物业公司管理整改计划5篇物业公司管理整改计划 物业公司物业管理纠风工作整改方案和措施 2014年8月，团行风评议小组采取发放调查问卷、走访职工、摸底调查等形式，向小区居民了解物业公下面是小编为大家整理的物业公司管理整改计划5篇,供大家参考。
篇一：物业公司管理整改计划
公司物业管理纠风工作整改方案和措施2014 年 8 月 ， 团行风评议小组采取发放调查问卷、 走访职工、 摸底调查等形式， 向小区居民了 解物业公司行风建设的情况，梳理出了 存在的问题。
2014 年 9 月 ， 物业公司领导班子对物业管理纠风工作进行了 会议讨论， 对存在的问题制定整改方案和措施：
问题一：
存在个别工作人员 服务态度欠佳现象。
整改目 标：
树立服务意识， 提高物业公司工作人员 人员 服务态度， 加强理论学习， 提高工作人员 的素质。
整改措施：
根据公司 实际情况, 制定培训计划, 提高服务意识、 业务水平。
有针对性的开展岗位素质教育, 促进员 工爱岗敬业, 服务意识等综合素质的提高。
对员 工从服务意识、 礼仪礼貌、业务知识、 应对能力、 沟通能力、 自 律性等方面反复加强培训,并在实际工作中检查落实, 提高管理服务水平和服务质量, 提高员 工队伍的综合素质, 尽量做到让公司和服务单位、 业主满意、认可。
保障措施：
物业公司主管责任人向小区业主了 解工作人员 工作服务态度情况， 对存在问题的工作人员 加强素质教育。
整改时间：
现时整改 责任人：
吕 连起（ 物业公司副经理）
监督部门：
一八八团新城社区
问题二：
小区整体环境还有待提高。
整改目 标：
抓好小区绿化维护工作， 提升小区居住环境。
整改措施：
制定物业小区绿化管理制度， 绿化管理员 按规定承担辖区绿化的日 常巡视、 养护、 监管任务， 并按时填写绿化日常养护定期作业及检查表。
保障措施：
物业公司绿化班班长负责监督落实， 主管领导负责监督检查。
整改时间：
现时整改 责任人：
吕 连起（ 物业公司副经理）
监督部门：
一八八团新城社区 问题三：
居民对小区车辆停放管理感到普遍不满意。
整改目 标：
规范辖区内的车辆停放， 为业主提供高效而且安全的服务。
整改措施：
所有车主在物业管理区内均要按照物业公司规定的有关场地、 路线和时间行驶以及停放。
禁止工程车、 农机车停入小区院内， 保障车辆停放有序， 交通顺畅。
9 月 之后， 海川家园小区大门将逐步实行封闭， 保留一个车辆进出口 大门， 避免车辆丢失事故的发生。
保障措施：
物业进出车辆管理人员 在小区的工作受物业公司领导， 受业主的监督， 并定期给予打分， 对考核不称职的物业进出车辆管理人员 物业公司有权给予罚款， 造成公司严重损失的，解除其合同。
整改时间：
2014 年 9 月 至 2014 年 12 月
责任人：
吕 连起（ 物业公司副经理）
监督部门：
一八八团新城社区 问题四：
存在对居民反映的物业情况， 不解释、 拖着不解决的现象。
整改目 标：
针对反映的问题及时解决， 提升物业公司公信度。
整改措施：
切实从业主的利益出发， 物业工作人员 对反映的问题建立记录台账， 做到反映问题有答复， 问题解决有记录， 真正做到想群众之所想、 急群众之所急， 把业主的利益放在第一位。
保障措施：
进一步提升物业服务质量， 主管领导对反映的问题牵头解决， 对台账记录责任做到落实到人， 为业主做出合理答复。
整改时间：
制定出相应制度， 现时整改。
责任人：
吕 连起（ 物业公司副经理）
监督部门：
一八八团新城社区 问题五：
维修人员 还存在乱收费、 收费不给票据的现象。
整改目 标：
加强维修人员 维修收费正规化。
整改措施：
在对本辖区小区居民上门维修中， 制定以市场价的标准收费服务， 设立维修费用标准公示栏， 严格要求维修人员按要求开具维修票据。
整改时间：
现时整改， 狠抓落实 责任人：
吕 连起（ 物业公司副经理）
监督部门：
一八八团新城社区 问题六：
小区安全措施和对公共设施的维护不到位。
整改目 标：
保证设备运行正常， 无重大管理责任事故。
整改措施：
公共配套服务设施维护周到， 道路、 公共照明完好， 小区范围内的道路畅通， 路面平坦； 制定设备安全运行、 岗位责任制、 定期检查维修保养运行记录、 维修档案等管理制度。
整改时间：
现时整改， 狠抓落实 责任人：
吕 连起（ 物业公司副经理）
监督部门：
一八八团新城社区 目 前， 由于物业由于财力、 人力有限， 针对小区公共设施的建设、 维护、 小区改道及增加监控设施方面的问题需要团党委的大力支持和帮助。
今后， 物业公司将按照团纠风办的要求， 落实整改措施， 由一八八团新城社区负责监督， 降低小区业主与物业公司之间矛盾纠纷情况的发生。
一八八团新城社区
一八八团物业公司 2014 年 9 月 9 日
篇二：物业公司管理整改计划
工作整改计划通过对城市花园项目物业服务实地观察评估，发现了部门存在的问题，同时提出解决问题的办法，现跟领导汇报如下：
一、管理运作方面的建议：
1、组织架构没有确定，人员分工不明确，导致存在人力浪费现象，部分工作未能责任到人，会影响目标达成；建议重新梳理组织架构，明确人员分工，定岗定责，实行目标责任制。
2、相关规章制度脱离公司实际情况，没有投入使用，无法做到有章可循、有法可依，导致工作中执行力度和监察力度的缺失；建议结合公司实际情况完善并制定符合城市花园物业的管理制度，岗位职责，工作流程和绩效考核等，做到奖勤罚懒，优化管理团队。
3、经现场了解工作人员的整体素质尚可，普遍缺乏工作经验，自律意识和服务意识相对薄弱，对物业服务意识和责任心有待加强；大部分工作岗位人员存在对工作职责、工作流程、工作范围、工作权限不清，从而导致工作开展中积极主动性不够，只听从领导安排；应加强内部员工培训，建立从入职、上岗、在岗、转岗到不合格离岗的培训体系，以培养一支敬业爱岗、懂专业、会管理、服务好的优质队伍。
4、相关工程竣工验收资料，各系统设施设备图纸等资料等，未办理正式接管移交手续，物业应注意和重视各类资料的收集建档，小区均应按照创建物业管理市优、省优的标准，从入伙之日起即将小区有关档案资料收集归档，入伙资料应尽快补齐，同时对已建立的各种记录表格要认真规范的填写，做
到真实、及时、完整。特别强调的是各类台账、表格一定要统一印刷，按年、季、月编订成册，使用后存档。
5、小区整体 VI 标示未做。建议尽快实施，小区标示也是小区形象的一部分，向业主/物业使用人、以及社会外界展示高层次，高品位的企业品牌内涵，让前来参观者记住和认识。
二、保安方面的建议：
保安是公司对外展示的形象和窗口，而现有的保安只是局限于看看大门，没有发挥其职能，导致人员进出随意，车辆乱停乱放，物品出入没有监管，根据现状提出如下几点建议：
1、岗位重新部署：销售中心出入口设形象岗（岗台站岗），着工装戴白手套，出入车辆指挥敬礼；销售中心车场岗，指挥车辆停放，开车门，问好；小区门岗对人、车、物出入管理，登记；巡逻岗对小区内车辆停放管理（机动车入车库，非机动车入车棚）； 2、根据保安工作性质制定培训计划，提高培训的有效性，明确培训的目的，尽量采取保安员易于接受的培训方法，将培训内容运营到工作中，如站姿、敬礼、亲和力、微笑服务等；通过培训让各岗位清楚都做些什么，应该怎么做，做到什么标准。
3、在保安队伍中开展敬业爱岗教育，以促进队伍的相对稳定。目前，由于物业部运作时间短，整个保安队伍组建时间也不长，尚未形成自己的工作业务骨干，所以保安工作还比较被动。而培养一支思想、作风、纪律、业务都过硬的队伍，需要在日常的管理、工作中加强对保安人员的监督。监督工作要渗透到日常工作的各个方面、各个环节，使之感到时时刻刻都有人在监
督，逐渐把落实公司的规定、工资标准变成个人的自觉行为。
4、针对小区主干道车辆乱停乱发的现象，建议尽快接收地下车库（达到正常使用条件），出入口刷卡系统、道闸都在坡道上，留下了安全隐患，建议做相应调整；前期由保安引导所有机动车下地下车库，后期根据实际情况收取相应费用；非机动车乱停乱发、私拉电线充电现象普遍，巡逻岗到位后作为重点巡查内容之一，劝导加处罚规范非机动车停放车棚内。
5、加强出入人员管理力度，现大门处进出人员都没有带卡，有人员进出保安提前会手动开门，刷卡系统形同虚设，接下来对出入人员严格控制，对业主宣讲封闭管理的重要性、安全性，对装修人员必须凭证进出，外来人员确认身份后登记进出。在控制人员进出过程中，做到有礼有节，热情主动，文明用语。
6、严格管理进出小区物品，凭物品放行条放行。
7、加强装修监管力度，禁止装修人员在小区内乱串、拉业务、留宿等，装修材料按规范堆放，散料袋装搬运，全程跟进周边卫生，对违规行为及时制止，视情况做出相应处理。
8、销售中心岗位设置后，根据车位少，非机动车乱放的现状，在后面院子里划出部分非机动车、机动车停车位，由保安引导非机动车和部分内部车辆停放，以保证销售中心客户车辆停放和环境整洁。
三、清洁绿化方面的建议 1、小区卫生情况普遍较差，建议重新核定小区清洁工的清洁面积，适当增加清洁人员，并增加地面冲洗次数。月底可以考虑开展一次清洁小区的活动，调集各小区力量（包括管理人员、保安人员），对小区外观有影响的地
方集中彻底清洁一次，彻底改变小区的卫生面貌。
2、保洁人员没有专业系统的培训，仍停留在扫扫地、抹布简单擦拭一下，对专业知识和技能欠缺，如草酸、不锈钢保养剂、玻璃刮等清洁用品、清洁工具使用属于空白，导致很多细节卫生较差，部分地面油污、车棚、雨棚、玻璃、电梯等卫生难以保持；建议招聘一名专业的保洁绿化主管，增强保洁人员的专业知识和技能培训，在日常工作中言传身教，提升整个保洁队伍的专业性。
3、销售中心卫生较差，沙盘布满灰尘，洗手间空气差，地面没有抛光过，垃圾桶上满是烟头，喷水池满是水渍，窗台、景观台上杂物乱放，清洁工具乱放，大玻璃窗清洁度不够；根据以上现状，近期逐一解决，对洗手间内补充檀香、香雪球、小绿植等，从细节着手，加强销售中心保洁人员的专业培训和监督检查，提升销售中心的清洁卫生。
4、调整保洁人员的工作时间，坚持楼道内的保洁工作不与业主见面的原则。
5、小区定点堆放生活垃圾的垃圾池破损，垃圾裸露外面，随着天气转热，必定充满异味，建议修整垃圾池，增加上下水，保证垃圾池的卫生。
6、现绿化人员有三、四个临时工在修剪，临时工按天给予工资，导致责任心不强，绿化工作修剪滞后，管辖区域绿化面积大，植物生产旺盛，建议招聘专职绿化人员，由保洁绿化主管监督管理，定目标定任务。
三、工程维护方面的建议 1、工程维修人员工作区域涵盖了：项目部、社区、住宅，四名人员时间、精力有限，很难兼顾，无法保证业主投诉处理的及时性，设施设备没有定期
定时巡检，建议维修工作以住宅、销售中心为主，近期制定并完善部门内部相关工作职责、工作流程、奖惩管理、相关表格等，建立日常巡检管理，确保管辖区域内的设施设备正常运行，在完成日常工作的同时，能抽出人手的情况下，协助项目部工作。
2、收集整理相关的图纸：规划、竣工、验收、隐蔽工程等，设施设备的相关资料等，建立档案管理制度，确保信息的准确性，为日后管理提供依据和支撑。
3、现有工作人员均属无证上岗，因工程维修属于危险行业，涉及到强电，根据相关法律法规，从业人员需持证上岗，是否做人员调整或在岗培训考证，请领导决定；日常工作中加强对维修人员的监督检查，采用抽查、回访等不同途径保证各项工作的正常开展。同时，加强培训力度、增加考核次数，以提高维修人员的业务、技术水平。
4、工程维修部应尽快按照正常管理状态进行运作，内部明确分工、落实维修工的工作量，工程主管应加强对部门规章制度的落实，使每一个维修人员明确树立物业管理的概念、熟悉设施设备维护和入户维修的工作流程、业主至上的服务理念，养成有自觉工作、高度责任感、良好的工作协调能力的工作态度。
5、对工程维修部近期的工作，增加物业用房的装修跟进和二期前期介入，站在业主入伙和便于物业后期管理的角度，提出合理性建议。
四、客户服务方面的建议 1、客服部现有人员 5 名，存在人员过剩的现象，根据现工作量来说，3名人员已完全胜任。
前期物业管理组织架构及人员配备
1、组织架构 组织架构的设置原则是精简高效、一专多能，内部采用直线职能制，尽量减少管理环节，提高工作效率和保证信息渠道的畅通。
城市花园物业管理组织架构图
物业经理 保安班长
保安一班
保安二班
保安三班 工程主管
水电工
客服主管 综合管理部经理 副经理
保洁班长 保安主管
保洁主管
区域保洁员
绿化工
内
勤
设备维护 员
客户接待员
客服员
出
纳
会
计
2、根据城市花园交付面积并结合实际情况，物业公司岗位设置五个部门：综合管理部、保安部、工程部、保洁部、客服部，具体人员配备如下：
部门
人数
岗位设置
备注
物业经理 1
副经理 1
财务部
暂不设置
综合管理部 2 经理 1 名、内勤 1 名
客户服务部 4 主管 1 名、客服员 2 名、巡检员 1 名
技术维修部 4 主管 1 名、水电工 2 名、设备维护 1 名
保安部
18 主管 1 名、班长 2 名、门岗 3 名、车库出口2 名，车库入口 2 名、销售中心门岗 2 名、销售中心车场岗 2 名、巡逻岗 4 名
清洁绿化部
16 主管 1 名、班长 2 名、区域保洁：1#/2# 各1 名、3#/5#/6#/7# 1 名、8#/9#/10# 1 名、销售中心 1 名、地下车库 1 名、小区主干道1 名、外围 1 名、清运垃圾 2 名、绿化 3 名
合计 46
物业管理服务标准 通过专业物业管理服务逐步达到规范化、专业化，不断提升业主满意率，具体服务承诺及质量保证措施如下：
序号 号 指标名称 国家及鹤壁市标准 服务承诺标准 服务质量保证措施 01 房屋完好率 98% 99% 制定维修技术人员专职负责区域巡查，建档记录，确保外观整洁、无破损立面，房屋无改变使用功能，无乱搭建，公用设施及通道无随意占用 02 房屋零修、急修及时率 99% 100% 急修、零修接到维修通知，及时赶到现场。零修现场及时完成；急修不过夜，工作量过大以协商形式解决，并按照《维修回访制度》进行回访记录、质量跟踪 03 维修工程质量合格率 100% 100% 分项监督检查，结合部位，严格把关，按照工序维修到位，杜绝二次返工 04 保洁率 99% 99．5% 由专职保洁员进行保洁，并实行巡查制度，建档记录，由主管监督，确保小区垃圾日产日清，设施完好，区内洁净卫生 05 绿化完好率 95% 99% 制定专职绿化员负责维护，并实行园艺师直接负责的巡查制度，建档记录，确保小区绿地树木无破坏、无黄土裸露、无病虫害现象 06 道路、车场完好率及使用率 95% 99% 制定公用设施管理员进行维护，实行巡查制度，建档记录，由维修主管负责监督。建立健全道路、停车场管理制度，责任落实到人 07 化粪池、雨水井、污水井完好率 95% 99% 由工程维修部清理疏通及维修计划按相应作业规程实施，有检查、记录，达到排放畅通，无堵、无塌陷、井盖完好无损 08 排水管明暗沟完好率 95% 99% 维修工作依计划定期检查，发现问题及时维修，达到排水畅通无积水、无污染、无塌陷、无残缺 09 路灯完好率 95% 98% 维修工每日检查，随坏随修，做到路灯完好无损，夜间正常使用计划维修保养，保持洁净 10 停车场、自行车棚完好率 98% 99% 每日检查，随坏随修，达到车辆行驶停泊有序、车场无损坏、无积水、平
坦整洁，设施完好无损 11 公共问题设施以及小品雕塑完好率 95% 99% 每日检查，发现问题及时维修定期按计划实施维修、维护工作，确保使用功能，保持外观造型完好无损 12 小区内治安案件发生率 年 1‰以下 年 1‰以下 实行 24 小时保安巡视制度，设立 24小时报警中心，充分利用小区智能化设施人防、技防、物防三结合的治保安理，确保小区居民人身财产安全 13 消防、智能化设施完好率 98% 100% 每日巡检与定期保养相结合，确保设施设备完好无损，各项记录齐全 14 火灾发生率 年 1‰以下 年 1‰以下 加强防火宣传教育和防患措施，配齐消防器具，通过消防检查，发现隐患及时处理，并组织强有力的兼职消防队伍 15 违章发生率 1‰ 1‰ 建立巡视制度，对区内各类违章通过巡查，发现问题及时处理，对违章现象跟踪管理，建档记录，通过宣传教育活动使区内居民自觉杜绝违章 16 违章处理率 95% 99% 17 住户有效投诉率 2‰ 1‰ 按政策规定做好各项工作，强化服务意识，了解住户需求，满足住户合理需要，及时为住户排忧解难，投诉处理有记录，有回访 18 住户投诉处理率 95% 100% 按政策规定做好各项工作，强化服务意识，了解住户需求，满足住户合理需要，及时为住户排忧解难，投诉处理有记录，有回访 19 管理人员专业培训合格率 90% 100% 管理人员持证上岗，培训与自学相结合，有培训制度，培训计划、培训考核、培训记录，保证人员较高的专业素质 20 维修服务回访率 95% 99% 建立严格的工作制度、回访制度，做好回访记录、工作记录、上门回访与电话回访结合，业主满意、文明服务 21 居民对物业管理满意率 95% 98% 采取现代科学的管理手段，开展温馨服务、亲情服务，在日常服务过程中及时收集住户需求信息，尽可能满足住户需要，与住户加强沟通，确保住户对物业管理满意程度 22 档案建立与完好率 98% 100% 各种档案资料专人管理、分类存放、检索方便，保证档案资料齐全 23 管理费收缴率
100% 按照规定收取，杜绝擅自提高收费标准和乱收费，合理使用费用，做到取之于民、用之于民
篇三：物业公司管理整改计划
公司限期整改方案 本公司于 XX 年进驻本小区后，长期存在服务质量低下的问题,特别是小区公共场所及设施维护、保安巡逻等方面做得很不到位，盗窃案频繁发生，业主怨声载道。下面本公司将进行一系列的整改活动：一、安全管理问题 1、小区河堤围墙偏低，需适当加高堤围墙，并在围墙正上方牵好铁丝网，以保障小区业主基本人身及财产安全,防止小孩不慎落入河道以及小偷从围墙攀爬进 入 入小区。
2、小区保 安 安人员太少职责不明， 流 流程不清，人员及车辆 出 出入管理混乱。保安上 班 班时间擅自离岗、打瞌 睡 睡、与闲散人员聊天现 象 象时有发生。进出人员 不 不登记，外来人员不询 问 问，严重影响小区安全 及 及形象，亟待加强工作 职 职责教育，规范流程管 理 理。
3、金城美食旁 边 边河堤入口到现在还是 几 几盆花草拦道，保安亭 形 形同虚设，行人、自行 车 车来往自如。岗亭设置 不 不合理，盲点多。
4 、 、小区后面早上经常未 见 见保安在场，只安排一 个 个保安，保安离岗时无 人 人顶替存在严重的安全 隐 隐患，须立即予以改正 。
。
5、小区所有监视 设 设备形同虚设，要么没 电 电，要么坏掉，要么就 是 是照在墙角，应立即予 以 以修复并要保证业主需 要 要时可
以查询到监控记 录 录，另须加强保安夜间 巡 巡逻的力度及规范，缩 短 短小区保安夜巡间隔时 间 间并加强夜间车辆安全 巡 巡视，对夜间进入本小 区 区外来车辆须进行出入 登 登记，并进行跟踪安排 。
。
6、各个电梯均未 安 安装闭路监控设备，遇 到 到突发事件时无法知道 电 电梯内部情况，存在严 重 重的安全隐患，应尽快 安 安排安装配置。
二、 其 其他问题 1、小区垃 圾 圾死角较多，尤其是丽 景 景湾的水池内全是工程 垃 垃圾从未见过清理，小 区 区清洁工人数也是严重 不 不足，无法保证小区的 日 日常清洁。
2、对于 小 小区经常反映的自行车 被 被盗事宜，公司入场之 前 前承诺过在每栋附近建 个 个车棚并安装好监控设 备 备，现在必须执行并保 证 证监控设施的完好，而 不 不是推卸责任说自行车 丢 丢失与你们无责。
3 、 、小区内很多路灯损坏 无 无人修理，物业明显是 不 不作为尽快安排修复。
4、小区出口太少只 有 有一个，照成早上上班 高 高峰期严重堵塞，应尽 快 快开通金成美食右边进 小 小区通道，出小区的通 道 道设立业主专用车道及 外 外来车通道以缓解上班 高 高峰期车辆堵塞问题， 并 并加强对外来车辆的出 入 入管理。
5、依照国 务 务院《物业管理条例》 第 第四章第 33 条规定“ 从
从事物业管理的人员应 当 当按照国家有关规定， 取 取得职业资格证书”公 司 司的物业经理资质在物 管 管处予以揭示。
6、 依 依照国务院《物业管理 条 条例》第四章第 41 条 规 规定的规定物业公司必 须 须向业主们公示物业管 理 理费的收支账目财务报 表 表，请公司立即予以揭 示 示。
7、小区当值保 安 安、清洁工人员的照片 及 及配布情况、责任范围 须 须在小区公告栏中揭示 ， ，以便业主们监督。
篇四：物业公司管理整改计划
业汇物业管理有 限责任公司 成都业汇物业管理有 限责任公司 考察报告. 部份 整改措施. 部份 组织结构. 部份 愿景展望. 部份
报告人员：朱永富
成都业汇物业管理有限责任公司 2010-8-21
目 目
录 第一部份：考察报告部份 一、 龙景花园实际考察现象 二、 金地花园实际考察现象 三、 贝福里花园实际考察现象 四、 考察总结 第二部份：整改措施部份 五、 短期整改方案 第三部份：组织结构部份 六、 公司组织结构流程图 七、 龙景花园组织结构流程图 八、 金地花园组织结构流程图 九、 贝福里花园组织结构流程图 十、 业汇公司人工成本预算清单“龙景、金地、贝福里” 第四部份：愿景展望 十一、 公司商业模式展望 十二、 公司财务达成展望 十三、 公司十年达成愿景
一、 龙景花园实际考察现象 考察目的：深入基层，了解公司各项目实际运营状况和管理状况。为以后规范公司正规化管理提供一手资料。
职责范围：到各个项目实地考察、了解，可在各个项目进行现场观察，可查阅公司日常运转资料和运作表格，可查阅公司规章制度，可向公司任何人员进行询问。
考察时间：2010 年 8 月 5 日---2010 年 8 月 8 日 工作内容：物业项目部、秩序维护部、环境维护部、设备设施维护部、品质部、客服部、绿化部、家政部。
龙景花园概况; 1、 龙景花园占地面积达 33350 平方米，建筑设计为多层电梯公寓，设计户数为 323 户、现在实际入住约 255 户。目前物业管理费收取率为 83%，离正常物管费收缴率还差 12%。
2、龙景花园停车场设计为纯地下停车场，总共有 312 个车位，实际车辆入停率为 80%。目前停车费实际收缴率为 80%，离正常的收费率还差 17%。
3、物管人员配置状况为：项目经理 0 名、品质人员 0 名、保安 12 名、保洁5 名、绿化工 0 名、设备设施维护 3 名、客服人员 0 名、收费员 1 名。结论：该项目总体配置不合理、不完善。
4、 、该项目未能提供相配套的管理文件，查看门岗现有的《保安管理制度》已经过时，各级管理职能不明确较混乱！
物业项目部； 题 问题 01：
：组织结构不完善、没有独立的项目负责人，该项目管理非常混乱，完全处于物业管理的原始状态。项目上有太多问题无人管理和处理。
题 问题 02：
：管理文件欠缺且完全没有执行，无任何考核制度，导致该项目各个职能部门工作消极。
秩序维护部；
题 问题 01：
：组织结构不完善，人员配置不合理。主要表现为无保安队长，队员配置欠缺，导致队员疲劳上岗、影响精神面貌和执勤质量。
题 问题 02：
：管理制度不完善且未按现有的制度执行，没有任何考核制度。队员执勤纪律散漫，执勤时精神面貌和纪律犹如民工，有看书看报的，有中午打瞌；‘睡的。侧门岗大门岗保安上班时在门岗看书阅报，大门女保安因天气炎热拿了把扇子、在那里自己扇凉，对进出的业主及外来人员不闻不理没有一点警觉意识和服务意识。完全处于堕落涣散状态！
题 问题 03：
：保安形象及服装问题；单单一个项目就有四种不同的作装和风格，侧门保安作陆军迷彩服和民工作业黑布鞋、大门女保安作保安专用服装（蓝色长袖）和黑白相间的板鞋、车库入口保安作专用保安服装（白色短袖）和白色运动鞋、车库出口女保安作海军陆战队迷彩服（作女用黑布鞋）。直接影响了物业公司的外部形象！
题 问题 04 ：没有保安服务意识和作业标准 环境维护部； 题 问题 01：
：组织结构不完善，人员配置不合理。规章制度，岗位职责不完善。作业服务标准、考核制度不完善。
题 问题 02：
：楼宇卫生状况良好，但是小区道路卫生清扫还不够彻底。没有达到行业标准。
题 问题 03 ：人员配置欠缺、疲劳作业、作装邋遢。
设备设施部； 题 问题 01：
：组织结构不完善，人员配置不合理。规章制度，岗位职责不完善。作业服务标准、考核制度不完善。
题 问题 02：
：该部人员在设备设施的日常维护中没有规范操作，比如在设备设施例行检查中记录不完整，还有的弄虚作假如 8 月 5 日检查配电房巡检记录时发现记录已经记录到 8 月 7 日了！
题 问题 03：
：报修服务不能及时到位，服务意识普遍较差 ！
夜间无值班人员、不符合小区设备维护值班的基本要求。
品质部：
问题 01：
：品质没有设立，但是公司所建立的品质管理体系较完整，质量方针较明确。可操作性强！
问题 02：
：质量目标和质量方针在各部没有得到严格落实，可以说完全没有执
行！
客服部【客服中心】
问题 01：客服部没有成立，只有一个收费员。不符合物管公司的正常配置。
问题 02：客服中心（收费员和办公室人员）可以随意接听客服电话，在接听客服电话时没有标准用语，直接影响了物业公司的外部形象！
绿化部
问题 01：该项目没有成立绿化部，导致该项目的绿化植被没有及时得到修剪、自由生长，现在发展得比较密集。一些大树因长期没有得到修剪，树冠生长无规律（变形、尤其是走廊两侧的大树，树冠一致往走廊中心生成，导致大树重心失调，在遇风雨天气时经常出现倒塌现象）、大量楠木因过于密集，导致大多数楠木长得像筷子，直单往上生长、极不美观。还有多数林木因过于密集，导致死亡。
题 问题 02：
：林木不及时修剪，给物业资源造成直接浪费，没有达成物业管理的核心---没有使物业保值增值。该问题应该及时引起重视，应得到妥善解决。
家政部：没有成立家政部 考察人员：朱永富
二、金地花园实际考察现象 考察目的：深入基层，了解公司各项目实际运营状况和管理状况。为以后规范公司正规化管理提供一手资料。
职责范围：到各个项目实地考察、了解，可在各个项目进行现场观察，可查阅公司日常运转资料和运作表格，可查阅公司规章制度，可向公司任何人员进行询问。
考察时间：2010 年 8 月 9 日---2010 年 8 月 12 日 工作内容：人事行政部、物业项目部、秩序维护部、环境维护部、设备设施维护部、品质部、客服部、绿化部、家政部。
金地花园概况; 1、 金地花园建筑面积达 10 万平方米，建筑设计为多层和电梯公寓，设计户数为 596 户、商铺 60 间。现在实际入住约 532 户。目前物业管理费收取率为60%，离正常物管费收缴率还差 37%。
2、金地花园停车场设计为地面停车场，总共有 198 个车位，多数为一库多
车位车库。实际车辆入停率为 90%。目前停车费实际收缴率为 80%，离正常的收费率还差 17%。
3、物管人员配置状况为：项目经理 0 名、品质人员 0 名、保安队长 1 名、保安 13 名、保洁 8 名、绿化工 0 名、设备设施维护 2 名、客服人员 0 名、收费员 1 名。该项目总体配置不合理、不完善。
4、 、该项目未能提供相配套的管理文件，查看门岗现有的《保安管理制度》已经过时，各级管理职能不明确较混乱！
物业项目部：
问题 01：
：组织结构不完善、没有独立的项目负责人，该项目管理非常混乱，完全处于物业管理的原始状态。项目上有太多问题无人管理和处理。
题 问题 02：
：管理文件欠缺且完全没有执行，无任何考核制度，导致该项目各个职能部门工作消极。
秩序维护部；
题 问题 01：
：组织结构不完善，人员配置不合理。主要表现为保安队长责任心不强，工作职责不明确，队员配置欠缺。
题 问题 02：
：管理制度不完善且未按现有的制度执行，没有任何考核制度。队员执勤纪律散漫，执勤时精神面貌和纪律犹如民工，站姿和坐姿极不雅观。大门岗保安上班时，对进出的业主及外来人员不闻不理没有一点警觉意识和服务意识。巡逻岗女保安在树下乘凉，玩弄业主的宠物狗。完全处于堕落涣散状态！
题 问题 03 ：保安形象及服装问题；A 区大门保安作保安专用服装（蓝色长袖）和黑色的布鞋、另外一名保安作黄胶鞋。B 区保安作专用保安服装（白色短袖）和白色运动鞋、另外一名裤子较短且腰口较大、作黑色烂布鞋直接影响了物业公司的外部形象！
题 问题 04 ：保安作装没有得到同意、服务意识和作业标准全无。
环境维护部； 题 问题 01：
：组织结构不完善，人员配置不合理。规章制度，岗位职责不完善。作业服务标准、考核制度不完善。
题 问题 02：
：楼宇卫生状况较差，小区道路卫生清扫也不够彻底。根本没有达到行业标准。
题 问题 03 ：人员配置欠缺，无监管人员对其监管和考核。
设备设施部； 题 问题 01：
：组织结构不完善，人员配置不合理。规章制度，岗位职责不完善。作业服务标准、考核制度不完善。
题 问题 02：
：该部人员在设备设施的日常维护中没有规范操作，比如在设备设施例行检查中记录不完整，还有的弄虚作假如 8 月 5 日检查配电房巡检记录时发现记录已经记录到 8 月 7 日了！
题 问题 03：
：报修服务部能及时到位，服务意识普遍较差 ！
夜间无值班人员。
品质部：
问题 01：
：品质没有设立，但是公司所建立的品质管理体系较完整，质量方针较明确。可操作性强！
问题 02：
：质量目标和质量方针在各部没有得到严格落实，可以说完全没有执行！
客服部【客服中心】
问题 01：客服部没有成立，只有一个收费员。不符合物管公司的正常配置。
问题 02：客服中心（收费员）因物业相关管理人员配置不够、无法满足业主服务需求，过意不接听客服电话，就算偶尔接听客服电话时也没有标准用语，或者接起来直接挂断然后一直将电话接起来处于忙线状态。（万一业主家里失火或发生其他突发事故，又不能联系物业管理处，那后果将无法估量）该举措直接影响了物业公司的外部形象！
绿化部
问题 01：
：该项目没有成立绿化部，导致该项目的绿化植被没有及时得到修剪、自由生长，现在发展得比较密集。一些大树（小叶榕）因长期没有得到修剪管理，有多数树叶被虫咬坏！
题 问题 02：
：林木不及时修剪，给物业资源造成直接浪费，没有达成物业管理的核心---没有使物业保值增值。该问题应该及时引起重视，应得到妥善解决。
家政部：没有成立家政部 三、 贝福里花园实际考察现象(略)
备注：问题点与以上两个小区大致相同
考察（报告）人员：朱永富 四、考察总结 【结论】
01、以上几个项目缺乏专一项目管理人员，现有管理人员专一程度不够、达不到物业管理要求，导致该公司管理无章法较混乱。
02、人员配置不合理，导致内部管理和外部管理均处于失调状况。
03、各部员工对公司体制有很大意见，主要表现管理不正规，不人性化，主要表现为“没有假期、请假难、下班后不能准外出、辞职不批准（强留人）、生日也不能请假、过节也没有表示（今年端午节连节日问候也没有）、老员工与新员工没有说明区别，没有工龄工资。签劳动合同没有公正公平，直接让签字安手印…………..等）。以上现象导致多数员工抱怨公司、消极怠工。
04、物业公司体制存在很多问题，如：管理体系和制度不完善，没有独立经营权和决策权。管理目标和各级岗位职责不明确。整个公司就像一盘散沙。
05、中高端的住宅小区、低端的物业管理。
报告总结人员：朱永富
第二部份：整改措施部份 五、短期整改方案 目的：通过开展短期整改，完善物业公司的组织结构和公司体系制度…等项目，使物业公司在 6 个月至 12 个月的时间达到正规物业公司的管理水平。
职责：明确整改的达成目标、明确整改方案、明确整改总负责人和成员、明确整改步骤、明确整改细节。
范围：由公司总总经理主持、以主管以上管理人员为骨干、要求全体员工共同参与整改方案！
内容：
<一>、内容：
<一>、建立健全公司管理制度和各部门管理制度、各职位《岗位说明书》明确岗位职责。明确各部门、各岗位绩效考核标准和内容。
实施时间表：2010 年 9 月 1 日-2010 年 9 月 20 日 <二>、确定各岗位用人标准、完善各部门人员配置、并作出一个项目人工成本的预算和标准。完成人员招聘和培训工作。
实施时间表：2010 年 9 月 21 日-2010 年 10 月 20 日 <三>、成立《业汇物业公司整改小组》由总经理任组长、物业管理部经理任副组长、成员为各项目经理和主管人员（待定）。提出整改方案和详细的实施步骤。保证在 6 个月---8 个月内完成全部整改内容，达到整改效果和目的。
实施时间表：2010 年 10 月 21 人---2011 年 6 月 30 日 <四>、整改方案包括以下几个内容：
1、2010 年 10 月 21 日—2010 年 11 月 20 日，各部门管理制度、各职位《岗位说明书》开始实施，各部门、各岗位绩效考核标准开始执行。
2、2010 年 11 月 21 日-2010 年 12 月 10 日，完成保安人员服装换装标准，确定保安上岗形象、服装配发到位。完成管理人员作装标准，并配发到位！
3、2010 年 11 月 21 日-2010 年 12 月 10 日，组织设备设施维护部，完成各项目《大门门卡、监控、可视门禁系统的修复方案》修复方案可考虑动用“共用维修基金”，保证通过审批合格。
4、2010 年 12 月 15 日—2011 年 1 月 30 日，设备设施维护部协调完成所有项目大门门卡、监控、可视门禁系统的修复工作。由开发公司和物业公司及集团高管共同验收修复效果。
5、2010 年 12 月 15 日---2011 年 4 月 30 日由物业管理部、客服部共同完成各项目“龙景花园、金地花园、贝福里花园”《业主委员会》的成立工作。
6、2011 年 4 月 30 日---2011 年 6 月 30 日由物业管理部完成（龙景花园、金地花园、贝福里花园）物业管理费和车位管理费的上调报批工作，初定上调幅度为 50%-65%. <五>、在 2011 年 8 月 30 日前，完成全部整改内容，符合物业公司正规化管理要求，物业公司呈良性发展状态、服务水平和管理水平到达到成都市物业管理的中等以上水平。
<六>、短期整改目标、配套文件目录：
1、《成都业汇物业管理有限责任公司组织结构图》
2、《...
篇五：物业公司管理整改计划
管理整改方案 物业公司整改措施 通过学习、查摆、对照和谈心活动，联系自己任集团物业公司总经理近年思想工作实际，查找个人存在的问题和不足，进行更深层次剖析，通过对照检查现制定整改措施如下：一、进一步强化政治学习，提高领导艺术水平，通过持之以恒的理论学习提高自己的政治敏锐性和政治鉴别力，提高自己的政治素质、业务能力。特别要在理论联系实际、指导实践上下真功夫 ， ，做到深入不肤浅，实 际 际不空谈，强化物业内 部 部管理工作，提升公司 服 服务质量、服务态度， 抓 抓好各项工作的落实。
二、作为集团公司班子 成 成员并兼物业公司主要 负 负责人，要正确定位， 立 立足实际，以身作则、 率 率先垂范。以真诚之心 对对待员工群众，着力解 决 决作风建设的突出问题 ， ，提高广大员工群众的 满 满意度。
问题一：尽 快 快解决高层住宅楼开工 问 问题 物业集团公司正 在 在全力配合总公司与相 关 关部门协调办理。近期 集 集团公司领导与公司主 管 管此方面人员正积极跑 规 规划局办理此事，力争 在 在 XX 年 5 月完成审批 手 手续。
问题二：针对 员 员工反映住房困难、收 入 入较低等问题，反应不 够 够迅速，解决效率不够 快 快捷的问题。
提高工 作 作效率，提高办事效率 ， ，提高服务质量，以提 高 高
集团公司经济效益为 前 前提的基础上，解决此 问 问题。
三、替群众办 实 实事，办好事，坚持“ 方 方便群众、高效运作、 规 规范服务、廉洁办事” 的 的宗旨，以优质的服务 ， ，良好的形象，一流的 服 服务做好让大家如意的 事 事。
问题一：改善住 户 户强烈反映院区楼内卫 生 生差的问题。
从内部 管 管理抓起，严格对卫生 员 员履行职责的监督。公 司 司主管领导每周进行两 次 次巡检，发现问题及时 纠 纠正，并给予相应处理 。
。强化环境卫生管理， 采 采取卫生员工作量化管 理 理，与其工资挂钩、划 分 分各个卫生员责任片区 ， ，确保家属区各单元楼 道 道、扶手、门窗以及院 落 落道路干净整洁，逐步 减 减少居民投诉。
问题 二 二：加强员工食堂管理 ， ，提高饭菜质量。
加 强 强对员工食堂的监管， 公 公司不定期对食堂进行 饭 饭菜质量、卫生检查听 取 取员工反映。发现问题 及 及时要求承包方整改。
多多做市场调查，必要时 更 更换、选择正规餐饮业 主 主签订承包合同提高饭 菜 菜质量，保证员工身体 健 健康。
问题三：家属 院 院内车辆停放太多，易 发 发生安全事故，建议整 改 改;院内活动场地不足 ， ，建议增加一些凳子; 加 加强院内树木管理，及 时 时进行修剪。
今年 1 0 0 月份对两家属区加装 减 减速带 10 条;明年开 春 春重新对生活区停车位 进 进行规划，合理安排车 辆 辆停放，保证居民安全 出 出行，提供干净整洁生 活 活环境;公司已与街道 办 办、社区
联系，计划明 年 年开春为两家属区院落 合 合适位置更换、增加休 息息座椅。另外，计划增 加 加健身器材 90 部。栽 种 种小灌木 8000株、 分 分别在家属区两个小花 园 园栽种月季花 1800 棵 棵。9 月底，已在家属 区 区林带补种灌木九千株 。
。计划明年春、秋两季 将 将对树木进行修剪、补 种 种。根据院内实际停车 位 位情况，严格控制办理 长 长期停车手续，满足居 民 民停车需要。
四、搞 好 好廉洁自律修养。牢记 党 党的宗旨，牢固树立为 党 党为人民无私奉献的精 神 神，明明白白做人，清 清 清白白做官，真正做到 自 自重、自省、自警、自 励 励，努力做到心为民所 系 系、权为民所用。
五 、 、加强在勤俭节约、成 本 本核算、勤俭办事工作 方 方面管理，按照上级的 要 要求，从公司领导抓起 严 严格审批制度，对外接 待 待上严格把关。公司将 对 对每次维修、工程项目 要 要进行预算、制定计划 ， ，减少额外开支。严格 审 审核对外承包工程项目 ， ，为集团公司把好关。
物业管理整改措施( 保 保安部) 一、提高福 利 利待遇，增加职业魅力
一直以来整个社会对 保 保安这职业就有一种偏 见 见。一种歧视。总认为 保 保安没前途没出息。是 最 最低级的一门职业，所 以 以年轻人只作为避港之 湾 湾，即使在做都在一边 找 找其他工作，一
旦有机 会 会就跳出去。在工作中 服 服务对象的藐视甚至侮 辱 辱。长期有人因为一点 不 不满意就骂成“守门狗 ” ”。造成队伍不稳定的 主 主要原因! 社会在快 速 速发展。保安一批换一 批 批，队伍当然出了不稳 定定甚至难以维持，这不 是 是个别问题。整个社会 出 出现工民慌时保安这职 业 业就更为明显。就本公 司 司而言我想提高福利待 遇 遇也迫在眉睫。首先是 工 工资要小幅度提高，1 0 000 块不能原地不动 了了，有的已经调高到普 通 通保安 1600 元包吃 住 住。第二就是按规定每 个 个员工进社保。民工才 有 有安全就医保障。第三 就 就是无假期制度要改革 ， ，加班费问题要照常发 放 放。第四要有一定的奖 惩 惩制度，要注重奖偏轻 罚 罚! 提高福利待遇， 增 增加保安职业魅力，努 力 力改变职业社会歧视， 已 已经成为整个社会的问 题 题! 二、落实管理制 度 度，统一严格要求 保 安 安部要求军事化管理的 。
。管理制度当然就是管 好 好队伍的依据。管理制 度 度成为一纸空文何谈队 伍 伍素质! 就目前来说 考 考勤制度，奖惩制度， 业 业绩制度，要完善要严 格 格执行! 工作中各种 管 管理要求应该协商统一 。
。不能出现一个师傅一 纸 纸符，当然工作方法可 灵 灵活! 三、加强职业 培 培顺，提高队伍整体素 质 质。
队伍培顺包括体 能 能训练和职业技能培训 。
。
体能训练当然是为 了 了改变身体素质，起到 养 养兵千日用在一时的作 用 用!能及时应对突发事 件 件~ 职业培顺一定要 有 有计划。有目的。系统 的 的。是理论联系实际的 。
。起到学到用到做到!
时间安排：每周一次 即 即可。
A、规章制度 诠 诠释。包括个岗位的操 作 作规程。
B、公司服 务 务要求[另见服务五要 求 求] C、本管理处管 理 理员人物介绍。
D、 本 本公司介绍。本管理处 服 服务范围。
E、消防 设 设施操作方法。包括灭 火 火器和消防栅。
F、 学 学习深圳保安教材的内 容 容[选最适用。最重要 的 的内容] 培顺要效果 要 要测试要入业绩。同样 要 要纳入作为评优依据! 四、规范管理程序，讲 究 究管理方法。
我认为 管 管理有适当的程序才能 管 管好自己本身管理队伍 。
。不然何从做好工作。
要 要想老总如果直接炒掉 员 员工。部长还不知情， 那 那忌不是成为其他员工 笑 笑柄!不好还会说。你 看 看内部有问题!!!建 立 立逐级上报制度。逐级 管 管理制度，是管好整个 队 队伍的唯一途径!队员 - ----班长---- 部 部长---总经理助理 - ----总经理。任何 脱 脱节都会有不愉快发生 。
。
五、取多渠道措施 。
。调员工积极性。
保 安 安这门职业有时确实要 枯 枯燥。无聊。队伍举行 活 活动。搞搞比赛，何乐 而 而为!搞搞流动红旗。
卫 卫生纪律。各班之间的 比 比赛啊等等! 甚至可 想 想想保安部搞一个宣传 窗 窗。写写工作中的酸甜 苦 苦辣。好人好事，物业 案 案例。
六、重设停车 场 场操作系统，加强停车 场 场收费管理 目前的收 费 费完全靠队员的自觉性 。
。可想自觉性太有限了 。
。造成资金流失严重!
操作系统设置要求另 外 外还应该有以下款项：
1.同辆车在 24 小时 内 内收满 10 快。应该理 解 解为当天内。显示入场 不 不同次数时间不同卡号 [ [显示当天或一周内出 入 入记录】
2.是月卡 的 的取临时卡。读卡显示 报 报警! 3.临时卡要 登 登记清楚.同时月卡过 期 期出场要登记. 4. 停 停车场管理员要对停放 一 一个星期以上未出入的 车 车进行登记.包括临时 和 和月卡.并进行长期跟 踪 踪. 5 .业务车辆 要 要登记时间数量，当天 回 回收。当天清算。
6
卡数交接班要清点。
7.充值卡要登记去向 ， ，包括收取时间。送管 理 理处，取回时间，发放 给 给车主时间 8.创建 文 文件夹，把不刷卡没刷 卡 卡的通过探头拍照记录 并 并
存盘。
9.对于业 务 务单又有刷卡的。包括 居 居委会，工商银行的要 有有登记。
七、改变工 资 资制度，做到论功行赏 ! ! 工资都一样不科学 。
。不便于管理。工资除 了 了显示工龄。也要显示 业 业绩。工资可以是基本 工 工资加上浮动工资。浮 动 动工资显示业绩。做到 论 论功行赏。也调动员工 积 积极性。业绩表内容应 该 该有出勤。工作中要求 等 等等。事件报告表要体 现 现处理事情能力即可。
八、加强责任制，合 理 理科学管理分工，比如 谁 谁管宿舍，谁负责消防 管 管理。谁负责培训。
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