评估机构 专项标准 23 PPT学习交流
四、 《 合作中介机构内部管理办法》 》 • 1、制定目的、管理范围、总体要求等。
• 2、组织管理。规定了各级组织部门和具体管理机构及其具体工作范围。
• 3、认定标准。分别规定了我行对各种类型的社会评估中介机构认定的一般标准和专项标准，包括注册资本、评估师人数、评估业绩等内容。
• 4、认定程序。规定了审议方式和认定程序，以及具体审核内容、审核资料的范围等，同时规定了中介机构合作约定书应该包括的具体内容及相关要求、各级行应该上报的评估机构数量等。
• 5、考评与管理。规定了对社会评估机构日常考评和年度考评的具体内容、考评标准和依据，并强调了谈话提醒制和黑名单制等动态管理方法及相关规定内容等。
• 此外，对合作中介机构审核意见表、年度考评表、日常考评档案表等具体工作文档进行了统一规范，以及规定了由银行聘请社会评估机构对重大疑难评估项目进行价值认定的可行性。
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• ( ( 一）组织管理
• 总行负责全行合作中介机构的管理指导工作。主要职能包括：制订和完善合作中介机构内部管理办法，明确认...
篇二：银行押品检查报告
8商品与质量SHANGPINYUZHILIANG企业管理商品经济研究近年来，随着银行信贷业务的不断发展，押品管理模式的发展趋势发生了巨大变化。在新环境和新形势下，如何提升商业银行押品管理水平，切实发挥押品的风险缓释作用，预防金融风险，逐渐成为一个亟待研究和解决的问题。1. 商业银行押品管理概述在商业银行授信管理工作中，押品是一种重要的信用风险缓释工具。押品管理是商业银行风险管理的重要方面，做好押品管理有利于防范风险，提升资产质量。但在实际操作中，存在押品管理粗放、制度执行不严、岗位制约不力、监督管理不到位、人员配置不足等问题，在一定程度上降低了押品的风险缓释作用。2. 商业银行押品管理指引的出台银监会于 2017 年 4 月出台了《商业银行押品管理指引》，在该指引中明确提出要求商业银行确定押品管理的牵头部门，从而统筹协调押品管理，此外还从押品管理体系、岗位职责、人员配备、押品准入政策、评估价值审定、抵质押率控制、抵质押设立、定期重估、贷后监测等方面进行明确规定，对商业银行押品管理水平提出了较高的监管要求。然而，由于押品种类繁多、专业性强，管理成本高、难度大，长期以来一直是商业银行管理的薄弱环节。如何提升商业银行押品管理水平，切实发挥押品的风险缓释作用，是我们亟待研究解决的重要课题。3. 商业银行押品管理存在的问题近年来，随着经济阶段性下滑，导致不良信贷的大量增加，在处理这些不良项目的押品时，暴露出了各种处置困难现象和存在的瑕疵问题。总的来说，商业银行押品管理存在以下一些问题：一是押品的准入管理不严格。尽管各商业银行在制定内部押品管理实施细则中均有明确要求审慎选择各类押品，但在实际工作中仍存在选择失当的问题。如在机器设备类押品的准入方面存在低值易耗品以固定资产的名义抵押的情况；一些押品专用性过强，基本不存在可及时、有效处置的市场；一些应收账款类虽然做了登记，但很可能是一纸合同无法真正兑现。二是对押品的评估环节不严谨。虽然商业银行对押品价值评估机构实行准入管理，但在实际操作中并不令人满意。外部评估机构存在高估押品的价值、使用证件已过期的评估人员报告、挂证人员与实操人员不匹配、报告模板重复性使用等问题。商业银行内部管理机构则存在审核程序流于形式、对押品评估机构准入核准审查管理过松、未建立对押品评估机构的定期考核制度、缺乏对押品评估机构优胜劣汰的管理机制等问题。三是押品的登记环节不规范。从商业银行内部看，存在押品未按时办理抵质押登记手续、合同存在瑕疵、他项权证登记信息有误、未取得抵押相关方同意抵押的法律要件、房屋和土地分割开由不同金融机构办理抵押登记等押品登记手续不规范现象。从行政区域差异看，各区域办理抵质押登记的手续及规范程度不同，易出现抵押“真空期”，存在潜在的风险隐患；抵质押登记部门提供商业银行查询服务并出具查询回执的政策不同，会对商业银行押品的动态监控产生较大的影响。四是押品的基础管理不到位。押品日常监控环节存在押品未及时进行重估、异地押品管理不到位、押品合同签订不规范、押品档案要件不全等风险隐患。押品保险环节存在对较为特殊的押品未及时按相关管理办法指定的险种办理足额财产保险、押品保险期限未能覆盖贷款期限以及存在保单中相关信息错误等风险隐患。押品管理人员方面存在押品管理岗人员配置不充分、缺乏相关专业知识、大多数押品管理岗以兼职为主等风险隐患。4. 关于进一步完善商业银行押品管理的建议针对商业银行押品管理中存在的问题，我们从构建内部管理机制和金融生态环境两个方面提出进一步完善商业银行押品管理的建议。4.1 完善商业银行的内部管理机制。一是以押品准入条件为底线，规范押品内部流程。在贷前的调查阶段，应对客户提供的押品进行详细调查，选取保值、增值、容易变现的押品。要到现场了解核实押品的真实状况，并全程参与办理押品登记。定期到相关登记部门查询，随时掌握押品的情况。二是建立有效的押品动态监控。商业银行要对押品实行动态、连续、全过程的监管。应定期对押品进行实地查看，遇有导致押品所有权变更、减值、灭失等不利情况，要及时采取保全措施。当押品的价值出现较大的波动时，应及时进行重估和处理，以确保押品的有效性。三是设置押品管理专职岗位。对应岗位人员要具备一定的法律及信贷知识，定期开展法律知识和评估知识培训，提高押品管理人员的业务技能和管理水平。4.2 推动构建良好的押品金融生态环境。一是对评估机构进行统一监管。建议从国家层面分级设立专门的监管机构对市场上的评估机构进行监督管理，并制定行业规范细则对评估市场进行相应约束，建立评估机构黑白名单制度，构建信用体系，对违法违规评估的机构进行相应的行政处罚并予以公示。二是构建统一的商业银行押品管理机制。目前各商业银行对押品准入有各自的标准，为避免多重标准导致的不确定性风险，建议从政府层面出台关于商业银行押品管理的统一分类及准入细则。三是建立统一的押品登记系统，实现全国联网、实时核查。押品监管难最主要问题在于难以掌握押品的实时动态情况，如果建立全国统一的押品登记系统，实现全国联网、实时核查，就可以杜绝“假登记”、“无法查询”、“一物多押”等问题。参考文献[1] 孙斌 . 浅议新常态下商业银行押品管理风险防范与管理 [J].上海农村金融 ,2015,(6):13-17.[2] 田力平.商业银行押品风险的管理问题[J].沈阳大学学报（社会科学版）,2014,(3):329-333.[3] 李瑞红 . 商业银行抵质押品管理中存在的问题及对策 [J]. 贵州农村金融 ,2012,(4):20-23.浅析商业银行押品管理中存在的问题及建议戈敏1林中正 2
盛云泽 3
1. 中国建设银行股份有限公司顺德分行 广东 佛山 5283002. 淮安市农业委员会
江苏
淮安
223001
3. 长沙市规划勘测设计研究院
湖南
长沙
410007摘要：押品是商业银行缓释信用风险的重要工具。商业银行押品管理作为银行风险管理的重要方面，对于有效防范风险，提升资产质量具有重要的作用。本文以银监会出台的《商业银行押品管理指引》为指导，剖析了商业银行押品管理中存在的问题，并从构建内部管理机制和金融生态环境两个方面提出进一步完善商业银行押品管理的建议。关键词：银行押品；风险管理；问题商品与质量24.indd
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篇三：银行押品检查报告
产押品压力测试不动产押品压力测试工作通报及下工作通报及下工作通报及下一步工作要求工作通报及下一步工作要求步工作要求步工作要求总行授信执行部目录目录不动产押品压力测试背景不动产押品压力测试背景压力测试工作进程及结果通报2进一步工作要求与压力测试展望
一、 不动产押品压力测试的背景一、 不动产押品压力测试的背景 不动产市场大幅波动为压力测试提出了 要求 受益于金融危机后经济刺激政策， 2009年房地产市场迅速回暖，部分地区已表现出过热现象部分地区已表现出过热现象 2010 年 1-4月 ， 房地产开发投资累计完成9932亿元， 同比增长36. 2%； 商品房销售面积和 商品房销售面积和销售额分别同比上涨32. 8%和55. 4%。销售额增速高于销售面积增速20多个百分点。开发与销售 4月 全国 新建住宅价 格 同 比 上 涨13. 5%， 5同比上涨12. 4%； 前四个月 中三个月 前四个月 中三个月环比涨幅超过1%价格涨幅 4月 以 前各地地王频出， 全国土地出让金的收入占地方财政的20%以上； 部分地方政府70% 部分地方政府70%左右的财政来源是依靠土地财政 。土地财政 房 价收入比 ：
10-20 房价租金比：
一线城市超过50 房 地 产与 CPI 同 步 房 地 产与 CPI 同 步率泡沫？3 信贷资金流向
针对房地产市场的过快增长， 2009年底以来， 中央政府连续公布相关政策， 抑制房地产市场的过热， 避免市场剧烈波动。一、 不动产押品压力测试的背景一、 不动产押品压力测试的背景•2009年12月• “国四条”•以“国四条” 为标志， 房地产政策由鼓励转“鼓励” 转为“趋紧”趋紧•2010年1月•《关于促进房地产市场平衡健康发展的通知》 简称“国十一条”•在国四条的基础上，提出增加供给、 引导需求、 加强监管、 加快保障住房建设、 落实政府责任等五个方面十一条政策， 进一步加大政策调控力度•2010年4月17日•《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》简称“新国十条”•抑制不合理需求•加大供给•完善土地出让4•加强市场监督地方人民政府可根据实际情况， 采取临时性措施， 在一定时期内， 限定购房套数。
一、 不动产押品压力测试的背景一、 不动产押品压力测试的背景 根据中央政府通知精神， 各地方政府、 银监会迅速出台配套细化政策跟进， 对房价的形成有力的调控之势。 政策颁布后， 截至201 0年四月份， 东部和西部地区销售面积环比下降， 其中一线城市环比下降最为显著， 中部环比有所增长； 全国新开工面积增幅继续扩大； 继国务院“新国十条” 后， 北京、 青岛、深圳等城市先后出台多项地方新政；5
一、 不动产押品压力测试的背景一、 不动产押品压力测试的背景新政后房地产市场有了 较为明显的变化需求需求：
商品房累计销售面积增速持续回落， 7月单月销售面积同环比下降显著商品房累计销售面积增速持续回落7月单月销售面积同环比下降显著1-7月全国商品房销售面积4.58亿平方米， 比去年同期增长9.7%， 增幅较1-6月回落5.7个百分点。
而7月单月全国商品房销售面积仅为6466万平方米， 环比下降29.8%， 同比下降15.4%，明显高于5-6月2-3%的同比降幅。
分区域来看， 中部地区销售面积增速最高， 西部地区和东部地区次之。价格：
商品房销售均价持续回落， 百城住宅价格指数环比下跌全国商品房销售均价在今年1-4月达到顶峰后持续回落， 1-7月全国商品房销售均价为4995元/平方米， 虽然较2009年全年上涨6.4%， 但较1-6月均价（5025元/平方米）
下降了0.6%。
虽然46月以来累计成交均价持续回落， 但成交量仍较为低迷， 预计未来累计成交均价将进一步回落。据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据， 2010年7月， 全国100个城市住宅平均价格为8308元/平方米， 环比下跌1.32%， 其中26个城市价格环比上涨， 74个城市价格环比下跌。
价格上涨的城市中， 哈尔滨上涨幅度最大， 为2.95%； 价格下跌城市中， 下跌幅度最大的汕头跌幅为4.32%。
涨跌幅在1%以内的城市数量共有52个。
一、 不动产押品压力测试的背景一、 不动产押品压力测试的背景供应：
投资、 新开工等指标增速略有回落， 但与历史同期相比仍处于高位201 0年1 7月全国完成房地产开发投资23865亿元同比增长37 2%201 0年1 -7月 ， 全国完成房地产开发投资23865亿元， 同比增长37.2%，增速较1 -6月 回落0.9个百分点； 房屋新开工面积9.22亿平方米， 同比增长67.7%， 较上半年回落0.2个百分点。资金来源：
开发企业资金来源增速持续放缓， 银行对开发企业的支持力度减弱， 自筹资金占比稳步上升房地产开发企业年内资金来源万亿元同比增长增速较7房地产开发企业年内资金来源3.89万亿元， 同比增长39.4%， 增速较1-6月回落6.2个百分点。
从各资金来源占比重来看， 银行贷款和个人按揭贷款占比较年初有所下降， 而自筹资金占比稳步上升。
一、 不动产押品压力测试的背景一、 不动产押品压力测试的背景未来房地产市场依然充满不确定性。中央决心——房价不降， 调控不止国务院26日向全国人大常委会提交审议的报告显示国务院26日向全国人大常委会提交审议的报告显示， 中国将坚决抑制投机性购房需求。
报告认为， 住房价格过快上涨势头得到初步遏制， 但部分大中城市住房价格仍然过高， 调控房地产市场的工作依然繁重。
报告同时指出， 今年下半年， 政府将重点稳定房地产调控政策， 进一步落实遏制部分城市住房价格过快上涨的措施， 坚决抑制投资投机性购房需求； 同时进一步完善基本住房保障制度， 加大保障性安居工程建设的资金投入和土地供应， 加快保障性住房建设进度， 尽快增加有效供给。
这一最新表态显示， 中央对房地产调控的策略和决心都已十分清楚：
房价不降， 调控不止！中国将坚决抑制投机性购房多城市进行房产税试点准备；银行进行50% 压力下压力测试;在政府、 房企、 购房者的博弈中， 成交量大幅下挫， 但房价无实质性下降， 市场前景不明。8;2010年房地产市场已积聚了 一定的风险， 受多方因素影响， 不确定性增加， 客观上为不动产压力测试提出了 要求。
一、 不动产押品压力测试的背景一、 不动产押品压力测试的背景 我行对不动产的管理为压力测试提供了 保证 不动产押品是我行最重要的押品。
根据我行2009年末押品统计， 不动产类押品价值达到1 231 0.1 8亿元， 较2008年同期增长56.48％， 不动产类押品价值到亿元产押品占总押品价值的比例达到63.41 % ， 且占比呈逐步上升趋势 ；较年同期增长不动 我行已连续三年对不动产押品进行内部评估， 押品及所担保贷款的各项信息、 数据齐全， 为押力测试提供了 有力的支持； 通过对占比最大的不动产进行压力测试， 进一步了 解、 把握我行押品的抗风险能力。 充分的前期准备工作为压力测试增强了 可操作性 本年度的不动产压力测试方案吸收了 去年的经验 本年度的不动产压力测试方案吸收了 去年的经验， 在推出前两次征求分行意见， 并经过团队的集体讨论， 凝聚了 集体的智慧。在推出前两次征求分9
目录目录不动产押品压力测试背景不动产押品压力测试背景压力测试工作进程及结果通报10进一步工作要求与压力测试展望
测试指标的选择 测试指标的选择二、二、 压力测试工作进程及结果通报 测试思路与方法 测试范围 测试前提及特别说明11 测试结果
二、二、 压力测试工作进程及结果通报 测试指标的选择压力因素的选择 降价、 变现率风险指标的选择 覆盖率、 风险敞口及其占贷款的比例测试维度的选择 类别（与抵押率保持一致） 类别（与抵押率保持12致）风险标准的选择 修正覆盖率、 风险敞口的绝对值和相对值
二、二、 压力测试工作进程及结果通报测试思路与方法项目基于修正覆盖率标准压力因素押品一年内处置变现， 变现率分为实证变现率、70%、 60%、 50%变现率四档。风险风险指标修正覆盖率、 修正覆盖率小于1的项目笔数、 对应修正覆盖率、 修正覆盖率小于1的项目笔数、 对应贷款余额、 风险敞口13安全标准修正覆盖率=1
二、二、 压力测试工作进程及结果通报项目基于覆盖率标准公式押品变现价值=押品2009年度价值×一年内处置变现率。修正覆盖率=押品变现价值与其对应的贷款余额孰低值/对应的贷款余额。修正覆盖率<1的项目对应贷款余额：
如果修正覆盖率<1， 统计对应的全额贷款余额。风险敞风险敞口：
对于修正覆盖率<1的项目，风险敞口=贷款余额-押品变现价值。对于修正覆盖率的项目14
二、二、 压力测试工作进程及结果通报项目基于覆盖率标准优缺点指标客观；实证变现率具有一定的现实意义；对贷款与其抵押物进行逐笔匹配测试， 避免了押品与贷款分布不均匀对结果造成的影响；利用测试前后的对比数据剔除非本次压力测试造成的风险。不能反映我行对不同押品的风险偏好15
测试范围 本次仅对不动产押品及其担保的贷款进行压力测试， 不包含由其他类押品担保的贷款。
动产押品及其他押品混合担保的项目 ， 合理拆分匹配不动产押品价值及其担保的贷款额度不动产押品价值占总押品价值的30%以下的的贷款额度， 不动产押品价值占总押品价值的30%以下的， 未在本次测试范围内；不动产押品占总押品价值的70%以上的， 未考虑其他押品对贷款的担保作用； 不动产押品占总押品价值的30%-70%的， 根据押品价值及设立时的抵质押率对贷款进行拆分；未在本次测试范围内二、二、 压力测试工作进程及结果通报 为确保测试结果的准确性， 不动产抵押和保证混合担保的贷款项目 未包含在测试范围内； 本次仅对2009年底尚存在余额的贷款及其不动产押品进行测试， 数据填报基准日为2009年1 2月31 日； 同时， 贷款在2010年4月底前已结清的项目 不在本次测试范围内； 不动产押品项下有银行承兑汇票、 贸易融资业务的， 仅测试押品对贷款部分的担保作用作用；16 本次测试对象为公司类客户的抵押贷款， 个别分行包括不动产抵押担保的中小企业贷款； 2009年底不良贷款不在本次测试范围内； 以建设中的项目 整体资产抵押的项目 ， 如水电、 火电项目 ， 不能对押品中的不动产价值进行合理分割的， 不在本次测试范围内。
测试前提及特别说明 本次压力测试中， 实证变现率、 押品评估价值为本次测试重要参数， 本次测试是建立在上述重要数据科学合理的前提之下的；二、二、 压力测试工作进程及结果通报 本次压力测试的对象为不动产押品对贷款的风险保障作用， 押品作为第二还款来源， 测试风险不代表项目必然出现风险。 本次测试数据结果中未考虑混合担保中第三方保证对贷款的保障 本次测试数据结果中未考虑混合担保中第三方保证对贷款的保障作用；17 本测试未包含2010年已结清的项目及2009年底其他变动的影响；A1
幻灯片 17A1 风险考察的角度不同， 压力测试是其中的一个方面。未考虑第一还款来源；未考虑押品外其他方式的担保作用；未考虑压力测试前不能覆盖的风险；未考虑不良贷款。Administrator,
2010-9-1
二、二、 压力测试工作进程及结果通报测试结果测试结果按照押品类别按照分行18统计结果统计结果
二、二、 压力测试工作进程及结果通报 按押品类别统计结果押品变现压力下的修正覆盖率变化表类别测试前修正覆盖率测试后修正覆盖率实证变现率70%变现率60%变现率50%变现率房地产98.85%98.08%97.78%96.59%92.11%在建工程在建工程99 34%99.34%98 78%98.78%98 65%98.65%98 27%98.27%96 61%96.61%19土地使用权98.97%98.42%97.52%95.42%88.92%合计98.94%98.30%97.70%96.11%90.79%
二、二、 压力测试工作进程及结果通报 按押品类别统计结果-修正覆盖率测试前后修正覆盖率变化图89%88%90%91%92%93%94%95%96%97%98%99%修正覆盖率2085%86%87%测试前实证变现率70%变现率60%变现率50%变现率房地产在建工程土地使用权合计
二、二、 压力测试工作进程及结果通报 结论 修正覆盖率在四 档变现率压力 下逐步下降， 由 98.94% 降到修正覆盖率在四 档变现率压力 下逐步下降， 由 98.94% 降到98.30%、 97.70%、 96.11%和90.79%， 分别下降0.65、 1.24、2.83和8.16个百分点。 从类别看， 土地使用权压力下总下降幅度高于其他两类押品， 在建工程下降幅度最小。21
二、二、 压力测试工作进程及结果通报 按押品类别统计结果—风险敞口押品一次变现压力下的风险敞口变化表类别测试前风险敞口（亿元）测试后风险敞口增加值（亿元）风险敞口增加的比例（%）实证变现率70%变现率60%变现率50%变现率实证变现率70%变现率60%变现率50%变现率房地产16.7 11.6 16.0 33.8 101.0 0.77 1.07 2.25 6.74 在建工程1.6 1.3 1.6 2.5 6.5 0.56 0.69 1.07 2.73 22土地使用权17.9 10.0 26.2 63.8 180.9 0.55 1.46 3.55 10.05 合计36.2 22.9 43.9 100.2 288.3 0.65 1.24 2.83 8.16
二、二、 压力测试工作进程及结果通报 按押品类别统计结果--风险敞口测试压力下风险敞口 变化情况房地产在建工程100100150200250300350风险 敞 口（亿 元）1 24%1. 24%2. 83%8. 16%测试压力下风险敞口增加的比例23土地使用权050测试前实证变现率70%变现率60%变现率50%变现率土地使用权房地产在建工程0. 65%
二、二、 压力测试工作进程及结果通报结论—风险敞口押品变现率保持70% 以上时， 新增不良的最大幅度为1 .24% ， 风险基本可以接受； 若更大压力出现， 风险陡增， 应积极防范。变率以上时从押品处置的角度看新增不良的最大幅度为整体变现率70%以上时， 从押品处置的角度看， 新增不良的最大幅...
篇四：银行押品检查报告
资产评估报告 降低贷款押品损失——商业银行不良贷款抵押物品、抵债资产损失情况调查报告 来源本站原创 作者中国银行陕西省分行 刘阳 点击次数 865 次 时间2009-2-11近年来商业银行在严格审查保证贷款的同时加大抵质押贷款的比例。为了了解押品作为第二还款来源这一重要保障作用的效力我们调查了陕西省国有商业银行三年来公司类不良贷款涉及的抵押物品、抵债资产处置的损失情况。本次调查包括四家国有商业银行的 20 个分支机构 80 笔贷款不良本金 9.44亿元利息 1.9 亿元抵押物评估价值 16.97 亿元抵押率 55.62%。抵债资产 4.3 亿元评估价值 4.47亿元变现价值 2.20 亿元形成损失 2.3 亿元抵债资产回收率 46.51%。
一、贷款损失的分布情况 调查对象最终损失贷款本息 9.25 亿元不良贷款损失率为 81.48%。具体的分布结构如下。
1.从押品类型看车辆、机器设备等动产的损失较大。车辆损失 1282.59 万元损失率为 99.7%机器设备损失 15108.71 万元损失率为 97.58%字画、钱币、专利权等损失 8032.84 万元损失率为 96.52%房地产、在建工程、土地损失率相对较小。
2.从行业分布看损失主要集中在商贸流通、工业制造、房地产领域。其次是服务、印刷、政府机关、社会团队、建筑业。商贸流通行业损失贷款 34061.2 万元工业制造行业损失贷款 27521.4 万元房地产行业损失贷款 21709.45 万元 这三大行业占损失总额的 90%。
服务等其他行业损失贷款 9234.98 万元。
3.从损失原因看评估价值过高、政府干预是造成押品损失的主要原因。因采信了外部资产评估公司出具的不客观的评估结论而造成贷款损失 3.6 亿元 占比为 38% 当地政府干预行为造成押品无法变现而损失贷款 2.4 亿元占比 26%选用了动产作为抵押而后期管理不善造成损失贷款 1.5 亿元占比 16%。其他原因还包括借款人涉嫌刑事案件、抵押物灭失、抵押手续不全、处置成本大于预期收益而无法受偿、无法执行的个人生活必需品抵押、押品瑕疵、买受人排斥心理等。
二、调查中发现的问题 1.抵押物品、抵债资产损失率较高。本次调查国有商业银行的抵押物品、抵债资产损失率为 53.49%其中抵债资产损失率为 48%。与全国金融机构抵债资产变现损失率大约在 30%以上相比国有商业银行的抵债资产损失率较高。从调查情况看抵押资产评估价值不准确是造成贷款损失的主要原因。
2.同一抵押物不同环节评估价值偏离度较大。目前贷款抵押物的价值主要依靠资产评估报告确定。由于评估目的不同、评估人出发点不同同一个抵押物在贷款、抵债、处置等不同环节的评估价值偏离度较大。这使得商业银行不得不谨慎采信评估报告。
3.动产抵押物后期管理风险较大。凡抵押的车辆绝大多数在贷款形成不良时早已被抵押人提前处置或者藏匿在抵押权人无法找到的地方最终因“无法找到抵押物”而失去价值。
机器设备在使用期间其价值得以体现。一旦贷款形成不良资产抵押的机器设备大多数因其非通用性、使用寿命超龄而无法处置只能当作废铁变卖。
4.抵押手续不完善影响处置价值。押品未进行评估就准入押品有评估报告但抵押手续不全押品贷后管理不到位造成抵押物灭失影响抵押物处置价值贷款签订了抵押合同但未办理有效登记手续造成抵押无效。
5.受地方保护主义的影响押品处置面临困境。在处置押品时商业银行会受到来自政府、法院、社会
等方面制约出现执行难、难拍卖的困境。在调查的 80 笔损失贷款中有 14 笔地方政府以安定团结为由要求法院不得处置从而造成了商业银行抵押物无法变现最终损失 28034.57 亿元占全部贷款损失的 30.27%。
6.处置成本不经济。某些抵押贷款虽然在法律意义上可能有价值。但由于借款人、抵押人经营不善、濒临倒闭拖欠薪金、工程欠款、拖欠国家税金负债过多造成商业银行押品处置成本过大押品事实上无法发挥贷款第二还款来源职能。此情况下商业银行只能领取债权凭证贷款无法受偿。
7.个人住房抵押需谨慎。本次调查中有 8 笔贷款的抵押物是个人住房形成损失 388.46 万元损失率97.98%。按照法律规定个人生活必需品不能强制执行。当贷款形成不良需要查封抵押物时抵押人往往采取不正当手段阻止法院执行贷款最终形成损失。
三、形成以上问题的原因 1.社会外部因素 1借款人、抵押人在经营水平、偿债能力等方面的风险是押品贬值的决定因素。良好的企业必然有一个良好的机制包括经营、负债能力领导者的偿债意识、法律意识、信用等级等各个方面。如果企业在以上方面出现了问题必然会增加押品的风险。更有甚者企业为了节省评估费、审计费提供虚假资产评估报告或者资产权利证明不惜以身试法骗取银行贷款。
2 资产评估公司的评估价值偏离度过大 误导银行做出不合理的授信决策。
企业为了尽最大能力融资必然要在评估费可以接受的范围内尽量以较高的价值要求资产评估公司出具能满足银行贷款条件的资产评估报告甚至要求评估公司通过技术手段增加被评估对象价值。个别评估人员为了短期利益出具与客观实际不符的评估报告甚至编造虚假评估报告。这些报告一旦成为商业银行贷款决策参考依据必然误导商业银行做出错误的授信决策对押品、对授信都是重大的风险隐患。
3押品、抵债资产自身瑕疵影响处置变现价值。押品本身存在的瑕疵可能是无形的或者是外人难以发现的。比如未缴纳出让金的划拨土地抵押后一旦要处置变现必须要扣除必要的出让金抵押人将已出租的房屋向商业银行设定抵押抵押权实现后租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。如要处置必然受出租事实的制约。这些瑕疵抵押人一般不会主动告知抵押权人需要银行工作人员前往押品存放地、登记机关现场核查凭借经验分析判断。
4地方司法、社会环境影响金融机构处置抵押物品行为。当地政府以安定团结为由干预银行处置抵押物、抵债资产这种现象在县级地方较为普遍。这种行政环境下当地金融机构无法与政府的不规范行为抗争其结果就是押品无法变现、资产损失。
5买受人的排斥心理影响抵押物处置价格。一幢房产一旦抵押给商业银行买受人会产生顾虑。一般来说竞拍商业银行抵债资产的人有一种习惯心理——不高于市场价格。商业银行抵押物很少能卖出一个合理的价格。
2.商业银行内部因素 1利用评估机构出具的抵押物评估价值报告时风险集中在抵押物价值的高估上。以高估了的抵押物价值作为贷款的参考贷款到期后商业银行处理的抵押物变现不足还债就会形成贷款损失。
2对于协议抵债商业银行不规范操作行为造成抵债价格高估。未经上级机构批准实施了协议抵债未经评估确定了抵债价格未坚持收益价值最大化原则确定了处置方案不考虑处置抵债资产的时间和资金成本。这些都是造成以高出市场价值的价格完成协议抵债的人为因素也是造成抵债资产损失率较高的主观原因。
3银行业务人员缺乏评估知识。对商业银行讲资产评估的专业性很强。业务人员简单浏览评估报告后将关注的内容摘录引入调查报告中。至于评估报告的评估原则、方法、假设、依据一般不会做太多的推敲。事实上只有全面分析评估报告才能更加有效地利用评估结论绝不能片面使用评估结论。评估公司出具的评估结论是否适合商业银行的风险控制需要评估报告的使用者用心研究。
4贷前调查不实贷时审查不严造成押品抵押手续不全不实。由于信贷人员工作失误贷前调查
不实造成抵押手续不全贷时审查不严未落实授信批复中有关抵押的条件未在有关部门办理合法有效登记手续而造成抵押无效影响了抵押物的处置价值。粗心的信贷人员甚至不能发现客户提供了虚假的资料骗贷间接助长了违法行为的发生。
5贷后管理不到位没有及时发现押品贬值的因素而采取补救措施。押品价值发生了贬值风险甚至灭失而商业银行没有及时发现并采取有效措施致使押品无法足额抵偿贷款。比如某银行的押品被其他当事人依法查封、冻结客户经理没有及时前往登记机关现场核查影响了本行押品的价值。再比如抵押的车辆、机器设备发生了人为损坏房产因地震等不可抗拒的因素造成了损毁而客户经理没有及时核实造成押品贬值贷款得不到足额受偿而损失。
6商业银行工作人员的职业道德、从业能力、理论知识、技术水平也会影响贷款押品的生存环境从而影响押品未来的变现价值。商业银行人员缺乏足够的法律知识不能主动提前规避风险对押品的瑕疵认识不够未能及时发现风险造成押品“带病上岗”。商业银行人员违反规定违背职业道德造成押品、抵债资产损失。
7大多数质押权利及部分抵押品准入时未进行评估。目前商业银行权利质押如公路收费权、售电收费权、高校公寓收费权等准入时未经资产评估公司评估。押品未经过评估就无法了解其真实价值授信的安全性就无法得到保证。
8其他因素。成本大于未来预期收益处置不经济抵债资产没有及时处置等也是造成抵押物品价值损失的原因。
四、押品及抵债资产风险的防范措施 1.正确利用中介机构评估报告防止贷款风险产生 某些评估机构由于多种原因经常出具“高估”的评估报告。商业银行信贷人员应该从银行利益出发防范信贷风险、正确利用评估报告努力提高识别虚假报告的能力。全面阅读评估报告明了评估价值结果的真正含义和使用事项。
2.实施公司授信押品贷前准入的内部评估工作 目前个别商业银行建立了自己的一套评估体系实行授信押品贷前核查及内部评估工作。在此基础上结合外部资产评估报告形成押品准入的参考依据。这一举措正是针对历年来押品及抵债资产变现损失率较高而付出较大代价的“处方”。那么病症能否治愈还需要金融企业迈出更大步伐验证。
3.发挥押品管理“三查”职能将押品风险厘定在可控范围之内 贷前调查公司业务人员要把好押品风险的第一道关口。商业银行信贷人员是授信业务发起的第一责任人把好第一道关口是押品管理安全性、足值性的重要保障。信贷人员应尽职尽责做好押品的贷前调查严格落实授信批复关于抵押物的有关条件并办理合法有效的登记手续。
贷时审查贷款发放时要严格审查授信批复条件的落实情况审查抵押登记、抵押核查、权证移交情况批复、抵押合同、权证三者记载内容的一致性。
贷后检查信贷人员要定期到登记机关和押品存放地现场核查押品发现问题及时采取补救措施。监督管理、内部稽核部门要检查公司业务人员贷后管理的及时性、有效性帮助公司业务人员发现风险、化解风险。
4.合理规避法律对商业银行押品、抵债资产的不利因素 《中华人民共和国物权法》的实施加大了押品管理的难度。《物权法》对《担保法》及《担保法司法解释》进行了多达二十多处的修改拓宽了当事人意思自治的空间。该法的实施将直接影响到商业银行抵质押物的准入、抵质押权的设立程序、贷后管理和处置变现等。作为商业银行信贷人员必须掌握一定的法律知识合理规避法律风险。
5.加强银行人员的职业道德教育 不断提高员工的从业能力从人文的角度出发为商业银行授信资产对应的押品提供良好的生存环境。
总之押品及抵债资产的损失有评估机构、司法环境、社会环境等外部的因素也有商业银行内部的因
素。行之有效的则是商业银行从内部自身的角度出发主动调整风险发生的可能性慎用资产评估报告努力将贷款押品损失降低到最小程度。
篇五：银行押品检查报告
5：编号：
广西北部湾银行 押品价值内部评估报告（单个押品评估模版）
（ 有效期自
年
月
日至
年
月
日）
借款人名称 押品名称 经办行（机构）
评估作业日期 内部评估人员
经办行（机构）公章
年
月
日
目
录
第一部分
摘要
第二部分
正文
一、抵押（出质）人基本情况 二、押品基本情况 三、评估对象及范围 四、评估基准日 五、评估依据 六、评估方法 七、评估结论 八、评估结论的有效期限 九、评估报告的提出日期 十、特别事项说明 第三部分
附件
□押品评估汇总表、明细表 □押品实物照片 □押品产权证书和使用权证书、文件、图纸复印件 □其他与评估有关的文件资料
第一部分
摘要
一、抵押（出质）人名称 二、押品名称 三、评估对象及范围 四、评估基准日 ××××年××月××日 五、主要的评估方法 □成本法 □市场法 □收益法
□其他方法（简要说明）
六、评估依据 七、评估结论 评估单价：
大写：
评估总价：
大写：
八、评估结论的有效期限 本评估报告自评估基准日起计算，有效期为
，即××××年××月××日至××××年××月××日。
九、评估报告的提出日期 十、特别事项说明
第 二 部分
正文 （如与首次评估情况没有变化，可直接引用首次评估报告内容，如有变化，须特别指出）
一、抵押（出质）人基本情况 1.抵押（出质）人名称：
2.详细地址：
3.法人代表：
4.企业类型：
5.经营范围：
二、押品基本情况 1.押品类型：
2.押品名称：
3.所在位置：
4.法定用途（权证登记用途）与实际用途：
5.押品概况描述：
（说明与本押品相关贷款项目的背景，并根据现场勘查情况，对押品的存在状态、数量、期限、用途、产权情况、限制条件、优先权等影响评估价值的要素进行描述。不同类型押品应侧重描述以下内容：1.土地使用权，主要说明地块的数量、所处位置、四至、面积、土地使用权的性质、用途、级别、开发程度、规划条件、权利状况等情况；2．建（构）筑物，主要说明构建时间、分布地域、所处地址的地况、地貌、气候等情况，建（构）筑物的资产管理情况、使用、维护保养状况、建（构）筑物的项数、建筑面积、用途、建筑结构类型及特点、产权状况、账面值的构成，何年何月进行过清算核资或资产评估，是否曾调账；3.设备，对其权属、数量、使用状态等进行说明；4.股票，对股票所对应的需整体评估的公司概况进行说明；5.公路收费权，对该条公路的概况进行说明，包括建成及运行时间、公路起止点、长度、等级、主要技术参数、历年收费及养护状况等；6.流动资产，对其国内外市场交易情况、近三年及本年内价格波动情况、具体类别、型号、数量、品质、生产厂家、质检证明等进行说明；7.其他收费权，对该收费权所对应的企业（公司）经营状况、所依附的主要的有形资产进行描述) 三、评估对象及范围 （写明纳入本次评估范围的资产及其类型）
四、评估基准日 ：
××××年××月××日
五、评估依据 （说明进行评估工作中所遵循的具体行为依据、法规依据、产权依据和取价依据，包括国家公布的与资产评估相关的法律法规、规章制度及国家政策；与评估相关的重大合同、协议、产权证明文件；评估取价的依据、技术标准、经验数据资料、统计资料、行业惯例及其他参考资料）
六、评估方法
1.选用的评估方法 □市场法
□收益法
□成本法
□其他方法 （简要介绍其原理与适用范围）
2.说明选用该评估方法的依据或理由
3.如采用一种以上的评估方法，适当说明原因并说明该评估对象的价值确定方法 七、评估结论 1.评估结论
确认在评估时点××××年××月××日的押品评估价值为：
评估总价
元，
（大写）元整。
2.评估结论成立的前提条件及风险分析 （说明得出评估结果的假设前提，并对影响评估价值的风险因素进行分析）
八、评估结论的有效期限 本评估报告自评估基准日起计算，有效期为
，即××××年××月××日至××××年××月××日。（有效期依据重估频率填写）
九、评估报告的提出日期：××××年××月××日 十、特别事项说明 （揭示在已确定评估结果的前提下，评估人员在评估过程中已发现可能影响评估结论，但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项：如影响生产经营活动和财务状况的重大合同
纠纷或重大诉讼事项、评估对对象有其他单位的他项权利（抵押、出质、保证）和其他或有负债的情况、评估中由于客观条件或能力所限无法确定或控制的事项等）
第三部分
附件
（附上取得的资料清单及相关表格、文件）
篇六：银行押品检查报告
亍 押品的风险缓释作用主要依赖于押品 的真实性、有效性和价值充足性来实现，因此，押品在贷款前后的价值评估对于商 业银行显得格外重要。对押品的评估越准 确，信贷风险管理准确性就越高，违约后 能收回的价值就越高。国际先进银行通常 有自己的专业评估 人员，甚 至专业评 估团 队。金融 危机后，随着信用风 险精细 化管 理的推进，对押品进行自评估以进一步提 高押品评估的准确性成为各商业银行押品 评估的新趋势。
国内小银行、大银行与国外银 行 ：押品评估的区别 — —国内中小银行依赖于外部评估机构 当前 ，国内商业银行对 授信 抵押物 价 值的认定 ，一般是参考外部评 估机构 的评 估价 值、评估 方法 ，再 由银行根 据 内部押 品评估 相关规 章制度进 行复评，从而最终 确定抵押 物的公允市场价值 。但商业银 行 内部普遍缺乏评估专业人员，往往很难对 商品价值进 行重新 审核 认定，多数银行只 能被动地接受中介评估机构的价值评估结 论。而因评估机 构监管 不到，市 场竞争激 烈等因素影响，评估市场乱象从生，导致 20 1 5 · 1 0 当代金融家 Modern Ba nkers 容易发生在贷款发放时看似足额有效的抵押品到处置时出现明显的价值衰减现象。主要 现在以下方面 ：
一是抵押品价值高估风险。借款人希望能够最大化套取贷款及降低违约成本，因 虚增押品价值的强烈动机，存在押品评估价值失真、虚高的情况。二是押品评估价值赛 较高。一些借款企业，特别是中小企业，由于希望获得大量融资资金，或急于获取融资，
押品评估中，往往处于弱势地位．受制于评估公司，愿意支付高额评估费用。三是银行圭 存在短板。尚未建立有效的抵押品价值管理制度，导致评估报告中的一些重要的错误催 或 重大遗漏没有得到识别 ，被动地接受评估机构 出具的评估结论，从而导致在贷款 发融 留下风险隐患。
— —部分国有银行开始重视内部自评估 美国次贷危机所暴露出的高抵押率及对房地产价值高估的问题提醒国内商业银行要 取教训，并尽快建立起内部押品评估体系，将押品价值评估管理作为防范和化解信用冈 的有效手段。从 2008 年开始．中国银行即在全行内部选拔人才进行评估知识的集中培 』
并参加全国注册资产评估师的考试，以培养评估方面的专业力量，成为中行系统内押 估的骨干。2011年起，中行逐步在各分行设立押品评估中心，对押品价值实施专业化 中管理。而中国农业银行总行则于 2009年下发了《中国农业银行押品管理办法 (试行)》，
确和细化押 品管理要求 ．押 品管理采取 内部评估与外部评估相结合的方式 ，在 总行设立 品管理机构，在省分行、各二级分行设立押品评估岗、押品管理岗等，其县支行押品评估工作 由二级 分行承担，且对于个贷业务，押 品评估岗可设在个贷 中心，由信贷管理部派驻人员 任 。同时，农行在其信贷系统中建立 押品管理 系统．通过对 押品实物与信息管理、押 值评估管理、抵质押登记管理、押品价值预警监控、押品担保能力计算与分配、中介棚 管理等，达到全面规范的押品信息采集、全周期的押品过程管理、专业化的押品价值评 定量化的押品风险管控。
— —国际银行建立了较为规范的自评估体系 国外抵 质押 物 自评估 起步较早 ，因此 建立了较为 规范 的自评估 体系。例如 ，花蘑
BOA、US Bank 等在 总行设置总评 估师 (Chief Appraiser) 职位 ，总评估师直接对风险总监 负责，总评估师根据风险偏好和经济、市 场 状况 统一对银 行相关 资产 价值进行 指导 和管理 ，不仅 注重 单个 授信 项 目的价值 ，
还通过分析、研究不同类别押品市场价值 的波动情况 。及 时调整抵质 押政策和评 估 参 数 ，指导 授信项 目的决 策 ，在银行 内部 形成专业、统一、规范的估价体系。特别是 2008 年金融危机以后．美国政府加强对银 行抵押物的评估监管，尤其在房地产抵押 物评估方面，出台 《多德 一弗兰克法案》，
重 点包括 ：一是 强调 银行机 构的评 估审核 人 员必须具备必 要的教 育背景、经 验及任 职 能力。二是在 组织 架构、报告流程 与文 件流程 以及贷 款核准程 序上保证 估价审核 人员的独立性。三是明确房地产评估审核 要以风险为导向，审核范围要与房地产复 杂程 度及潜在 风 险水平高度 相关。审核深 度应达到确保审核方法、假设、数据来源 及结论合理适当的目标。四是保持对抵押 物的持续监控。银行必须在信贷资产的生 命周期内特别是在市场不景气的时期对抵 押 物进行有效 监控 ，并根据抵押 类型和信 息频率建立模型和参数，确保银行获得有 效的市场数据，持续监控具体贷款或者资 产组合类别 的风险变化情况 。
押品自评估 ：政策、法规上的 可行性分析 《中华 人 民共 和 国商业 银 行 法 》 第 三十六条规定 ：“ 商业银行贷款，借款人 应当提供担保。商业银行应当对保证人的 偿 还能力，抵 押物 、质物 的权属和 价值 以 及 实现抵押权 、质权 的可行性 进行严格审 查。经商业银 行 审查、评 估，确 认借款 人 资信良好，确能偿还贷款的，可以不提供担保。” 上述法条明文规定对抵押物、质物的评 估为商业银行应承担的职责与义务。建设部下发的 《城市房地产抵押管理办法》第二十二 条规定 ：“ 设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，也可以由 房地产价格评估机构评估确定。” 中国银监会和国家林业局联合的 《关于林权抵押贷款的 实施意见》第十四条规定 ：“银行业金融机构开展林权抵押贷款业务，要建立抵押财产价 值评估制度，对抵押林权进行价值评估。对于贷款金额在 30万元以上 (含 30万元) 的林 权抵押贷款项目，抵押林权价值评估应坚持保本微利原则、按照有关规定执行 ：具备专 业评估能力的银行业金融机构，也可以自行评估。对于贷款金额在 3o万元以下的林权抵 押贷款项目，银行业金融机构要参照当地市场价格自行评估，不得向借款人收取评估费。” 《中华人民共和国担保法》、银监会央行和建设部联合发布的《关于规范与银行信贷业务 相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》等政策法规均未对押品由银行自身或第三 方评估进行明确定义。因此，在政策法规上是可行的。
商业银行押品自评估的利弊及影响 — —对商业银行的利弊分析 对商业银行而言，采取押品自评估的好处在于 ：一是能够更全面、更准确地掌握押品 真实情况，有利于押品的动态评估和监测 ：二是提高抵押受偿率，降低贷款风险，进而有 对押品进行自评估以进一步提高押品评估的准确性成为各商业银行押品评估的新趋势 当代盒融家Modern Bankers f 2015·10 6 3
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利于授 信业务调 整，可适 当将业务权 限下 放至分支机构 ：三是因押品评估由银行独 立进行，可就费率与客户达成协议，在节省 客户评估费率 的基础上 ，进一步提 高本行 贷款 定价能力 ：四是银 行在贷前 重点考察 押品的合法性、有效性、可靠性和流动性．
可避 免第三方评估机构 与借款方形成利益 关系，防止价值高估 ：五是贷时加强对押 品的审核，由具有专业资格的内部人员对押 品进行全面复核．更合理设定抵押率与贷 款期限。
然而，由于涉及的押品种类繁多(房产、 土地使用权、机器设备、交通工具等)、业 务量较多、区域较广 如采取自评估，所需 要的各类资源。尤其人力资源较多．这势 必对商业银行的人员配置提出较高要求。
并且，由于资产价值的评估专业性强、技 术性较高 ，对人员专业性要求也比较高。人 员数量及专业性要求与银行人力资源现状 之间的矛盾是商业银行开展押品自评估的 重要瓶颈。此外，与第三方评估公司的专业 性相比，受商业银行自身信息不对称、资 料不完整等信息渠道影晌，采用押品自评 估也 容易导致评 估价值 的失误。不过，随 着近年来资产评估行业的标准化建设及商 业银 行对资产评 估的重视 ．越来越 多商业 银行开始加强行内抵押物评估岗的培训，
下功夫培 养一支专家型的 队伍 ，人 力资源 的矛盾有望得到缓 解。
— —对相关各方的影响分析 解 决押品管理职 能较分散 问题 ，全面 提高银行信用风险管理能力。目前银行在 传统押 品管理方 式上 ，存在职 能重 叠或管 理真空，因此，通过建立内部抵押物自评 估中心及相应的管理体系，能够更全面、 更准确地 掌握押品真实情况 。
6 4 2015·10 j 当代金融家Modern Bankers 有效 降低借款 企业融 资成本 ，提高借款企业融资时效 ，提 升银行核心竞争力。银行通 过对信贷客户提供不需要第三方机构的、免费或优惠的抵押物评估服务．能够免去客户在融 资过程中，需要向评估公司支付的高额费用：银行可为借款企业提供 “ 一条龙” 全流程服务，
借款企业在融资过程中．只需与银行进行 “点对点” 沟通，借款企业和银行均可省去与第三 方评估公司沟通交流的环节，有效简化业务流程、缩短融资时间，提高融资效率，从而将 时间成本转化成资金成本。
对抵押物评估市场构成一定冲击。银行开设抵押物自评估业务后，j, - 5不可避免影晌原 有外部评估公司客户群体 ：但受限于银行抵押物自评估机构设立伊始业务总量承压与专业 性、自评估必要性等方面因素影响，对外部评估机构的影响不会太大。且银监- ~BF1可根据 银行抵押物自评估发展情况，划定 “必须经由外部专业机构评估” 及可 “ 自评估” 、“可估价” 的业务范 围。如美 国金融监管部 门要求 ，在 多数情况下，金融机构 需要聘请 评估师对抵押 物进行评估 ：符合一定条件 (主要是金额低于一定数额如 25万美元) 的情况下，金融机构 可以不进行评估，而只进行估价，采用简便的方式，甚至可以采用自动评估模型进行估价。
能够有效避免内幕交易，防止押品价值虚高。商业银行通过建立专业押品价值评估团 队，进一步规范和强化押品管理，一方面可以在贷前重点考察押品的合法性、有效性、可 靠性和流动性，可防止第三方评估机构与借款方形成利益关系，防止价值高估 ：另一方面，
可以避免信贷经办人员与客户之间的内幕交易，净化信用环境，提振企业融资信心。
商业银行开展自评估存在的困难及建议 商业银行开展押品自评估是一项涉及组织架构、运行机制、资源配置重新调整的改革，
因此 ，需认清 自身特点与资源禀赋 ，选择契合自身管理 能力、资源配置水平以及当前发展需 求的模式，在完善相关制度设计、业务流程及人员到位的前提下稳步推进。当前．对于欲 采取押品自评估 的商业银行而言，需注意 下 几． 个问题。
一是机构 的调整。商业银行 需要新 设立或调整独立于授信及业务条线的专司押品评估 的机构或团队，负责全行押品管理工作，并考虑取得相关评估资质。二是队伍的建设。商业 银行押品自评估管理各项职能的发挥建立在大量高素质人才的基础上，当前我国商业银行 迫切需要建立起适合本行实际的专业的内部评估管理队伍。三是制度的构建。商业银行需 要建立一套 涵盖押品价值评估标准、评估模型、押 品监测及动态管理、外部评估公司管理 、 押品评估流程等一系列规章制度和工作手册，并定期修订更新，形成较为完善的制度体系。
四是 系统 的支撑。商业银行需要建立对应 的评估模 型、押品评估、管理和监控平台系统。
五是外部的支持。需要监管机构、政府~Bl "3、抵押登记部门、评估协会等外部各相关机构 支持。当前，权属登记部门普遍只接受由专业评估公司评估的押品价值，不认可银行的押品 自评估价值 。因此，在开办该项业务时，可能存在押品自评估价值不被权 属登记部门接受、 承认．不予给抵押登记的情况，需要与权属登记机构、土地局、住建局等政府职能部门进 行协调。0 (作者单位 为泉州银行 董事会办公室)
