物业管理小区调研报告8篇物业管理小区调研报告 物业管理服务是一个新兴产业，更是一个民生工程，规范物业管理，促进行业健康发展，对于建设生态宜居城市、提升生活品质具有十分重要的现实意义下面是小编为大家整理的物业管理小区调研报告8篇,供大家参考。
篇一：物业管理小区调研报告
管理服务是一个新兴产业，更是一个民生工程，规范物业管理，促进行业健康发展，对于建设生态宜居城市、提升生活品质具有十分重要的现实意义。一、统筹结合，完善小区物业规划布局。
城市，让生活更加美好。我区城市建设进入了新阶段，迫切需要研究和谋划城市小区物业规划布局。一是完善物业管理规划。将小区建设、物业管理纳入城市规划，与城市建设、社区建设、棚户区改造、旧城改造等工作结合起来，与婴幼儿、儿童、学生、青壮年、中老年等不同人群的需求结合起来，探索编制多规融合的“物业服务管理”规划体系，引领物业管理行业健康发展，创造人性化与安全性的居住环境。二是完善老城物业布局。鼓励各类社会资本兴办物业公司，在社区协调管理下，从事老旧小区物业服务。对具备封闭条件、公共设施配套较好的住宅小区，恢复市场化标准物业服务管理。对公共配套设施严重缺失，无法围成小区庭院的散居小区或单体楼宇，以社区为单位，整合成为一个物业小区，成立业主委员会，由社区作为第三方协调业主委员会与物业公司签订协议，实行“卫生保洁、维护维修”托底服务，逐步培育业主物业消费意识，向市场化管理过渡。三是完善老旧小区基础设施。依托旧城风貌改造工程，逐步完善旧城区无物管小区和单体楼的改造规划，以“有规范车位、有绿化花园、有门岗用房、有标准公示栏”的“四有”标准，统一建设验收。加强房屋外观改造、
空地绿化、划线停车、消防设施配套、下水管网改造和管线更换等基础设施建设，全面改善旧城区基础条件和整体形象，再交社区物业服务中心、物业服务企业管理或居民自治。
二、整合资源，构建齐抓共管的工作格局。
物业管理涉及到发改、住建、交通、司法、广电、供水、供电、供气、通信、社区等诸多部门，必须整合资源、明确主体、齐抓共管。一是增强物管执法力量。以创建全国文明城市为契机，将物业管理纳入城市管理委员会，整合城市联合管理执法大队力量，加大对房屋外墙装修、乱搭乱建等小区乱象的执法监管力度。二是明确各方职能职责。区房管分局负责全区物管活动的监督管理工作，积极争取市房管局的支持，强化审批、指导、监督和管理等职能，结合《物权法》的相关规定，制定出台物业管理实施细则。街道按照属地管理原则，负责辖区内物管活动的协调服务工作，指导所有住宅（包括规模小区、单体楼、单位宿舍）成立业主委员会，健全物业管理工作联系会议制度、物业纠纷调处机制等。业主大会及业主委员会加强对物业企业履职情况的监督，协调解决物业纠纷，维护小区的正常活动和秩序，带动小区按时、足额缴纳物管费。三是发挥行业协会作用。物管协会协助政府开展工作，承担部分社会职能，参与物业行业监督准入工作，依法规范行业行为、建立职业操守、维护行业权益、提升行业素质，督查物业服务组织或其他物业服务人员诚信经营和服务，维护物业管理各
方合法权益。
三、市场运作，培育物业服务企业。
坚持市场化、专业化运行，把小区物业管理交给企业和市场。一是引进优质企业。着力引进一批资质高、服务优、实力强的知名大集团、大企业，来南注册成立分公司。参照招商引资奖励办法，对引进优质企业给与奖励。二是壮大龙头企业。设立物业企业发展基金，鼓励集约、规模发展，扶持企业做强做大，打造品牌企业、样板小区。发挥龙头企业示范效应，组织优秀物业公司轮回讲课宣传，提升物业服务整体水平。制定物业公司资质升级奖励办法，提升公司资质层次。三是培育专业人才。引导企业专业化发展，把物业管理人才纳入人才工作，在引进、安置、培育、激励等方面创新政策。强化协会职能，指导企业加强员工岗位技能、职业道德、服务意识等培训，坚持持证上岗，规范企业员工服务礼仪，建立一支符合市场经济需要、能够满足广大业主需求的物业管理职业化队伍。
四、依法治理，解决物业收费难问题。
按照“依法治区”要求，将小区物业管理纳入法制轨道。一是出台物业收费指导标准。制定出台《物业服务和保障性住房物业服务收费标准指导价》，将资质等级、服务内容与收费标准挂钩，建立“以质论
价、质价相符、合同约定”的物业服务收费标准。二是签订物业服务合同。引入竞争机制和招投标机制，采取“双向选择”，物业公司将收费标准、服务内容、服务标准等情况进行公示，由小区业主委员会组织全体业主集体讨论选择具体服务标准，与物业企业签订物业服务合同，明确双方的权利义务。三是公示物业费收支情况。行业协会督促物业企业将收费情况、使用情况全面详细地对业主公示，由业主委员会组织业主代表，对其进行审核，消除业主疑虑，促进物业费开支情况公开透明。四是培育物业消费意识。在电视台、门户网、公交车移动电视等媒体，全面宣传《物权法》、《省物业管理条例》及物业收费指导意见等，增强全民物业服务消费意识。探索公职人员物业缴费与年终考核挂钩机制，发挥带头作用，倡导良好的社会风气。
五、加强监管，健全物业企业考核评价体系。
完善物业企业的监管机制，促进行业规范化、制度化。一是建立物业企业诚信评价体系。学习物业管理企业 tsc 战略的 5s 体系，由行业协会制定物业公司诚信评价指标，定期组织业主开展满意度测评，形成物业公司诚信评价档案，作为物业公司资质核定、资质复核、达标创优时的主要依据。对业主投诉多的，要求物业企业限期整改，整改不达标的，建议该物业管理项目经理在三年内不得担任项目经理，形成监管有序的物业公司诚信评价体系。二是建立物业保证金制度。物业企业入驻时，一次性缴纳保证金，企业退出时或经营满 5 年后返还。
创新绩效考核，每年对企业收取保证金，根据业主评价结果，年底按比例返还。采取以奖代补的方式，将物业企业纳入优秀企业表彰奖励，督促和激励其不断提升服务水平。三是建立物业预收费监管机制。物业服务企业与房管、金融机构签订物管费三方监督协议，由房管部门设立专门监督账户，建立预收物管资金进账、批准、拨付等管理台帐，根据物业服务企业服务每季度费用使用情况进行拨款，并向小区公布，避免业主与企业因费用问题产生矛盾。
六、人文关怀，化解物业矛盾纠纷。
坚持“两条腿走路”，一方面，注重营造互帮友爱的小区氛围；另一方面，及时解决业主提出的问题。一是丰富小区文化。在特殊节日对特殊群体开展慰问，体现小区物管以人为本的服务理念。不定期举办保健讲座、业主运动会、文艺晚会、亲子活动等，积极开展“和睦家庭”、“好媳妇”等先进评选，适当给予物质奖励，提升业主的归属感。二是强化业主自治。倡导“美好小区、人人共建”的价值取向，将业主自治纳入社区民主建设范畴。由社区牵头，加强对业主委员会的培训、指导力度。探索建立业主委员会考核机制，把业主大会召开率、业主参与率、矛盾化解率等作为重要指标，每年度选评优秀业主委员会，充分调动积极性。
篇二：物业管理小区调研报告
于我县住宅小区物业管理情况的调研报告 为推动我县进一步加强和规范物业管理， 提升物业管理服务水平， 满足市民日益提高的居住质量要求， 根据学习实践科学发展观活动的要求， 我局组成专题调研组， 深入城区各住宅小区， 认真开展物业管理工作调研。现将调研情况报告如下：
一、 我县物业管理工作的现状
㈠小区以及物业管理的基本情况
调研结果显示， 我县文秘杂烩网
已有物业管理企业入驻的小区仅 7 个， 基本上都是新建的住宅小区， 面积约 50 万平方米， 户数约 5300 户， 其余多为社区居委会管理或由住户自请环卫工清扫。
已经成立业主委员会的小区仅有 2 个， 分别是“星光名庭” 和“圳业太阳城” 。
物业管理企业基本情况：
目前， 在我县注册的物业管理企业有3 家， 均为三级资质的物业管理企业； 入驻我县小区从事物业管理服务的企业有 5 家。
物业管理从业人员基本情况：
全县物业管理从业人员不到 100人。
其中持有各类上岗证的不到 30 人。
㈡居住小区的特点
1、 小区档次差距大。
从文秘杂烩网住宅小区配套设施方面看，既有新建的设施齐全、 绿地率高的高标准小区， 也有早期开发的设施不完善、 甚至是脏乱差的小区。
从物业管理费收缴率方面看，收缴率高的“丽景花城” 达到 90％， 而收缴率低的桂杨新贤城只有 40％。
从物业管理服务收费标准方面看， 有 0. 2 元／ 月
平方米到 0. 4 元／ 月
平方米不等。
2、 小区遗留问题多。
由于历史的原因和客观条件限制， 我县居住小区较为分散， 遗留问题多。
有的小区基础设施差， 配套不齐全； 有的小区建设规模小， 相关手续不完备； 还有许多小区是敞开式的， 给物业管理工作带来一定难度。
二、 存在的主要问题
1、 房地产开发建设遗留问题成物业纠纷主因。
在物业纠纷投诉中， 有相当数量是业主投诉个别房地产开发建设遗留问题而引发的。
有的开发商未严格按规范和规划要求配套相应的公共建筑和共用设施， 或将配套设施等共有产权挪作经营使用。
如绿化不到位、 安防设施不到位、 公共车棚（位）
少、 休闲公建设施少等。有的开发商与物业管理企业签订前期物业管理服务合同后， 小区公共设施和部位施工监管不到位。
有的因工程施工质量遗留问题至今难以解决。
2、 物业行政管理体制尚未理顺。
承担文秘杂烩网小区物业行业管理职责的是县房管局， 但这只是一种行业指导性的工作， 按照县政府办转发的《关于明确物业管理职责分工的通知》 的要求，相关乡 镇、 居委会应设立物业管理专职人员， 但我县至今尚未落实到位。
因此指导、 监督业主大会与业主委员会工作， 以及对辖区内日常物业管理活动的监管等方面尚未发挥应有的作用。
此外， 物业管理涉及到房管、 城建、 物价、 供电、 供水、 消防、 公安等多个部门， 有时各种矛盾交织在一起， 仅靠房管部门难以协调各方， 容易造成物业纠纷投诉率高、 调解率低的局面。
3、 业主大会、 业主委员会组建难且运作不规范。
一是部分小区开发期较长， 小区内物业管理区域难以确定， 造成业主大会迟迟不能召开。
二是部分小区规模较大、 业主户数较多且相互之间大
多又不熟悉， 组织业主进行选举、 决策等事务存在较大难度。
三是业主参与意识不强， 业主委员会组成复杂、 人员良莠不齐， 缺乏“有能力、 有名望、 善协调” 的组织者。
四是有些业主大会与业主委员会建立、 运作不够规范， 管理机制不健全。
目前我县仅有的二个业主委员会均或多或少存在要求物业公司提供工作经费的问题。
五是有的业主委会成立之初比较迫切， 而成立后遇到困难与矛盾就撒手不管， 如太阳城业主委员会。
4、 物业管理服务收费率低。
造成收费难的原因是多方面的， 一是物业管理企业服务质量不到位。
二是低收入群体经济承受能力有限。
三是文秘杂烩网业主反映的问题得不到及时解决， 引发居民不满情绪而影响交费。
四是商住混合小区收费难， 如太阳城小区。
五是业主对物业管理服务的消费观念尚未完全形成。
5、 物业管理服务行为不规范。
我县对物业管理企业的管理和培训没有跟上， 普遍存在着聘用人员未取得相关物业管理上岗证就上岗的现象， 从业人员整体素质不够高， 服务水平参差不齐。
大部分物业管理企业服务不规范、 不到位、 服务质量差。
6、 无物业管理住宅小区物业维护、 管理问题文秘杂烩网日益突出。
我县上世纪八十年代末、 九十年代初建造的住宅楼， 当时受条件限制， 在规划、 建设、 用地等方面不够规范， 存在小区配套
不齐全、 绿地面积小、 停车位不足、 环境脏乱差、 房屋立面破损严重等问题。
这些旧住宅小区目前尚无法开展物业管理， 基本是由社区居委会代管。
这些住宅建筑所存在的诸多问题已成为广大业主反映强烈的热点、 难点问题。
三、 意见和建议
针对物业管理中存在的困难与问题， 为了进一步加强我县物业管理工作， 提高物业管理水平， 调研组提出如下意见与建议：
1、 要完善物业管理源头监管。
县政府相关职能部门要从源头上加强物业管理工作， 认真落实各项监管措施， 从根本上减少物业管理矛盾纠纷。
一是县工商、 建设等部门应广泛征集社会各界的意见和建议， 着手制定物业管理服务合同等示范文本， 明确规定前期和后期物业管理服务中的服务范畴、 服务标准、 合同期限、服务费用， 以及双方的权利、 义务、 责任， 进一步规范和约束物业管理企业和业主的行为。
二是建设主管部门应按照物业管理相关法规规定，
在房地产规划设计图纸审批时明确物业共有部位、 共同设施使用功能， 防止开发商、 物业公司擅自处分属于业主的物业共有部分、 共用设施的所有权或使用权而引发矛盾纠纷。
在组织验收时，
应配合有关单位将小区各类管道工程（含地下管道隐蔽工程）
列入验收内容。
2、 要健全物业管理体制机制。
首先， 要按照“两级政府、 三级管理、 四级网络” 物业管理体制要求， 完善和规范物业管理行政管理体系， 相关乡 镇应设立物业管理工作机构， 配备专职人员，加强乡 镇、 居委会的物业管理队伍组织建设。
其次， 要根据“条块结合， 属地管理” 的原则， 进一步明确县、 乡 镇、 居委会的职责分工， 将管理重心下移， 充分发挥乡 镇、 居委会对辖区日常物业管理活动的监管作用。
第三， 要健全完善物业管理各项制度，建立县、 乡 镇、 居委会、 房管等部门的综合协调和矛盾纠纷调处机制， 将物业管理纳入社区建设统一管理， 积极探索行政主管部门、 开发商、 物业企业、 业主共同参与、 相互监督的物业专项维修资金的缴交、 保存与使用的新型工作方法， 确保专项维修基金的足额归集和合理使用。
3、 要深化物业管理法规宣教。
运用互联网、 电视台、 报纸、 宣传栏等传播媒介， 广泛开展国务院《物业管理条例》、《江西省物业管理条例》 等法规的宣传活动， 强化对相关工作人员、 物业管理企业、 业主委员会成员和业主代表的教育培训， 促进基层行政管理人员、 业委会成员依法履职； 促使物业管理企业遵纪守法，规范管理， 更好地为业主提供服务； 增强广大业主的物业管理法
律意识和消费观念， 使他们充分认识到搞好物业管理不单是物业企业、 政府、 居委会的事情， 而且是需要全体业主和全社会共同关心支持的工作。
4、 要强化物业管理指导监督。
一方面， 县政府职能部门与乡 镇、居委会要主动介入， 认真分析研究当前小区召开业主大会、 成立业主委员会、 引入物业管理公司和业主委员会履行职责方面存在的困难和问题， 加大组织、 协调、 指导、 帮助的力度， 促进业主大会召开， 业主委员会建立并有效开展工作。
要加强对业主委员会的法律指导与日常监管。
对于业主委员会所需工作经费， 应指导其通过业主大会规约来收取， 杜绝向物业公司直接索取的现象。
另一方面， 县政府各相关职能部门与乡 镇、 居委会要各司其职， 强化日常管理， 加大执法力度， 及时查处物业服务违法行为和物业管理区域内发生的违法行为； 加大调处力度， 及时化解各类物业管理矛盾纠纷， 尽快解决业主反映强烈的问题。
同时， 还要组织不定期巡查， 对管理水平低、 信用等级差、 服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评， 降低甚至取消其在本县辖区内从事物业管理的资格， 维护广大业主合法权益。
再一方面， 要加强引导， 尽快形成“以质论价、 质价相符、 合同约定” 的收费体系， 努力营造物业管理企业崇尚优质服务、 业主自觉按时缴纳物业服务费的和谐氛围。
同时， 按物业服务等级标准逐步提高我县本文来源：
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www. wenmi114. com 物业收费标准、 提升物业管理档次， 积极探索市场化运行机制建设的新内容， 真正实现物业管理的双向选择。
5、 要规范物业管理服务行为。
物业管理服务企业要树立质量与品牌意识， 从以下几方面入手， 规范管理、 优化服务， 取得广大业主和业委会的支持和配合。
一是加强从业人员业务培训， 提高其专业素质和服务水平。
二是应当按规定实行明码标价， 统一采用收费标价牌形式， 在其服务区域内的显著位置或收费地点， 对物业管理企业、 服务等级、 服务内容、 收费项目、 收费标准、 收费依据、 价格举报电话等进行公示。
同时， 每月应在小区公告栏等醒目处公布一次当月由业主使用的公共水电费用分摊详细情况、 日常维护收支情况等， 使广大业主“明白消费” 。
三是要加强企业内部管理， 严格履行物业服务合同约定， 为广大业主提供相应服务并达到服务承诺标准， 对业主和业委会提出的合理要求要及时整改。
四是落实物业承接验收制度， 物业管理企业承接物业时， 应当对物业共用部位， 共用设施进行查验， 以减少因开发商遗留问题引发的物业矛盾和纠纷。
6、 要积极推进旧住宅小区的物业管理。
县政府应组织相关职能部门， 调动各方积极性， 针对旧住宅小区物业规模小， 较为分散，
尤其小区楼房陈旧、 基础设施差， 物业管理难以起步的情况， 逐个进行调研、 分析， 采取多种途径、 多种形式， 加快小区整治，解决处理好维修资金归集困难、 物业管理用房缺乏等问题， 整合物业管理资源， 完善物业管理条件， 改善旧住宅小区的居住环境。可着手先行对几个无物业管理小区进行新型管理工作机制的试点， 通过总结经验， 逐步建立健全适应我县实际情况的旧住宅小区物业管理模式， 最终促其走上规范化管理轨道。
篇三：物业管理小区调研报告
服务管理调研报告物业公司整改情况报告该怎么写呢？以下是小编为大家收集的 2 篇物业服务管理调研报告。感兴趣的朋友一起来看看这篇由资料站为您提供的文章。
物业服务管理调研报告 1——
了深入贯彻市十五次党代会精神，促进我市物管企业和相关产业发展，加快推进宜居、繁荣、和谐满洲里建设，市委政研室调研组，于 XX 年 XX 月 9 日-10 日，先后走访了XX、XX、XX 和 XX 园等四家大中型物管企业，与企业负责人进行了深入的 捌 分析和探讨，并同市物 魁 业市场监管处及合作区 易 、互贸区物业办的负责 短 同志进行了座谈，认真 椅 了解我市物业发展现状 官 、面临的实际困难以及 镶 如何进一步提高物业服 仆 务水平、促进物业产业 钠 发展的意见建议。现将 袁 调研情况总结报告如下 迟 ：
一、我市物业服务行 前 业现状
我市物业行 司 业起步于 XX 年。目前 嗽 ，全市具备物业服务资 新 质企业共有 24 家，其 气 中国家一级 1 家；二级 次 资质 2 家，自治区级三 征 级资质企业 4 家；外地 膜 驻满分公司 4 家；在我 她市以开展住宅物业管理 盲 为主的企业 16 家。物 凭 业服务企业从业人员目 麓 前为 846 人，其中安 然 置下岗人员 35 人。现 句 有业主委员会 33 个， 整 业主委员会委员 157 秸 人。全行业从业人员虽 姬然数量逐年增加，但综 蝗 合素质普遍较低，且物 灾 业服务行业人员年均收 扁 入原低于社会最低工资 链 标准。
目前，我市 敬 合作区、互贸区共有小 禹 区 167 个，推行物业 耕 管理小区 100 个，物 秆 业公司管理总建筑面积 入 万平方米。其中住宅项 义 目 95 个，总面积万 m 捡 ²，另有工业物业项目 灶 513万 m²。无物业 靴 管理小区 67 个（由互 滞 贸区、合作区代管）， 唁其中弃管小区 12 个。
谓 我市物业服务市场执行 畜 收费标准分为五类（根 丸 据《呼伦贝尔市物业服 听 务收费管理办法》）：
随 每月/每建筑面积分别 佯 为元，元，元，元，元 兴 。普通商品住宅物业服 蕉 务费标准每月每平方米 恃 ～元之间，占 86%； 颖 一类住宅区物业服务费 庭 标准每月每平方米元， 抑 占 4%；高层住宅物业 裹 服务费标准执行普通商 稗 品住宅服务费标准，并 椰 由市财政局每月每平方 澜 米补贴元（此政策执行 捅 期限至 XX 年底）。可 取 以说，
物业服务行业在 笑 我市具有广阔发展前景 巫 。
二、物业服务存在的 援 主要问题
近年来， 熏 我市物业工作，虽然取 财 得一定成绩，但还处于 夷 起步阶段，尤其是随着 筋 “宜居、繁荣、和谐满 珠 洲里”建设的快速推进 页 ，市民对公共服务、质 制 量服务的需求急剧提升 韦 ，物业管理矛盾、投诉 妈 随之增多，主要集中在 燕 开发建设遗留问题、老 中 旧小区问题以及物业收 屯 费、物业服务缺失等方 凌 面。这些问题的存在， 员 直接影响着市民对物业 柱 管理的认可度和物业管 振 理服务的正常运作，制 琶 约了物业产业的健康发 邓 展。
（一）物业管 删 理收费难度大。物业管 枝 理收费问题一直是物业 怎 管理工作的难点。据了 撕 解，全市物管企业平均 饭 物业服务费收缴率低于 俘 40%，个别社区仅两 敷 到三户业主正常缴纳物 卵 业服务费。业主拒交物 渗 业管理费，物业管理难 忙 以维系，物管企业多数 目 采取消极态度降低物业 者 服务标准，导致物业管 匝 理服务打折，进一步加 汕 剧了业主的不满情绪， 径 拒缴物业费现象更加严 憎 重，最终形成“服务差 镁 、收费难，收费难，服 稍 务更差”的恶性循环， 枕 使得业主与物业企业矛 淮 盾日益尖锐。究其原因 局 主要有：一是业主缺乏 乘 物业管理消费观念。
业 钮 主尚未形成花钱买服务 垛 的自觉缴费意识，存在 韭 观望攀比心理；物管企 舞 业收费标准与服务质量 玉 存在差距，引发业主拒 层 交物业服务费的情况时 播 有发生；业主欠费法律 已 诉讼繁琐，诉讼方式不 皑 宜多用，使收费难问题 鞋 一直得不到妥善解决。
赶二是业主与物管企业关 吵 系不够协调。《物业服 独 务合同》约定的服务项 晨 目及收费标准不公开透 渝 明，使得业主与物管企 睁 业存在收费标准与物业 秆 服务认识上的差距，业 胜 主总是用低价格要求高 院 服务标准，导致业主与 闹 物管企业发生纠纷。三 陡 是物业服务水平不高。
迂 小区出现脏、乱、差， 袒 绿化、安保、保洁等公 辆 共服务不够，业主拒交 徒 物业管理费及物业管理 酉 纠纷时有发生，阻碍了 俭 物管企业的发展。
乃 （二）物业管理责任界 仰 定不清。物业管理是一 诣 项综合系统的管理工作 绪 ，涉及诸多部门职能， 硒 但由于职能定位与责任 重 界定不清晰，使得物业 同 管理承担了很多不该承 敝 担的工作和责任。业主 秘 把一些应由政府承担的 蜡 社会治安职能、应由社 唁 区承担的社会保障职能 欺 、应由水、电、气等公 毒 用事业企业承担的经营 爷 管理职能、应由开发商 悄 承担的建设质量与保修 寨 责任，都误认为是物业 推 管理的事情。一旦出了 眷 问题，板子都打在物管 河 企业身上。据了解，我 凑 市物业主管部门受理市 脂 民投诉中反映的问题有 喂 一半以上不属物业管理 妈 服务范围，但由于责任 巴 界定不清和宣传解释乏 悄 力，使得物管企业
代人 啤 受过现象时有发生。
再
（三）历史性、先天 隧 性问题突出。一是设施 隋 老化不配套。我市老旧 谢 小区普遍存在规划起点 弗 低，设计标准不高，配 椽 套设施不健全，设施设 只 备陈旧老化、破损严重 瞎 等问题，地下管网大都 娠 年久失修，主管道漏水 砸 、排水管道堵塞、供暖 酪 管道冻结等故障时有发 谭 生，且大都是随意进出 展 等开放式布局，不利于 汽 安全管理。物管企业因 窄 无力承担小区的维修改 焚 造费用，不得不撤离管 想 理项目，导致我市大部 衅 分老旧小区处于弃管或 深 无管状态。二是私搭乱 厅 建、随意装修、违章停 吟 车现象比较突出。部分 辙 住宅小区内占用公共部 允 位和公共场地搭建贮藏 成 室、简易房，挤占绿地 妄 开荒种菜，饲养大型犬 妨 类等现象屡禁不止，特 弘 别是业主擅自改变房屋 患 原始设计用途的问题尤 使 为严重。据了解，全市 程 物管住宅区内擅自改变 衫 房屋原始设计用途的经 淌 营场所总计 961 个， 腻 其中市区范围内 440 望 个。物业管理企业因无 弓 任何行政手段，只能对 亥 业主进行劝阻，给物业 驰 管理造成相当难度。三 浑 是住宅小区规模偏小。
扣 目前已实施规范化物业 肩 管理的住宅小区，达到 拈 7 万平方米以上规模的 眩 较少;单位房改房和零 攒 星开发的小区，规模更 栽 小，虽然有的楼群相邻 倡 ，但各自成院，小区之 荫 间彼此不衔接，水、电 熊 、暖各自成网，难以形 仿 成统一协调的布局，不 双 利于提高物管覆盖率。
哪 四是高层住宅物业管理 逊 费补贴即
将到期。XX 绪 年政府第 21 次常务会 臻 议研究决定“高层建筑 禹 物业管理费超过普通多 不 层建筑物业管理费用部 靡 分 6 年内由市财政全额 肉 补贴”，即在我市高层 崎 住宅物业收费执行普通 双 多层物业费元/月•m 原 ²的标准上，由市财政 万 补贴元/月•m²作为 屿 高层住宅电梯运行费、 亨 定期检查费、维保费以 负 及供水、供暖的二次加 康 压运行费。今年年末， 诌 该优惠政策即将期满， 阮 若继续执行原有收费标 宁 准，物管企业将面临严 煌 重亏损。
（四）物 乖 业管理服务理念亟待加 疤 强。目前，我市不少物 基 管企业只注重单一的管 冠 理，而服务意识、经营 渠 意识十分淡薄。企业管 丫 理资质低、规模小、效 事 率差，管理水平仍然停 再 留在“小、散、滥”的 亮 层面上，且尚未摆正物 笼 业管理公司、开发商与 锌 业主之间的关系，管理 拨 与服务的概念不清，角 罚 色定位出现混淆。从业 身 人员普遍素质偏低，专 梯 业人才匮乏，日常工作 贮 方式方法简单，态度生 覆 硬，使物业服务水平不 冤 尽人意、客户关系紧张 豫 。部分企业不惜偷工减 睫 料、虚增成本，不按照 瞄 合同提供相应服务，致 庭 使小区物业管理长期处 坟 于低档次运营状态，引 甫 发业主的不满。同时， 蛰 物管企业竞争意识淡薄 警 ，品牌意识不够。在我 数 市 14 家物管企业当中 皋 ，大多是惨淡经营，很 趾 少有物管企业从市场化 徊 经营的眼光，以竞争的 饲 姿态去做大品牌，挖掘 泡 市场，抢占市场份额。
稽
（五）建管衔接机 勉 制尚未建立。建设单位 后 将开发建设遗留问题、 后 未达标房屋入住等前期 慕 开发遗留问题直接转嫁 祈给物管企业，如配套设 歌 施不完善、房屋质量存 堤 在问题、公摊不合理、 加 面积缩水、规划更改等 宜 ，导致业主把对开发商 脉及建筑商的怨气全部发 犬 泄到物管企业身上，引 帜 发物管公司与业主产生 悠 纠纷。
（六）物业 穴 服务缺乏公开透明。从 选 调研的情况看，物业服 哲 务公开透明情况参差不 讶 齐，部分物管企业没有 釉 按照相关规定在物业管 童 理区域内的显著位置主 堰 动公示服务内容、服务 呕 标准、收费项目、计费 蠢 方式、收费标准等有关 摈 事项，特别是物业服务 由 项目收支情况的公示内 穿 容不规范，对业主的咨 澎 询答复也不及时，严重 坪 侵犯了业主的知情权和 坍 监管权，引起业主极大 仁 不满。
（七）业主 乐 委员会组建滞后。目前 职 ，我市业委会组建率极 郭 低，全市仅有委员会 3 冤 3 家，委员不足 160 店 人。调查过程中，无论 驮 是业主本身还是物业公 减 司都表示要依法成立业 跌主委员会相当困难。业 钦 主法律意识不强、业主 况 之间的矛盾难于调和、 意 经费缺乏、小区入住率 溺 较低、政府无强制成立 锄业主委员会的权利等是 趴 制约业委会组建的主要 叁 原因。尽管有些小区成 牺 立了业主委员会，但在 参 目前的实际运作中，业 旦
主委员会的维权、监督 恐 和协调的作用并没有体 促 现出来。
三、完善物业 制 管理的建议和措施
辨 促进物业服务行业健康 鸭 发展，是我市改善居民 捧 生活环境，提高居民生 烈 活质量，落实惠民工程 匝 ，建设和谐社会的出发 晃 点和落脚点。为进一步 株 提高物业服务行业的服 齐 务质量，增强物业企业 颜 的服务意识，规范物业 宫 企业服务行为，建议如 修 下：
（一）创新物 袍 业服务收费机制。一是 躬 完善物业管理分类定级 蟹 、定价机制。按照“分 洋 等定级、分类定价”的 杉 原则，每年由市价格主 响 管部门与市、区物业主 鹰 管部门对住宅小区类型 屠 及物管企业的服务等级 针 、价格标准进行评定， 墅 实行同质同价、质高价 筏 高的收费办法。细化物 膝 业管理服务中的各个内 促 容和环节相对应的价格 伞 标准，使物业企业与业 冤 主论价时有据可依，让 泄 业主明明白白消费。二 止 是探索新型物业收费方 守 式。借鉴网络购物交易 宦 支付平台的成功经验， 侗 在征得相关业主、物管 枝 企业和街道办事处同意 五 的基础上，实行物业管 从 理费用第三方支付，即 蕊 由当地街道办事处提供 椅 物业管理服务交易支持 技 平台，与相关业主、物 玉 管企业分别签订《物业 宵 管理缴费合同》和《物 枫 业管理服务合同》，统 鹏 一向业
主收取物业管理 熄 费，并根据服务质量、 布 水平向物管企业支付不 湖 同比例的物业服务费， 叁 市物业主管部门及相关 勇 部门负责对其进行监管 汝 。街道办定期组织业主 苯 、市物业主管部门及第 柳 三方评估机构参与物业 东 服务评估，作为考评物 吱 管企业服务水平的依据 帜 。经考核，社区综合满 彝 意度超过 80%的，可 匣全额支付物管企业物业 驯 服务费；达到 60%且 胶 不足 80%的，由市物 翅 业主管部门设置降低物 燥 业管理费用的支付标准 牡 ；满意度不足 60%的 铺 ，由市物业主管部门责 栗 令限期整改，整改后满 主意度仍不足 60％的， 亿 不予支付。如果连续两 圃 年社区综合满意度达不 挡 到 70%以上的，由市 蕴 物业主管部门主持，物 痔 管企业自动退出社区物 箭 业管理权，对造成社区 球 损失的应承担相应责任 泊 。此项工作可通过选择 啃 条件较好的企业和社区 吟 进行试点，并逐步推开 惰 。
（二）完善物业 秘 管理法律体系。一是在 威 《物权法》、《满洲里 烯 市物业管理暂行办法》 碗 等现有法律、法规的基 舍 础上，由市物业主管部 镭 门尽快制定《物业管理 亿 公司服务准则》、《物 舶 业管理收费实施细则》 要 和《满洲里市业主公约 嵌 》等配套规章，并报市 竿 人大常委会以决议的形 缔 式通过，进一步明确业 苔 主、建设单位和物管企 右 业的权益、责任和义务 客 ，将物业管理切实纳入 围 依法运行的轨道，使物 原 业管理工作做到有章可 努 循。二是参考国外和香 索 港的经验，设立物管诉 好 讼特别
法庭，快速审理 讫 物业管理诉讼案件，避 茨 免久拖不决，影响小区 首 乃至社会的稳定。
桶 （三）建立物业监督管 股 理工作机制。一是完善 丢 物业管理领导机制。建 茶 议尽快调整满洲里市物 糟 业管理推进领导小组， 悦 由市政府分管领导任组 岳 长，建设、房管、公用 沧 事业、公安、消防、工 撬 商、物价、供水、供电 狮 、供暖等相关部门或单 损 位领导为成员，下设物 搓 业管理办公室(可设在 绍 物业管理主管部门)， 翱 由领导小组统一组织、 硬 指导和协调全市物业管 悬理工作。建立协调会议 印 机制，定期、不定期组 彰 织召开物业管理工作专 惨 项会议，统筹协调解决 氧 物业管理行业急需解决 监的难点、重点问题；开 范 展经常性的调研工作， 泛 定期跟踪走访，及时提 羽 出政策措施，妥善解决 铀...
篇四：物业管理小区调研报告
区小区物业管理存在的问题及 对策建议的调研报告为贯彻落实区委、区政府关于提升 XX 区物业管理能力的部署要求，破解小区物业管理运行中制度瓶颈问题，提升物业服务质量和水平，推进我区小区物业管理规范化健康发展。根据区政协 XX 年工作安排，区政协副主席 XX 率领区政协农业和社会保障工作组部分政协委员开展小区物业管理专题协商调研，调研组深入 XX 等 X 个乡（镇、街道）X个住宅小区实地调研，走访群众征求意见，发放调查问卷，召开协商座谈会，听取住建局、公安分局、国土资源管理局等相关职能部门工作开展情况报告，深入交流意见，广泛凝聚共识。现将专题协商情况报告如下。
一、基本情况 近年来，XX 区委、区政府高度重视小区物业管理工作，紧紧围绕推进“五城联创”、实现“一区五地”奋斗目标，以改
善城区人居环境为出发点，以发展物业服务业为切入点，以提高物业服务质量和水平为重点，统筹推进住宅小区物业管理工作，基本形成了类型各异、层次广泛、形式多样的局面，初步建立起了市场化、经营型的物业管理体制。截止 XX 年，在区住建局备案的物业公司 X 家，从业人员 X 人，实施物业管理的住宅小区约 Z 个，物业管理覆盖率 80%以上，新建小区物业管理覆盖率 100%。
二、存在的主要问题 （一）开发商建设遗留问题造成物业纠纷主因。有相当数量是业主投诉房地产开发公司建设遗留问题而引发的，有的开发商未严格按规范和规划要求配套相应的公共建筑和配套设施，或将配套设施等共有产权挪作经营使用。有的绿化不到位，个别楼盘供排水系统处理上形同虚设，有的小区公共配套项目设施不齐全，特别是车位配备不成比例、月租费高，停车难问题突出；部分住宅小区公共部位存在质量瑕疵，房屋建筑内部管道设计和质量有问题；房屋购房面积和实际测量面积差别大、公摊面积不公开、延迟交房又不履行合同对业主进行赔偿，存在“霸王合同”；给主管部门调解工作带来了一定难度。
多数开发商没有按照《XX 市物业管理办法》第二十三条规定，开展前期物业管理招标，未落实“建管分家”，直接
由房产开发企业分公司或子公司的物业公司进行物业管理，很多建设方面问题顺带遗留给后期物业服务企业，弱化建设过程中产生的问题。截止目前，只有恒大山湖郡项目按照正规程序，通过招标选聘物业公司。
（二）物业企业实力不强，整体管理服 务水平不高。一是物业公司良莠不齐，管理方式滞后。从业人员大部分来自企事业单位下岗分流人员及部队复转军人，普遍维护程度不高，缺乏专业培训，且年龄偏大，管理能力有限，同时，人员流动性大，影响物业水平。二是物业服务水平标准不高，专业性不强，企业服务项目单一，大多只负责垃圾清运、日常巡逻、绿化维护，不能满足业主多元化需求。三是尽管XX 市成立了物业行业协会，可以开展自治，但协会管理范围是入会的物业公司，对未入会的物管公司缺少行业监管，体制机制管理上也还需完善健全。四是物业公司对涉及小区公共部位的经济收益未在小区公示，也未用于全体业主，容易引发矛盾。
（三）业主责任意识不强，业主委员会作用发挥不够。一是一些业主缺乏自律意识、责任意识和法律意识，对物业管理的行为存在感不强，对业委会的作用不重视，自身参与公共事务管理的积极性不高，还存在只维护个人利益损害群体公共利益的行为，甚至有对开发商遗留问题采取拒交物业
管理费等方式抵制。二是很多小区业委会因没有经费保障和工资待遇，事情多责任大，工作开展不积极，无法有效监管物业公司，甚至有的还与物业公司形成利益共同体，助长物业管理过程不够规范、透明。三是少数国家干部、职工拒付物业管理费，甚至不交水、电及公共维护费，客观存在负面导向。
（四）机制体制未理顺，工作权限存在瓶颈。一是属地管理难以落实。按照《XX 市物业管理办法》第五条规定，市住建局主要职能是监督和指导全市物业管理工作，区住建局负责本辖区物业监督管理工作，但在实际工作中，指导和管理工作职能交叉，特别是物业行业管理权限在市住建局，导致部分物业公司对市区物业权限管理的认知模糊，很多业务办理只停留在市级层面，让区物管科工作处于被动状态，区住建局物管职能效力弱化，得不到管理的最大有效化。二是职能部门工作衔接不够，监督存在缺位。1.住宅小区管理涉及住建、公安、民政、城管、自然资源、水务、市场监管、应急管理、供电等多个主管部门，业务开展上都依据各自职能进行指导、监督和管理，缺乏沟通协作机制，信息不共享，难以形成共建共治共享的工作合力，尚未形成齐抓共管的局面。2.没有相应的物业收费指导价格，收费基本按照市场经济参照行情自行商定，容易形成“质价不相符”价格收费体系。3.乡镇街道未能按照区政府 2016 年下达的文件成立物管专
门机构，没有专门工作人员开展业务，不能随时联系和指导业委会工作，参与率更不高。4.区住建局物业管理股及乡（镇）街道物业管理办公室人员管理水平还需提高。各单位从事物业管理的人员未经过系统学习和培训，靠个人认知和理解从事管理，管理理念和管理模式单一，得不到广泛认可。
三、工作建议 物业管理是随着房地产发展而产生的新兴行业，随着社会的发展和人们生活质量的提高，物业管理的职能不再局限于小区的环境卫生，房屋修缮，它还作为承载小区精神文明传播的中坚力量，不断完善和规范物业管理，可以有效保护民生，更好的维护社会稳定。通过调研，委员们建议，本着有规可依、有规必依的工作原则，落实好相关条例、规定和工作方案，坚持问题导向尽快理顺体制机制，发挥各部门和责任人职责，做到“政府监管、市场主导、业主自治、分类试点、综合施策”，引导物业管理良性运作，打造群众生活更舒心，社会更和谐稳定的良好物业管理环境。
（一）加强对房开公司源头监管，从根本上减少物业管理矛盾纠纷。一是各相关职能部门加强对房屋建设中的监管，确保按规划设计施工，严把工期和质量关，督促相关条例要求公开的必须公开，建立和完善对开发商的诚信考核机制，增强企业责任心和社会责任感。二是严格《XX 市物业管理
办法》执行前期物业以招投标的形式选聘，落实房地产开发与物业管理相分离。乡镇街道配合各职能部门督促房开公司和物业公司按照国家有关规定，对物业共用部位、共用设施、设备及物业服务用房等进行检查和验收，从源头上杜绝由于房开公司的遗留问题导致物业公司与业主的矛盾。
（二）加强对物业公司的监管和引导，规范物业管理服务行为。一是发挥物业协会行业管理作用。鼓励物业公司全部入会，扩大行业管理覆盖面，健全行业自律和被监督机制，广泛自觉接受部门、社会、媒体、业主各方位的监督。二是物业公司要加强自身建设，树立品牌意识，建立完善服务体系，加大个性化服务，提升服务水平，不断提高市场竞争力。三是规范质价相符的收费行业标准和其他正当规范经营行为，兑现企业合理诉求，加强从业人员技能和职业道德培训，形成在职继续教育机制。对物业公司的服务要求尽量量化，尽快出台物业管理服务质量星级标准，形成“以质论价、质价相符、合同约定”的收费体系。四是加大对物业公司从业行为监督管理力度，对未达标物业管理公司及时进行公示并启动后续处理程序，推动建立物业服务诚信机制，营造优胜劣汰的良性市场。
（三）提高业主主体意识，发挥业主委员会职能作用。一是大力宣传《物业管理条例》、《XX 省物业管理条例》、
《民法典》《XX 市物业管理办法》，让每一个业主熟悉办法规定，提升业主的权责意识，树立“小区是我家、爱护靠大家”的理念，主动参与小区公共事务，承担物业管理活动中的义务。二是规范小区业主委员会建设。选优配强业主委员会，建立激励约束机制，激发委员会委员干事热情和正能量，发挥业主委员会作用。三是业主委员会应不断完善制度，向业主公开一系列规范管理的监督制约及奖惩制度，做到工作公开、公正、公平，自觉接受主管部门及业主的监督。四是按照《XX 市人民政府关于印发 XX 市主城区住宅小区物业管理工作实施方案的通知》（XX 府办发〔XX〕85 号）文件规定，对不尽义务、恶意拖欠住宅专项维修资金和物业服务费的业主，进行曝光、法院依法速裁，各单位落实主体责任，对本单位恶意欠费的党员干部开展预警谈话，促使业主主动交纳物业管理费。
（四）健全物业管理机制体制，提升物业管理整体水平。一是物业管理权限落实属地管理。落实《中共 XX 市委、XX市政府关于进一步深化市区管理体制改革的意见》（XX 党发〔X〕X 号）中深化城乡建设管理体制改革“按照事权财权统一、权责对等、分级负责的要求”的文件要求，厘清物业管理的监管和管理职能，将对等的物业管理权限彻底下放我区，落实属地管理。二是建立基层管理长效机制。设立街道物业管理专门机构，实行专人管理并落实工作经费。发挥社区工
作优势，社区工作人员作为街道物业管理专门机构成员，也作为小区业主委员会的特别业主，参与小区事务管理，及时快速的处理小区矛盾纠纷，保证“小矛盾不出小区，大矛盾不出街道”。建议对社区人员给予除正常工资外的额外工作补助。三是畅通管理协作平台。设立相关有物业管理职能的部门和街道分管领导、社区书记为成员的协调制度，完善部门沟通协作渠道，化解“堆积”问题和新矛盾。四是完善社区党总支、居委会、业主及业主委员会、物业管理企业四方自治组织的联动议事平台，建立联席机制畅通职能部门沟通协调平台。五是由区住建局牵头开设培训班，加强对物业管理的监管部门和街道社区的涉及物业管理的工作人员进行培训和能力提升，经考核合格后持证上岗，可以有效的规范和提升管理水平和能力。
篇五：物业管理小区调研报告
管理调研报告物管调报告前言2013年1月19日， 物业公司与营销部一行6人赴上海对科瑞物业部分已交付项目进行了 为期一天的研调。物业公司重点针对科瑞物业的内部管理和业务运营进行了 深入的考察和学习。本研调报告按照以上逻辑从物业公司的内部管理与运营进行汇报。
上海科瑞物业管理发展有限公司研调物业公司简介上海科瑞物业管理发展有限公司， 专业从事各类商品住宅（公寓、 别墅）
、 办公楼宇、 商场、 学校、 工业园区、 机关等全委托物业管理、 物业顾问服务等业务， 兼营室内装潢、 商务咨询、 企业营销策划、 园林绿化工程等服务。科瑞物业于2002年1 月1 8日成立， 由绿地控股集团控股、 多方投资组建组建。科瑞物业是上海市物业管理行业协会副会长单位、 中国物业管理协会常务理事单位， 连续六年被评为先进会员单位（2006—2011 ）
。
科瑞物业为国家壹级物业管理资质企业； 2011 年中国物业管理协会庆祝行业30周年首次进行的全国物业管理企业综合实力百强评选， 科瑞物业名列全国第41 位， 上海第7位； 2011 年度物业服务类上海名牌； 201 2年5月首次发布企业社会责任报告； 2011 年上海市首批物业管理行业诚信承诺AAA级企业； 2009年荣膺“上海市质量管理奖” ； 连续五年上海市物业服务公众满意度排名前列企业（2007—2011 ）
， 成为上海“金牌服务企业” ； 2008年获得上海中小企业“品牌企业” 和“品牌产品” ； 获评中国物业管理行业理论研究创新奖； 中国物业管理行业履行社会责任范例企业。
考察项目简介国际丽都城绿地和创大厦绿地和创大厦位于普陀区崛起中的江苏路商务圈地段中心内环内黄金枢纽务圈地段中心内环内黄金枢纽， 商务元首帝座， 4条轨道交通＋3大城市动脉＋3区铂金交汇中心，曹杨路450号， 占地1 2， 000平方米， 大楼总建筑面积， 其中地上44305.97平方米， 地下1 5052.29平方米， 建筑地下二层， 地上25层， 建筑幕墙总高度1 06.9米。
地下机动车库位277个， 目前大厦的入驻率在95％以上。本栋大楼大胆的运用对转角削切的手法， 使得整个建筑富有立体的动感， 其逐段收分变化， 形成层层峻拔旋转升腾的视觉雄姿， 蕴含茁壮日上之意。
使25层高的5A智能甲级写字楼和地下停车场及下沉式裙楼商场在整齐排列的幕墙LED独特光效灯光照耀下， 立面银灯点点， 光阴交错， 婀娜多姿， 熠熠生辉， 令建筑充满活力和生机。商务元首帝座4国际丽都城居住环境安静， 交通方便快捷， 生活配套一应俱全， 方便居民的日常生活。
项目以实用、 舒适、 分区合理为整体规划原则， 户型选择丰富， 居住实用率高。
项目规划创造一个具有公共文化空间、 亲和力与和谐人文特色的社区。
地处北京西路石门二路口， 分三期开发。
层高3米， 豪华挑高LOBBY， 每户配TEMPSTAR户式中央空调， 德国威能壁挂式热水炉。
停车位个数 ：
570（一期、 二期）
、 121（新贵）
， 会所（新闸路911号三楼）
。
研调内容一、 安管二、 监控室三、 消防器材管理四、 标识化管理五、 保洁六、 绿化七、 前台八、 地下室停车场九、 提示语十、 人员编制及其他
一、 安管立岗形象岗门岗科瑞优点：
形象好， 衣着整洁， 精神振作，能持续保持良好的工作状态。绿洲差距：
形象一般， 精神萎靡不振， 工作责任心不强。改进措施：1 、 加强新进员工岗前培训。加强新进员工岗前培训。2 2、 工作过程中发现问题及时纠偏， 加强在、 工作过程中发现问题及时纠偏， 加强在岗培训。岗培训。3 3、 加大考核力度。、 加大考核力度。
二、 监控室科瑞优点：
整洁、 规范绿洲差距：
杂乱、 无序改进措施：1 1、 清理监控室无关杂物， 保证室内环境整洁。、 清理监控室无关杂物， 保证室内环境整洁。2 2、 增加门禁系统。、 增加门禁系统。3 3、 规范、 定置化管理。、 规范、 定置化管理。4 4、 加强员工思想教育， 提高工作责任心。、 加强员工思想教育， 提高工作责任心。5 5、 加大考核力度。、 加大考核力度。
三、 消防器材管理科瑞优点：绿洲差距：
不整洁， 甚至配件不全， 不规范改进措施：1 1、 对岗位职责要求加强员工培训， 提高专、 对岗位职责要求加强员工培训， 提高专业知识能力。业知识能力。业知识能力。业知识能力。2 2、 制作物业专用标识卡， 规范标识化管理。、 制作物业专用标识卡， 规范标识化管理。3 3、 加大考核力度。、 加大考核力度。整洁、 规范
四、 标识化管理科瑞优点：
标识化管理， 一目了然绿洲差距：无标识改进措施：1 1、 实行标识化管理。、 实行标识化管理。2 2、 加大巡查力度， 发现问题， 及时纠偏。、 加大巡查力度， 发现问题， 及时纠偏。3 3、 增加防火门、 强电井、 弱电井、 配电间、 增加防火门、 强电井、 弱电井、 配电间等的铜牌标识。等的铜牌标识。
五、 保洁科瑞优点：明确责任人 。绿洲差距：改进措施：1 1、 对岗位职责要求加强员工培训， 严格按、 对岗位职责要求加强员工培训， 严格按照要求开展保洁工作， 保证持续性整洁。照要求开展保洁工作， 保证持续性整洁。2 2、 增加墙角护板。、 增加墙角护板。3 3、 明确责任人， 加大巡查与考核力度。、 明确责任人， 加大巡查与考核力度。窗明几净，随时保持卫生整洁，不能保证持续整洁状态
六、 绿化科瑞优点：到处有温馨提示绿洲差距：机、 无提示语改进措施：1 1、 对岗位职责要求加强员工培训， 严格按、 对岗位职责要求加强员工培训， 严格按照要求开展保洁工作， 保证持续性整洁。照要求开展保洁工作， 保证持续性整洁。2 2、 增加温馨提示语， 增加垃圾桶。、 增加温馨提示语， 增加垃圾桶。3 3、 加大巡查与考核力度。、 加大巡查与考核力度。绿化带内无垃圾， 绿化常绿，绿化带内白色垃圾， 绿化无生
七、 前台科瑞优点：绿洲差距：改进措施：1 、 提高管理水平， 提升物业形象。提高管理水平， 提升物业形象。2 2、 加强员工培训， 提升服务能力。、 加强员工培训， 提升服务能力。3 3、 增加宣传架。、 增加宣传架。大气、 整洁、 规范不规范
八、 地下室停车场科瑞优点：绿洲差距：改进措施：1 1、 提高管理水平， 提升物业形象。、 提高管理水平， 提升物业形象。2 2、 增加导视语。、 增加导视语。管理规范， 随处可见导视语管理不规范
九、 提示语坡道口 提示语门禁处 提示语科瑞优点：绿洲差距：改进措施：1 1、 提高管理水平， 提升物业形象。、 提高管理水平， 提升物业形象。2 2、 增加提示语。、 增加提示语。管理规范， 随处可见提示语管理不规范， 无提示语
十、 人员编制及其他项目科瑞绿洲目前绿洲岗位需求备注面积20万5万服务的客户1200户400户工作时间8小时按照12小时工作制人员配置按照8小时工作制人员配置保安146人27人35人19人现在岗15人， 缺岗4人保洁保洁45人45人10人10人6人6人现在岗4人现在岗4人， 缺岗2人缺岗2人人员编制设备组21人5人3人客服14人4人2人现在岗1人， 缺岗1人加班费按照国家政策享受无福利按照国家政策享受无建议为提高服务品质， 提升物业形象， 同时也让员工有归属感。
建议：
（1）
对保安人员的12小时工作制改成8. 5小时工作制， 相应的薪资标准下调为：
2000元/月（持消防监控上岗证人员2200元/月）
。
物业内部除了强化保安形象礼仪训练， 更多地加强内部管控， 加大考核力度。（2）
国家法定假日员工享受加班费， 享受劳动法规定的员工福利， 比如：
病假工资。
结语在交流的过程中， 对方公司有几个观点和建议很值得我们参考和反思：1 、 物业没有资产， 但物业有资源。
其实业主也需要一个口子的服务，当你们基础服务做好得到业主认可后。
哪怕你卖奔驰， 业主也可以接受，只要手续合法， 价格比外面稍便宜。2、 人性化管理不等于人情化管理， 人性化管理在讲究原则的情况下，从人的需求出发， 换位思考， 以人为本的管理。
而人情化的管理就会没有原则， 时间长了就会形成帮派。3、 企业管理要强化执行力， 企业决策出台前可以讨论， 出台后只有强制。
企业里大多数人只要执行， 千万不要怀疑你的老板， 如果你有能力就自己当老板， 否则你就打工， 而打工首先就是服从。
决策以后行不行不是执行层考虑的事， 是决策层考虑的事。
企业分工不同， 各人所处的层面不一样， 基层如果总是考虑决策层的事， 企业肯定做不好。4、 行动胜于一切， 观念胜于一切。
观念首先要跟的上， 然后一但做出决定， 就大胆地去做， 认真去做， 做的过程中会碰到问题， 那就想办法解决它， 而不是讨论做不做的问题。
篇六：物业管理小区调研报告
大兴区居住小区物业管理工作的调研报告 区人大常委会党组成员、副主任刘振宝
物业管理是社区治理体系中的重要内容，是党的十九大提出的推进实现国家治理体系和治理能力现代化总体目标的重要基层课题，是保障民生福祉、关系人民群众切身利益的“关键小事”。近年来，我区在居住小区物业管理工作方面加大力度，但因物业管理观念落后、物业企业管理水平参差不齐，导致由居住小区物业管理服务引发的社会治理问题日益凸显。2020 年 5 月 1 日起公布实施的《北京市物业管理条例》（以下简称《条例》）标志着北京居住小区物业管理进入“法治时代”，成为我区物业管理工作的制度遵循，为我区物业管理工作按下“快进键”。考虑到居住小区物业管理在城建环保领域的重要性，我委根据区人大常委会主要领导的指示，将我区居住小区物业管理工作情况确定为年度专题调研内容之一。现将 2020 年我区居住小区物业管理工作调研情况和有关建议报告如下：
一、调研工作基本情况 （一）居住小区总体情况 目前，我区共有居住小区 469 个，建筑面积 4884.23 万平方米，物业管理区域 440 个。其中实施专业化物业管理的居住小区 431 个，涉及物业服务企业 183 家，建筑面积
4813.82万平方米；未实施专业化物业管理的居住小区38个，建筑面积 70.41 万平方米。
（二）专业物业服务企业管理情况 我区共有市属物业服务企业 23 家，在管小区 44 个，建筑面积 656.73 万平方米；区属国有物业服务企业 10 家，在管小区 37 个，建筑面积 331.48 万平方米；镇属物业服务企业 18 家，在管小区 62 个，建筑面积 844.83 万平方米；其他专业物业服务企业 132 家，在管小区 288 个，建筑面积2980.78 万平方米。
（三）物业服务收费情况 上一年度统计数据显示，全区平均物业收费率 66.24%，排名前三的镇街是瀛海镇（96.07%）、亦庄镇（90%）、黄村镇（79.16%）。按小区性质来说，2019 年回迁房性质小区收费率为 77.74%，商品房性质小区物业收费率为 67.32%；按物业服务企业类型来说，镇属企业收缴率为 83.91%，其他专业物业服务企业收费率为 74.28%（其中市属企业收费率69.32%），区属国有企业收费率为 57.59%；产权单位收费率为 19.32%。
（四）现阶段物业管理工作成效 为深入落实市委市政府要求，区主要领导亲自挂帅，成立物业管理问题工作专班，统筹协调，全面摸排，建立上下联动、高效运转的工作机制。专班积极推动基层创新治理，形成以专业化物业管理为主，产权单位管理或居民自管为辅
的物业管理模式，试点推行社会资本参与老旧小区有机更新，物业服务管理水平显著提高，有效缓和业主与物业之间矛盾，居民更加安居乐业。
1.推行党建引领的物业管理模式 我区在居住小区物业管理工作中坚持党建引领，推动物业服务企业建立党组织，正式将物业管理纳入社区治理体系。形成由政府主导、党委领导的，由社区居委会、业主和物业服务企业等主体多方参与的协商共治新局面。目前，全区物业服务企业共 190 家，其中已有 70 家建立党组织，有效加强社区党组织、居委会对业委会和物业公司的指导监督。例如，林校路街道落实党建引领下“双向进入，交叉任职”的工作模式，已有 22 家物业企业成立党支部，对不符合成立党支部条件的物业企业将采取成立联合党支部、明确联络员的方式，确保党的组织和党的工作全覆盖。在党组织的引领之下，依法依规引入物业公司，定期组织召开物业管理推进会，以“居民自治社区党组织”的形式进行服务管理。通过入户走访、解忧排难等专项行动，不断提升物业服务水平。
2.全力推进业委会（物管会）组建工作 《条例》对我市居住小区业委会（物管会）的组建工作提出明确要求，为业委会（物管会）的运作提供细致可行的制度保障。为落实《条例》内容，区住建委全力推进业委会
（物管会）组建工作，指导镇街依法依规加快推进业主大会成立、业主委员会换届选举和物业管理委员会组建工作，落实法定主体履行法定职责的制度要求。截至目前，我区已成立业委会（物管会）267 个，业委会组建率达到 60.7%。《条例》实施后新成立业委会（物管会）218 个，其中业委会 167个、物管会 51 个，新成立业委会数量排名全市第一，其中业委会比例达 76.6%。
3.创新自治自管、物业咨询等多元管理模式 为有效破解多种类型小区治理难题，我区坚持“党建引领、民生导向、分类指导”原则，针对“三无”社区、回迁小区、多产权单位小区、超大社区等不同类型小区，积极探索区域化、多元化物业管理模式，打造“物业超市”。西红门镇金华园丁区通过党建引领社区自治，加强居民议事参与度，引导居民共商共治。组建物业联盟，制定工作细则，统一专业物业管理服务标准，引入社会企业，破解无物业管理难题，实现社区范围内资源高度整合；清源街道枣园尚城通过物业咨询的形式引入“职业经理人”团队，先尝后买，切实改善社区环境，赢得居民认可，强化物权导向，倡导“谁的权力谁付费”，物业费收缴率得到有效提升，真正实现社区物业精细化管理。
4.吸引社会资本参与老旧小区有机更新 为充分利用居住小区闲置的空间资源，我区与专业物业
管理公司合作，利用社会资本反哺社区规划建设，按照“试点先行、整体推进”的原则，选取清源街道枣园社区和兴丰街道三合南里社区，进行社会资本参与老旧小区有机更新试点。试点以愿景集团为“设计师”，建立社区基本情况台账，征求居民意见，摸清居民诉求，优化改造方案，合理规划布局，制定立体停车、环境整治、绿化美化、提升物业管理实施方案，将社区锅炉房、配电室等闲置空间，改造为活动室、儿童图书馆等公共服务设施和连锁商业服务配套，推动社区综合服务水平和群众生活便利度有效提升。
5.加大居住小区执法检查力度 2020 年是大兴区物业管理专项执法年，区住建委按照“一月一专项”工作计划，开展针对公开公示、履约服务、突出问题、防疫生产安全等项目的阶段性专项执法，截至目前共查处物业违法案件 61 件，罚没款 22.1 万元，责令整改18 件。
二、物业管理工作存在的问题 （一）物业管理缺乏系统的分类指导 全区居住小区主要包括商品房、保障房、房改房、老旧小区、回迁小区等类型，物业管理主体有包括物业服务企业、产权单位、开发商等多元管理主体。目前虽然已有多种形式的探索和创新，但对于分类型和综合类型小区，“适用什么模式”“该怎么管”“由谁来管”等问题还缺乏精准指导，
导致各自为战，未能形成体系。例如，林校路街道车站北里小区，小区内单位住宅由产权单位管理、商品房由开发商和物业服务公司分头管理，由于各主体权责边界不清、协调难度大，导致相互推诿、纠缠不清等问题时有发生。
（二）物业服务水平普遍较低 目前，我区 190 家物业服务企业党组织覆盖率为 36.8%，在有效发挥党组织和党员作用、强化对物业企业的监督管理、规范服务行为等方面有待提升。从物业服务企业制度自身来看，工作人员普遍存在年龄大、专业技能不高等问题，服务内容、质量、标准难以满足业主需求。再加上部分物业服务企业服务不到位、公共收益及费用支出不透明，业主以此拒缴物业费，致使物业频频更换，或者无人接手管理，形成恶性循环。同时，物业费收缴率低、调价机制缺失等问题突出。全区大部分老旧小区物业服务费用低于每月 1 元/建筑平方米，物业公司为维持日常运营，往往采取减少人员、项目外包、降低服务标准等措施，导致服务质量不高，加剧了与业主的矛盾。
（三）业主参加物业管理主动性积极性不高 部分物业管理呈现业主诉求期待高与参与度低并存的特点，部分业主的消费观念滞后,对物业管理的有偿服务还不适应，思想观念还习惯于单位负责管理和无偿接受物业服务。而且这种观念的落后还表现在对物业管理企业所产生的
绝对服务和无限责任的主张。有些业主认为,物业管理公司不过是由业主或政府请来的“管家”和“佣人”,从而把社会治安、计划生育、劳动就业、福利救助、环境治理等等统统加到物业管理头上，随意拓宽了物业管理的外延和内涵,从而对物业管理公司的责任要求超出了合理的范围,忽视了物业管理公司所具有的独立的民事主体。组建业委会、自管会、选聘物业服务企业等事项，需要召开业主大会且有三分之二业主同意，由于业主对于政府管物业的依赖性强，缺乏自主意识，导致居民自治管理工作进展缓慢。截至目前，全区成立业委会的小区 45 个，其中有效运行的业委会仅有 10个，总体成立率仅为 2.1%。
（四）缺乏突发失管和战时响应管理机制 突如其来的新冠肺炎疫情既考验了全区的公共卫生事件响应能力，也暴露了了我区居住小区缺乏应急响应机制。对于居住小区突发失管的紧急情况，我区尚未建立必要的应急物业服务机制，将严重影响居民在失管期间的正常生活；而对于突发公共卫生等紧急事件，我区在战时响应管理机制方面同样存在空白。一方面缺乏应急资金的预算安排，另一方面尚无战时响应工作人员的基本要求和补助标准，缺乏战时响应相关基础设施。
三、优秀物业管理工作案例 （一）成效显著的北京“劲松模式”
劲松北社区是北京市首个尝试引入社会资本参与改造的老旧小区。2018 年，街道以劲松一、二区为试点，引入3000 万元社会资本，从设计、规划、施工到后期的物业管理，全流程参与改造。与此同时，该社区建立了居民议事协商制度，物业企业各项工作都广泛征集民意，都需要议事会的投票通过方可实施。在社会资本进入之初，街道给予了 3 年扶持缓冲期，居民物业服务采取“先尝后买”的形式，逐步开始从低价开始收缴物业费，按照“谁缴费、谁受益”原则，培养居民的付费意识。此外街道将授权社会资本盘活社区闲置空间作为吸引资本进入的利益激发点，通过提供相关服务和运营闲置资源获取合理收益，形成有服务——有缴费——有收益——有更好服务的良性循环。
（二）北京丰台区推出业委会（物管会）组建参考手册 在《条例》的实施后，丰台区物业管理工作专班在总结已成立的业委会先进经验的基础上，梳理标准化操作流程，拟定示范文本，出台了《丰台区业主委员会、物业管理委员会组建参考手册（第一版）》，通过推行《手册》，使基层的工作人员知流程、懂法规、会应用，组织和引导居民、业主依法依规组建业主大会、业主委员会、物业管理委员会。手册中的指导篇和指导篇总结出从前期准备到业主大会业委会成立备案的 12 大环节大环节，共梳理了 58 项标准化操作流程及具体指导内容。从此，居住小区组建业委会有了实
打实的“指导员”。
（三）杭州下城区探索建立“一站式”物业服务新机制 为破解社区、业委会、物业企业三方权责不清、主体不明、关系不顺等难题，近年来，杭州市下城区按照“实体运作、规范管理、多元服务”思路，积极探索建立“一站式”物业管理服务新机制，在全省首创街道物业综合管理服务站（物管站），创新基层物业管理工作新模式。截至 2020 年 9月底，该区“一站式”物业服务管理模式已覆盖 8 个街道、75 个社区；累计指导物业企业 28 家，物业管理品质显著提升，投诉量同比下降 70%。该模式构建了全域性物业管理运营网络，实现物管站规范化建设，整合党建资源建立物业红色联盟，并依托“1call”平台建立上线智慧化信息平台实现物业问题受理、处置、核查、登记、反馈全流程闭环管理。
（四）上海市建立物业管理监管与服务平台 上海市为贯彻落实《上海市住宅小区建设“美丽家园”三年行动计划(2018-2020)》，进一步规范物业服务活动，提升物业管理行政监管效能和政府为民服务水平，建立了上海市物业管理监管与服务平台并开发“上海物业”APP。该物业管理监管与服务平台有助于推动针对住宅小区与非住宅项目实施物业服务的物业企业信息化监管全覆盖；“上海物业”APP 有效推动赋权基层，各街道（镇）房管所每月检查一次物业企业的双周自查记录和项目经理的每日自查记
录，对发现的物业服务问题及时要求企业整改并予以记录上传，作为物业服务企业和项目经理信用信息评价记分的依据。
（五）广州物管企业须每季度公布服务费收支情况 广州人大立法草案率先提出业主共有资金的概念，取代了此前小区公共收益的概念。业主共有资金，除了包括原办法中的利用共用部位、共用设施设备经营产生的收入，在扣除合理成本之后所得收益之外，还包括管理规约、业主大会议事规则约定或者业主大会决定由全体业主共同分摊缴交的费用。草案还规定无论物业服务企业采取酬金制还是包干制，物业服务人应当每年向全体业主公布物业服务费年度预决算，每季度公布物业服务费的收支情况。
（六）天津市南开区探索红色物业联盟管理服务模式 在“扎根网格、血脉相融”实践活动中，南开区住建委充分发挥职能作用，积极探索“党员身份亮起来、协商机制转起来、服务平台搭起来”的红色物业联盟管理服务模式，有效解决群众普遍关注的物业管理难点问题，不断提升物业服务水平，增强群众满意度。活动开展以来，共解决政策咨询、房屋维修、物业服务、配套使用、困难群体住房、房屋安全等问题 159 件。建立协商议事机制，明确议事规则和工作流程，先后召开会议 53 次，协同破解物业退出交接、共用设施维修、选聘物业企业、无物业管理等难点问题 68 个。
充分发挥物调委作用，联合驻街专调、法院诉调、社区普调等调解力量，解决物业服务企业和业主之间矛盾纠纷 36 件。借助红色物业联盟优势，指导街道办事处、社区居委会推进5 批次物业管理联席会制度落实，对复杂疑难矛盾联合调解，有效预防矛盾纠纷的发生。
四、下一步工作建议 我区居住小区物业管理工作应以《条例》为指导，以落实党建引领、业委会组建等基础性工作...
篇七：物业管理小区调研报告
住宅小区物业管理调研报告为了提升我县城市品味，着力加强县城小区物业管理，使我县真正成为休闲、宜居、旅游县城。在 9 月至 10 月间，县政协组织部分政协常委、委员以及县社区办、县房管局、县城管局等部门组成调研组，实地考察我县“好、中、差”多个小区物业管理情况，多次召开座谈会，听取小区业主和物业管理公司负责人的意见建议和县房管局对全县小区物业运行情况作的全面汇报，现将调研情况报告如下：
一、县城居住小区基本情况 县城小区建设形式：一是商品房开发小区：该类小区占县城小区数量多，初步统计约有 115 个，22945 套，其中 200 户以上的小区有 47 个，通过开发程序基本形成封闭式小区，其硬件、设施、环境及管理要优于其他小区，有物业管理服务的基本上集中在这类小区。二是单位集资房小区：实施住房制度改革后，为解决干部职工住房问题而实施的全额集资建房形式而形成的小区，也是县城建成最早的小区，大部分是在单位院内，初步统计有 64 个共 4413户。该类小区规模较小且硬件设施、环境稍次于商品房开发小区，此类小区基本由产权单位管理，随着我县城市改造升级和棚改的推动，此类小区的数量正不断减少。三是合资建房、自建房小区：实施土地出让招拍挂前，县城有相当一部分居民通过合伙或拍卖形式取得宗地建成住宅而形成的小区。这类小区数量不多但大多住房已出租，居民不少。尽管政府在前几年出资对该类小区实施道路、水电、雨污网、简单绿化改造，但该类小区因基本上属于开放式小区，难以实施封闭式管理，因此成了县城最难管理的区域。四是保
2 障房小区:这是政府为解决我县低收入住房困难家庭而出资建成的居住小区，大约有 5800 余套，该类小区设施、环境较为完善，但居住人员均为低收入家庭。目前由房管部门委托物业企业实施物业管理。
小区目前管理模式：一是物业管理模式：商品房开发小区由房管部门通过预售许可证及办证环节强制实施物业管理，该类小区在交付使用三年内基本都由物业企业实施管理，行业主管部门与小区业主及业主委员会共同监督物业企业的服务行为。在管理过程中，大多数规模小的小区物业企业因收费低，部分业主欠费不交等各种原因而先后撤离小区，撤离后小区业主自行请人管理。目前县城规模较大及新建成小区均由物业企业实施市场化服务管理，全县有 37 个小区实行物业公司服务管理。二是业主自治管理模式：小区业主或业主委员会自行聘请保安、保洁及维修维护人员对小区实施管理，目前县城大部分小区是实施此类管理模式，此类管理模式收费较低，管理手段简单，基本达到保洁及简单的维修维护层次管理要求，全县已有 78 个小区选举产生了业主委员会，业主自治小区有 69 个。三是社区及环卫共同管理模式：该类小区均为开放式，房屋分散的建筑组成，大多数业主是通过合资建房形式取得房屋所有权，该类房屋主要集中县城新华路两侧和赣江大道东段附近。该类小区因无法实施物业管理，也无法成立业委会进行自治管理，目前基本是由政府出资委托县环卫所进行保洁服务。
二、存在的问题 近段时期，全县通过创建全国卫生城市、全国文明城市等活动，城市管理水平得到了很大的提升，市民素质不断提高，小区管理随之得到了改善，从无
3 物业到有物业，从无序到有序，小区居住环境不断好转。但是小区管理仍然存在一些问题和难点。
1.大局意识不强。从全县现有的商品房开发小区、单位集资房小区、合资建房开放式小区和保障房小区等有 179 个小区中，能成立业主委员会的有 78 个，占 43.5%，有物业管理公司的 37 个，占 20.6%，由业委会自行管理的有 69 个，占 38.5%。从以上数据分析，已成立业主委员会的、有物业公司进入管理的或业主自行管理的只占总小区的少数，说明居民和物业管理公司之间维护大局的意识还不够，建立健全物业管理工作联席会议等综合协调机制不完善，业主的应尽义务不到位、物业公司管理职责不到位等问题引发矛盾，部分物业公司过度追求利益，不按协议规定提供相应服务。如小区设施、污水管道、房屋漏水等故障得不到及时维修，以及乱停车造成行车难、停车难等，造成业主不满意，诱发业主群体性上访。
2.小区配套设施不完善。我县2010年以前开发的商品房小区配套设施不完善，如社区用房、业主活动用房基本上都没有配置，小区的健身器材、安防系统、门禁系统、运动场等设施因年久失修大多损毁严重；小区停车位数量不够，无法满足需求；电动车棚、充电设备不完善，导致业主私拉电线进行充电，造成极大的安全隐患；地下雨污管网堵塞严重，污水四溢。这些都影响了小区业主的生活品质，带来了管理上的困难。
3.物业费标准不一，缴费率较低有待提高统一。我县物业费标准及收缴率一直在较低位停留，部分小区还是使用 2003 年省物价部门发布的物业费收费标准，随着物价及人工工资的不断上涨，物业费标准却一直没有调整，如井冈
4 春天物业费是 2005 年定的 0.28 元/平方/月，庐陵小区 0.32 元/平方/月，歌之苑 0.3 元/平方/月，祥和园电梯房 1 元/平方/月等，导致物业公司的生存压力太大，有些物业公司采取缩减人员，降低服务标准，减少经营成本的办法，却又引发业主对物业服务质量的不满而拒缴物业费，最终导致物业企业撤出小区。
4.业主委员会成立及运转困难。我县共有 78 个小区成立了业委会，小区业委会无经费，成员无报酬，全凭公益心在为小区做公益事业，因此衍生出几个问题：一是业主参与积极性不高，对成立业委会漠不关心；二是部分业主参与的动机不纯，不是真正作为小区业主代表来监督物业做好服务，而是借助这一平台和物业企业谈条件，谋私利；三是部分业主对业委会的工作不信任，对业委会的决议有质疑甚至恶语相向，导致业委会换届选举时无以为继，有些业委会成员还未到任期就辞职不干，或者不管不问小区事务拖到任期结束，这种现象在业委会自治管理的小区尤为突出。
三、几点建议 1.实行小区分工协作自治管理。要加大宣传力度，使广大业主充分认识到物业公司既不是凌驾于业主之上的“管理者”，也不是逆来顺受的“受气包”，二者之间协作是“鱼与水的关系”。业主不但要主动参与小区管理建设，还要支持业委会与物业公司建立起互相支持、互相配合的分工协作机制，加强沟通，形成合力，共同提高管理水平。
2.加强职能部门行政指导。社区办、社区居委会要帮助小区加强业主委员会组织建设，完善业主公约、财务管理以及物业服务合同管理，帮助解决矛盾
5 纠纷，共建和谐小区。对于没有成立业主委员会的小区，政府住建部门、居委会要指导小区加快成立业主委员会，由业委会代表全体业主行使小区管理职权，发生物业管理方面的纠纷时，由业委会进行协调。
3.物业管理引入竞争机制。通过公开招标方式选聘物业公司，规范物业公司的管理行为，接受业主和业委会的公开监督，实行人性化管理，逐步树立物业公司的责任意识、服务意识、质量意识。
4.建立规范的物业收费管理制度。根据部分小区存在的收费率偏低、入不敷出的实际，提倡按质论价、优质优价、质价相符的收费标准，对拒缴物业费的业主要制定一个完善的制约措施。每年年终由业主代表大会、居委会、物业公司等代表共同评议当年工作成绩，根据合同服务项目的优劣给予奖励和处罚。
5.完善小区设施，加强小区停车位配置和智能化建设。随着社会的快速发展，我县住宅小区停车位、电动车停车、充电问题日益突出，解决好小区停车位和电动车位的问题已迫在眉睫。建议开放地下车库的转让手续。落实小区智能化建设，为顺利实施新建小区智能化建设管理工作，建议政府在出让土地条件里明确小区智能化、一体化建设一并纳入规划设计。加大改造完善老旧小区基础设施，每年安排资金，力争三年内完成老旧小区基础设施功能。
6.加强对物业企业的监管。继续按照条令条例要求切实抓好物业企业的监督管理。建立物业公司星级信用等级评定及项目经理星级等级体系监管平台，对评定不合格的物业公司纳入黑名单，限制公司再聘机制。
6 7.加大部门执法力度。建设规划、城管、工商等有关职能部门要大力支持小区建设，加大执法力度，对于破坏房屋结构、违章搭建、违法装修、违法改变物业用途或破坏环境，侵害业主公共利益等违法行为要及时介入，依法予以处置。
篇八：物业管理小区调研报告
我县城区物业管理工作情况的调研报告根据县人大常委会今年工作计划安排，3 月份，由县人大环境资源和城乡建设工作委员会牵头，组织部分人大代表通过召开小区业主委员会代表座谈会、物业企业代表座谈会，发放调查问卷，实地考察德华逸墅、龙庭花园、名流新天地、新世界花园二期、翡翠城、西康佳苑等小区物业管理工作，听取县物管办负责同志关于城区物业管理工作情况介绍等形式，对我县城区物业管理工作情况进行调研。现将调研情况报告如下：
一、基本情况 （一）居住小区建设情况
目前，全县城区共有各类住宅小区 112 个，其中，在建的48 个，全部或部分已交付使用的 90 个，规划建筑总面积约 1435万平方米，已交付入住 560 万平方米（含商业）。入住 33557 户，共计 1423 栋，其中高层 123 栋，电梯 354 部。通过综合验收的小区 6 个，进行过承接查验的 9 个。
（二）物管办基本情况 县城区物管办成立于 2012 年 7 月，非县政府在编部门，现有工作人员 17 人，其中主任 1 人（兼职），常务副主任 1 人，其余人员都是从各有关单位临时抽调借用。主要是会同相关部门负责本县城市规划区域内的物业管理和监督工作，对居住小区建筑红线内的业主（承租人）乱搭乱建、店外经营、油烟扰民等违规行为实施监管。目前，办公地点设在众兴镇，所有开支都是从众
— 2 — 兴镇政府借支。
（三）业主（代表）大会和业主委员会成立情况 到目前为止，在我县城区全部或部分已交付使用的 90 个小区中，共有 29 个小区成立了业主（代表）大会和业主委员会，覆盖率为 32.3%。
（四）物业企业基本情况 目前，在我县从事物业服务的企业有 40 家，其中，国家一级资质 3 家，国家二级资质 11 家，其余为国家三级或暂定三级资质;持有物业岗位证书的 187 人，持有特种行业操作证书的 56人，从业人员达 2200 余人，人均工资约 1200 元/月左右。全县城区物业管理项目共计 86 个，其中，居住项目 74 个，非居住项目 12 个，城区全部或部分已交付使用小区的物业管理覆盖率达到 82.2%。
（五）物业企业收费情况 目前，在已收物业费的居住小区中，最高收费为上海城 0.50元/月/平方米，其它新建小区在 0.3—0.45 元/月/平方米之间，最低收费为装饰城 0.15 元/月/平方米，其他老旧小区在 0.20—0.30 元/月/平方米之间。新建小区第一、二年费用收缴率为100%，第三、四年收费率约为 70—80%，老旧小区收费率约为 50—60%。
（六）城区物业管理工作开展情况 我县物业管理工作自 2002 年起步以来，尤其是自 2012 年 7月份县城区物管办成立以来，在摸索中发展，在发展中提高，物
业管理工作有所进步，物业管理水平有所提升。2012 年我县城区住宅小区中，2 个被评为省级物业服务先进项目，5 个被评为市级物业服务先进小区。其主要做法：
一是创新体制，逐步探索行之有效的管理模式。根据 2012 年 7 月 24 日县长办公会议纪要第 26 号精神，成立县城区物业管理工作领导小组。组长由县委副书记、常务副县长张辉兼任。成员由县政府办、城管局、住建局、公安局、水务局、工商局、环保局、卫生局、供电公司和众兴镇等相关单位主要负责人担任。领导小组下设办公室，办公室主任由县政府办主任兼任，副主任由众兴镇镇长兼任，负责县城区物业管理的组织协调、联合执法、重大问题处理等工作。按照“一块牌子、一个机构、专职人员、专门负责”的工作模式，实行统一领导，集中办公，旨在加强党的基层政权建设，强化属地职责，发挥属地管理优势。
二是注重宣传，逐步提升居民认知。通过电视、网络等媒介以及设立流动宣传咨询台，编制发放物业服务手册，定期组织召开社会各界物业管理工作座谈会，参加市民广场举办的“大家评、月月考”电视直播现场活动等形式，接受业主咨询与投诉，强化物业政策和物管业务知识宣传。
三是建章立制，逐步完善管理制度。制定出台《泗阳县物业管理实施细则》等物业规范性文件，使物业管理工作有章可循，促进物业管理工作规范、健康发展。
四是强化管理，逐步提高物管水平。组织培训活动，提高业务能力；强化考核评比，促进规范服务；注重示范带动，提升管理水平；严格依法管理，查处违章行为。
二、存在的主要问题和困难
— 4 — 随着我县城市化进程的加快，小区物业管理工作社会关注度高，舆论压力大，情况复杂，困难较多，饱受诟病，形成了政府不满意，主管部门不满意，业主不满意，物业企业不满意，社会不满意，“五不满意”的尴尬局面，其问题和原因是多方面的：
（一）政府方面 一是 一是规划上缺位。在小区及其配套规划上或业务不精，或听之任之，或考虑不够科学、细致、全面，使得小区空间布局不合理，功能配套不齐全，如东方名苑、东方现代城等小区，大门多，商铺多，公共设施少。物业管理用房或不规划，或少规划，或不建，或建成后不交付，如金地如意里、上海城、西康佳苑等小区。二是验收上越位。目前我县小区房屋验收交付由政府相关部门包办代替，业主不能参加，即使按规定应该参加的部门也没有参加，以致验收存在盲点，交付缺乏制约，导致违规交付现象严重，如新世界花园二期。目前，我县城区已交付的 90 个小区，通过综合验收的只有 6 个。
三是管理上错位。按照相关规定，开发建设单位应对建筑质量保修期内的房屋、附属设施设备负有维修责任，但部分开发单位并未尽到责任。
四是政策执行兑现上失位。《泗阳县物业管理实施细则》第六十条明确规定：物业管理区域内公共用水、用电等费用，按照居民生活用水、用电价格标准收取。但目前，相关部门除小区二次供水用电按照居民生活用电价格标准收取外，路灯、电梯等公共设施用电等仍按照商业电价收取。
五是维修资金管理使用上篡位。房屋维修资金由业主在购房时交存，县住建部门负责保存、管理、使用等监督管理工作。但
是业主反映，当小区的房屋、公共设施设备出现损坏后，因维修资金的使用审批程序繁琐，条件严格，导致维修资金使用困难。据调查得知，通过审批成功使用维修资金的，目前尚无一例。
（二）开发商方面 一是物业用房建设交付问题。按国家及省市物业管理文件规定，开发建设单位应无偿提供 3‰以上的物业管理用房，但部分开发建设单位为了利润最大化，少建、不建或用车库、楼梯等简易房屋替代物业管理用房，如京杭公寓、城东花园、万诚国际、金地如意等；分期建设的项目，将物业用房规划在后期项目中建设，而在一期用临时用房替代，但在一期建设完毕后，将后期转卖他人开发，逃避建设物业管理用房，如上海城、西康佳苑等；部分开发单位拒绝交付物业用房，如万诚御景园、海天小区、瀚学院等；还有部分开发单位将物业用房私自转让，如中央商城、东方名苑等，造成业主意见很大。
二是房屋规划建设问题。规划设计标准低，配套设置不全，整体布局先天不足。相当一部分居民小区绿地、车位规划不能满足居民需求。
三是房屋及附属设施建设质量问题。个别小区房屋建筑质量、基础设施建设较差，因房体裂缝、车库进水等问题多次引发业主投诉。现已交付的小区普遍存在房屋、墙面、电梯、对讲门铃、监控、消防、绿化等质量不过关，损坏严重，如凤凰苑、京杭公寓、学府名苑、福润家园、阳光名邸、城东花园、万诚御景园等；更有甚者，建筑单位偷工减料、以次充好，用竹皮代替钢筋制作窨井盖和化粪池盖，如骡马街、学府名苑、万豪国际等。
四是开发商自带或指派物业
— 6 — 企业入驻实施前期物业服务问题。开发建设单位为了促进房屋销售和掩盖开发中存在的问题，往往不择手段自带或指派物业企业入驻实施前期物业服务，共同掩盖开发过程中存在的房屋质量差、公共设施配套不健全等问题，给后期物业服务和管理工作造成不利影响，如万诚御景园、城东花园、泽园太阳城、东方名苑等。
五是老旧居住小区遗留问题。目前，玫苑小区、学府名苑、京盛嘉苑等老旧居住小区遗留问题较多，虽然政府对这些老旧小区进行了整治改造，但问题尚未得到根本解决。
（三）城区物管办方面 我县物业管理体制探索虽在全省具有首创性，但从目前城区物管办的运行情况看，还存在体制不顺、机制不活、工作不力等问题，不能完全适应城区物业管理工作的需要。主要表现为：非执法主体，对一些物业管理问题没有处理权限；非政府在编部门，无资金来源，目前所有开支都是从众兴镇政府借支；人手不足，尤其缺乏物业管理专业知识人员，再加上现有人员都是从各单位临时抽调借用的，工作积极性不高，责任心不强，要完成城区面广量大的物业管理工作感到力不从心。加上社区管理薄弱，业主委员会等自治组织发育不健全，社区居委会、业主委员会、物业公司三位一体的立体化的物业监管和服务网络还未形成，物业管理体制亟需完善。
（四）业主方面
一是业主参与物业管理的积极性不高。业主以家庭为单元各自为政，一盘散沙。在城区全部或部分已交付使用的 90 个小区
中，共有 29 个小区成立了业主（代表）大会和业主委员会，覆盖率仅为 32.3%。已成立的，大多数也活动不正常、不规范，形同虚设，没有真正发挥作用。
二是业主消费观念不正确。对物业有偿服务很不适应，只主张权利，不尽义务，不遵守规定，不服从管理，无正当理由拖欠、拒交物业费。调研中，业委会代表普遍反映机关工作人员和教师拖欠、拒交物业费现象严重。
三是业主素质参差不一，配合管理意识淡薄。部分业主自身素质较差，缺乏对小区的公共环境设施设备维护意识，片面强调个人维权，不配合管理，不支持工作，乱扔垃圾、车辆乱停乱放等现象屡禁不止，严重影响物业管理工作正常开展。
（五）物业企业方面 一是 一是企业整体实力不强，资质低。目前，在我县从事物业服务的 40 家企业中，国家一级资质 3 家，国家二级资质 11 家，其余为国家三级或暂定三级资质。而且大多数是本地人挂靠或外地人承包。
二是从业人员素质偏低，专业人才少。目前，我县物管从业人员达 2200 余人，其中，持有物业岗位证书的 187 人，持有特种行业操作证书的 56 人。保安、保洁人员年龄结构普遍偏大、知识层次普遍偏低、工作能力普遍偏弱，同时，又因工资收入较低，普遍缺乏工作积极性和爱岗敬业精神。
三是物业企业重收费、轻服务。从本地注册的国家三级资质物业企业来看，大部分投资人之前并不从事物业服务，为追逐利益，就临时注册公司，东借西凑文书材料申报资质并利用社会关系接管项目，项目到手后重收费、轻服务，重利润、轻管理，服务不到位，管理不规范，
— 8 — 业主不满意，不仅严重败坏物业企业形象，而且导致企业越做越差，最终被吊销物业资质。
三、对策建议 （一）加强领导，下决心高位协调不降低 高效有力的组织领导机制是保障小区物业管理工作取得实效的前提。加强城区物业管理工作，必须高效能运转城区物业管理工作领导小组及其办公室，有效发挥其统筹推进，指挥协调的职能作用。建立联席会议制度，健全同勤联动，综合执法常态化工作机制，着力解决管理力量分散，执法与管理脱节的问题，形成纵向指挥有力、横向联动有序的城区物业管理新格局，及时解决物管工作中的重要问题。要建立健全考核评价体系，采取“每月一观摩一评比、每阶段一小结一兑现、年底一总评一奖惩”的办法，切实把责任逐级落实到位。
（二）理顺体制，下决心改革创新不动摇 一是进一步加强城区物管办建设。按照“一块牌子、一个机构、专职人员、专门负责”的工作模式，实行统一领导，集中办公，机构上给编制、财政上给经费、工作上给手段，彻底解决目前物管办机构临时组建、人员临时借用、经费临时借支、队伍临时观念、工作临时对付等“五临时”局面。
二是进一步加强社区管理服务体系建设。按照“一委一居一站一办一组”模式，建立党的基层组织领导体系，并结合社区实际，将组织触角向居民小区延伸，做好物业管理与社区管理相结合这篇文章。
三是进一步加强业主（代表）大会和业主委员会建设。按照一个物业管理区
域（小区）成立一个业主（代表）大会和业主委员会的要求，及时督促并指导符合条件的小区成立业主（代表）大会和业主委员会。
四是进一步加强物业管理行业协会建设。尽快成立城区物业管理行业协会，制定物业管理工作行规行约，建立物业管理企业诚信体系，定期向社会公布企业诚信情况，进一步整顿和规范物业服务市场秩序，充分发挥行业自治组织的作用，加强行业自律。
（三）尽职尽责，下决心建管并重不懈怠 一是规划要到位。小区及其配套设施规划要有前瞻性、可行性、科学性，空间布局要优化，功能定位要合理，资源配置要得当。
二是建设要到位。小区建设应遵循“规划、设计、建设、管理”相统一的原则，严格按照技术规范、设计文件的要求施工。不得多建、少建、不建和乱建。
三是验收要到位。要健全、落实建筑竣工综合验收制度，完善和落实物业行政主管部门参与新建小区综合验收制度，尝试引进第三方参与验收机制，严格把好物业服务配套设施的质量关，从源头上杜绝配套设施不齐全、不到位等现象。
四是协作配合要到位。积极发挥主管部门的行业管理作用和其他行政部门的协助管理作用，发挥社区居委会的管理协调作用，形成行业管理部门牵头，其他部门主动配合，社区居委会属地管理协调的物业管理工作新机制。
五是管理要到位。加强物业前期介入管理，推行物业服务项目招投标制度。改革和规范住宅专项维修资金管理使用办法，制定出台相关政策，真正赋予业主自主掌控维修资金这一小区住房“养老金”的权力，保证全体居民共享“养老金”的收益。依照相关规定，督促有关部门加
— 10 — 快专业经营设施设备的接收工作进度。规范质量保修金收取使用管理办法，为在保修期内的维护、维修提供资金保障。
六是整改要到位。进一步提升老旧小区物业管理整体...
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